臺灣高雄地方法院106年度重訴字第5號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 106 年 08 月 01 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　106年度重訴字第5號原　　　告　高信建設股份有限公司
法定代理人　黃志成
訴訟代理人　柯尊仁律師
被　　　告　新厝加油站股份有限公司
法定代理人　李林金花
被　　　告　松詠有限公司
法定代理人　李佳樺
共　　　同
訴訟代理人　蔡陸弟律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國106 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落高雄市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）於民國93年1 月16日由訴外人即時任系爭土地全體共有人林玉珠、陳宜佳、陳宜佩、賴志輝、梁彭瑞蘭、梁文強、李珮華（下合稱林玉珠等）出租予被告新厝加油站股份有限公司（下稱新厝公司）供作經營加油站使用，約定租期自93年2 月1 日起至105 年1 月31日止（下稱第1 份租約）。嗣伊於100 年1 月31日向梁彭瑞蘭、彭武雄購買系爭土地應有部分各10000 分之1507、10000 分之1225，合計10000 分之2732，系爭土地現由伊與陳宜佳、陳宜佩、黃美娜、徐雪、梁瑋倫分別共有，各自應有部分如附表所示。伊於104 年10月26日以存證信函通知新厝公司於租期屆滿後不再續租系爭土地，並應於租期屆滿後將系爭土地回復原狀返還全體共有人，然新厝公司迄今仍占有系爭土地，拒不返還。又陳宜佳、陳宜佩、黃美娜、徐雪（下稱陳宜佳等）於105 年1 月28日將系爭土地出租被告松詠有限公司（下稱松詠公司），約定租賃期間自105 年2 月1 日起至110年1月31日止（下稱第2 份租約），然伊並未同意出租系爭土地。又被告現占用系爭土地經營新厝加油站，並搭建如附圖編號甲所示未保存登記之鐵皮建物（內含2 台洗車機及4 座水塔）、編號AB、CD、DE所示水泥圍牆、編號FG所示招牌、編號HI所示鋼構圍牆等地上物（下合稱系爭地上物），顯無法律上原因，而受有相當於租金之利益，致伊無法使用收益而受有損害，被告自應拆除系爭地上物，將系爭土地返還原告與其他全體共有人，並按系爭土地申報地價年息10％計算，自105 年2
月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）35,339元。再者，依第1 份租約第9 條第2 項約定，新厝公司於於租期屆滿後，未即刻遷讓租賃物，應給付每日20,000元之違約金，按伊應有部分計算，則新厝公司自105 年2 月1 日起至拆除系爭地上物、返還系爭土地之日止，按日給付伊違約金5,464 元。為此爰依第1 份租約第9 條第2 項約定、民法第455 條前段、第767 條第1 項、第821 條及第179 條之規定提起本訴等情，並聲明：㈠被告應拆除系爭地上物，並將系爭土地回復空地原狀，返還原告及其他共有人。㈡被告應自105 年2 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告35,339元。㈢新厝公司應自105 年2 月1 日起至拆除系爭地上物、返還系爭土地之日止，按日給付原告5,464元。㈣願供擔保，請准宣告假執行
。
二、被告則以：新厝公司與松詠公司為家族關係企業，新厝公司承租系爭土地於105 年1 月31日租期屆滿後，已將系爭土地上原有之地上物移轉所有權予松詠公司，並由松詠公司於
105 年1 月28日與共有人陳宜佳等簽訂第2 份租約，約定除保留系爭土地最靠西邊寬度3 公尺之土地外，其餘共有系爭土地均為出租範圍，租期自105 年2 月1 日起至110 年1 月31日止，松詠公司並於上開承租範圍內新建2 台洗車機、4
座水塔、直立式招牌、鋼構圍牆及鐵皮棚架，而新厝公司亦將原有之地上物讓與松詠公司。松詠公司已取得系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，依民法第820
條第1 項規定及第2 份租約即屬有權占有系爭土地。又原告提起本件訴訟後，因第2 份租約未列入原告所得分配之租金額，松詠公司為免日後再生爭議，乃與陳宜佳等於106 年5
月25日再行簽定系爭土地租賃契約，以系爭土地全部為租賃範圍，租期自106 年6 月1 日起至110 年1 月31日止，並列入分配原告每月所得租金額49,176元（下稱第3 份租約）。再者，系爭地上物均非新厝公司所有，新厝公司未占用系爭土地，亦無權拆除系爭地上物，且縱認系爭地上物為新厝公司所有，松詠公司同意新厝公司占用系爭土地，新厝公司得基於占有之連鎖而有權占用系爭土地等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地係陳宜佳、陳宜佩、黃美娜、徐雪、梁瑋倫及原告共有，應有部分如附表所示。
㈡系爭土地於93年1 月16日經當時共有人林玉珠等出租予新厝公司作為加油站使用，租期自93年2 月1 日起至105 年1 月31日止。原告於100 年1 月31日向梁彭瑞蘭、彭武雄購買系爭土地應有部分，合計10000 分之2732。
㈢依第2 份租約記載，松詠公司現向陳宜佳等承租系爭土地之一部（見本院卷第111 頁）。
㈣陳宜佳等同意將系爭土地之一部予以出租。
㈤附圖編號甲部分所示鐵皮建物占用系爭土地面積282.35平方公尺。
㈥系爭土地於105 年申報地價為每平方公尺27,246元。
㈦依第3 份租約記載，松詠公司於106 年5 月25日向陳宜佳等承租系爭土地全部。
四、本件之爭點：
㈠被告是否係有權占有系爭土地？
㈡原告請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，及給付相當租金之不當得利、違約金，有無理由？
五、法院得心證之理由：
㈠被告是否係有權占有系爭土地？
⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3
分之2 者，其人數不予計算；民法第820 條第1 項定有明文。而共有物之管理，以保存行為、改良及利用行為為典型。所謂共有物之利用行為，係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，決定其使用收益方法之行為，共有物之出租、出借均屬之。如僅由同意管理之共有人出面與第三人訂立共有物利用契約，未參與締約之其他共有人雖非契約當事人，該第三人仍得以此契約對抗之，亦即其他共有人在此情形，不得謂第三人無權利用共有物。次按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果（最高法院101 年度台上字第224 號判決意旨參照）。
⒉經查，松詠公司於105 年1 月28日與系爭土地其他共有人陳宜佳等簽訂第2 份租約，約定除保留系爭土地最靠西邊寬度3 公尺之土地外，其餘系爭土地均為出租範圍，租期自105
年2 月1 日起至110 年1 月31日止。嗣於106 年5 月25日與陳宜佳等簽定第3 份租約，約定以系爭土地全部為租賃標的物，租期自106 年6 月1 日起至110 年1 月31日止，並列入分配原告每月租金額49,176元乙節，有被告所提出之上開2
份租賃契約（見本院卷第105 至111 頁、第229 至235 頁）為證，堪以認定。其次，現坐落系爭土地上之系爭地上物，其中如附圖編號甲部分所示包括2 座鋼架鐵皮棚架，其一鐵皮棚架與坐落相鄰同段68地號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號建物（下稱明誠三路639 號建物）相臨，該鐵皮棚架內放置2 台洗車機及4 座水塔，附圖編號IE所示部分為水泥圍牆，附圖編號FG所示部分為直立式電子招牌，附圖編號HI所示部分則為鋼構圍牆，附圖編號AB、CD及DI所示水泥圍牆則坐落系爭土地與相鄰土地間之地籍線上等情，業經本院至現場勘驗屬實，並囑託高雄市政府地政局鹽埕地政事務所就系爭地上物占用系爭土地之位置及面積進行測量，而上開2 座鐵皮棚架占用位置如附圖編號甲所示，占用面積合計282.35平方公尺等情，有本院勘驗筆錄、現場照片、高雄市政府地政局鹽埕地政事務所106 年4 月13日高市地鹽測字第10670272900 號函暨檢附複丈成果圖（見本院卷第198 至217 頁、第218 至219 頁）附卷可參，堪認附圖編號甲所示鐵皮棚架（內含2 台洗車機及4 座水塔），編號IE所示水泥圍牆，編號FG所示直立式電子招牌及編號HI所示鋼構圍牆，均坐落於系爭土地東側，而附圖編號HI所示圍牆與西側相鄰土地間尚有部分空地未作使用，此占用情形與第1 份租賃契約附圖（見本院卷第111 頁）所載範圍大致相同，顯見陳宜佳等於第1 份租約租期屆滿後，同意將上開地上物占用系爭土地面積範圍出租松詠公司，且不論係第2 份或第3 份租約，同意出租系爭土地之共有人陳宜佳等人數為4 人（全體共有人數為6 人），應有部分合計為10000 分之5645，是松詠公司承租系爭土地已得系爭土地共有人及應有部分合計過半數同意，揆諸民法第820 條第1 項規定及說明，松詠公司為有權占用系爭土地。原告主張松詠公司無權占用系爭土地，即屬無據。
⒊又原告主張系爭地上物為新厝公司所有，新厝公司現無權占用系爭土地云云，為被告所否認，並辯稱：新厝公司與松詠公司間為家族關係企業，新厝公司於第1 份租約租期屆滿後，改由松詠公司向陳宜佳等承租系爭土地，並於系爭土地上新建2 台洗車機、4 座水塔、直立式招牌、鋼構圍牆及鐵皮棚架，而新厝公司原有之地上物亦讓與松詠公司，新厝公司現未占用系爭土地等語。經查，松詠公司所營事業包括汽、機車零件配備批發業、加油站業及其他汽車服務業，其股東包括李佳樺、新厝公司、鴻翔加油站股份有限公司及松詠國際投資股份有限公司，且松詠公司代表人李佳樺與新厝公司負責人李林金花間為母女關係，有被告公司變更登記表及李林金花、李佳樺戶籍謄本（見本院卷第77至87頁）附卷可參，顯見被告辯稱松詠公司與新厝公司間為家族關係企業乙節應屬真實。其次，觀諸被告所提出之106 年6 月30日讓與同意書（見本院卷第270 頁）記載：新厝公司與松詠公司間為家族關係企業，新厝公司於93年2 月1 日至105 年1 月31日承租系爭土地所蓋地上物，於105 年2 月1 日換由松詠公司繼續承租，除松詠公司自行所蓋之地上物為松詠公司所有外，新厝公司所有之地上物亦自105 年2 月1 日起讓與事實上處分權與松詠公司等語，堪認被告間就系爭土地上原有之地上物為松詠公司所有或有事實上處分權已達成合意。參以與附圖編號甲所示鐵皮棚架相臨之明誠三路639 號建物亦供「新厝加油站」使用，該建物所有權人亦非新厝公司乙節，有該建物登記謄本（見本院卷第261 至262 頁）附卷可佐，顯見系爭地上物懸掛「新厝加油站」之招牌，與其所有權歸屬係屬二事；又本院依職權函詢高雄市政府工務局關於系爭土地有無建物申請建築執照或使用執照乙事，經該局函覆表示系爭土地無建物申請建築執照之記錄等情，亦有該局106 年7 月7 日高市工務建字第10635060500 號函（見本院卷第271 頁）在卷可稽，則系爭地上物既坐落於系爭土地上，而現由松詠公司承租系爭土地，且被告間就系爭地上物所有權之歸屬亦達成合意等情綜合觀之，應認系爭地上物為松詠公司所有或有事實上處分權，而無從認定系爭地上物為新厝公司所有。再者，縱認系爭地上物為新厝公司所有，然松詠公司有權占用系爭土地乙節已如前述，則松詠公司既同意新厝公司占用系爭土地（見本院卷第245 頁），揆諸前揭說明，新厝公司本於「占有連鎖」之法律關係，亦得主張其有權占用系爭土地。從而原告主張新厝公司無權占用系爭土地云云委不足採。
⒋綜上，新厝公司現未占用系爭土地，系爭地上物為松詠公司所有或有事實上處分權，並由松詠公司有權占用系爭土地，是原告主張被告無權占用系爭土地，即屬無據。
㈡原告請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，及給付相當租金之不當得利、違約金，有無理由？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。是所有權人因出租所有物而喪失對所有物之占有使用權能，為使其能於租期屆滿後，回復其對所有物之占有，而得同時行使民法第455 條前段及第767 條第1 項前段之規定，目的均係為回復其所有權之圓滿狀態。
⒉經查，松詠公司與新厝公司間為家族關係企業乙節已如前述，而觀諸新厝公司所簽立之第1 份租約與松詠公司所簽立之第2 、3 份租約所載內容，其各條項及所規範事項大致相同，並均於第8 條約定租賃物使用應限於加油站及相關週邊服務業務之用，非經出租人書面同意，不得變更用途；暨第12條約定特別事項約定本次租賃係為承租人擬經營加油站及相關週邊服務業務，且限於合法業務，契約屆滿時，第2 條但書以外之原因終止或解除契約時，承租人應負責於30日內拆遷及清理清楚至回復空地原狀，否則以違約論處，承租人不得藉故拖延或做任何要求等情，有上開租約（見本院卷第15至27頁、第105 至110 頁、第229 至233 頁）在卷可參，顯見上開3 份租約除承租人不同外，其所約定之權利義務內容均相同，益徵被告辯稱新厝公司於第1 份租約期滿後，改由松詠公司承租，並接續經營加油站乙節堪以採信。又佐以原告所提出陳宜佳等出具之106 年6 月28日共有物管理事項決定書記載：陳宜佳等於105 年1 月28日及106 年5 月25日依民法第820 條第1 項之規定，將系爭土地出租予松詠公司，出租時因新厝公司已將地上物事實上處分權讓與松詠公司，故同意松詠公司承租後，繼續使用該等地上物，無庸拆除地上物。就上開土地出租之管理事項，同意松詠公司承租後，繼續使用該等地上物，松詠公司及新厝公司均無庸拆除地上物，直至松詠公司租期屆滿後，再併為拆除返還土地，以符經濟效益等語（見本院卷第287 頁）相互以觀，可知新厝公司為於系爭土地上經營新厝加油站，乃向林玉珠等承租系爭土地，並簽立第1 份租約，而新厝公司於第1 份租約租期屆滿後雖未續約，然松詠公司為接續經營新厝加油站，而與陳宜佳等訂立第2 、3 份租賃契約，新厝公司則將其地上物讓與松詠公司，且系爭土地之共有人陳宜佳等亦同意由松詠公司於系爭土地上使用系爭地上物以經營新厝加油站，是系爭土地共有人陳宜佳等既對於系爭土地之管理使用方式已達成多數決，由新厝公司移轉系爭土地占用與松詠公司，以此履行其租期屆滿後所應負之租賃物返還義務，符合系爭土地共有人多數決之意思，無礙系爭土地共有人之權利，而認新厝公司無庸拆除地上物並返還系爭土地。倘原告認上開管理方法有害其權益，則應向其他共有人訴請賠償或向法院聲請裁定變更。從而原告主張新厝公司應依民法第455 條前段規定拆除系爭地上物，並返還系爭土地云云，即屬無據。
⒊又系爭地上物為松詠公司所有或有事實上處分權，並有權占用系爭土地，而新厝公司現未占用系爭土地等情已如前述，是原告本於民法第767 條第1 項前段主張被告無權占用系爭土地，並應拆除系爭地上物乙節亦屬無據。
⒋至原告主張被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致其受有損害，爰依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利云云。然新厝公司現未占用系爭土地，且松詠公司非無權占用系爭土地等情已如前述，則被告自無因無權占有而受有不當得利，況松詠公司係向陳宜佳等承租系爭土地，並給付租金等情，亦有第2 、3 份租約（見本院卷第69頁至第72頁）附卷可參，尚難認松詠公司有何不當得利之情形；至於附圖編號AB、CD、DI所示水泥圍牆於第2 份租約期間，雖未包括在該契約租賃範圍內，然上開水泥圍牆係坐落於系爭土地與相鄰土地間之地籍線上，目的係為與相鄰土地間有所區隔，亦無從認定松詠公司因而獲有相當於租金之不當得利。是原告請求被告應自105 年2 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告35,339元，洵屬無據。
⒌又新厝公司以移轉系爭土地占用予松詠公司，藉此履行其返還租賃物義務，原告不得再行主張新厝公司應拆除系爭地上物，並返還系爭土地乙節如前所述，則新厝公司自無違反第1 份租約第9 條第2 項之情事，是原告主張新厝公司應自105 年2 月1 日起至拆除系爭地上物、返還系爭土地之日止，按日給付伊違約金5,464 元云云，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依第1 份租約第9 條第2 項約定、民法第455 條前段、第767 條第1 項、第821 條及第179 條之規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，及請求被告應自105 年2 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告35,339元；另新厝公司應自105 年2 月1 日起至拆除系爭地上物、返還系爭土地之日止，按日給付原告違約金5,464 元，均屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為之假執行聲請即失所附麗，應併駁回之。
七、據上論結：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日民事第三庭 法 官 張嘉芳
以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 1 日書記官 陳瓊芳
附表：
┌──┬──────┬─────────┐
│編號│共有人姓名 │應有部分比例 │
├──┼──────┼─────────┤
│1. │陳宜佳 │10000分之1238 │
├──┼──────┼─────────┤
│2. │陳宜佩 │10000分之1238 │
├──┼──────┼─────────┤
│3. │黃美娜 │10000分之1981 │
├──┼──────┼─────────┤
│4. │徐雪 │10000分之1188 │
├──┼──────┼─────────┤
│5. │梁瑋倫 │10000分之1623 │
├──┼──────┼─────────┤
│6. │原告 │10000分之2732 │
└──┴──────┴─────────┘