臺灣高雄地方法院107年度原訴字第7號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　107年度原訴字第7號

原告

林衢甫

訴訟代理人

林佳陞

被告

高玉春

被告

高惠文

被告

高惠儀

上三人共同訴訟代理人

郭家駿律師 (法扶律師)

上列當事人間損害賠償事件，本院於於民國107年10月31日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：㈠被告三人為被繼承人高輝孝（民國107年3月5日歿）之繼承人。高輝孝生前於106年4月17日與原告（由其父乙○○代理）訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約），將坐落台東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），及其地上未完成建物1棟（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地）併附系爭建物之逾期建照1紙（表明為因財務不足而停建，得再補照繼建）出售予原告，買賣總價為新臺幣（下同）230萬元；系爭契約第8條關於賣方之瑕疵擔保責任，其中明定不得有佔用糾紛，且有關系爭房地之瑕疵擔保責任係依民法及其他有關法令規定辦理。原告已依系爭契約付清全部買賣價金，系爭土地所有權亦已於106年5月1日移轉登記予原告。嗣原告由買賣之仲介公司代為申請地政機關於106年5月11日鑑界後，發現系爭土地北側遭同段630地號土地（下稱630號鄰地）所有權人占用，且系爭建物有越界占用南側同段644地號土地（下稱644號鄰地）情事。原告本以為上情係測量圖根點走位致依序相疊所致，或屬97年間該地區由利家段改成泰安段之重測後精準校正結果，遂依地政事務所意見，謀求與630號、644號鄰地所有權人就占用及被占用部分，以土地權利範圍正確分割及合併之方式解決，惟過程中644號鄰地所有權人聲稱高輝孝於84年間建築系爭建物時，即有越界占用644號鄰地之糾紛，且該地區土地於97年間重測時，高輝孝亦明知存在此等越界建築之事實存在，卻仍為本件買賣，故其無義務亦無意願配合原告辦理土地權利分割合併作業等語，原告至此乃確認依系爭契約所夠得知系爭房地，後續本欲辦理之補辦建照程序無法進行，且尚須面臨拆屋還地及訴請還地之糾紛。㈡系爭房地有上述土地遭他人占用、或占用他人土地越界建築之糾紛，顯屬重大瑕疵，缺少系爭契約第8條所保證之品質，而高輝孝明知系爭建物存有越界建築糾紛在先，於出售系爭房地予原告時，卻故意不告知原告，致原告高價買受後卻需面臨拆屋還地及訴請還地之糾紛及耗費，依民法第359條、第360條規定，高輝孝應負物之瑕疵擔保責任，原告自得請求高輝孝減少價金計75萬元。高輝孝死亡後，其因上情所負契約義務及債務，由被告三人共同繼承等語，爰依據買賣、繼承關係，聲明：被告應給付原告75萬元及自起訴狀繕本送達日起至清償日止之法定遲延利息。

二、被告則以：原告經由乙○○代理，於106年4月17日與高輝孝訂立系爭契約，約定由高輝孝將系爭土地以230萬元之價格售予原告，高輝孝並未向原告表明系爭建物因財務不足而停建。且依系爭契約第1條「本不動產買賣係屬土地買賣，其範圍包括地上物全部在內。現況：依不動產現況說明書內容點交」之約定，可知系爭契約標的物只有系爭土地，至於系爭土地上之系爭建物係未完成之建築改良物，並未計價，亦未表明得再補照續建，僅係一併移轉點交由原告全權處理。高輝孝既未將系爭建物作價賣給原告，亦未向原告陳述或保證無越界建築、可補照續建，而係以系爭土地之現況方式一併點系爭建物給原告，自無出賣具有無法續建瑕疵之系爭建物情事，且高輝孝出售之系爭土地並無權利或物之瑕疵，系爭土地及建物依約定係現況交付，能否補辦建照非系爭契約之義務，原告是否面臨拆屋還地或訴請還地之糾紛，均與出賣人無關，系爭建物是否拆除亦由原告全權決定，高輝孝不負拆除之義務，原告主張高輝孝應負物之瑕疵擔保責任，從而主張得請求高輝孝減少價金等語，為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告三人為被繼承人高輝孝之繼承人，高輝孝107年3月5日死亡後，其權利義務由被告三人共同繼承。

㈡原告前由其父乙○○代理，於106年4月17日與高輝孝簽立系爭契約。

㈢原告已於106年5月2日給付全部價金230萬元，且系爭土地所有權已於106年5月1日移轉登記予原告。

四、本件之爭點：

㈠系爭契約標的僅有系爭土地，或是包含系爭土地、系爭建物、逾期建照？

㈡依系爭契約第1條「依不動產現況說明書內容點交」之約定，是否為排除系爭契約第8條瑕疵擔保責任約定之意？

㈢如㈡為否，系爭土地之北側是否有遭630號鄰地所有權人占用之瑕疵？又系爭建物有無越界占用644號鄰地，且無法補照續建之瑕疵？

㈣如㈢為是，原告得否請求減少價金？金額多少？

五、本院得心證之理由

㈠系爭契約標的僅有系爭土地，或是包含系爭土地、系爭建物、逾期建照？

⒈原告雖執前詞主張系爭契約標的包含系爭土地、系爭建物、逾期建照云云。惟被告辯稱：系爭契約標的只有系爭土地，系爭建物及系爭建物之建照均只是系爭契約所載之「現狀」之一部分等語。經查：

⑴原告前由其父乙○○代理，於106年4月17日與高輝孝簽立系爭契約，原告已於106年5月2日給付全部價金230萬元，且系爭土地所有權已於106年5月1日移轉登記予原告，而被告三人為被繼承人高輝孝之繼承人，高輝孝107年3月5日死亡後，其權利義務由被告三人共同繼承等情，為兩造所不爭執（見本院卷第96頁），並有系爭契約書、不動產說明書、系爭建物建造執照、系爭土地登記謄本影本（見本院卷第5頁至第10頁）各1份、臺灣高雄少年及家事法院107年5月16日高少家美家字第1070010247號函（見本院卷第26頁）、被告3人戶籍謄本、高輝孝除戶謄本（見本院卷第28頁、第29頁）可證，足以認定。

⑵系爭契約第1條：「買賣標的：不動產標示及權利範圍：以登記簿謄本記載為準…土地標示：卑南鄉泰安段643地號，面積227.03平方公尺（68.67坪），權利範圍全部，備註乙種建築用地。…建物標示（空白）。本不動產買賣係屬土地買賣，其範圍包括地上物全部在內。現況：依不動產現況說明書內容點交。」等語，有系爭契約書影本1份（見本院卷第5頁）可證，堪認系爭契約所明文記載之買賣標的僅有系爭土地。且依證人丁○○於本院審理時證稱：伊自103年任職台利佳不動產企業社迄今，系爭土地是由伊仲介買賣，系爭契約標的只有系爭契約第1條所載之系爭土地，系爭建物並無標示於系爭契約第1條，並非系爭契約之標的，僅因系爭土地上有系爭建物，為免產權不清，乃將系爭建物涵蓋在不動產說明書裏面等語（見本院卷第122頁背面至第123頁正面），及系爭契約及所附不動產說明書全部文義（見本院卷第5頁至第8頁）觀之，系爭契約第1條後段「本不動產買賣係屬土地買賣，其範圍包括地上物全部在內」之約定，僅是簽立系爭契約之雙方，為了避免尚未完全竣工之系爭建物倘若被認為是獨立之不動產，如不與系爭土地一併移轉給原告，將來會有系爭建物所有權人仍為高輝孝之疑義，始約定買賣標的雖為系爭土地，但範圍包括土地上之地上物全部（即包含系爭建物），而非簽立系爭契約之雙方有將系爭建物視為獨立於系爭土地外之另一個契約標的之意思。是系爭契約所買賣之標的應僅有系爭土地，而不包含系爭建物，系爭建物僅是簽約雙方「依不動產現況說明書內容點交」之現況點交之內容。又系爭契約標的既不含系爭建物，更無可能包含系爭建物之逾期建照。

㈡依系爭契約第1條「依不動產現況說明書內容點交」之約定，是否為排除系爭契約第8條瑕疵擔保責任約定之意？

⒈原告雖主張系爭土地之北側有遭630號鄰地所有權人占用之瑕疵，系爭建物有越界占用644號鄰地且無法補照續建之瑕疵，被告應依系爭契約第8條「賣方須保證…絕無…占用…等違法情形，致與第三人發生糾紛」之約定，負瑕疵擔保責任云云。惟查，系爭契約第1條約定：「買賣標的：不動產標示及權利範圍：以登記簿謄本記載為準…土地標示：卑南鄉泰安段643地號，面積227.03平方公尺（68.67坪），權利範圍全部，備註乙種建築用地。…建物標示（空白）。本不動產買賣係屬土地買賣，其範圍包括地上物全部在內。現況：依不動產現況說明書內容點交。」等語；而系爭契約所附不動產說明書（土地）載稱：「土地現況是否有他人占用情形：不明，以現況點交，依鑑界為準」、「本宗買賣是否包含地上物：是，未完成之建築改良物」等語，有系爭契約及所附不動產說明書影本各1份（見本院卷第5頁、第8頁）可證，足以認定。而證人丁○○於本院審理時證稱：系爭契約是依代書所提供之定型化格式所擬，系爭建物並非買賣標的，並無系爭契約第8條之適用，且高輝孝於不動產說明書勾選及記載系爭建物有無佔用別人土地不明，依鑑界為準，伊有將該記載之不動產說明書交給原告代理人時，並有向其說明等語（見本院卷第123頁正面）。堪認系爭契約第1條及不動產現況說明書之「土地現況是否有他人占用情形，不明」、「以現況點交」、「依鑑界為準」之約定，係屬系爭契約第8條之「賣方須保證…絕無…占用…等違法情形，致與第三人發生糾紛」之瑕疵擔保責任之特別約定，而排除該條之瑕疵擔保責任。高輝考依約「以現況點交」系爭土地含其上之系爭建物即已履行其義務，至於系爭土地是否有被占用、系爭建物是否有占用他人土地，均屬現況之一部分，高輝孝既不能改變現況，也不負改變現況之義務。原告上揭主張，並無理由。

⒉原告雖主張依系爭契約第1條、第8條至第10條之約定，瑕疵擔保責任應包含系爭建物不得佔用他人土地糾紛之瑕疵擔保，始符系爭契約之預期效用，且原告係考量系爭土地己於106年5月1日完成所有權移轉登記乃「善意」於106年5月2日，即給付被告尾款70萬元，系爭契約第8條之特約係為保障主從物權利完整，與系爭契約第1條並無牴觸云云。惟查：

⑴證人丁○○於本院審理時證稱：系爭土地以230萬元成交符合當地一般行情，原告於簽約之前「並無」提及係考量系爭建物價值及補照可能性，始願以230萬元買受系爭土地，原告只說依照現況購買，要把毛胚屋留下來，要求出賣人不要拆掉，原告當時「並無」說要完成系爭建物，伊在鑑界後才知道原告有想要繼續完成系爭建物，但是當時價金已付清等語（見本院卷第123頁背面至第124面正面），可見原告於簽立系爭契約之前或簽約當下，「並無」向仲介丁○○或出賣人高輝孝表示要完成系爭建物。原告前述之其對於系爭契約或系爭建物之預期效用如何，係存在於原告內心之購買系爭土地之動機，並未形成於系爭契約之一部分，自難認為係高輝孝所應履行之契約義務。

⑵高輝孝於106年4月24日委託訴外人陳俊成代理，向臺東地政事務所申請系爭土地與鄰地626號土地之鑑界，經臺東地政事務所於106年5月9日到場鑑界，並於106年5月15日完成複丈成果圖等情，有臺東地政事務所107年8月29日函及附件（見本院卷第78頁至第86頁）可證。而原告於106年5月2日付清系爭契約買賣價金尾款70萬元等情，有系爭契約第3條之收款人簽章欄所簽日期（見本院卷第5頁）。依上開事實發生之時間順序觀之，原告於鑑界申請後，鑑界完成之前，即負有付清全部價金之義務，並實際上付清全部價金，可見高輝孝就系爭契約所應負之給付義務僅有系爭契約所附不動產說明書（見本院卷第8頁）所約定之「以現況點交」、「依鑑界為準」而已，並無其他不同於「現況點交」之義務，否則原告豈會在未鑑界確認占用及被占用之情形前，即交付全部價金。

⑶可見原告上揭主張與證人丁○○之證述、系爭契約之文義、原告實際付款之時點，均有不合，應非事實。

⒊原告雖主張系爭建物有續建價值，才以較高價購地，現因佔用糾紛無法，續建不符成本，且無建築師要願意設計，且當時原告估計系爭建物價值應有30萬元以上，被告主張系爭建物並無價值，且無作價，非屬買賣範圍，應屬誤會云云。惟查，原告上揭主張與證人丁○○前揭證述不合，並非事實。且原告所述之系爭建物之價值，乃存在於原告內心之購買系爭土地之動機，並未形成於系爭契約之一部分，自難認為高輝孝除以「以現況點交」系爭建物之義務外，尚有何其他關於系爭建物應該履行之契約義務。

⒋原告雖主張依系爭土地相類似之物件於102年到107年間之相關實價登錄資料，原告以高過市價甚多，每坪約多出3成費用，向被告買下系爭土地及建物，實是考量其上之未完成建物具留下續建之價值，且仲介丁○○轉告系爭建物是因沒錢而停蓋，並出示建照正本表明無不法及佔用糾紛，進而於系爭契約第8條約定擔保責任，原告確信可申辦新建照開工（原告至多繳交相對土木成本之少數先行開工罰鍰）始付出高價取得此案，卻因佔用糾紛，只能待鄰地共有人7人分割合併等複雜程序，方能送件，若系爭契約未加重擔保責任不得有第三人糾紛，原告豈會以超高價買下可能遭拆除之系爭建物云云。惟查，原告上揭主張與證人丁○○於本院審理時證述：系爭土地以230萬元成交，符合當地最近3、4年上漲之行情，且原告於簽約之前「並無」提及係考量系爭建物價值及補照可能性，始願以230萬元買受系爭土地等語（見本院卷第123頁背面）不合，應非事實。原告所述之如何估量系爭建物之未來發展可能性進而影響原告自身對於系爭土地價值之認定，乃存在於原告內心之購買系爭土地之動機，並未形成於系爭契約之一部分，且系爭土地附近土地成交量非大，以實價登錄而言，價差在3成以內，尚符合一般人對於系爭土地之估價範圍，不能據此推論系爭契約之買賣標的除系爭土地外尚有計入系爭建物之價值。

⒌原告雖主張縱被告之擔保責任不及於系爭建物，依系爭契約第9條、第10條，被告有系爭土地佔用糾紛況之違約，原告得請求補正瑕疵之部分費用云云。惟查，原告與高輝孝所簽立之系爭契約既已明文約定「土地現況是否有他人占用情形，不明」、「以現況點交」、「依鑑界為準」等語，則高輝孝依上開約定以當時之「現況點交」系爭土地給原告，即已履行其契約義務，至於系爭土地有無被占用，均屬「現況」之一部分，並非高輝孝有何違約行為。

㈢原告主張系爭土地之北側有遭630號鄰地所有權人占用、系爭建物有越界占用644號鄰地，且無法補照續建等，無論是否屬實，均屬高輝孝依系爭契約「以現況點交」之「現況」之一部分。而證人丙○○於本院審理時先證稱原告代理人於買賣前是有到伊住處，伊有說系爭建物占用伊土地之事，請原告考慮是否要買系爭土地等語，又改口證稱不能確定原告買之前或買之後，才告訴原告土地占用問題等語（見本院卷第124頁背面至第125頁正面），何者屬實，均不影響高輝孝依系爭契約僅負「以現況點交」義務之事實之認定。又原告雖請求傳喚證人甲○○○證明系爭土地北邊遭證人甲○○○占用之事實，惟本院已依原告之聲請傳喚證人甲○○○到庭，但其並未到庭，本院考量無論系爭土地北邊是否確有遭甲○○○占用，均無礙本院認定高輝孝已履行系爭契約之「以現況點交」之義務之事實，本件應無再傳喚證人甲○○○到庭證述其自己占用系爭土地之必要，均併為說明。

六、綜上所述，原告基於買賣、繼承之法律關係，請求被告給付原告75萬元及自起訴狀繕本送達日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或調查之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。