臺灣高雄地方法院107年度訴字第1074號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 107 年 12 月 27 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1074號原　　　告　財團法人陳趙樹公益慈善基金會

法定代理人　陳敏斷
訴訟代理人　陳裕文律師
複代理人　　施凱齡律師
被　　　告　天元世界貿易中心股份有限公司

法定代理人　吳秀真
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國107年12月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應拆除門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號8 樓房屋如附表一編號1 所示地上物，並將附表一編號2 之建物遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬玖仟捌佰陸拾玖元，及自民國一百零七年六月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟捌佰玖拾元，及自民國一百零七年一月一日起至返還上開房屋日止，按月給付原告新臺幣伍萬柒仟肆佰貳拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以附表五編號1 至2 所示金額為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，並核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項但書第3 款定有明文。查，原告起訴時，就金錢請求原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）296,159 元，暨自起訴狀繕本送達翌日即107 年6 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自民國107 年1 月1 日起至返還房屋日止，按月給付原告104,400 元。嗣於107 年12月20日言詞辯論期日，以言詞變更金錢請求為：被告應給付原告274,269 元，暨自起訴狀繕本送達翌日107 年6 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告應給付原告21,890元，暨自民國107 年1 月1 日起至返還房屋日止，按月給付原告104,400 元（見院卷第125 反面、第128 頁）。核原告所為，係屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號8 樓如附表一編號2 所示建物（下稱系爭建物）為伊所有，兩造於105 年5 月25日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊將系爭建物出租予被告，租賃期間自105 年6 月1 日起至108 年5 月31日止，月租金為52,200元（含稅），且被告應於每期第1 天（即每月1 日）付租，如有2 期租金未付或短付，則視同違約，被告同意雙方租賃關係自動終止。詎被告自106 年7 月起即短付或未付租金如附表二所示，已達2
期以上，伊已於106 年12月8 日寄發高雄新田郵局第358 號存證信函（下稱第358 號信函），通知被告因積欠租金達2
期以上，依系爭租約第3 條約定，兩造之系爭租約自動終止，並要求於函到後7 日騰空遷讓返還系爭建物，經被告於同年月11日收受該函，仍未獲置理，爰擇一依系爭租約第2 條第3 點約定、民法第455 條規定，請求被告拆除附表一編號1 之地上物，返還系爭建物。又依系爭租約第3 條、第10條第3 點約定，伊得請求被告給付如附表二所示積欠租金、水電費，計274,269 元。且系爭租約終止後，被告自106 年12月19日起迄今，仍占有使用系爭建物，係無法律上原因而享有類似租金之利益，致原告受有損害如附表三「利益數額」欄所示；及依系爭租約第10條第3 點約定，於租約終止後，被告如不即時遷讓交還房屋，伊得按遲延日數向被告請求按照租金1 倍之違約金如附表三「懲罰性違約金數額」欄所示。爰擇一依系爭租約第2 條第3 點約定、民法第455 條規定，及系爭租約第3 條、第10條第3 點約定，提起本訴。並聲明：㈠被告應拆除系爭建物如附表一編號1 之地上物，並返還系爭建物予原告。㈡被告應給付原告274,269 元，暨自起訴狀繕本送達翌日107 年6 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告應給付原告21,890元，暨自107 年1 月1 日起至返還房屋日止，按月給付原告104,400 元（詳附表三編號2 所示）。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告雖未於最終言詞辯論期日到場，惟依其先前陳述略以：對系爭建物及所屬地上物測量之位置、面積如附表一編號1
、2 所示，且積欠原告租金、水電費如附表二所示，均不爭執，但伊仍需使用系爭建物，希望將系爭租約履行完畢等語。
三、本院之判斷：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條前段分別定有明文。另稽之系爭租約，第3 條亦明訂「每月每坪含稅600 元整…，乙方（即被告）應於每期第1 天（即每月1 日）付款，先付後用，如有2 期租金未付或短付，則視同乙方違約，乙方同意雙方租賃關係自動終止。…（見院卷第8 頁）」。
㈡查，兩造於105 年5 月25日就系爭建物簽訂系爭租約，約定由原告將該建物出租予被告，租賃期間自105 年6 月1 日起至108 年5 月31日止，月租金為52,200元（含稅），但被告積欠原告租金、水電費如附表二所示乙節，除有系爭租約在卷可憑外，亦經被告所不爭執，是原告主張被告未依約付租，迄至106 年12月8 日止，欠租已達2 個月以上租額之事實，堪予認定。嗣原告於106 年12月8 日寄發第358 號信函，通知被告具積欠租金達2 期以上之違約行為，依系爭租約第3 條約定，兩造之系爭租約自動終止，並要求於函到後7 日騰空遷讓返還系爭建物，經被告於同年月11日收受該函乙節，有第358 號信函回執可佐（見院卷第122 頁），是原告以第358 號信函之送達為催告被告支付租金，並同時為於期限內即7 日內騰空返還系爭建物之意思表示之通知，而被告積欠原告系爭建物租金達2 期以上，經催告後仍未於期限（7
日）內騰空返還該建物，則原告以第358 號信函為終止系爭租約之意思表示，並以該函期限末日即106 年12月18日為系爭租約終期，自無不合。
㈢依上所述，系爭租約既於106 年12月18日經原告適法終止，且系爭租約第10條第2 點明訂「租約終止時，乙方應自行騰空回復原狀。…如甲方認為必須騰空回復原狀，乙方應依約履行，否則甲方得排除之，…（見院卷第10頁）」；又系爭建物存有如附表一編號1 所示地上物乙節，有本院107 年9
月19日、107 年10月24日勘驗筆錄、高雄市政府地政局鹽埕地政事務所107 年9 月21日、107 年10月29日函及所附複丈成果圖可憑（見院卷第87至91、100 至103 頁），並為被告所不爭執，則原告請求被告拆除附表一編號1 所示地上物，並返還系爭建物，自屬有據。
㈣又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。查，被告就兩造之系爭租約終止前，尚積欠原告如附表二所示租金、水電費，計274,269
元計乙節，既不爭執（見院卷第111 頁反面、第112 頁），堪認屬實。而依系爭租約第4 條約定，被告於簽約時業向原告繳付押金104,400 元，且原告同意扣抵被告所欠上開租金（見院卷第120 頁），依此計算，原告就被告積欠之租金、水電費，得再請求169,869 元（計算式：000000-000000 ＝169869）。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294 號判決意旨參照）。又系爭租約第10條第3 點約定：甲方（即原告）終止契約時，乙方即應交還租賃標的物，如有遲延，乙方除仍應給付相當於原租金之使用補償金…等語（見院卷第10頁），而系爭租約經原告於106 年12月18日終止，而被告迄未返還系爭建物，則原告依原租金標準，自106 年12月19日起至系爭建物日止，請求被告給付如附表四「利益數額」欄所示使用補償金，核屬有據。
㈥復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額民法第250
條第1 項、第252 條分別有明文。而違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例意旨資照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。依系爭租約第10條第3 點雖約定：…如有遲延，乙方除仍應…外，應另按遲延之日數加付相當於租金壹倍之違約金…等語（見卷院第10頁）。惟本院審酌原告因被告未依約返還系爭建物所受損害應為其租金收益及利息損失，相當於租金收益之損害已經計入「使用補償金（即附表四「利益數額」欄所示）」請求被告返還；參以原告陳稱：本件屬懲罰性違約金，系爭建物位置為市中心黃金地段，伊按每坪、每月單價統一計算租金，同樓層之租金單價會相同，不同樓層除店面較高外，2 樓以上每坪標準大致相同等語（見院卷第126 頁正、反面），是被告承租系爭建物之租金並無低於市場行情，可以認定，併參考社會經濟狀況及兩造之利益損害，認原告請求按租金一倍即52,200元計算之違約金實屬過高，應予酌減為按租金0.1 倍即5,220 元計算（詳附表四「被告應付之懲罰性違約金」欄所示）始為適當。
四、綜上所述，原告依民法第455 條前段規定，請求被告拆除附表一編號1 之地上物，並返還系爭建物；依系爭租約第3 條、第10條第3 點約定，請求被告給付169,869 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年6 月18日（見院卷第46頁送達回證）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；另應給付21,890元，及自107 年1 月1 日起至返還系爭建物日止，按月給付57,420元（52200+5220），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、又原告就積欠租金、違約金部分之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2 之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件積欠租金、違約金部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用（最高法院96年度第4
次民庭會議決議參照），而原告既就返還租賃物之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日民事第五庭 法 官 何佩陵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日書記官 林家妮

附表一
┌──┬────────────┬──────┐
│編號│不動產範圍、面積 │ 備註 │
├──┼────────────┼──────┤
│1 │附圖斜線區內隔間牆A 、B │ │
│ │、C ，面積合計2.07平方公│ │
│ │尺部分，應予拆除 │ │
├──┼────────────┼──────┤
│2 │附圖斜線區： │ │
│ │面積199.75平方公尺 │ │
│ │ │ │
└──┴────────────┴──────┘

附表二 被告積欠之租金、水電費
┌──┬────┬───────┬───────┬──────┐
│編號│ 時間 │ 應付租金額 │ 積欠租金額 │ 積欠水電費 │
│ │ │ （新臺幣/元）│ （新臺幣/元）│（新臺幣/ 元│
│ │ │ │ │） │
├──┼────┼───────┼───────┼──────┤
│1 │106.7 │52,200 │26,600 │0 │
├──┼────┼───────┼───────┼──────┤
│2 │106.8 │52,200 │52,200 │0 │
├──┼────┼───────┼───────┼──────┤
│3 │106.9 │52,200 │52,200 │0 │
├──┼────┼───────┼───────┼──────┤
│4 │106.10 │52,200 │52,200 │0 │
├──┼────┼───────┼───────┼──────┤
│5 │106.11 │52,200 │52,200 │4,208 │
├──┼────┼───────┼───────┼──────┤
│6 │106.12 │自106.12.1至10│30,310 │4,351 │
│ │ │6.12.18 止，按│ │ │
│ │ │18/31 比例計算│ │ │
│ │ │為30,310（小數│ │ │
│ │ │點以下四捨五入│ │ │
│ │ │） │ │ │
├──┴────┴───────┴───────┴──────┤
│積欠租金額、水電費合計：274,269 │
│（計算式：26600+52200x4+30310+4208+4351＝274269） │
└──────────────────────────────┘

附表三：租約終止後，原告請求被告仍占用房屋類似租金之利益┌──┬──────┬────────┬────────┐
│編號│ 時間 │ 利益數額 │原告請求之懲罰性│
│ │ │ （新臺幣/元） │違約金數額 │
│ │ │ │ （新臺幣/元） │
├──┼──────┼────────┼────────┤
│1 │106.12 │自106.12.19 至 │0 │
│ │ │106.12.31止，按 │ │
│ │ │13/31，每月52,20│ │
│ │ │0 元比例計算，為│ │
│ │ │21,890元 │ │
├──┼──────┼────────┼────────┤
│2 │107.1.1 起至│每月52,200 │每月52,200 │
│ │返還系爭建物│ │ │
│ │之日止 │ │ │
└──┴──────┴────────┴────────┘

附表四 租約終止後，被告應給付仍占用房屋類似租金之利益
┌──┬──────┬────────┬────────┐
│編號│ 時間 │ 利益數額 │被告應付之懲罰性│
│ │ │ （新臺幣/元） │違約金數額 │
│ │ │ │ （新臺幣/元） │
├──┼──────┼────────┼────────┤
│1 │106.12 │自106.12.19 至 │0 │
│ │ │106.12.31止，按 │ │
│ │ │13/31，每月52,20│ │
│ │ │0 元比例計算，為│ │
│ │ │21,890元 │ │
├──┼──────┼────────┼────────┤
│2 │107.1.1 起至│每月52,200 │每月5,220 │
│ │返還系爭建物│ │ │
│ │之日止 │ │ │
├──┴──────┴────────┴────────┤
│租約終止後，自107 年1 月1 日起至返還系爭建物日止，按月│
│之不當得利及懲罰性違約金，計57,420元 │
└───────────────────────────┘

附表五
原告為未付租金、水電費、不當得利及違約金部分假執行
擔保金額
┌──┬──────────┬──────────┐
│編號│原告假執行擔保項目 │假執行擔保金額 │
│ │ │新臺幣 │
├──┼──────────┼──────────┤
│1 │①積欠租金、水電費 │7 萬元 │
│ │169,869 元 │ │
│ │②106.12.19至106.12.│ │
│ │31 之不當得利 │ │
│ │21,890元 │ │
│ │合計：191,759元 │ │
├──┼──────────┼──────────┤
│2 │107.1.1 至返還系爭建│按月2萬元 │
│ │物日止，按月不當得利│ │
│ │及違約金計57,420元 │ │
└──┴──────────┴──────────┘