臺灣高雄地方法院107年度重訴字第155號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第155號

原告

張黃英蕉

訴訟代理人

黃水和

被告

百春陽建設有限公司

法定代理人

吳安眾

訴訟代理人

秦鴻勛

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年11月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

(一)原告為高齡75歲、重殘且不識字之人，如附表所示坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍全部，面積490.54平方公尺，下稱系爭土地），本為原告與訴外人蔡堦榮、蔡進長、蔡進祿、蔡楊瓜、陳有實、李勳花（下合稱蔡堦榮等6人）共有，原告之應有部分為4/20（換算其面積為29.68坪）。原告前將其共有之系爭土地應有部分上網拍賣，並於民國106年11月20日以每坪新臺幣（下同）36萬元、合計10,684,800元之價格，出售予訴外人林秀苾。嗣被告以訴外人富家通不動產仲介經紀股份有限公司（下稱富家通公司）人員林衣樺及蔡堦榮等6人之名義，分別於106年11月28日、同年12月20日寄發存證信函予原告，宣稱已依土地法第34條之1規定，以每坪28萬元之價格，買受包含原告應有部分在內之系爭土地所有權全部，如原告未於10日內主張優先購買，即將原告土地部分之價金提存於法院等語，原告始知悉被告已買下蔡堦榮等6人就系爭土地之應有部分，進而成為系爭土地共有人。原告隨即於106年12月7日寄發存證信函予被告，告知原告之應有部分已出售予林秀苾乙事，催告被告於10日內依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，並於事後致電通知被告指定之地政士王秀蓮，再次催告被告以相同價格優先購買。詎被告卻罔顧此情，逕於107年1月10日出資並以林衣樺及蔡堦榮等6人之名義，依每坪28萬元之價格、按原告所有系爭土地應有部分之面積計算，以原告為受提存人，將8,308,745元提存於本院（案號為107年度存字第38號，下稱系爭提存）。

(二)因原告已先將系爭土地應有部分以每坪36萬元之價格出售予林秀苾，且被告並未依法主張以相同價格行使優先購買權。被告明知上情，卻故意隱瞞其已放棄優先承購權之事實，而逕以每坪28萬元之價格，向本院申請提存以購買原告之土地，顯然違反土地法第34條之1第4項規定，亦侵犯原告之所有權，被告故意隱瞞其違法在先之事實，而為系爭提存，顯於法不合；且系爭提存之申請人為林衣樺及蔡堦榮等6人（斯時蔡堦榮等6人之土地持分均已出售，不具共有人身分），亦與實際提存購買人即被告不符，系爭提存通知應予廢棄。被告明知系爭土地之107年度公告地價較106年度上漲6％，且該地為住宅用地、位處交通及科技重工業核心，卻依土地法第34條之1規定，不經所有權人即原告同意，夥同前共有人、仲介、地政人員密盜買賣原告所有土地，並以違法之系爭提存，欲以與市價顯不相當亦不合理之每坪28萬元價格，買受市價近3億元之系爭土地，企圖囤積炒作，致原告受有出售土地之損失合計2,376,055元（計算式：原告出售土地之價款10,684,800元－被告向法院提存購買之價款8,308,745元＝2,376,055元），爰依民法第184條第1項前段、土地法第34條之1規定，請求被告負損害賠償責任。為此，提起本訴，並聲明：被告應賠償原告2,376,055元。

二、被告則以：

(一)被告於106年11月1日即委託富家通公司向原告及蔡堦榮等6人斡旋購買系爭土地，委託價格為每坪27.7萬元；嗣蔡堦榮等6人、原告亦分別於106年11月4日、同年11月7日與富家通公司簽立不動產委託書，委託出售系爭土地，委託價格分別為每坪28萬元、30萬元（原告復於同年月10日更改委託價格為每坪29萬元）。因買賣雙方價格已相當接近，被告遂同意以每坪28萬元之價格購買系爭房地，經富家通公司於106年11月17日通知包含原告在內之買賣雙方於同年11月18日簽約，惟簽約當日原告並未到場，遂由蔡堦榮等6人與被告簽立買賣契約；又因同意處分系爭土地之共有人（即蔡堦榮等6人）應有部分已達16/20，逾土地法第34條之1規定之多數決門檻，蔡堦榮等6人乃於同年11月28日寄發存證信函予原告，通知系爭土地「全部」已出售予被告，即原告得行使優先購買權等情。詎原告於106年12月4日收受上開存證信函後，非但未於15日內表示是否行使優先購買權，更於同年12月6日對富家通公司之業務員蔡佳靜表示其僅願以每坪30萬元之價格出售。蔡堦榮等6人於106年12月7日討論後，決定補貼原告差額60萬元（即按每坪2萬元，以原告持份換算面積約30坪計算之金額），惟當蔡佳靜於同年12月9日以此條件再次向原告協調時，原告卻拒絕同意，顯然出爾反爾，蔡堦榮等6人乃於同年12月20日再次寄發存證信函予原告，通知原告已逾15日而未表示欲優先購買，已自願放棄優先購買權，及原告應配合辦理系爭土地過戶等情。惟原告卻無視蔡堦榮等6人已將系爭土地之全部出售予被告之事實，竟於107年1月8日主動聯繫蔡佳靜，表示欲以每坪31萬元之價格出售，被告自無法接受，而蔡堦榮等6人見原告遲遲不願配合辦理系爭土地過戶事宜，亦不接受每坪28萬元之買賣條件，僅得於同年1月10日依法將原告應得之買賣價金（扣除提存費用）8,3 08,745元提存於法院，並於同年1月11日辦妥系爭土地所有權移轉登記予被告。綜上，系爭土地之買賣程序均屬合法，原告於事後提起本訴，洵屬無據。

(二)被告否認原告有於106年11月20日以每坪36萬元之價格將其之系爭土地應有部分出售予林秀苾之事實存在，又被告於106年11月18日即與蔡堦榮等6人簽訂系爭土地全部之買賣契約，且蔡堦榮等6人之應有部分已達16/20，逾土地法第34條之1規定之多數決門檻，經依法通知原告行使優先購買權，被告係一次買下系爭土地之全部並於107年1月11日登記為所有權人，原告於106年12月7日通知被告行使優先購買權，斯時被告並非系爭土地共有人，亦無權主張優先購買，故原告所為顯然不生通知之效力，被告與蔡堦榮等6人係依據成立在前之買賣契約履行，於法並無不合，原告請求為無理由等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項：

(一)系爭土地本為原告與蔡堦榮等6人共有，原告之應有部分為4/20，換算其面積為29.68坪(本院卷一第85頁反面)。

(二)被告與蔡堦榮等6人於106年11月18 日以每坪28 萬元、總價41,548,724元之價格簽訂系爭土地之賣賣契約書（權利範圍全部），並於第12條約定其他約定事項(本院卷二第8頁正反面)。

(三)蔡堦榮等6人於106年11月28日寄發存證信函（高雄西甲郵局存證號碼001316存證信函，下稱Ａ存證信函）予原告，內容為：通知原告渠等已依土地法第34條之1規定，以每坪28萬元出售包含原告應有部分在內之系爭土地全部予被告，原告應於期限內表示是否行使優先購買權；如否，即將原告應有部分之價金提存於法院。原告於106年12月4日收受該存證信函(本院卷一第19至21、109頁，本院卷二第8頁反面）。

(四)原告於106年12月7日寄發存證信函予被告，內容稱已將其系爭土地應有部分以每坪36萬元之價格出售予林秀苾，催告被告於10日內依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權(本院卷二第8頁反面)。

(五)蔡堦榮等6人於106年12月20日寄發存證信函（高雄西甲郵局存證號碼001388存證信函，下稱Ｂ存證信函）予原告，內容為：表示原告已超過15日未主張優先購買權，應配合將系爭土地應有部分移轉登記。原告於106年12月21日收受該存證信函(本院卷一第23至24、108頁，本院卷二第8頁反面至第9頁)。

(六)蔡堦榮於107年1月10日以原告為受提存人，提存金額為8,308,745元(本院卷二第9頁)。

(七)高雄市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）於107年1月11日發函予原告，以蔡堦榮等6人依土地法第34條之1規定申請原告所有土地買賣登記，因未能提出所有權狀，而將原告就系爭土地之所有權利書狀公告註銷(本院卷二第9頁)。

四、得心證理由：原告主張被告違反土地法第34條之1之規定，致原告已與林秀苾達成以36萬元出售土地無法履行，侵害原告之權利，請求被告賠償未能出售土地之損失2,376,055元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：被告有無違反土地法第34條之1之規定，並侵害原告之權利？如是，原告是否因此受有損害及損害數額為何？經查：

(一)按土地法第34條之1規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（第1項）。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之（第2項）。第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記（第3項）。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（第4項）。」。及土地法第34條之1執行要點第10點規定：「十、部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」、同要點第11點規定：「十一、本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：（五）本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。」據上開規定，土地共有人出賣其應有部分時，負有通知其他共有人之義務者係出賣應有部分之共有人，他共有人如認受有損害，應向該共有人請求損害賠償，而買受應有部分之人既非該共有土地之共有人，自不負通知其他共有人行使優先承買權之義務，亦不負對他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任甚明。

(二)如附表所示系爭土地原為原告及蔡堦榮等6人共有，於106年11月18日，被告與蔡堦榮等6人以每坪28萬元、總價41,548,724元之價格簽訂系爭土地之賣賣契約書（權利範圍全部），並於第12條約定其他約定事項等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、地籍異動索引、土地買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、不動產標的現況說明書存卷可參(本院卷一第97至104、132至138頁)，被告為系爭土地之買受人，並非出賣應有部分之共有人，被告並無違反土地法第34條之1第4項之規定，原告以土地法第34條之1向被告請求損害賠償，於法不合。

(三)被告購買系爭土地是否構成侵權行為：

１、原告主張被告以每坪28萬元單價購買系爭土地造成原告受有損害。然被告先於106年11月1日委託富家通公司以每坪27.7萬元之價格向原告及蔡堦榮等6人購買系爭土地（權利範圍全部），於106年11月4日蔡堦榮等6人委託富家通公司以每坪28萬元之價格出售系爭土地（權利範圍全部），原告則於106年11月7日委託富家通公司以每坪29萬元之價格出售其就系爭土地之應有部分（權利範圍4/20，換算其面積為29.68坪），此有富住通商用不動產委託不動產買賣斡旋契約書1份(本院卷一第90頁)、富住通商用不動產出售委託書、授權書、不動產標的現況說明書各2份(本院卷一第91至96頁)在卷可參，首堪認定。然被告未能與系爭土地全體共有人達成價格共識，而於106年11月18日與蔡堦榮等6人以每坪28萬元、總價41,548,724元之價格簽訂系爭土地之賣賣契約書（權利範圍全部），該契約書第12條約定其他約定事項記載「一、本約簽訂時尚有他共有人張黃英蕉未表同意出售，雙方同意依土地法第34條之1處分本標的，簽約後由賣方通知他共有人是否主張優先購買權，待他共有人放棄優購權，本約始生效，若他共有人主張優購權，經乙方通知甲方後，則本約無條件解除，已付價款無息返還甲方，惟應於第二期支付前確認之。」(本院卷一第97至104頁)，而系爭土地扣除原告之應有部分4/20後，蔡堦榮等6人就系爭土地之應有部分合計為16/20，已逾三分之二，蔡堦榮等6人得依土地法第34條之1第1項處分系爭土地，且蔡堦榮等6人已於106年11月28日寄發Ａ存證信函，通知原告將系爭土地依土地法第34條之1規定出售予被告，並告知原告得於期限內行使優先購買權，否則即將原告應得之對價提存於法院，原告已於106年12月4日收受該Ａ存證信函，迄於106年12月20日，蔡堦榮等6人寄發Ｂ存證信函予原告，表示原告自收到前揭存證信函已超過15日未主張優先購買權，應配合將系爭土地應有部分移轉登記，原告於106年12月21日收受該存證信函乙節，為兩造所不爭執，是堪認蔡堦榮等6人確依土地法第34條之1第1項將系爭土地權利全部出售予被告，並踐行同法條第2項通知他共有人即原告之程序。

２、原告雖主張被告以共有人自居而發存證信函，致原告誤認被告為共有人云云，然Ａ存證信函係以蔡堦榮等6人為寄件人，通知內容亦載明「二、處分方式：擬按上列土地全部售價41,548,724元經由富家通公司仲介出售予百春陽建設有限公司」(本院卷一第62至63頁)，已敘明係依土地法第34條之1規定出售系爭土地全部而非個別共有人之應有部分，並無被告以系爭土地共有人身分自居之情形，亦不致使原告「誤認」被告為共有人，被告僅具共有土地買受人身分，自無從行使優先承購權，故原告於106年12月7日寄發存證信函，通知被告其與林秀苾以每坪36萬元出售應有部分，詢問被告是否優先承購，不生土地法第34條之1第4項效力，原告主張被告違反土地法第34條之1規定進而造成原告受有損害，並無理由。原告雖主張：被告買土地的時候與蔡堦榮等6共有人開會，沒有通知原告來開會及做成紀錄，故意違反土地法第34條之1云云，然原告曾於106年11月7日委託富家通公司以每坪29萬元之價格出售其就系爭土地之應有部分，約定委託期限至106年11月15日之事實，為原告所不爭執(本院卷二第8頁)，並有富家通公司不動產出售委託書附卷可參(本院卷一第95頁)。可認原告應知悉對於被告有購買系爭土地之意，被告就收購土地一事未刻意隱瞞原告，又土地法第34條之1第1項但書已規定共有土地應有部分合計逾三分之二時，共有人數不予計算，於應有部分合計逾三分之二時，處分無須得全體共有人同意，更無要求全體共有人應開會並作成會議紀錄，原告認為被告違反土地法第34條之1，並無理由。

３、嗣於107年1月10日，由蔡堦榮等6人將原告持有之4/20即約29.68坪部分，以每坪28萬元之價格計算之8,308,745元提存於本院提存所，以蔡堦榮為提存人（林衣樺為提存人代理人）、提存物受取權人為原告，有本院107年度存字第38號提存書、同意出賣人名冊、價金分配計算表、臺灣土地銀行匯款單可佐(本院卷一第105至109頁)，可認為真正。蔡堦榮等6人為原告完成提存後，始於107年1月11日將系爭土地所有權移轉登記予被告，因未能提出原告之所有權狀，而將原告就系爭土地之所有權利書狀公告註銷以完成登記，此有鳳山地政107年1月11日高市地鳳登字第10770042500號函、系爭土地所有權狀、土地登記公務用謄本、土地登記申請書等件在卷可參(本院卷一第110、132至133、139至141頁)，堪認屬實。

４、原告雖主張鳳山地政逕將原告就系爭土地之所有權利書狀公告註銷，顯有官商勾結而圖利被告情事云云，然被告向蔡堦榮等6人係依土地法第34條之1第1項規定購買系爭土地，業如前述，而土地法第34條之1第3項中段及後段規定：「於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」，是系爭土地原共有人蔡堦榮等6人完成提存他共有人即原告應得對價提存後，得提出提存證明且代原告申請登記，並無違誤。又按「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書」、「有下列情形之一者，得免提出前條第一項第三款之文件：九、依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理之登記，他共有人之土地所有權狀未能提出。」、「按土地登記有下列各款情形之一者，未能提出權利書狀者，應於登記完畢後公告註銷：六、合於第三十五條第一款至第五款、第九款及第十三款情形之一」，土地登記規則第34、35、67條分別定有明文；另參土地法第三十四條之一執行要點第8點規定：「依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依下列規定辦理：（一）本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人及其繼承人，並檢附已為通知或公告之文件，於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任；登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人，無須於契約書及申請書上簽名，亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者，本法條第一項共有人應代他共有人申請登記」。是依上開規定可知，土地共有人依土地法第34條之1第1至3項為處分，辦理登記時未能提出他共有人之權利書狀者，應於登記完畢後公告註銷，且無須他共有人親自到場完成登記，是鳳山地政將原告之權利書狀公告註銷、將系爭土地全部權利範圍所有權移轉登記予被告，俱依上開法規而為，並無違法情事，自無從據此主張被告對原告有何故意或過失侵害權利之侵權行為，原告所指並無理由。

５、綜上，被告係依土地法第34條之1之規定購買系爭土地，且他共有人並已將原告應獲分配之對價完成提存，原告就系爭土地應有部分雖遭他共有人代為處分，已獲得相當之對價，被告購買系爭土地自非有故意或過失不法侵害他人權利或違反保護他人之法律之情事，則原告依據民法第184條、土地法第34條之1之規定，請求被告對其負損害賠償責任云云，自屬無據。

五、綜上所述，被告無不法侵害行為，則原告依據民法第184條、土地法第34條之1，請求被告給付損害賠償，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。