臺灣高雄地方法院108年度訴字第1173號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1173號

原告

呂雪麗

被告

蔡曉詩

被告

蔣月葉

上二人訴訟代理人

賴俊佑律師

被告

旭博房屋有限公司

法定代理人

林萬水

訴訟代理人

莊秀杏

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國108 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告蔡曉詩委任被告旭博房屋有限公司（下稱旭博公司）出賣其所有坐落高雄市○○區道○○段000000地號土地（權利範圍60分之1 ）及其上同段1719建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○路00巷0 ○0 號，權利範圍全部。下合稱系爭房地）；原告於107 年11月22日向蔡曉詩買受系爭房地，並簽不動產買賣契約書，買賣價金為新臺幣（下同）273 萬元，約定於108 年1 月22日交屋。

㈡因系爭房屋使用人即被告蔣月葉於107 年12月間要求回租系爭房屋，原告雖同意回租惟然要求須簽署延後交屋書；原告與蔣月葉、蔡曉詩於108 年1 月22日在旭博公司簽署附約（下稱系爭附約）及房屋租賃契約書（下稱系爭租約），載明承租人為被告蔣月葉、租期自108 年1 月23日至108 年4 月22日；惟莊秀杏與代書未依約定於延後交屋需保留10% 價金之指示，而在當日將履約保證尾款匯予蔡曉詩，僅保留5 萬元匯入原告帳戶轉作租金與押金。

㈢莊秀杏於租期屆滿前通知原告交屋，並要求原告將5 萬元尾款扣除2 個月租金後，將餘額退還蔣月葉，原告與蔣月葉於108 年3 月22日結算後驗屋，原告始發現系爭房屋廚房汙水管是封住的，且所在大樓之1 至4 樓之汙水暗管均是堵住的、熱水管管頭斷裂在牆壁內，而且已經很多年。另系爭房屋水管間與主臥室之牆壁有一處水漬，範圍由小逐漸擴大，並呈現微微剝落之現象。

㈣又系爭房屋有上開瑕疵，而蔡曉詩、蔣月葉及旭博公司之仲介等人欺騙原告買受，誣指原告事前即已知悉，侵害原告之人格權應構成共同侵權行為，而買賣雙方之仲介均受僱旭博公司，旭博公司未善盡管理與訓練之責任，應與其餘被告連帶負擔損害賠償責任。

㈤從而，原告依民法第18條、第88條、第92條、第184 條、第185 條、第188 條、第195 條、第245 之1 條、第354 條、第356 條、第357 條、第359 條、第382 條、第799 條，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 條第2 項，土地登記規則第80條，下水道用水排水設備標準第13條、第15條，共同管道法第2 條等規定，請求減少買賣價金120 萬元及請求被告賠償精神慰撫金10萬元。爰依法提起本件訴訟。聲明：㈠被告應連帶給付原告130 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行( 審訴卷第255 頁擴張、本院卷第49頁筆錄、第57頁書狀) 。

二、被告方面：

㈠旭博公司以：

1.原告於第一次看屋後即下斡旋金因尚有價差，原委託售價為336 萬元，因原告以系爭房屋需修繕項目頗多，希望原屋主降低售價作為修繕費用，後於107 年11月22日在被告公司議價後簽訂買賣契約書，雙方合意買賣價金為273 萬元。因蔣月葉欲回租系爭房屋，雙方因而於108 年1 月22日完成交屋後，另簽立附約與租約，並無原告所稱延後交屋之情形，由系爭附約載明「賣方於『交屋後』向買方回租買賣標的」、「本附約為原買賣合約之補充，雙方於『交屋日』簽訂，並同時簽立租賃契約」等情可佐。

2.原告與蔣月葉約定108 年3 月22日退租還屋，旭博公司仲介人員均有請原告仔細查驗屋況，原告驗屋無誤後，扣除2 個月租金16,000元，返還34,000元予蔣月葉，仲介人員於程序完成後始離去。原告買賣房屋多次，竟謊稱不知履約保證制度，旭博公司之仲介人員於簽約前亦對原告說明，原告知悉系爭房屋實際屋況，旭博公司並未欺騙，且買賣雙方已議定價金，原告於交屋後要如何修繕、裝潢，本應衡量自己能力，不應轉嫁予被告。原告有多筆房屋出租他人，並無經濟困窘之情形，且其正常生活工作，何來身心痛苦異常，原告請求為無理由，應予駁回。聲明：原告之訴駁回。

㈡被告蔣月葉、蔡曉詩以：

1.系爭房地原為蔡曉詩所有，並由蔣月葉居住使用，因蔡曉詩將房地委由旭博公司出售，原開價336 萬元，原告於第一次看屋後即下斡旋金，並以系爭房屋屋齡近40年、有多處需進行修繕為由議價，被告蔣月葉遂同意降價，雙方於原告第二次看屋之107 年11月22日以273 萬元成交，並在旭博公司處簽訂買賣契約。

2.蔣月葉於簽約後、約定交屋日前，因找不到適合住處搬遷，遂向原告表示欲回租系爭房屋，後雙方因而於交屋日之108年1 月22日在旭博公司完成交屋手續後，原告除指示簽訂租約外並要求保留尾款5 萬元，於退租驗屋無誤後再扣除租金後返還，原告並要求蔡曉詩擔任租約保證人及要求漏水保固期應延至租期屆滿返還房屋後開始起算半年。後因蔣月葉提前覓得住處，雙方同意提前1 個月終止租約，原告於108 年3 月22日驗屋完畢後，扣抵2 個月租金16,000元後，退還34,000元予蔣月葉，蔣月葉再給付1,000 元予原告作為水電費用補貼，上開過程均在旭博公司仲介人員見證下完成。原告於議價時即已全然知悉系爭房屋屋況，原告查看系爭房屋至少3 次以上，且每次看屋蔣月葉與旭博公司仲介人員在場，除由原告仔細察看外，蔣月葉亦主動告知因廚房汙水管不通，故改裝設明管將廚房汙水導引排出，及浴室熱水管無法使用，另外加裝瞬熱式電熱水器等情，原告諉為不知實不足取。另原告與蔣月葉、蔡曉詩買賣系爭房地，相關之簽約、回租與交屋過程，多數書面均由原告提出，顯見原告對於購買中古屋相當熟稔，蔣月葉、蔡曉詩既無欺瞞原告之情形，原告指稱受有精神損害，亦無理由。聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項及本件爭點(卷第145頁正背面)：不爭執事項：

㈠蔡曉詩委任旭博公司出賣其所有坐落高雄市○○區道○○段000000地號土地（權利範圍60分之1 ）及其上同段1719建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○路00巷0 ○0 號，權利範圍全部；原告於107 年11月22日向蔡曉詩買受系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金273 萬元，約定於108 年1 月22日交屋。原告已給付全部買賣價。

㈡原告與蔡曉詩於108 年1 月22日點交日，另與蔣月葉訂立系爭房屋之租賃契約，租金每月8 千元，並由蔡曉詩為連帶保證人，有附約及租賃契約書可參可參( 審訴卷第61-69頁)。

㈢旭博公司受託於108 年3 月22日出具委託銷售契約內容變更合意書，其他變更事項載明：屋主退還房客34,000元( 月租金2 個月16,000元) ；房客寄放1,000 元給屋主，補貼交屋相關費用，如有剩餘再退還房客( 審訴卷第75頁) 。本件爭點：

㈠原告主張交屋後始發現系爭房屋廚房汙水管是封住的，且所在大樓之1 至4 樓之汙水暗管均是堵住的、熱水管管頭斷裂在牆壁內、系爭房屋水管間與主臥室之牆壁有一處水漬，範圍由小逐漸擴大，並呈現微微剝落之現象等瑕疵；且均係被告等人共同詐欺原告買受，侵害原告人格權，應構成共同侵權行為，有無理由。

㈡原告依民法第18條、第88條、第92條、第184 條、第185 條、第188 條、第195 條、第245 之1 條、第354 條、第356條、第357 條、第359 條、第382 條、第799 條，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 條第2 項，土地登記規則第80條，下水道用水排水設備標準第13條、第15條，共同管道法第2 條等規定，請求減少買賣價金120 萬元及請求被告賠償精神慰撫金10萬元；有無理由。

四、本院的判斷：

㈠按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號判例參照）。且民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。原告主張於買受系爭房地前不知系爭房地存有瑕疵，於交屋後方知悉，被告等人共同詐欺原告買受之情，均為被告所否認，依上開說明，原告自應就受有詐欺之事實負舉證證明之責任。

㈡查系爭房屋係在69年12月22日第一次登記，有建物謄本及權狀影本可參( 審訴卷第147 頁、第137 頁背面) ，原告買受時為屋齡已近40年之老舊國宅，原告並自陳之前已買過五間老舊房屋( 卷第53頁筆錄) ，足認原告對於老舊房屋可能存在之內部屋況應知之甚明；原告亦自陳於簽約前已在107 年11月18日由莊秀杏陪同至系爭房屋看過內部，簽約當天亦曾先至系爭房屋，並曾進入屋內( 卷第147 頁背面-149頁筆錄) ；而簽約前系爭房屋內部廚房內部流理台下方已有外部明管存在之事實，亦有被告所提照片可參( 審訴卷第229 頁照片) ，原告也不爭執第一次看屋時內部確如被告所提照片，惟爭執其並未注意看到( 卷第51頁背面) ；然依證人即本件買賣時擔任21世紀房仲業務員( 現已離職) 吳秋美證稱：「有( 指簽約前原有無看過系爭房屋) 。共去過二次，二次都有進入屋內，第一次我確定原告有檢視房屋內每一間房間，包括衛浴廚房都有看過，第二次也有進去屋內，但待多久或有無每間房均檢視我忘記了。」「當時屋主有帶原告走到廚房去看，並指著廚房地面上的明管，有跟原告說廚房原來的管不通，所以才會另作明管通到外面。」「蔣月葉有比著廚房的明管說，原來廚房的污水管不通，所以才用明管，但沒有打開水龍頭。」「蔣月葉有在浴室指著電熱水器跟原告說，這是用電熱水器，但沒有講原因。」「看完房子聊天時，原告有提到姐姐（指蔣月葉）可以用的她就可以用，當時蔣月葉還很高興的請大家吃她自己做的冰。」( 卷第185 頁背面-187頁筆錄) ；足認原告於買受系爭房地之前，已自行確認屋內現況無誤，並依以往買屋經驗判斷而決定買受，即難認被告等人有何施用詐術使原告因而陷於錯誤而買受系爭房地之情形存在，原告主張因受詐欺而買受系爭房地顯然未證證明以實其說，此部分主張即無理由；是原告主張被告等人共同詐欺原告買受，侵害原告人格權，應構成共同侵權行為，民法第18條、第88條、第92條、第184 條、第185 條、第188 條、第195 條、第245 之1 條等規定，請求被告連帶賠償損害即無理由而不應准許；再者民法第245 條之1 係針對契約未成立當事人締約過失所規定之賠償責任，原告與蔡曉詩間就系爭房地買賣契約已成立並已交屋移轉登記完畢，原告主張亦無理由。

㈢再按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第351 條、第354 條第1 項、第355 條、第359 條前段分別定有明文。準此，倘買受人於買賣契約成立時，已知悉買賣標的有權利或物之瑕疵者，出賣人即不負瑕疵擔保之責，買受人自不得解除契約或請求減少價金。

㈣又蔡曉詩原委託21世紀不動產出賣系爭房地之委售價金為330 萬元，有被告提出之不動產專任委託銷售契約書可參( 審訴卷第213 頁) ，而原告經協商後係以276 萬元價格買得系爭房地，差價54萬元已達原委託出售價金將近百分之十七之多，亦足認被告等人抗辯係因原告主張室內需有多項修繕，要求降價作為修繕費用之詞( 審訴卷第199 頁) 係屬合理可採；是參以上開說明，本件買賣堪認原告於買受系爭房地時，對房屋現況及內部存在之瑕疵，均已知之甚明，依上開說明，出賣人蔡曉詩自不負買賣瑕疵擔任責任，原告第354 條、第356 條、第357 條、第359 條等規定，請求減少價金及精神慰撫金即無理由；其餘被告自亦無應負之契約瑕疵責任可言，原告此部分主張亦無理由而無足採。

㈤原告另依民法第382 條、第799 條，公寓大廈管理條例第3條第3 款、第4 條第2 項，土地登記規則第80條，下水道用水排水設備標準第13條、第15條，共同管道法第2 條等規定而為請求部分：民法第382 條係規定附買回條件之買賣所支出之有益費用，買回人應償還之；民法第799 條為建築物區分所有之定義；公寓大廈管理條例第3 條第3 款為專有部分定義條文、第4 條第2 項為專有部分不得與共用應有部分分離而為移轉之規定；土地登記規則第80條為區分所有建物得由區分所有權人單獨申請所有權第一次登記之規定；顯與原告本件主張受詐欺或買賣瑕疵無關，原告請求即無理由。另下水道用水排水設備標準第13條係規定污水排水設備採暗管、第15條係規定用戶應於其建築基地內擇與所接用下水道最近距離處，設置人孔或陰井，並以連接管接用污水下水道，惟本件係僅系爭房屋屋內廚房採用明管，且兩造買賣標的僅及於系爭房屋內部，原告依此主張被告應連帶負賠償責任或瑕疵擔保責任，均無理由而無足採。另共同管道法第2 條僅為定義所謂共同管道，亦與原告本件主張受詐欺或買賣瑕疵無關。是原告依上開規定所為請求亦均無理由而應予駁回。

㈥原告追加之訴亦自陳係因五樓頂水管間破損滲透到五樓，五樓已報修( 審訴卷第157 頁) ，原告提出之LINE對話紀錄亦說明漏水是從頂樓漏下來，足認並非系爭房屋有何瑕疵所造成( 審訴卷第245 頁、 審訴卷第335 頁以下)；另原告主張修繕房屋於108 年6 月13日發現有水痕未退( 審訴第179 頁) ，亦已在交屋之後，參以系爭房屋為屋齡將近40年之老舊，並不能認為被告等人在原告買受系爭房屋之前有何詐欺故意情事，被告旭博房屋並於LINE對話中表明願比例支付分攤修繕金額( 審訴卷第339 頁，本院卷147 頁) ，被告仲介旭博公司就事後發現之漏水現象表明願共同分攤，並不能證明買賣時有詐欺故意存在。

五、綜上所述，原告不能證明係因受被告等人共同詐欺而買受系爭房地，而系爭房地瑕疵亦為原告所明知，被告等人不負瑕疵擔保責任；原告依民法第18條、第88條、第92條、第184條、第185 條、第188 條、第195 條、第245 之1 條、第354 條、第356 條、第357 條、第359 條、第382 條、第799條，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 條第2 項，土地登記規則第80條，下水道用水排水設備標準第13條、第15條，共同管道法第2 條等規定，請求減少買賣價金120 萬元及請求被告賠償精神慰撫金10萬元，均無理由而應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦無理由而應併予駁回。

六、本件因事證已臻明確，兩造其餘主張陳述併所提之證據，經核對判決結果均不生影響，不再一一論述，附此敘明。

七、據上論結：本件原告之訴為無理由。因此判決如主文。訴訟費用由原告負擔。