臺灣高雄地方法院108年度訴字第1028號

• 裁判案由: 減少價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 109 年 01 月 22 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1028號原　　　告　翁麗娟
訴訟代理人　方浩鍵律師
葉凱禎律師
上　一　人
複 代理 人　吳軒宇律師
被　　　告　紀頤甄

訴訟代理人　鄧湘全律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國108 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1 項前段定有明文。經查，兩造於民國 106 年6月13日就門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷00號房屋及其坐落土地（下分別稱系爭房屋及系爭土地，合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第十條其他約定、第五項：「如因本約發生之爭訟，雙方同意以本約標的所在地之地方法院為第一審專屬管轄法院」，原告今以被告所出賣系爭房屋具有瑕疵為由，提起本件訴訟，而本約標的即系爭房地係坐落於高雄市苓雅區，為本院管轄範圍內，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於106 年6 月初在臉書看到系爭房屋出售資訊，因此與原告之女一同前往系爭房屋查看，當時系爭房屋新粉刷油漆，原告見3 樓浴室門外地板磁磚縫隙有亮亮填充物，詢問被告是否會漏水，被告表示不會。嗣兩造於106 年6 月13日簽訂系爭契約，承辦之于亨宗地政士於簽約時，再度詢問被告系爭房屋是否有漏水情形，被告再度表示不會漏水，原告信以為真簽訂系爭契約，並依約給付價金完畢，被告亦依約移轉系爭房地之所有權予原告。然被告央求原告可否讓被告住到其位於桃園之房屋整理完畢即106 年9 月27日後再將系爭房屋交屋給原告，原告心軟應允。在被告交屋前某日高雄下大雨，原告前往系爭房屋查看屋況是否會漏水，當時在系爭房屋3 樓前落地門下方積水，被告表示是因為剛剛洗了落地門導致水流進屋內，再度向原告表示系爭房屋不會漏水。
㈡被告將系爭房屋交屋原告後，原告於106 年9 月30日晚上即發現3 樓浴室門口與走道大量滲水，原告立即以電話通知被告，被告允諾修復，於106 年10月請訴外人旭輝工程行人員前來檢修。後原告於107 年7 月2 日發現系爭房屋1 樓、2
樓有多處嚴重積水、漏水，以及多處牆壁及天花板剝落或有壁癌之情形，嗣於107 年8 月22日發現系爭房屋3 樓屋頂漏水，並導致3 樓室內多處漏水，嚴重影響原告全家人生活，原告通知被告，被告卻藉故拖延置之不理。
㈢系爭房屋修繕所需費用共計828,000 元，而原告購買具備嚴重漏水瑕疵之系爭房屋，已嚴重影響原告依據契約所預定使用系爭房屋之效用，以及完全不具備被告所保證之品質，且因被告虛偽隱瞞系爭房屋有漏水情事，導致原告以顯不相當之價格購買系爭房屋，致原告受有損害，被告應就此損害負賠償之責，爰依民法359 條、第179 條、第227 條第1 項、第231 條之規定，擇一請求減少買受系爭房屋之價金828,000 元等語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告828,000 元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭房屋於54年建造，屋齡50年，多年來原為被告家人所居住使用，因屋齡老舊，期間為保持居住環境之舒適與品質，故被告每年農曆過年前皆會將系爭房屋予以重新整理粉刷，被告居住期間積極維護系爭房屋，居住期間並未有發現滲漏水之情形。因系爭房屋為數十年之老舊房屋，故雙方乃約定以「現況點交」，被告居住期間並未有發現滲漏水之情形，故被告乃於契約所附標的現況確認書所載「是否有滲漏水之情形」中勾選「否」。原告起訴狀中所載「原告發現浴室門外地板磁磚縫隙有亮亮的填充物，還特地詢問被告是否會漏水，被告表示不會漏水」等語，並非事實。原告復表示交屋前高雄下大雨，其前往查看系爭房屋時，發現「3 樓前落地門下方積了一灘水」，亦非事實，因系爭房屋3 樓為鐵皮增建，落地門前與陽台圍欄間並未有遮蔽物，雨勢較大之情況下，自容易遭雨水潑及，以此要謂房屋有漏水，顯違常理。原告疑似因工作之需要，而於系爭房屋3 樓陽台架設壓力起重機，並於陽台、屋內地板、牆壁加裝多處鋼製橫樑，原告將系爭房屋原有地板、牆面密佈釘孔，房屋結構承載亦遭破壞，卻向被告主張房屋漏水瑕疵要求賠償，被告自然無法同意。房屋本有其耐用年限，更何況原告取得系爭房屋後，復於房屋3 樓陽台加裝起重機、於屋內多處釘打鋼製橫樑，長期吊掛重物上下3 樓、出入3 樓房間，增加原有房屋牆壁、地板等之負擔與磨損，假若果真存在原告所述漏水之情事，自亦可能係原告破壞系爭房屋牆壁、梁柱結構而引發生漏水之情形。
㈡另系爭房屋係於106 年9 月27日點交予原告，原告已當場點交完畢，未異議有瑕疵存在。原告雖於起訴狀主張系爭房屋從1 樓至頂樓有多處嚴重漏水與積水，並且有多處牆壁與天花板剝落或壁癌之情形，惟如上開瑕疵確屬存在，應係屬依通常之檢查即可發現之瑕疵，並無不能發現之理。縱認系爭房屋有原告所謂得主張權利之漏水瑕疵，然原告於起訴狀及陳報狀中自承其係分別於106 年9 月30日、107 年7 月2 日、107 年8 月22日發現瑕疵並通知被告，則依民法第365 條第1 項規定，原告應於通知後6 個月間主張權利，即原告至遲應於108 年2 月22日主張減少價金權利，然原告遲至 108年4 月8 日始提起本件訴訟，顯然請求權已於通知後6 個月間不行使而消滅，原告之訴自無理由等語為辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於106 年6 月13日就系爭房地簽訂系爭契約。
㈡系爭契約總價550 萬元原告已全數給付完畢；系爭房地所有權被告亦委由代書辦理移轉過戶予原告所有；被告並已於106 年9 月27日將系爭房地辦理點交予原告。
㈢系爭房屋之標的現況確認書記載未有滲漏水情形。
四、本件爭點：
㈠系爭房屋有無原告所指滲漏水及壁癌等情形，而嚴重影響原告依據契約所預定使用系爭房屋之效用，以及完全不具備被告所保證之品質之瑕疵？如有，被告有無故意隱瞞前開瑕疵。
㈡原告依民法第359 條、第179 條、第227 條第1 項、第231
條請求減少買賣價金828,000 元，有無理由？
㈢原告是否有依民法第356 條、第365 條之規定，於法定期間內為通知及請求？原告依民法第359 條之減少價金請求權是否已罹於除斥期間？
五、得心證之理由：
㈠系爭房屋有無原告所指滲漏水及壁癌等情形，而嚴重影響原告依據契約所預定使用系爭房屋之效用，以及完全不具備被告所保證之品質之瑕疵？如有，被告有無故意隱瞞前開瑕疵。
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第227 條第1 項、第354 條、第359 條及第360 條分別定有明文。惟物之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在（最高法院85年度台上字第664 號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277 條本文所規定。原告主張系爭房屋有多處嚴重積水、漏水，以及多處牆壁及天花板剝落或有壁癌等瑕疵，不具備被告所保證之品質，且被告虛偽隱瞞系爭房屋有漏水等情，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是原告應就系爭房屋確有其所述瑕疵、欠缺被告所保證之品質以及被告故意不告知該瑕疵等事實，負舉證之責。
⒉查證人即前往系爭房屋修繕廁所漏水之泥作包商陳文輝於108 年12月19日言詞辯論期日到庭證稱：伊前年去系爭房屋，第一次是水電師傅介紹伊去看，說原告家3 樓漏水，他們家廁所地板沒有作防水，就滲水，做完後沒多久，原告又說她家陽台漏水，被告叫一個臺南的師傅去施工，伊第二次去是看陽台漏水，過一陣子連下好幾天的雨，原告打電話叫伊去，才發現原告家好幾處漏水，當時臺南的師父還沒有做好，共用壁部分有多處漏水，後巷也有滲水出來，伊只記得比較嚴重的是在樓梯旁邊整塊水泥片有掉下來，伊沒有看到什麼壁癌，只有漏水，無法估計漏水的時間大約多久了，有在原告家看到起重機，伊第一次及第二次去原告家的時間相隔1
、2 個月等語( 見本院訴字卷第158 至165 頁) 。則該證人所述僅足證明其於106 年前往系爭房屋查看時，系爭房屋有滲漏水情形，然難以據此得知系爭房屋交屋時即已存在原告所指漏水情事。況且，證人證稱伊沒有看到什麼壁癌等語，顯與原告主張系爭房屋牆壁、天花板有壁癌一情有所歧異，亦難認原告主張為真實。
⒊再者，系爭房屋係於54年4 月23日建築完成，並於55年7 月21日辦理第一次登記，有本院調閱臺灣高雄地方檢察署 107年度他字第8214號卷內之建物登記第一類謄本在卷可稽( 見他字卷第47頁) ，則系爭房屋除增建部分以外，於 106 年9月27日交屋時已為屋齡50餘年之中古屋，本易隨著時間演進及氣候變遷，而產生諸如白華、壁癌、滲漏水等情形，而兩造既於系爭契約第七條「點交約定」條款中約定按現況交屋，自有隱含限制出賣人之瑕疵擔保義務以「房屋交付時，具有中古屋通常之效用」範圍內之意；又房屋自興建後，於使用期間內難免經歷風吹、日曬、大雨、地震等大自然力量的破壞；尤其臺灣地區屬於海島型氣候，每年梅雨季節期間，長達數十日連續不間斷大雨傾洩而下；加上處於地震瀕仍地帶，每年大小地震不斷等等，對於房屋都造成一定程度之損害。是以不論房屋原所有人如何盡力維護，亦無法擔保使用年限久遠之房屋絕對不漏水或不滲水；按諸一般常情，中古屋之屋況難與新屋相比擬，核係買賣中古屋市場中廣為週知之一般常識。系爭房屋之屋齡已達50餘年之久，其品質、設備均不及新建築完成之房屋，原告於看屋時對於此情亦難以諉為不知，兩造並同意以現況交屋，原告自難遽以交屋後發生漏水情形，逕認該漏水係屬於出賣人應負瑕疵擔保責任之範疇。況且，原告自承於106 年9 月27日於系爭房屋裝設起重機( 見本院訴字卷第137 頁) ，則系爭房屋滲漏水原因非無可能與原告於該老舊之建築內裝設機具吊掛重物之行為有關。從而，被告辯稱假若果真存在原告所述漏水之情事，自亦可能係原告破壞系爭房屋牆壁、梁柱結構而引發生漏水之情形，尚屬可採。
⒋原告雖主張被告故意隱瞞前開漏水等瑕疵云云，然原告並未證明該漏水係於簽訂契約或交屋時即已存在，且被告否認有故意隱瞞漏水之事，原告並未就此有利於己之事實舉證以實其說，自難逕認原告主張為真實。證人陳文輝雖證稱：正常家裡刷的是水泥漆，系爭房屋刷的是油漆，因為油漆會把水痕包覆住，水泥漆會滲透出來，油漆只有在漏水或壁癌才會使用，會先在壁癌的外層用油漆包覆住再刷一層水泥漆，伊不知道系爭房屋刷水泥漆的動機等語( 見本院訴字卷第160
至161 頁) 。然倘若被告有心隱瞞系爭房屋有滲漏水情形，理應於出賣及交付系爭房屋前，先以粉刷水泥漆之方式覆蓋原本粉刷油漆之壁面，以避免遭買受人發現系爭房屋先前有滲漏水情形，然被告並未如此為之，且證人陳文輝亦證述其不知道系爭房屋粉刷油漆的動機，故難以僅憑系爭房屋係粉刷油漆乙節，推導出被告有故意不告知系爭房屋漏水瑕疵之結論。
㈡原告依民法第359 條、第179 條、第227 條第1 項、第231
條請求減少買賣價金828,000 元，有無理由？
承上所述，系爭房屋屋齡已50餘年，兩造買賣契約係約定現況交屋，且原告無法證明系爭房屋交屋時已存在原告所指漏水等情事，以及被告故意隱瞞瑕疵之事實，則原告依民法第359 條、第179 條請求減少價金，並請求被告給付 828,000元，即屬無據；又被告已依現況交屋，無故意隱瞞系爭房屋瑕疵之情事，堪認被告業依債之本旨履行債務，則原告依民法第227 條第1 項、第231 條規定請求被告給付828,000 元，亦屬無據。
㈢原告是否有依民法第356 條、第365 條之規定，於法定期間內為通知及請求？原告依民法第359 條之減少價金請求權是否已罹於除斥期間？
按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第356 條、第365 條分別定有明文。又民法第365 條第1 項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項所規定之行使期間，乃權利本身存續之終始期間，不得予延長或縮短（最高法院72年度台上字第4694號、77年度台上字第67號裁判意旨參照）。查證人陳文輝證稱其於前年( 即106 年) 前往系爭房屋修繕廁所漏水，原告則自陳於 106 年9月30日搬入系爭房屋當晚即發現系爭房屋3 樓廁所有漏水之情形( 見本院訴字卷第111 頁) ，又證人陳文輝證稱過1 、2 個月後其又去系爭房屋看陽台漏水，才發現原告家好幾處漏水等語，雖與原告自陳107 年7 月2 日始發現系爭房屋 1樓、2 樓有多處嚴重積水、漏水，以及多處牆壁及天花板剝落或有壁癌之情形，於107 年8 月22日發現3 樓屋頂漏水，並導致3 樓室內多處漏水等時間點不盡相符( 見本院訴字卷第111 頁) ，然縱以原告自陳發現漏水之時間點觀之，原告亦應於發現瑕疵後立即通知出賣人，且於通知後6 個月間行使減少價金請求權。查原告分別於107 年7 月2 日、同年8
月22日分別向被告孫女及被告女兒通知系爭房屋1 樓、2 樓及系爭房屋3 樓漏水情形，此有Line對話紀錄在卷可證( 見本院審訴卷第123 頁、第135 頁) ，則原告至遲應於通知後6 個月間即108 年1 月2 日、同年2 月22日為減少價金之主張，然原告遲至108 年4 月8 日始提起本件訴訟請求減少價金，此有原告民事起訴狀法院收文戳章在卷可憑( 見本院審訴卷第11頁) ，其減少價金請求權已逾民法第365 條之除斥期間而消滅。至原告雖於前開Line對話紀錄中與被告之女兒討論修繕系爭房屋之費用分擔等事項( 見本院審訴卷第 131頁) ，然此內容並非具體主張減少買賣價金，僅係關於修繕漏水費用之討論，亦無從遽認原告當時已合法行使減少價金請求權。故縱使原告主張系爭房屋於交付時有其所指瑕疵存在，原告之價金減少請求權亦已因除斥期間經過而消滅。
六、綜上所述，原告無法證明系爭房屋於危險移轉時有漏水等瑕疵存在，以及被告故意不告知瑕疵及未依債之本旨履行債務等事實，則原告依民法第359 條、第179 條、第 227 條第1項、第231 條請求被告給付828,000 元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦均失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。原告雖聲請囑託高雄市土木技師公會鑑定系爭房屋漏水原因及開始之時間為何( 見本院審訴卷第19頁) ，然原告減少價金請求權已因除斥期間經過而消滅，業如前述，且兩造係約定現況交屋，原告亦無法證明被告有何故意不告知瑕疵之情，是縱依原告聲請為前開鑑定，亦無從影響本件判決結果，故本院認無依原告聲請鑑定之必要，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 22 日民事第七庭 法 官 謝琬萍
上開正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 3 日
書記官 林麗文