臺灣高雄地方法院108年度訴字第1618號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1618號

原告

張順集

原告

張家慈

原告

張寶仁

原告

柳文政

原告

陳寶玉

共同訴訟代理人

梁志偉律師

共同訴訟代理人

魏韻儒律師

被告

宋守忠

被告

宋美玲

被告

宋巧雯

被告

宋碧映

兼上一人

訴訟代理人

宋昭清

上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國110 年1 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、被告宋美玲、宋巧雯經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…。二、請求之基礎事實同一者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」、「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款、第262 條第1 項分別定有明文。經查：

㈠、本件起訴狀繕本送達後，因原告誤認訴外人李秀燕基於繼承關係而與其他被告共同繼承本件租賃權，故於民國109 年10月14日具狀追加李秀燕為被告( 見院卷第223 至226 頁) ，嗣因原告查悉李秀燕非屬共同繼承人，故於李秀燕為本案言詞辯論前，即自行具狀撤回此部分追加，揆諸上開規定，應認其撤回發生效力，合先敘明。

㈡、原告起訴時，主張渠等為如附表一所示土地之共有人，因被告繼承該等土地之租賃權後，有遲延給付租金情事，遂依租賃契約之法律關係請求給付租金，並聲明：「被告宋守忠、宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清、宋張美玉（宋張美玉部分業經成立私法上和解而撤回起訴）應連帶給付原告新臺幣1,277,299 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。」；嗣於起訴狀繕本送達後，因每位原告就系爭各筆土地之應有部分權利比例尚非一致，遂依據渠等持分比例而變更聲明如附表二所示。本院審酌原告前揭所為訴之變更，均係基於同一租賃契約關係所生權義事項，核屬同一基礎事實，亦均不甚礙被告防禦及訴訟終結，自應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠、高雄市○○區○○段○○段○000 地號、第000 地號（第000 、000 地號原為高雄市○○○目00、00番土地，業主為「台灣地所建物株式會社」，嗣於63年間分割出高雄市○○區○○段00○00○00地號土地，又於73年間重測改為現有地號土地，下稱系爭土地），原為訴外人汪明燦所有，並以不定期租賃方式出租予訴外人宋碨（下稱系爭租約）。又宋碨之配偶為宋陳溪，子女依序為長子宋守仁、次子宋守義、三子即被告宋守忠、四子宋守雄、長女張宋美玉、次女宋美月及三女吳宋美珠，惟宋守仁（無子女）、宋守雄（子女為宋寅生、宋凰先）、宋美月（無子女）均早於宋喂死亡，故宋喂死亡時，由宋陳溪、宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠，及宋守雄之子宋寅生、宋凰先等2 人代位後，共同繼承系爭租約租賃權；又宋陳溪再於69年6 月12日死亡，故其租賃權之應繼分，再由宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠，及宋寅生、宋凰先等2 人代位後共同繼承；而宋守義於105年2 月19日死亡後，其租賃權之應繼分，再由其子女即被告宋碧映、宋昭清，及孫即被告宋巧雯、宋美玲代位後共同繼承；另吳宋美珠及其配偶吳鴻燦分別於86年1 月7 日、108年5 月18日死亡後，其租賃權之應繼分，則由其子女吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁共同繼承。職是，系爭租約租賃權現應由被告宋碧映、宋昭清、宋巧雯、宋美玲、宋守忠、張宋美玉、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及宋寅生、宋凰先共同繼承而公同共有。

㈡、又系爭土地所有權人汪明燦死亡後，由訴外人汪欽若、汪欽崇、汪欽和等3 人共同繼承系爭土地所有權暨系爭租約出租人地位，並於84年6 月20日完成分割繼承登記（應有部分為各1/3 ）。嗣汪欽若就系爭993 地號土地之持分，透過拍賣程序由訴外人梁文漢於105 年4 月6 日取得後，梁文漢復於106 年6 月6 日轉售予原告柳文政。另汪欽和就系爭993 、995 地號土地之持分，分別於102 年1 月29日出售部分予訴外人蕭春美（移轉內容：系爭993 地號應有部分20/300 0、系爭995 地號應有部分120/ 3000 ）、於106 年7 月19日出售部分予原告張順集（移轉內容：系爭993 地號應有部分980/3000、系爭995 地號應有部分880/ 3000 ）；蕭春美再分別於103 年10月23日、106 年7 月19日將應有部分權利梁文漢（移轉內容：系爭993 地號應有部分10/3000 、系爭995 地號應有部分60/ 3000）、原告張寶仁（移轉內容：系爭993 地號應有部分10/3000 、系爭995 地號應有部分60/3000 ）；梁文漢則於106 年7 月19日將系爭土地持份全數出售予原告張家慈（移轉內容：系爭993 地號應有部分10/3000、系爭995 地號應有部分60/3000 ）；原告張家慈再於108年5 月28日將系爭土地持分全數贈與原告陳寶玉後（移轉內容：系爭993 地號應有部分10/3000 、系爭995 地號應有部分60/3000 ），原告陳寶玉再於108 年6 月21日將系爭土地部分持分贈與原告張家慈（移轉內容：系爭993 地號應有部分5/3000、系爭995 地號應有部分30/3000 ）。故原告張順集、張家慈、張寶仁、柳文政、陳寶玉自屬系爭土地之共有人（應有部分權利比例詳如附表一所示），並同時既受系爭租約出租人地位。

㈢、被告等人因共同繼承而取得上開系爭租約租賃權，並在993地號土地上搭建門牌為高雄市○○區○○街00○00號房屋）。又原告之前手汪欽和曾對吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊嬁、吳瓊娟、宋守義、宋守雄、被告宋守忠、張宋美玉等人提起調整租金訴訟（下稱調整租金訴訟），經本院88年度訴字第329號確定判決認系爭土地租金應自88年1 月26日起調整為每月新臺幣（下同）34,336元，故縱部分被告事後取得汪欽崇所持有之系爭土地應有部分持分1/3 ，亦無法免除其等應連帶給付租金之義務。又原告取得系爭土地時，即與前手即汪欽和約定繼受系爭土地租金收取權，惟被告自99年起即未曾給付租金予汪欽和或原告，經原告於108 年7 月20日函催後，仍未獲置理，故原告自得依應有部分權利比例，請求被告連帶給付相當於起訴前5 年之租金如附表二所示。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：如附表二所示。

二、被告則以：

㈠、被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清答辯部分：

⒈兩造間並無租賃關係存在：渠等4 人（即宋守義之繼承人），因繼承關係取得對系爭土地自日據時代起之不定期租賃契約租賃權，且為○○街00號、00號房屋之所有權人，而汪欽和、汪欽若經由繼承取得系爭土地應有部分權利後，固與被告間就系爭土地繼續存有租賃關係，然汪欽和、汪欽若曾於94年間以存證信函要求被告支付租金，且同時表示若未繳納租金，即以該函作為為終止系爭租約之意思表示，足徵系爭租約已於94年間終止；又汪欽和、汪欽若已於102 、106 年間將系爭土地出售轉讓與他人，亦即其已喪失就系爭土地之權益，何來租金債權可轉讓予原告；況汪欽和、汪欽若與原告間轉讓系爭土地所有權時，並未依土地法第104 條之規定通知被告優先承買，故其買賣契約無效。

⒉被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清等4 人為系爭土地之共有人，故無支付租金之義務：宋守義於92年間即已經由買賣而自共有人汪欽崇取得系爭土地應有部分1/3 （換算後面積約100.3 平方公尺），並由被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清等4 人共同繼承應有部分，而○○街00號、00號房屋使用系爭土地之面積僅95平方公尺，故無佔據汪欽和、汪欽若應有部分。

⒊租金債務業經清償完畢：汪欽和於98年間提起給付租金訴訟，並以該訴訟確定判決為執行名義，聲請對宋守義名下財產為強制執行，因而獲償260,162 元；復於107 年間持上開給付租金訴訟確定判決，再次聲請對宋守義之繼承人財產為強制執行，然經本院以汪欽和就宋守義之租金債權業已清償完畢為由，而以107 年度司執字第52655 號民事裁定駁回強制執行聲請，堪認雙方間因給付租金訴訟所生之債權債務業已執行完畢而結案；又縱使原告得請求被告給付租金，亦僅限於原告取得系爭土地應有部分權利後所發生之租金債權。

㈡、被告宋守忠部分：系爭土地均是接收日據時代財產而來，兩造間並無任何租賃關係存在等語。

三、本院得心證理由：

㈠、原告主張系爭土地原為汪明燦所有，並以不定期租賃方式出租予宋碨。又宋碨之配偶為宋陳溪，子女依序為長子宋守仁、次子宋守義、三子即被告宋守忠、四子宋守雄、長女張宋美玉、次女宋美月及三女吳宋美珠，惟宋守仁（無子女）、宋守雄（子女為宋寅生、宋凰先）、宋美月（無子女）均早於宋喂死亡，故宋喂死亡時，由宋陳溪、宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠，及宋守雄之子宋寅生、宋凰先等2 人代位後，共同繼承系爭租約租賃權；又宋陳溪再於69年6 月12日死亡，故其租賃權之應繼分，再由宋守義、宋守忠、張宋美玉、吳宋美珠，及宋寅生、宋凰先等2 人代位後共同繼承；而宋守義於105 年2 月19日死亡後，其租賃權之應繼分，再由其子女即被告宋碧映、宋昭清，及孫即被告宋巧雯、宋美玲代位後共同繼承；另吳宋美珠及其配偶吳鴻燦分別於86年1 月7 日、108 年5 月18日死亡後，其租賃權之應繼分，則由其子女吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁共同繼承。職是，系爭租約租賃權現應由被告宋碧映、宋昭清、宋巧雯、宋美玲、宋守忠、張宋美玉、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁及宋寅生、宋凰先共同繼承而公同共有等情，業據提出系爭土地登記謄本（見本院卷第27至41頁）及除戶謄本、戶籍謄本及繼承系統表等件為憑（見109 年度重訴字第5 號卷審查卷第227 至267 頁，院卷第23頁），且未據被告爭執，是此部分事實，自堪認定。

㈡、其次，原告主張渠等經由拍賣、買賣及贈與等原因，輾轉受讓系爭土地應有部分而成為共有人一節，業據提出上開土地登記謄本、土地所有權移轉過程圖示為佐（見院卷第279 至281 頁），並有卷附異動索引可參（見審訴卷第129 至151頁），是此部分主張，亦屬有據。至被告雖辯稱：原告並非系爭土地之共有人，然未據提出任何反證為憑，是其空言否認上情，自屬無稽，而非可採。

㈢、關於系爭租約是否存在於兩造間部分：

⒈系爭土地所有權之前手即汪欽若、汪欽崇、汪欽和等3 人，前以渠等與宋守義（即被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清等4 人之被繼承人）、宋守雄（即宋寅生、宋凰先之被繼承人）、張宋美玉、吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、被告宋守忠等人間，就系爭土地存有不定期租賃關係為由，依據民法第442 條、土地法第105 條準用同法第97條等規定，訴請調整租金，經本院審理後，認渠等間確存有不定期租賃關係，並審酌系爭土地使用現況、周遭生活環境、交通條件、發展狀況等情事後，認系爭土地總租金數額應自88年1 月26日起將每月租金數額調整至34,336元，並據此以88年訴字第329 號判決汪欽若、汪欽崇、汪欽和部分勝訴，宋守義等人不服提起上訴後，經臺灣高等法院高雄分院以89年度上字第128 號判決駁回上訴確定；嗣汪欽若、汪欽和等2 人，以吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、宋守忠、宋守義、張宋美玉等人，自90年9 月起即未依前揭調整後租額支付租金為由，依據租賃契約之法律關係，請求渠等應自該訴訟起訴狀繕本送達時起給付回溯5 年積欠租金，並應自起訴狀繕本送達翌日起，依汪欽若、汪欽和等2 人就系爭土地應有部分比例按月給付租金，經本院高雄簡易庭審理後，依上開調整後租額核算結果，以98年度雄簡字第2806號判決令吳鴻燦、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、宋守忠、宋守義、張宋美玉等人除各應給付起訴前5 年之租金額171,680 元暨法定利息予汪欽若、汪欽和等2 人外，並分別應自98年9 月24日、98年10月6 日、98年10月23日起，各按月給付租金2,861 元予汪欽若、汪欽和等2 人確定等情，有卷附判決書可參（見審訴卷第43至55頁），且為兩造不爭執，是此部分事實，自堪認定。

⒉按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。」，民法第425 條定有明文；次按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425 條第2項規定之餘地（參見最高法院98年度第2 次民庭會議決議、98年度台上字第764 號判決意旨）。查，系爭土地之不定期租賃關係原係存在於兩造間之前手，原告嗣後分別因拍賣、買賣及贈與關係，而取得系爭土地應有部分權利而成為共有人一節，俱經本院認定如前。又被告等人因繼承而取得系爭租約租賃權等情，既為兩造不爭執，揆諸上開規定，應認系爭租約關係繼續存在於兩造之間，當無疑義。故被告辯稱：兩造間並無任何租賃契約關係存在云云，當非可採。

⒊被告復辯稱：汪欽和、汪欽若於94年間曾以存證信函追繳租金，並表示若未繳納租金，同時以該函為終止租賃關係之意思表示，故租賃關係已於94年間終止云云。然原告於94年間寄發存證信函所為終止租約之意思表示，未曾對承租人即宋喂之全體繼承人為合法送達，故不生合法終止租約效力一節，業據本院98年雄簡字第2806號判決認定在案，故被告猶執前詞而否認有租賃關係存在，自非可採。

⒋被告再辯稱：汪欽和、汪欽若與原告間轉讓系爭土地所有權時，未依土地法第104 條規定通知被告優先承買，故其買賣契約無效云云。然按土地法第104 條第1 項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（參見最高法院77年度台上字第1243號判決意旨）。查，觀諸宋守義、被告宋守忠等2 人於本院88年度訴字第329 號請求調整租金事件中，自陳：系爭土地原為宋碨於日據時代向原地主台灣地所建物株式會社（乃日本政府為開發海埔新生承租地《哈瑪星》所創立之公司），定有租賃契約，後來才由汪欽和、汪欽若、汪欽崇等人取得所有權等情，可知，系爭租約於日據時代即已成立發生，又參諸系爭○○街00、00號房屋屋齡分別為85年、42年，有卷附房屋稅籍證明書暨課稅明細表可參（見108 年度訴字第1618號審訴卷第155 至164 頁），則最初系爭租約成立之目的，是否確以租地建屋之基地租賃契約為目的，抑或租用系爭土地供其他用途後，期間始自行興建該等房屋，尚有疑義；況且，觀諸系爭土地輾轉歷經多次轉讓後始由原告取得，而被告等人暨渠等前手即被繼承人，於上開88年度訴字第329 號請求調整租金事件、98年度雄簡字第2806號請求給付租金事件等審理過程中，均未曾為行使基地租賃優先承買之主張，迄至本件訴訟提起時始為此等辯解，則系爭租約是否確以基地租賃為目的，亦待商榷；甚者，基地租賃優先承買權性質上係屬形成權，須待行使後始發生效力，本件被告基於繼承關係而公同共有租賃權，其基地租賃優先承買權之行使，亦需全體繼承人共同為之，然迄至本件言詞辯論終結時為止，均未見全體繼承人共同提出行使優先承買權之意願及具體應買內容，則被告僅憑未依土地法第104條規定接獲通知優先承買情事，遽以主張原告所有權移轉行為無效，自屬率斷，並非可採。

㈣、關於被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清等4 人為系爭土地之共有人，得否據此無庸支付租金部分：宋守義於92年6 月9 日經由買賣向汪欽崇取得系爭土地應有部分權利1/3 ，並由被告宋美玲、宋巧雯、宋碧映、宋昭清共同繼承取得該等應有部分權利一節，固為兩造不爭執。然雖因此發生部份承租權與部份所有權歸於同一人類似混同之情事，惟該所有權、承租權既為他人所共有，如認權利義務歸於一身而遽指部份承租權消滅，對同為該土地所有權或承租權之共有人利益均有影響，與民法第334 條但書關於混同效力例外規定之情狀類似，應類推該規定，認其所有權之取得不影響該承租權之完整性，故被告辯稱：因取得系爭土地部分共有權利而無庸支付租金云云，亦非可採。

㈤、關於租金債務是否業經清償而消滅部分：被告辯稱：汪欽和持本院98年度雄簡字第2806號確定判決為執行名義，聲請對宋守義名下財產為強制執行，因而獲償260,162 元後，另於107 年間持上開確定判決再次聲請對宋守義之繼承人財產為強制執行，然經本院以該等租金債權業已清償完畢為由，而以107 年度司執字第52655 號民事裁定駁回強制執行聲請，故被告已無積欠任何租金債務云云，固提出民事裁定乙紙為憑（見審訴卷第187 至190 頁）。然細繹該裁定意旨，僅係認執行債權人汪欽和前曾於100 年度司執字第119475號強制執行事件程序中，就上開租金債權分別受償宋守忠自行清償之租額283,510 元、及就宋守義名下財產執行所得款260,162 元受償，因而通知執行債權人汪欽和補正該次聲明執行之債權範圍為何，然因汪欽和遲未遵期補正，故經本院民事執行處認該強制執行之聲請內容不明確，而以聲請不合法駁回，尚非認被告業已全額清償租金完畢，此由被告於本院審理期間自承自上開100 年間執行程序結束後，即未給付任何租金一節，亦可佐徵。從而，被告僅憑上開裁定，遽認兩造間之租金債務業已全額清償完畢，顯有誤會，亦非可採。

㈥、關於原告所得請求被告給付之租金範圍及數額部分：

⒈按已發生而尚未清償之租金債權，性質上乃屬獨立債權，縱受讓租賃契約權利而成為出租人，倘讓與人與受讓人間未另約定讓與前已發生之租金債權亦併同一併讓與，自難認受讓人當然取得該等租金債權。查，原告係於附表一所示日期，始先後分別取得系爭土地之應有部分權利，並同時依民法第425 條第1 項規定而承受系爭租約出租人地位一節，業經本院認定如前。至原告主張：渠等取得系爭土地應有部分權利時，業已同時分別自前手梁文漢、汪欽和、蕭春美等人受讓已發生之租金債權云云，雖提出租金收取權讓與協議書9 紙為憑（見院卷第107 至123 頁），然被告則否認該等私文書之真正，經本院闡明後，原告復未能舉證證明該等協議書之真正，則僅憑上開協議書，自無從認定原告確有受讓該等已發生租金債權之事實。從而，應認原告應分別自取得系爭土地應有部分權利及承受系爭租約出租人地位之日即如附表一所示日期起，始得基於系爭租約出租人之地位，請求被告給付租金，合先敘明。

⒉次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之，民法第1148條、第1151條、第1153條第1 項、第831 條分別定有明文。租賃權係財產權之一種，被繼承人生前既承租他人之物，如繼承人有數人時，自均承受被繼承人所遺之租賃權（最高法院51年台上字第1134號判決意旨參照），故遺產分割前，為全體繼承人公同共有，惟給付租金乃為繼承所生之債務，繼承人應負連帶責任。準此，系爭租約租賃權既係由被告宋守忠、宋碧映、宋昭清、宋巧雯、宋美玲等5 人及宋寅生、宋凰先、張宋美玉、吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁共同繼承，且迄未分割遺產，揆諸上開說明，渠等自應就上開給付租金義務負連帶責任。

⒊又按債權人向連帶債務人中之一人免除債務，而無消滅全部債務之意思表示者，除該債務人應分擔之部分外，他債務人仍不免除其責任。前項規定，於連帶債務人中之一人消滅時效已完成者，準用之。又連帶債務人相互間，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務；第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分；同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承。但法律另有規定者，不在此限，民法第276 條、第280 條、第1140條及第1141條分別定有明文。查，本件起訴前，原告之前手汪欽和、汪欽若等2 人業與吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁等3 人於另案達成訴訟上和解，有卷附和解筆錄可參（見審訴卷第21至23頁），又於本件訴訟期間，原告除與宋寅生、宋凰先成立訴訟上和解外（見院卷第153 至154 頁），復與張宋美玉成立私法上和解（見院卷第209 至213 頁），參諸上開和解內容，均係吳榮傑、吳瓊娟、吳瓊嬁、宋寅生、宋凰先、張宋美玉等人拋棄租賃權及地上物權利，原告則同意免除對渠等之租金請求。依此，原告雖未同時免除其他連帶債務人之租金給付義務，然揆諸上開規定意旨，原告所得請求之租金數額，自應扣除上開經達成和解債務人之應分擔部分。

⒋另系爭租約之總租額經調整後為每月34,336元一節，有前揭88年度訴字第329 號確定判決可參。依此，以各該原告持分比例、扣除上開達成和解部分債務人應分擔部分、各筆土地於系爭土地所佔總面積之比例核算後，則原告就各筆土地所得請求之每月租金數額，應各如附表三所示。故自各該原告分別取得系爭土地應有部分之日起，迄至本件起訴日即108年6 月25日為止，各原告所得請求之租金總額分別如附表四所示，至逾此部分之請求，則屬無據。

四、綜上所述，原告依兩造間不定期租賃契約、繼承之法律關係，分別請求被告應連帶給付如附表四所示金額，及均自起訴狀繕本送達翌日即108 年10月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。至原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。

民事第四庭法 官 鄭子文