臺灣高雄地方法院民事判決

原告

凱德唐股份有限公司

法定代理人

陳玉琴

訴訟代理人

林梅玉律師

訴訟代理人

戴見草律師

被告

富勝文創開發有限公司

法定代理人

鄧任鈞

被告

福勵經營管理顧問有限公司

法定代理人

倪齊嵩

被告

樂活商旅事業有限公司

法定代理人

張詩迎

上三人訴訟代理人

徐鈴茱律師

上三人訴訟代理人

謝以涵律師

上三人訴訟代理人

林石猛律師

複代理人

高鈺婷律師

被告

君鴻國際酒店股份有限公司

法定代理人

張慶輝

訴訟代理人

葛光輝律師

訴訟代理人

馬思評律師

被告

宜果旅館有限公司

法定代理人

徐林富玉

訴訟代理人

范仲良律師

複代理人

王俊凱律師

被告

山姆展業有限公司

法定代理人

林瑞賢

訴訟代理人

許惠珠律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111 年3月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、本件原告之法定代理人於訴訟繫屬中由莊自立變更為陳玉琴，被告山姆展業有限公司（下稱山姆公司）之法定代理人於訴訟繫屬中由孫國欽變更為林瑞賢；被告樂活商旅事業有限公司（下稱樂活公司）之法定代理人於訴訟繫屬中變更為張詩迎，有經濟部函文、原告公司、山姆公司之基本資料、樂活公司之公司變更登記表附卷可稽〔見本院108年度重訴字第282號卷六（下稱重訴卷六）第11頁、重訴卷三第300-7、300-9頁、本院108年度補字第864號卷（下稱補字卷）第725頁〕，分別由原告公司之新任法定代理人陳玉琴、山姆公司之新任法定代理人林瑞賢、原告聲明承受訴訟（見重訴卷六第85頁、重訴卷三第300-4頁、補字卷第427頁），核均與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 、2項及第176 條規定相符，應予准許。

二、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限；股份有限公司之清算，以董事為清算人，但公司法或章程另有規定或股東會另選清算人外，不在此限，公司法第24條、第25條、第8條第2 項、第113條準用第79條、第322條第1項各有明文。查被告宜果旅館有限公司（下稱宜果公司）業於民國110 年2月25日經唯一股東徐林富玉同意解散，並選任徐林富玉為清算人，經高雄市政府以110年3月8日高市府經商公字第1105079760號函准解散登記，尚未向法院聲報清算完結等情，有被告公司登記基本資料、變更登記表、股東同意書在卷可參（見重訴卷六第17、21-23頁），並為宜果公司陳報在卷（見重訴卷六第65頁）；另被告君鴻國際酒店股份有限公司（下稱君鴻公司）亦經高雄市政府以108 年7 月9 日高市府經商公字第1085268150號函准解散登記，其清算人張慶輝已向本院呈報為清算人，此有公司變更登記表、公司基本資料、本院繫屬查詢在卷可按〔見補字卷第739、重訴卷一第75頁、108年度審重訴字第186號卷（下稱審重訴卷）第37頁〕，並經本院調取108 年度司司字第117 號卷確認無訛，又清算人之職務包括了結現務、收取債權、清償債務等（公司法第113條、334條準用第84條），原告對宜果公司、君鴻公司提起之本件訴訟，應屬清算事務之範圍，是宜果、君鴻公司之清算事務尚未實質辦理完竣，法人格在清算事務之必要範圍內，仍視為存續，且應分別由清算人張慶輝、徐林富玉為君鴻、宜果公司之法定代理人。又宜果公司清算前之法定代理人亦為徐林富玉，法定代理人同一，故無承受訴訟問題。

三、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。本件原告原對君鴻公司訴請遷讓返還附表四編號8 、10、12、14、16、26、30、42之房屋，並請求君鴻公司自108 年7 月12日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8 萬元之相當於租金不當得利，嗣原告於111年2 月21日當庭撤回對君鴻公司不當得利之請求（見重訴卷六第50頁），核屬撤回訴之一部，惟君鴻公司業為本案之言詞辯論，並表示不同意原告一部撤回起訴（見重訴卷六第50頁），故不生撤回之效力，本院仍應續行審理、判決。

四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第2 款定有明文。本件原告於起訴狀送達被告後，變更訴之聲明如附表一所示，核其變更前、後所據之基礎事實同一，雖被告福勵經營管理顧問有限公司（下稱福勵公司）、富勝文創開發有限公司（下稱富勝公司）、樂活公司不同意原告之變更，揆諸前揭規定，仍應准許。

五、按訴訟標的之一部或以一訴主張之數項標的，其一達於可為裁判之程度者，法院得為一部之終局判決；本訴或反訴達於可為裁判之程度者亦同，民事訴訟法第382 條定有明文。本件被告君鴻公司、福勵公司於訴訟繫屬中提起反訴，惟就本訴部分已達於可為裁判之程度，爰依前開規定，先就本訴部分為一部之終局判決。

六、再按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。民事訴訟法第196 條第1 項、第2 項前段定有明文。查原告於108年7 月24日起訴，有起訴狀可稽（見補字卷第9頁），福勵、君鴻公司先後於110年6月25日、7月1日，以原告指示訴外人高雄85大樓管理委員會（下稱高雄85大樓管委會）自108年8月21日起停止供電予福勵公司，導致福勵、君鴻公司放置在福勵公司冷凍庫內之備料報廢、福勵公司之餐廳無法營業而受有損害，原告應負侵權行為損害賠償責任為由，對原告提起反訴，請求原告賠償福勵、君鴻公司各500萬元、469萬5519元本息（見重訴卷四第219、403頁），本院於110年12月20日以反訴不合法，裁定駁回福勵、君鴻公司之反訴（見重訴卷五第345-349、365-368頁），福勵、君鴻公司抗告後，又經臺灣高等法院高雄分院於111年2月25日以111年度抗字第42號、64號裁定駁回抗告，福勵、君鴻公司不服而提起再抗告（見重訴卷六第273頁），詎再抗告仍繫屬最高法院中，本院於111 年3 月28日就本訴進行言詞辯論，針對修正之兩造爭執、不爭執事項詢問兩造意見時，君鴻、福勵公司忽然提出將反訴之請求於本訴為抵銷抗辯之防禦方法（見重訴卷六第396、397頁），此時距原告起訴時已2年8月，顯然不符適時提出主義。又其主張之停止供電於108年8月21日即發生，君鴻、福勵公司均有委任專業律師為訴訟代理人，自非不能於訴訟初期或中期即提出抵銷抗辯，況其於110年6月25日、7月1日已選擇提出反訴，在本院、臺灣高等法院高雄分院陸續裁定駁回其反訴後，仍循抗告、再抗告救濟，乃竟於再抗告仍未決，本訴部分即將審結之際，提出此項抗辯，應屬重大過失逾時提出。復審酌其抵銷請求之金額甚鉅，損害範圍、金額均需調查究明，勢必妨害本訴部分之終結，君鴻、福勵公司刻意在本訴即將審結之際，提出該抵銷抗辯，自有延滯訴訟意圖，本院爰依民事訴訟法第196條第2項規定，駁回君鴻、福勵公司此項防禦方法，毋庸審究其抵銷抗辯有無理由。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠原告經由本院105 年度司執字第158826號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定原為君鴻公司所有、含附表二、三、四所示建物在內之不動產，原告並於108 年3 月29日取得權利移轉證書，於108 年5 月7 日完成所有權移轉登記。

㈡然君鴻公司前於104年8月18日即將附表二編號1-1 、1-2 、2、3 、4 、6 、7 所示之建物及編號48、49、50號高速電梯3 部出租予富勝公司，作為經營觀景服務、商品展售、場地租賃及活動辦理等用途；將附表二編號編號8 、9 、10、11所示之建物及編號48、49、50號高速電梯3 部出租予福勵公司，作為經營管理餐飲、飲宴等營運用途，另將附表三、四所示之建物出租予樂活公司，作為客房經營管理之用。君鴻公司並於同日分別與富勝公司、福勵公司、樂活公司分別簽訂85大樓文創租賃合約書（下稱乙租約）、85大樓餐飲宴會廳租賃合約書（下稱丙租約）、85大樓商旅租賃合約書（下稱甲租約），乙租約約定租期自104 年8 月18日起至124 年8 月17日止共20年，合約期間屆滿時，除雙方另有約定外，合約自動延長，每月租金115 萬2026元（含稅），富勝公司並應支付相當於1 個月租金之押金。丙租約約定租期自104 年8 月18日起至124 年8 月17日止共20年，合約期間屆滿時，除雙方另有約定外，合約即自動延長，每月租金115 萬904 元（含稅），福勵公司並應支付相當於1 個月租金之押金。甲租約約定租期自104 年8 月18日起至124 年8 月17日止共20年，每月租金56萬112 元，樂活公司並應支付相當於1 個月租金之押金。甲、乙、丙租約均經公證，且君鴻公司自104 年8 月18日起，已依約將前揭各租賃物交付富勝、福勵、樂活公司占有。

㈢樂活公司承租附表三、四之建物後，又於104年12月30日與君鴻公司簽訂租賃合約書，將附表四編號8 、10、12、14、16、26、30、42之建物出租予君鴻公司，約定租期自105 年1月1 日起至雙方以書面文件通知另一方終止日止，每月租金為8 萬元，押金8 萬元，樂活公司並自105 年1 月1 日起，將上開租賃物交付君鴻公司占有。樂活公司另於106年8月15日將附表四編號20、21、22、24、28、32、34、40、41、42、43、44之建物出租予訴外人林瑞賢，並與其簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自106 年7 月1 日起至111 年6 月30日止共5 年，每月租金14萬3000元，自簽約日起滿3 年至租約有效期間終日止之租金為原租金調漲3 ﹪，押金為42萬9000元，該租賃契約並經公證，且樂活公司自106 年7 月1 日起已依約將租賃物交付林瑞賢占有，林瑞賢又將上開租賃物交付山姆公司占有。嗣樂活公司於107 年6 月12日再將附表三所示之建物出租予宜果公司，並與其簽訂房屋租賃合約書，約定租期自107 年7 月1 日起至112 年6 月30日止共5 年，第一至三年每月租金為50萬元，第四至五年每月租金於第三年屆滿前6 個月，由雙方協議按年以3 ﹪之比率調升，宜果公司應給付相當於2 個月租金之押金100 萬元。該租賃契約有經公證，且樂活公司自107 年7 月1 日起已依約將租賃物交付宜果公司占有。

㈣原告於108 年3 月29日取得附表二、三、四所示建物所有權後，依民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定，甲、乙、丙租約對於原告仍繼續存在，由原告繼受君鴻公司之出租人權利、義務。原告遂於108年4月10日以附表七編號1、2、3所示之存證信函，分別通知富勝、福勵、樂活公司（下稱富勝等三家公司）108年3月29日以後之租金應向原告繳納，押金亦應移轉原告，各該存證信函均於104年4月11日送達富勝等三家公司，惟富勝等三家公司均未向原告給付，原告又於108年5月3日或6日以附表七編號4、5、6所示之存證信函，再次通知富勝等三家公司，富勝等三家公司仍未給付，原告再於108年6月3日以附表七編號7、8、9所示之存證信函向富勝等三家公司催告，富勝等三家公司雖推由君鴻公司寄送租金支票予原告，但該租金支票之金額17萬9916元，與甲、乙、丙租約之租金相差甚遠，非符合債之本旨之給付，不生提出之效力，原告遂將該租金支票退還君鴻公司，此後原告再於108年6月29日以附表七編號20、21、22所示之存證信函，催告富勝等三家公司已積欠達2個月租金，函到10日內應繳清，否則即終止租約，不另通知，該存證信函均於108年7月1日送達富勝等三家公司，惟仍未獲置理，已符合民法第440條第1、2項、土地法第100條第3款所定以押金抵償外，積欠租金達2個月以上之租約終止要件，故甲、乙、丙租約皆於催告期間屆滿時即108年7月11日生終止效力。

㈤甲、乙、丙租約既於108年7月11日終止，富勝等三家公司依民法第455條規定，自應返還租賃之建物及高速電梯予原告，詎富勝等三家公司竟拒不返還，持續占有前揭租賃物至今。又附表二編號5之建物並非甲、乙、丙租約之租賃標的，但富勝等三家公司卻無權占有該建物，作為辦公室至今，縱為甲、乙、丙租約之租賃標的，富勝等三家公司亦因租約已終止而無權再占有該建物，富勝等三家公司無法律上正當權源占有使用前述建物、高速電梯、附表二編號5建物，原告自得依民法第767條第1項前段或第455條規定，請求富勝、福勵、樂活公司騰空遷讓返還前述租賃物、附表二編號5建物，並給付108年3月29日至7月11日止積欠之租金各393萬9180元、393萬5308元、191萬5216元。

㈥樂活公司在甲合約終止後，既無權占用附表三、四所示之建物，則向樂活公司承租之宜果公司、君鴻公司、林瑞賢，自亦無權占有前述承租之建物，但除宜果公司於109 年12月8 日聲明於109 年11月5 日不再使用附表三所示建物，故自109 年11月6 日起未再占有使用附表三建物外，君鴻公司至今仍無權占有附表四編號8 、10、12、14、16、26、30、42之建物，山姆公司至今仍無權占有附表四編號20、21、22、24、28、32、34、40、41、42、43、44所示之建物，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求君鴻公司、山姆公司騰空遷讓返還。又君鴻、宜果公司自108年7月12日無權占有前述建物，受有相當於租金之不當得利，原告併得依民法第179條規定，請求君鴻公司給付自108年7月12日起，按月8萬元計算之相當於租金不當得利；請求宜果公司給付108年7月12日至109年11月5日為止，按月租金50萬元計算之不當得利金791萬6650元。

㈦為此提起本訴，訴之聲明、請求權基礎均如附表一所示。

二、被告之答辯：

㈠富勝、福勵、樂活、君鴻公司均辯以：

⒈原告經由拍賣，自108 年3 月29日起取得原為君鴻公司所有之附表二、三、四建物之所有權，且此後依民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定，富勝等三家公司與君鴻公司所簽訂經公證之甲、乙、丙租約，對於原告仍繼續存在，由原告繼受君鴻公司之出租人權利、義務。故富勝公司係基於乙租約，有權占有附表二編號1-1 、1-2 、2 、3 、4 、6 、7 所示之建物及編號48、49、50號高速電梯；福勵公司則係基於丙租約，有權占有附表二編號編號8 、9 、10、11所示之建物及編號48、49、50號高速電梯；樂活公司則係基於甲租約，有權占有附表三、四所示之建物。惟原告主張富勝等三家公司積欠租金，已合法終止甲、乙、丙租約等情，並非事實，實則富勝等三家公司均已預將至租期屆至為止之全部租金繳給君鴻公司，君鴻公司亦已將租金交給原告，但後續雙方因應客觀環境變更，看好未來市場發展，並基於互惠考量，於108年3月間協議變更租金，並就後續每月之租金，依照約定租金金額與舊租金金額間之差額，以多退少補方式，增加或退還（扣除）富勝等三家公司公司預先給付之租金，協議變更後之租金計算方式均調整為「乙方（按：富勝等三家公司）營業收入之11﹪，實際金額需以富勝等三家公司當月401表上所載營業收入為計算基準」。嗣君鴻公司已於108年6月13日以附表七編號10所示之存證信函，代富勝等三家公司將17萬9916元之租金支票寄送予原告，詎原告竟於108年6月18日該租金支票退還君鴻公司，君鴻公司於108年6月24日再次寄送該租金支票予原告，仍遭原告於108年6月28日退還，原告拒絕受領富勝等三公司之租金給付，故富勝等三家公司並無遲延給付租金，則原告終止甲、乙、丙租約並不合法，不生終止之效力。甲、乙、丙租約既仍有效，富勝等三家公司持續占有使用上開租賃物至今，自屬有權占有，原告依民法第455條或第767條第1項、如附表一所示甲乙、丙租約相關條款，請求富勝等三公司騰空遷讓返還上開租賃物，為無理由。

⒉附表二編號5之建物，係富勝等三家公司與君鴻公司於104年8月18日簽訂租賃契約後，方因使用上之便利性、承租範圍完整性等考量下，額外以口頭約定方式，於租賃契約中原租賃範圍外增補而納入，故於租賃契約中並未記載。故富勝等三家公司是本於與君鴻公司之租賃契約，取得附表二編號5建物之合法占有權源並實際使用，原告請求騰空遷讓返還，亦無理由。

⒊君鴻公司將附表三、四建物出租予樂活公司後，樂活公司又將其中附表四編號8、10、12、14、16、26、30、42建物轉租予君鴻公司，約定租期自105 年1月1 日起至雙方以書面文件通知另一方終止日止，每月租金為8 萬元，押金8 萬元，樂活公司並自105 年1 月1 日起，將上開租賃物交付君鴻公司占有，故君鴻公司為合法轉租之次承租人，有權占有上述建物，並無不當得利。縱為無權占有而受有相當於租金之不當得利，惟高雄85大樓管委會在原告指示下，自108年8月21日晚間起，停止附表二、四建物及編號48、49、50號高速電梯之水電、空調，且禁止君鴻公司人員使用電梯、樓梯至今，則君鴻公司雖仍占有附表四編號8、10、12、14、16、26、30、42建物，但無法實質利用上開建物，不當得利金自應減少或免予收取。

⒋並均聲明︰⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡宜果公司以：不爭執自107年7月1日起至109年11月5日止，占有使用附表三之建物，惟附表三之建物係由君鴻公司出租予樂活公司，樂活公司經君鴻公司同意後，再轉租予伊，宜果公司於107 年6 月12日與樂活公司簽訂租賃契約並經公證，租期自107 年7 月1 日起至112 年6 月30日止，每月租金50萬元（含稅），故伊為合法轉租之次承租人，有權占有附表三之建物，並無不當得利。縱伊為無權占有，應返還相當於租金之不當得利，惟原告與樂活公司就附表三、四建物簽訂之甲租約，係約定每月租金為56萬112元，其中附表三之建物租金應僅28萬56元，則原告向伊請求按每月50萬元計算相當於租金之不當得利，自有未合，應僅得請求按每月28萬56元計算等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

㈢山姆公司辯以：不爭執自106年7月1日起占有使用附表四編號20、21、22、24、28、32、34、40、41、42、43、44之建物至今，惟上述建物係林瑞賢向樂活公司承租後，林瑞賢再委託山姆公司管理，故山姆公司並非無權占有。樂活公司與林瑞賢係於106 年8 月15日簽訂租賃契約書，租賃期間約定自106 年7 月1 日起至111 年6 月30日止共5 年，是原告請求遷讓返還上述建物，並無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告經由系爭執行事件，拍定原為君鴻公司所有、詳如補字卷447-569 頁權利移轉證書所列之不動產，含附表二、三、四所示建物在內，原告並於108 年3 月29日取得權利移轉證書，108 年5 月7 日完成所有權移轉登記。

㈡君鴻公司與富勝公司前於104 年8 月18日簽訂審重訴卷195-207頁之乙租約，約定君鴻公司將如附表二編號1-1 、1-2 、2 、3 、4 、6 、7 之建物、編號48、49、50號高速電梯3 部，出租予富勝公司作為經營觀景服務、商品展售、場地租賃及活動辦理等用途，租期自104 年8 月18日起至124 年8 月17日止共20年，合約期間屆滿時，除雙方另有約定外，本合約即自動延長。每月租金115 萬2026元（含稅），富勝公司應支付相當於1 個月租金之押金。乙租約並經公證（審重訴卷193-194 頁），且君鴻公司自104 年8 月18日起已依約將租賃物交付富勝公司占有至今。

㈢君鴻公司與福勵公司於104 年8 月18日簽訂審重訴卷211-223頁之丙租約，約定君鴻公司將如附表二編號8 、9 、10、11之建物、編號48、49、50號高速電梯3 部，出租予福勵公司作為經營管理餐飲、飲宴等營運用途，租期自104 年8 月18日起至124 年8 月17日止共20年，合約期間屆滿時，除雙方另有約定外，本合約即自動延長。每月租金115 萬904 元（含稅），福勵公司應支付相當於1 個月租金之押金。丙租約並經公證（審重訴卷209-210頁）。且君鴻公司自104 年8月18日起已依約將租賃物交付福勵公司占有至今。

㈣君鴻公司與樂活公司於104 年8 月18日簽訂審重訴卷185-192頁之甲租約，約定君鴻公司將其所有附表三、四所示之建物出租予樂活公司作為客房經營管理之用，租期自104 年8 月18日起至124 年8 月17日止共20年，每月租金56萬112 元，樂活公司應支付相當於1 個月租金之押金。該租賃契約並經公證（審重訴卷183-184頁）。且君鴻公司自104 年8 月18日起已依約將租賃物交付樂活公司占有至今。

㈤樂活公司與君鴻公司於104 年12月30日簽訂補字卷761-767之租賃合約書，約定樂活公司將附表四編號8 、10、12、14、16、26、30、42之建物出租予君鴻公司，作為君鴻公司之員工宿舍使用，租期自105 年1 月1 日起至雙方以書面文件通知另一方終止日止，每月租金為8 萬元，押金8 萬元。且樂活公司自105 年1 月1 日起已依約將租賃物交付君鴻公司占有至今。

㈥樂活公司與宜果公司於107 年6 月12日簽訂審重訴卷111-119之房屋租賃合約書，約定樂活公司將附表三所示之建物出租予宜果公司用以經營旅館，租期自107 年7 月1 日起至112 年6 月30日止共5 年，第一至三年每月租金為50萬元，第四至五年每月租金於第三年屆滿前6 個月，由雙方協議按年以3 ﹪之比率調升，宜果公司應給付相當於2 個月租金之押金100 萬元。該租賃契約並有經公證（審重訴卷107-109頁）。且樂活公司自107 年7 月1 日起已依約將租賃物交付宜果公司占有。

㈦樂活公司與林瑞賢於106 年8 月15日簽訂重訴卷三41-61 頁之房屋租賃契約書，約定樂活公司將附表四編號20、21、22、24、28、32、34、40、41、42、43、44之房屋出租予訴外人林瑞賢，租賃期間自106 年7 月1 日起至111 年6 月30日止共5 年，每月租金14萬3000元，自簽約日起滿3 年至租約有效期間終日止之租金為原租金調漲3 ﹪，押金為42萬9000元，該租賃契約並經公證（重訴卷三37-39 頁）。且樂活公司自106 年7 月1 日起已依約將租賃物交付林瑞賢占有。林瑞賢又將上開租賃物交付山姆公司占有至今。

㈧附表二編號5 之建物，富勝、福勵、樂活公司自104年8 月18日起共同占有至今。

㈨甲、乙、丙租約在108 年3 月29日原告取得附表二、三、四所示建物所有權後，依民法第425 條第1 項規定，對於原告仍繼續存在，由原告繼受君鴻公司之出租人權利、義務。

㈩原告於108 年4 月10日寄送補字卷243-247 頁之存證信函（附表七編號1）予富勝公司及君鴻公司，均於108 年4 月11日送達；原告又於108 年5 月6 日寄送補字卷249- 251頁之存證信函（附表七編號6）予富勝公司，於108 年5 月7 日送達；原告復於108 年6 月3 日寄送補字卷253 頁之存證信函（附表七編號7）予富勝公司，於108年6 月4 日送達；原告再於108 年6 月14日寄送補字卷255、257 頁之存證信函（附表七編號11）予富勝公司，於108 年6 月14日送達；另於108 年6 月29日寄送補字卷第259-263 頁之存證信函（附表七編號21）予富勝公司，於108 年7 月1 日送達。原告於108 年4 月10日寄送補字卷265-269 頁之存證信函（附表七編號3）予福勵公司及君鴻公司，均於108 年4 月11日送達；原告又於108 年5 月3 日寄送補字卷271-273 頁之存證信函（附表七編號5）予福勵公司，於108 年5 月6 日送達；原告復於108 年6 月3 日寄送補字卷275 頁之存證信函（附表七編號8）予福勵公司，於108年6 月4 日送達。原告再於108 年6 月14日寄送補字卷277-279頁之存證信函（附表七編號12）予福勵公司，於108 年6 月14日送達；原告另於108 年6 月29日寄送補字卷第281-285 頁之存證信函（附表七編號20）予福勵公司，於108 年7 月1 日送達。原告於108 年4 月10日寄送補字卷287-291 頁之存證信函（附表七編號2）予樂活公司及君鴻公司，均於108 年4 月11日送達；原告又於108 年5 月3 日寄送補字卷293 、295 頁之存證信函（附表七編號4）予樂活公司，於108 年5 月6 日送達；原告復於108 年6月3 日寄送補字卷297 頁之存證信函（附表七編號9）予樂活公司，於108 年6 月4 日送達；原告再於108 年6 月14日寄送補字卷299-301 頁之存證信函（附表七編號13）予樂活公司，於108 年6 月14日送達；另於108 年6 月29日寄送補字卷第303-307 頁之存證信函（附表七編號22）予樂活公司，於108 年7 月1 日送達。君鴻公司於108 年6 月13日將重訴卷二65-66 頁之存證信函（附表七編號10）及重訴卷二67頁之支票一併寄送予原告，原告於108 年6 月14日收受後，於108 年6 月18日以重訴卷69-72 頁之存證信函（附表七編號14）回覆並檢還該支票予君鴻公司。富勝公司於108 年6 月20日寄送重訴卷二75-76 頁之存證信函（附表七編號15）予原告，原告已收受該存證信函。福勵公司於108 年6 月20日寄送重訴卷二79-80 頁之存證信函（附表七編號16）予原告，原告已收受該存證信函。樂活公司於108 年6 月20日寄送重訴卷二83-84 頁之存證信函（附表七編號17）予原告，原告已收受該存證信函。君鴻公司於108 年6 月24日將重訴卷二87-89 頁存證信函（附表七編號18）及重訴卷二90頁之支票一併寄送予原告，並副知富勝、福勵、樂活公司，原告於108 年6 月25日收受後，於108 年6 月28日以重訴卷二93-95 頁之存證信函（附表七編號19）回覆並檢還該支票予君鴻公司，並副知富勝、福勵、樂活公司，君鴻公司已收受，富勝、福勵、樂活公司均已於108 年7 月1 日收受。宜果公司於109 年12月8 日具狀向本院、原告、樂活公司聲明於109 年11月5 日決定不再使用附表三所示建物，故自109 年11月6 日起未再占有使用附表三建物。附表二、三、四所示之建物及編號48、49、50高速電梯，自108 年3 月29日起係供營業之用，但附表二、四所示之建物及編號48、49、50號高速電梯，自108 年8 月21日晚間起遭高雄85大樓管委會停止供水、電、空調至今。附表二、三、四所示之建物，附近周遭生活機能、交通情形如原告109 年6 月19日民事準備（五）暨調查證據狀所載（重訴卷二第259 、289-297 頁）。

四、兩造爭執事項：

㈠原告與富勝公司之租約，是否已合法終止？終止日？

㈡原告請求富勝公司遷讓返還附表二編號1-1 、1-2 、2 、3、4 、5 、6 、7 所示之建物、編號48、49、50號高速電梯，有無理由？

㈢原告請求富勝公司給付108 年3 月29日至7 月11日止積欠之租金393 萬9180元，有無理由？富勝公司抗辯在108 年3 月間（29日以前），已與君鴻公司協議調整租金，或已將至租期屆滿為止之租金預繳予君鴻公司，君鴻公司並已轉交原告，是否屬實？

㈣原告與福勵公司之租約，是否已合法終止？終止日？

㈤原告請求福勵公司遷讓返還附表二編號8 、9 、10、11、5所示之建物、編號48、49、50號高速電梯，有無理由？

㈥原告請求福勵公司給付108 年3 月29日至7 月11日止積欠之租金393 萬5308元，有無理由？福勵公司抗辯在108 年3 月間（29日以前），已與君鴻公司協議調整租金，或已將至租期屆滿為止之租金預繳予君鴻公司，君鴻公司並已轉交原告，是否屬實？

㈦原告與樂活公司之租約，是否已合法終止？終止日？

㈧原告請求樂活公司遷讓返還附表三、四、附表二編號5 所示之建物，有無理由？

㈨原告請求樂活公司給付108 年3 月29日至7 月11日止積欠之租金191 萬5216元，有無理由？樂活公司抗辯在108 年3 月間（29日以前），已與君鴻公司協議調整租金，或已將至租期屆滿為止之租金預繳予君鴻公司，君鴻公司並已轉交原告，是否屬實？

㈩原告請求君鴻公司遷讓返還附表四編號8 、10、12、14、16、26、30、42所示之建物，及自108 年7 月12日起，按月8 萬元之相當於租金不當得利，有無理由？君鴻公司抗辯自108 年8 月21日起至今，遭高雄85大樓管委會斷水斷電及禁止使用85大樓電梯、樓梯，而無法實質利用上開建物，相當於租金不當得利金額應減少或不收取，有無理由？原告請求山姆公司遷讓返還附表四編號20、21、22、24、28、32、34、40、41、42、43、44所示之房屋，有無理由？原告請求宜果公司給付108 年7 月12日至109 年11月5 日止之相當於租金不當得利，有無理由？金額若干？

五、本院之判斷：

㈠原告與富勝等三家公司之甲、乙、丙租約，業於108年7月11日終止：

⒈按承租人應依約定日期，支付租金，無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條、第440條第1項、第2項前段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100 條第3 款定有明文，該條款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。出租人基於土地法第100第3 款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，其租賃契約始得終止（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。 次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁定意旨參照）。苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限相當，縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範圍內，亦難謂不發生催告之效力（最高法院98年度台上字第335號判決意旨參照）。

⒉查甲、乙、丙租約之內容，僅約定每月租金金額，而無每月租金應繳日之記載，有甲、乙、丙租約在卷可稽（見審重訴卷185-192、195-207、211-223頁），富勝等三家公司及君鴻公司雖一致主張有口頭約定每月租金支付時程，但並未提出相關證據，渠等雖又以資料尚未查詢到，需時間查對，或公司文件遺失云云解釋，但渠等既稱有口頭約定且已租賃多年，卻無法陳報每月約定應繳日期，實異於常情，且富勝等三家公司及君鴻公司既稱租金係以支票或匯款方式給付（見重訴卷六206頁），逕向銀行查詢匯款帳戶交易明細即可，應無提不出證據之理，本院審酌甲、乙、丙租約並無月租金應繳日之明文，富勝等三家公司、君鴻公司又全未舉證證明有此約定，自難認有約定月租金應繳日，應依民法第439條規定，認定月租金應於每月屆滿時即當月月底支付。

⒊次查，原告於108 年3 月29日取得附表二、三、四所示建物所有權，依民法第425條第1項規定，繼受君鴻公司之出租人權利、義務後，於108年4月10日即以附表七編號1、2、3所示之存證信函，分別通知富勝等三家公司108年3月29日以後之租金應繳納予原告，押金亦應移轉原告，各該存證信函均於104年4月11日送達富勝等三家公司，原告於108年5月3日或6日復以附表七編號4、5、6所示之存證信函，再次通知富勝等三家公司，後又於108年6月3日以附表七編號7、8、9所示之存證信函催告富勝等三家公司，此後原告再於108年6月29日以附表七編號20、21、22所示之存證信函，催告富勝等三家公司已積欠達2個月租金，函到10日內應繳清，否則即終止租約，不另通知，該存證信函均於108年7月1日送達富勝等三家公司等情，有各該存證信函在卷可證（見附表七所載卷頁），且為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈩），此部分事實已堪認定。

⒋富勝等三家公司雖均辯稱已預繳至租期屆滿為止之租金予君鴻公司，君鴻公司已交付原告云云，惟業據原告否認，而富勝公司辯稱預繳租金方式，係以億大聯合股份有限公司（下稱億大公司）將其對君鴻公司之2.5億應收帳款債權讓與富勝公司，富勝公司再以此一受讓債權與對君鴻公司之租金債務相互抵銷（重訴卷六第208-209頁），富勝公司雖提出其於108年3月18日致君鴻公司之函文1紙為證（見重訴卷六第259頁），君鴻公司亦為一致陳述（重訴卷六第239-240頁），惟該函文內容僅富勝公司片面表示億大限公司同意將其對君鴻公司之應收帳款移轉予富勝公司，並未檢附億大公司出具之債權讓與證明書或其他債權轉讓之證明，本不足採信，且億大公司於109年3月30日仍具狀向本院執行處主張對君鴻公司有超過3億元之債權存在，並欲以債權承受擔保物，此有其出具之民事陳述意見狀可證（見重訴卷六第353頁），益見富勝、君鴻公司此部分所述並非屬實。另福勵公司主張係以支票或現金方式預繳租金（見重訴卷六第209頁），君鴻公司卻稱是以開立票據方式預付租金（見重訴卷六第240頁），但均無法提出實證。至樂活公司如何預繳租金，君鴻公司、樂活公司均語焉不詳，君鴻公司僅稱相關資料遺失，無法提出資料證明（見重訴卷六第240-241頁），均難採信。

⒌富勝等三家公司雖又援引最高法院 52 年台上字第 1289 號 民事判例、43 年台上字第 1143 號 民事判例意旨，謂其已於催告期限內提出租金之支付，僅因原告拒絕受領，致未能如期完成，原告不得終止租約云云，惟按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235條前段定有明文，最高法院 43 年台上字第1143 號判例意旨所稱不得終止租約之情形，係「承租人曾於出租人所定之期限內，『依債務本旨』提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時」，是仍以承租人依債之本旨提出支付之租金為必要。本件君鴻公司於108年6月18日、6月24日兩度寄送給原告的租金支票（見重訴卷二第67頁），票面金額是17萬9916元，第一份存證信函並載明是代承租人開立租金支票，但未載明是代哪位承租人，亦未說明是支付哪個月的租金、為何是17萬9916元（見重訴卷二第65-66頁），則以甲、乙、丙租約每月租金高達56萬112元、115萬2026元、115萬904元而言，君鴻公司代富勝等三家公司提出予原告之租金僅17萬9916元，顯然不符甲、乙、丙租約債之本旨，依民法第235條規定，應不生提出之效力，是富勝等三家公司辯稱已提出租金給付，僅原告拒絕受領，原告不得據此終止租約云云，要不足採。

⒍富勝等三家公司固又主張於108年3月間，有與君鴻公司協議租金變更為富勝等三家公司營業收入之11﹪，實際金額以富勝等三家公司當月401表上所載營業收入為計算基準云云，惟其於109年10月23日即具狀提出此一抗辯（見重訴卷三第132頁），卻始終無法提出相關協議文書資料，至111年2月21日言詞辯論期日仍自陳資料找不到（見重訴卷六第55頁），又渠等雖曾於110年1月19日、2月17日具狀，陳稱於108年10月29日85大樓點交予原告當日，發現承租範圍內置放之保險箱遭竊，合理懷疑租金變更協議文件恐放在保險箱內遭竊，並稱有於108年11月5日報案，而提出報案三聯單為證（見重訴卷三第392、395、408頁），但直至111年2月21日言詞辯論期日，富勝等三家公司之訴訟代理人連該竊案之偵查案號都表示不知（見重訴卷六第56頁），111年3月11日始陳報偵查案號是109年度他字第562號（見重訴卷六第232頁），但富勝等三家公司並未舉證證明保險箱內有上開文件，且富勝等三公司於本案審理之初既能提出甲、乙、丙租約，租約本約與變更協議文件未放在一起，亦違反社會常情及經驗法則。再者，富勝等三家公司辯稱協議變更後之租金計算方式調整為「乙方（按：承租人三家公司）營業收入之11﹪，實際金額需以三家公司當月401表上所載營業收入為計算基準」（重訴卷六第210頁），但君鴻公司陳報之寄送原告租金支票之計算說明，卻又以樂活公司之401申報書當月營收總額之12﹪、富勝公司之401申報書當月營收總額之11﹪、福勵公司之401申報書當月營收總額之10﹪計算（見重訴卷六第239、261頁），與富勝等三家公司所述顯然不同，更顯可疑，更與富勝等三公司之後所為租金均已預繳之辯詞前後矛盾，本院自難採信。

⒎承上，富勝等三公司所辯租金已預繳完畢、租金有協議變更云云均不足採信，原告寄送之附表七編號20至22之存證信函，於110年7月1日送達富勝等三家公司時，富勝等三家公司已積欠原告3月29至31日、4月整月、5月整月、6月整月之租金，而甲、乙、丙租約均約定押金為1個月租金（見審重訴卷第185、196、211-212頁），君鴻公司並陳報富勝等三家公司確有依約支付1個月租金之押金（見重訴卷六第238頁），姑不論原告堅稱並未接收富勝等三家公司繳付之押金，君鴻公司亦無法舉證證明有將押金轉交原告，縱將押金用以抵償積欠之租金，富勝等三家公司仍積欠達2個月以上租金額，已符合土地法第100條第3款、民法第440條第2項終止租約之要件，又原告已依民法第440條第1項規定，以附表七編號20至22之存證信函，定期催告富勝等三家公司於函到10日內給付租金，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，揆諸前揭說明，富勝等三家公司至108年7月11日催告期間屆滿仍未給付租金予原告，無須原告另為終止租約之意思表示，

甲、乙、丙租約即於108年7月11日終止。

㈡原告依民法第455條規定，請求富勝等三家公司騰空遷讓返還租賃物，為有理由：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條所明揭。甲、乙、丙租約既已終止，則承租人富勝等三家公司自租約終止之翌日即108 年7 月12日起應返還租賃物，是原告基於出租人地位，依民法第455 條規定，請求富勝公司騰空遷讓返還附表二編號1-1 、1-2 、2 、3、4 、6 、7 所示之建物、編號48、49、50號高速電梯；請求福勵公司騰空遷讓返還附表二編號8 、9 、10、11所示之建物、編號48、49、50號高速電梯；請求樂活公司騰空遷讓返還附表三、四所示之建物，皆屬有據。原告此部分係依民法第455條、第767條第1項前段、乙租約第14條第1、2項、丙租約第14條第1、2項、甲租約第12條第1項，請求法院擇一為原告勝訴之判決，本院既認其依民法第455條請求為有理由，則其餘請求權基礎，即毋庸審究有無理由。

㈢原告請求富勝等三家公司給付積欠之租金，為有理由：

⒈查富勝等三家公司均未繳納108 年3月29日以後之租金，前已敘明，直至甲、乙、丙租約於108 年7 月11日終止為止，富勝等三家公司仍應給付原告108年3月29日至7月11日止之租金，按前述樂活、富勝、福勵公司每月租金各為56萬112元、115萬2026元、115萬904元計算，樂活、富勝、福勵公司積欠之租金各192萬3051元、395萬5289元、395萬1437元〔計算式：56萬112元×（3+13/30）月＝192萬3051元；115萬2026元×（3+13/30）月＝395萬5289元；115萬904元×（3+13/30）月＝395萬1437元，元以下四捨五入〕。

⒉按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而授受押金，則為別一契約，並不包含在內，此項押金，雖因其所擔保之債權業已移轉，應隨同移轉於受讓人，但押金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押金權之移轉自亦須交付金錢始生效力，此與債權移轉時，為其擔保之動產質權非移轉物之占有，不生移轉效力者無異。出租人未將押金交付受讓人時，受讓人既未受押金權之移轉，對於承租人自不負返還押金之義務，惟承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人。故租賃契約如訂明承租人得於押金已敷抵充租金之時期內，不再支付租金。而將押金視為預付之租金者。雖受讓人未受押金之交付，亦得以之對抗受讓人（司法院院字第1909號解釋參照)。

⒊富勝等三家公司於簽訂租約時，各已支付相當1個月租金之押金56萬112元、115萬2026元、115萬904元予君鴻公司，業如前述，惟原告主張其未取得君鴻公司所交付富勝等三公司之押金，富勝等三公司、君鴻公司亦未主張及舉證證明君鴻公司已將該押金交付原告，且甲、乙、丙租約均無將押金作為租金預付之相關約定，反而約明該押金是為保證租約條款之履行（見審重訴卷第185、196、211-212頁），則原告未受押金之交付，對於富勝等三公司自不負返還押金之義務，自無從以押金抵償富勝等三公司積欠之租金。樂活、富勝、福勵公司既積欠原告租金各192萬3051元、395萬5289元、395萬1437元，本件原告請求富勝等三家公司給付之租金金額均未逾上開金額，則原告依甲、乙、丙租約，分別請求樂活、富勝、福勵公司給付積欠之租金各191萬5216元、393萬9180元、393萬5308元，洵屬有據。又原告於109年1月17日即以民事變更聲明準備（二）狀對富勝等三家公司為上開租金請求（見重訴卷一第187、189、191頁），原告雖未提出自行送達書狀繕本予富勝等三家公司之收件回執，但富勝等三家公司共同委任之訴訟代理人胡緣緣律師、謝以涵律師已先後於109年2月5日、2月10日閱卷而知悉（見重訴卷一第245、249頁），則原告就上開富勝等三家公司積欠之租金，併請求均自109年3月1日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，洵屬有據。

㈣原告依民法第767條第1項前段規定，請求富勝等三家公司騰空遷讓返還附表二編號5所示建物，為有理由：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。

⒉查原告自108年3月29日起，取得附表二編號5建物之所有權，但富勝等三家公司自104年8月18日起，即共同占有使用附表二編號5 之建物，在原告取得所有權後仍持續占有至今等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈧），原告主張富勝等三家公司係無權占有，依民法第767條第1項前段訴請遷讓返還，富勝等三家公司固抗辯有正當占有權源，並陳稱：附表二編號5之建物，係與君鴻公司於104年8月18日簽訂甲、乙、丙租約後，方因使用便利性、承租範圍完整性，而與君鴻公司口頭約定納入租賃範圍云云，惟並未舉證以實其說，且業據原告否認，況渠等所辯縱屬為真，該口頭租約未經公證，且未定期限，依民法第425條第2項規定，並無買賣不破租賃適用，此亦為富勝等三家公司所是認（見重訴卷六第388-389頁），富勝等三家公司自不能以其與君鴻公司間之口頭租約，對抗所有權人即原告，是原告主張自108年3月29日起至今，富勝等三家公司占有該建物為無權占有，應屬有據。原告基於所有權人之地位，依民法第767 條第1 項前段規定，請求無權占有之富勝等三家公司將附表二編號5建物騰空遷讓返還予原告，當屬有據。

㈤甲租約於108年7月11日終止後，宜果、君鴻、山姆公司自108年7月12日起，分別占有附表三、附表四編號20、21、22、24、28、32、34、40、41、42、43、44、附表四編號8 、10、12、14、16、26、30、42所示之建物，即為無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求君鴻公司、山姆公司騰空遷讓返還，為有理由：

⒈按租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故定期租賃契約之承租人與第三人訂立不定期轉租契約者，苟出租人與承租人間於租期屆滿後未另定新約，自不能認次承租人尚得合法不定期繼續使用租賃物（最高法院83年度台上字第 1328號判決意旨參照）。

⒉查山姆公司自106年7月1日起即占有使用編號20、21、22、24、28、32、34、40、41、42、43、44所示之建物至今，君鴻公司亦自105年1月1日起占有使用編號8 、10、12、14、16、26、30、42所示建物至今，宜果公司自107年7月1日起至109年11月5日占有使用附表三所示建物等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈤、㈦、㈥、），已堪認定。君鴻、宜果公司固均主張基於樂活公司合法轉租而有權占有，山姆公司則以林瑞賢向樂活公司承租上開建物後，委託山姆公司管理，為其占有權源。惟原告已於108年3月29日取得附表三、四建物之所有權，且其與樂活公司之甲租約業於108年7月11日終止，均如前述，則樂活公司自108年7月12日起即無繼續占有附表三、四建物之正當權源，揆諸前揭說明，樂活公司之次承租人君鴻公司、宜果公司、林瑞賢自無從基於租賃契約之占有連鎖，對所有權人即原告主張有權占有，山姆公司更無從再基於與林瑞賢之委任契約，對原告主張有權占有。從而宜果公司自108年7月12日起至109年11月5日止占有附表三建物；君鴻、山姆公司自108年7月12日起分別占有附表四編號20、21、22、24、28、32、34、40、41、42、43、44、附表四編號8 、10、12、14、16、26、30、42所示之建物至今，皆屬無權占有。原告本於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段，請求君鴻、山姆公司騰空遷讓返還各該占有之建物，要屬有據。

㈦原告依民法第179條規定，得請求君鴻公司、宜果公司返還相當於租金之不當得利：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，所有權人得依不當得利法則，向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。君鴻公司自108年7月12日起無權占有附表四編號8 、10、12、14、16、26、30、42所示之建物，宜果公司自108年7月12日起至109年11月5日止無權占有附表三所示之建物，顯係無法律上原因受有利益，致原告受有不能使用之損害，則原告依民法第179 條規定，請求君鴻、宜果公司分別返還相當於租金之不當得利，即屬有據。

⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限，土地法第97條第1項固有明文。惟土地法第97條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、104年度台上字第2008號判決參照）。查附表三、四所示之建物自108 年3 月29日起係供營業之用乙節，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項），既係供營業用之房屋，而非供住宅使用，揆諸前揭說明，即無土地法第97條之適用。

⒊君鴻公司雖辯稱：108年8月21日晚間起，因遭高雄85大樓管理委員會停止供水、電、空調，且禁止君鴻公司人員使用電梯、樓梯，故無法實質使用上開建物，不當得利金應減少或免計云云，惟停止供水、電、空調之原因，係原屬君鴻公司所有及使用之建物欠繳108年6、7月之水、電、空調費及管理費，其中除附表三之建物單獨由宜果公司結清水、電、空調費用而未停供水、電、空調外，其他建物及編號48、49、50專用高速電梯皆依高雄85大樓住戶規約，停供水、電、空調，業據該管委會函覆明確（見重訴卷六第96-97頁），稽諸高雄85大樓住戶規約第12條之1第3項規定：「本大樓室內及公共區域水電空調費為代收代付之款項，區分所有權人或用戶積欠應繳水電空調費用已逾2期並經通知期限內仍未繳納者，本大樓管理委員會可停止供應水、電、空調，並得訴請法院命其給付應繳之金額及延期之利息」，可知區分所有權人及用戶均為水電空調費用之繳納主體，而君鴻公司在108年7月11日以前，係向樂活公司合法轉租附表四編號8、10、12、14、16、26、30、42之建物，應屬前揭住戶規約所指之用戶，亦有繳納水電、空調費用之義務，君鴻公司所提出本院109年度重訴字第117號判決、臺灣高等法院高雄分院110年度上字第189號判決亦同此認定（見重訴卷六第121-142頁），君鴻公司未如宜果公司般積極繳納、結清水電、空調費用，防止遭停供水電、空調，則其所占有之建物欠缺水、電、空調，因而未能收取最大利益，乃其未積極管理維護、收益之結果，不能據此而謂其占有營業用建物所受利益減少或無利益。再君鴻公司雖辯稱遭高雄85大樓管委會禁止使用85大樓之電梯、樓梯，而無法到達承租建物，但該管委會亦函覆：本會僅停止編號48、49、50號高速電梯之供電，並未禁止君鴻公司人員使用通往34樓或35樓之樓梯、電梯（見重訴卷六第97-98頁），而依原告提出之高雄85大樓電梯管制辦法（見重訴卷五第29-40頁），其中君鴻公司承租之35樓商務套房專用區，應先從1樓搭乘CORE6、CORE7號電梯抵達12樓，再從12樓轉搭編號28、29、30之電梯至35樓，此些電梯均非遭管委會停止供電之編號48、49、50號電梯，自難認君鴻公司人員有遭禁止使用電梯而無法抵達承租建物之情形，是其主張無法實質使用承租建物，所受不當得利不應以原本每月租金計算，難認有據。

⒋被告宜果公司雖爭執不當得利金額每月50萬元過高，應以樂活公司向原告承租附表三建物之租金28萬56元計算，惟依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院109 年度台上字第2930號判決意旨參照）。查宜果公司與樂活公司之租約，係約定107年7月1日至110年6月30日間，以每月租金50萬元承租附表三所示建物，君鴻公司則係以每月8萬元向樂活公司承租附表四編號8、10、12、14、16、26、30、42之建物，此為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈤、㈥），則宜果公司無權占有附表三建物所受利益，自應相當於其此段期間本應支付之承租代價即50萬元，且宜果公司無權占有期間，原告與樂活公司之甲租約已終止，宜果公司主張以已終止且為他人間租約所約定之租金額，計算宜果公司所受利益，自有未當。

⒌是原告請求按宜果、君鴻公司分別向樂活公司承租之月租金即50萬元、8萬元，核算宜果、君鴻公司無權占有上述建物期間之相當於租金不當得利，應屬合理有據。從而原告請求君鴻公司自108年7月12日起，至返還附表四編號8、10、12、14、16、26、30、42之建物之日止，按月給付原告8萬元；另請求宜果公司給付自108年7月12日至109年11月5日止，按月50萬元計算之不當得利金791萬6650元〔計算式：50萬元×（15+25/30）月＝791萬6667元，元以下四捨五入，原告僅請求791萬6650元〕，均屬有據。

⒍再原告於108年10月7日即以民事變更聲明暨準備一狀，向宜果公司請求108年7月12日起至返還房屋之日止，按月以60萬元計算之不當得利金（見審重訴卷第127頁），該份書狀於108年11月11日送達宜果公司（送達證書見審重訴卷第295頁），故原告就宜果公司應給付之上開不當得利金791萬6650元，併請求其中43萬5483元自109年3月1日起，其餘748萬1167元自109年12月24日起，均至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，同屬有據。

六、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段、第179條、甲、乙、丙租約，請求各被告給付如主文第一至六項所示，為有理由，應予准許。

七、被告富勝等三家公司雖另聲請：㈠調取高雄地檢109年度他字第562號偵查卷宗，欲證明租金協議變更文件失竊之主張。㈡至富勝等三家公司於85大樓之承租樓層進行勘驗，俾富勝等三家公司得以進入承租建物，取回租金給付之支票票根、匯款單據及紀錄之相關帳冊資料、協議變更租金文件、資料、後續租金退補之帳冊紀錄。惟本院審酌㈠為偵查中卷宗，基於偵查不公開原則，本無從調取閱覽，且被告富勝等三家公司始終未舉證證明租金協議變更文件有在其所稱遭竊之保險箱中，縱為真實，該文件既已失竊，調取該卷宗仍無法取得該文件用以證明，因認並無調取之必要。又富勝等三家公司及君鴻公司於系爭執行事件之執行程序中，已將置放或遺留在點交或不點交建物內之帳冊、報表、發票憑證、傳票等重要文件取回，此有富勝等三家公司及君鴻公司出具之委任書及簽收單在卷可證（見重訴卷六第289-309、311-351頁），渠等所辯仍有重要文件放在現場待取回提出，已難信實，且租金給付之支票票根、匯款單據及紀錄，本可逕向來往銀行調取交易明細或交易紀錄替代，是其據此聲請現場勘驗，顯無必要。被告富勝等三家公司、君鴻公司固另聲請調取系爭執行事件卷宗、本院108年度司執字第98373號民事執行卷宗，欲證明108年8月21日停止供電後，除宜果公司外，其餘被告均無法使用高雄85大樓之電梯進入承租建物（見重訴卷六第48、49頁），及附表二、三、四建物之實際占用情形、強制點交現場有發現物品失竊且現場即有反應（重訴卷六第402頁）。然關於君鴻、山姆公司是否無法使用電梯，業經高雄85大樓管委會函覆明確，已如前述，至富勝等三公司是否無法使用電梯，與原告對其等請求內容無關，自無再為調查之必要。又附表二、三、四建物之占用情形，兩造並無爭執，當無調查必要。至強制點交之建物（非附表二、三、四建物）現場有無發現物品失竊、有無立即反應，均不足以直接或間接證明租金協議變更文件之存在，本院亦認無調查必要。

八、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第382 條、第78條、第85條第1項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。