109年度簡上字第238號（遷讓房屋等） - 臺灣高雄地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　109年度簡上字第238號上　訴　人　葉爾珊被上訴人　　張秀如上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109 年7月31日本院高雄簡易庭108年度雄簡字第791號第一審判決提起上訴，經本院於110年5月10日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、本訴部分：一、被上訴人主張：門牌號碼高雄市○○區○○○路000○00號1樓至3樓房屋均為訴外人李國雄所有，伊向李國雄承租上述房屋之3樓（下稱系爭房屋），雙方多次續約，租期原應至民國107年10月31日屆滿，因李國雄欲將上述1至3樓房屋合併出租他人，伊無法全部承租，雙方遂於107年10月29日簽立房屋租賃契約書，約定租賃期限自107年11月1日起至108 年4月30日止。訴外人張瓊月於105年10月7日在系爭房屋經營設立「私立哈德森文理技藝短期補習班」（下稱哈德森補習班），實際負責人為伊，嗣於108年2月13日廢止登記先行生效。伊復為哈德森國際教育股份有限公司（下稱哈德森公司）之負責人，哈德森公司地址原登記於系爭房屋，嗣於108年7月9日變更公司登記地址在高雄市○○區○○○路000號4樓。上訴人原在他處經營「聖鎝美語補習班」，因欲搬遷至有立案補習班教室之房屋，經與伊洽談分租系爭房屋之教室及使用哈德森補習班之名義後，伊遂將系爭房屋中之B教室及公共空間轉租予上訴人，並提供C教室空餘時段供上訴人彈性使用，兩造間自106年3月10日起成立租賃及使用哈德森補習班牌照等關係，並約定每月租金為新臺幣（下同） 25,000元（含租金及使用牌照之費用），且上訴人應於每月10日支付，兩造就系爭房屋成立不定期租賃關係（下稱系爭租約）。嗣李國雄於107年12月告知伊，業將該1至3樓房屋合併出租予訴外人陳淑玲，並要求伊於108年1月31日前遷離系爭房屋，伊遂於107年12月28日告知上訴人上情，並表示終止系爭租約，伊復於108年1月11日再以文化中心郵局00012號存證信函通知上訴人已於107年12月28日終止系爭租約，請上訴人於108年1月31日遷離系爭房屋，惟仍未獲置理。詎伊於108年1月30日前往系爭房屋搬遷物品時，竟遭上訴人阻撓，並將系爭房屋換鎖，致哈德森公司所有生財器具皆無法順利移至新址使用，招致哈德森公司營業損失665,641元，應由上訴人負擔，現哈德森公司已將其對上訴人之損害賠償請求權讓與伊，加以上訴人自終止系爭租約前已積欠1,500 元租金，且自108年2月上訴人換鎖非法占用系爭房屋後，伊仍繼續繳交租金予李國雄至同年5月，則被上訴人應返還前揭積欠之租金及相當於租金之不當得利75,000元（每月25, 000元，自108年3月至5月共3個月），爰依系爭租約之租賃契約法律關係及民法第179條、第184條第1項等規定，提起本訴等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人742,141元。二、上訴人則以：兩造當初係以口頭約定系爭租約為一年一約，而伊自106年3月10日向被上訴人承租系爭房屋時，係將整個「聖鎝美語補習班」遷入營運，故租賃範圍即已包含3樓全部及補習班執照（立案登記），並非僅租用其中一間教室，兩造間之租約既為不定期限之租賃，其終止租約亦須符合「不得臨時終止租約」之商業上習慣始為合法，且搬遷期應有6個月期間，被上訴人稱其業已於108年1月11日發函終止租約，顯未生合法終止之效力，故伊於108年5月7日搬遷前使用系爭房屋並非無權占有，且被上訴人違反系爭租約，業經伊以108年5月15日民事答辯狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示。又上訴人未以不法之方法阻撓被上訴人搬遷物品，且被上訴人既於108年2月13日撤銷補習班執照，並已搬至新址營業，難認哈德森公司有欠缺生財器具致無法營業而有營業損失，被上訴人之請求並無理由；如系爭租約已於108年1月間終止，伊於2月10日繳納被上訴人25,000元，自充作相當於不當得利租金清償等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。貳、反訴部分一、上訴人主張：除援引本訴主張外，伊因被上訴人於系爭租約仍有效期間即張貼搬遷啟示，並於108年1月30日意圖強行搬走系爭房屋內之冷氣而驚動警方，造成伊之補習班家長人心思動致學生流失，致伊受有營業損失429,397元。又被上訴人於108年2月13日註銷哈德森補習班立案執照後立即檢舉伊無照招生，致使教育局勒令伊停業並處罰鍰7萬元。而哈德森補習班牌照遭註銷後，伊溢繳租用哈德森補習班牌照之租金10,833元予被上訴人，伊自得請求被上訴人賠償伊前開營業損失及遭罰之罰鍰，並得請求被上訴人返還伊溢繳租金之不當得利，為此，爰依民法第227條第1項、第2項及第179條規定，提起反訴等語。並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人510,230元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日按週年利率 5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：除援引本訴主張外，上訴人主張之營業損失並無確切證據可證明；而上訴人於108年1月底強行將系爭房屋換鎖後，同年2月已處於無權占用系爭房屋狀態。上訴人於同年2月10日所繳交25,000元並非租金，應用以抵充上訴人相當於租金之不當得利等語置辯。並聲明：㈠上訴人之反訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、原審經審理結果，本訴部分，判被上訴人應給付上訴人14, 966元，駁回被上訴人其餘請求；反訴部分則駁回上訴人之全部請求。上訴人對於本訴及反敗訴部分均有不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決關於本訴部分不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分駁回被上訴人請求。㈢原判決關於駁回反訴廢棄。㈣上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人510,230 元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則於本院聲明：上訴駁回（至於原審判決就本訴駁回被上訴人其餘請求之部分，未據被上訴人提起上訴，已告確定）。肆、本件不爭執事項：㈠門牌號碼高雄市○○區○○○路000○00號1樓至3樓房屋為李國雄所有，李國雄並將系爭房屋出租予被上訴人，約定每月租金13,000元，嗣雙方多次續約後，租約原應於107年10 月31日租期屆滿，因李國雄欲將系爭1至3樓房屋合併出租他人，因被上訴人無法全部承租，雙方遂於107年10月29日簽立房屋租賃契約書，約定租賃期限自107年11月1日起至108 年4月30日止。㈡張瓊月在系爭房屋於105年10月7日經營設立哈德森補習班，實際負責人為被上訴人，嗣於108年2月13日廢止登記先行生效；被上訴人為哈德森公司之負責人，哈德森地址原登記於系爭房屋，嗣於108年7月9日變更公司登記地址在高雄市○ ○區○○○路000號4樓。㈢上訴人原在他處經營聖鎝美語補習班，因欲搬遷至有立案補習班教室之房屋，經與被上訴人洽談使用系爭房屋及哈德森補習班之名義後，被上訴人將系爭房屋轉租予上訴人（兩造就系爭房屋租範圍互有爭執），兩造自106年3月10日起即成立租賃及使用哈德森補習班牌照等關係，約定每月10日支付被上訴人租金25,000元（含租金及使用牌照之費用），上訴人並已於106年3月10日支付被上訴人租金25,000元。㈣系爭房屋內冷氣機均為被上訴人所有，其餘教室、課桌椅等物品部分為被上訴人（或哈德森公司）所有，部分為上訴人所有。㈤兩造就系爭房屋成立租賃關係期間，對於各自經營事業獨立為之。㈥嗣李國雄於107年12月告知被上訴人業將該1至3樓房屋合併出租予陳淑玲，並要求被上訴人於108年1月31日前遷離系爭房屋；被上訴人於107年12月28日將此情告知上訴人，並表示終止系爭租約等語，被上訴人則於是日向上訴人表示一般民法上不定期契約的搬遷是6個月的時間，其可配合被上訴人與李國雄間之租約到108年4月30日等語，然並未獲得被上訴人同意。㈦被上訴人以張秀如之名義以108年1月11日文化中心郵局00012號存證信函通知上訴人，表示被上訴人已於107年12月28日終止系爭租約，請上訴人於108年1月31日遷離系爭房屋。㈧被上訴人於108年1月30日至系爭房屋欲將冷氣機搬走時，遭上訴人阻止並報警處理，經警察到場瞭解後被上訴人並未繼續搬遷冷氣，但被上訴人已將系爭房屋之冷氣斷電並將冷氣遙控器取走；上訴人於是日晚上8時許請鎖匠將系爭房屋換鎖，被上訴人於晚上9時許僱請搬家工人至系爭房屋搬遷物品時，經上訴人告知工人兩造間租屋糾紛後，搬家工人即未繼續搬遷物品而離去。㈨上訴人已於108年5月7日自系爭房屋遷離完畢，上訴人並於5月8日將系爭房屋之鑰匙交付陳淑玲；上訴人於5月中旬後始悉上訴人已遷離之情，經李國雄配偶代為聯絡後，由被上訴人逕向陳淑玲領取系爭房屋之鑰匙，並將其留存於系爭房屋之物品遷離。㈩上訴人對於被上訴人已給付108年3月至5月之租金予李國雄。 上訴人對於尚欠被上訴人租金1,500元。 上訴人於108年2月起至3月9日止已給付被上訴人25,000元（兩造對於上訴人是否基於系爭租約給付租金，互有爭執）。哈德森公司業將營業損失之債權讓與被上訴人（上訴人否認有該營業損失之債權存在）。 被上訴人以張瓊月名義向主管機關申請廢止哈德森補習班之設立，並檢舉上訴人無照營業補習班，上訴人遭主管機關裁罰7 萬元之罰鍰。 若本院認定系爭租約是不定期租賃契約，且租約是在108年1月31日發生終止效力，本訴部分上訴人應給付被上訴人之金額為14,966元。伍、本件爭執事項：㈠系爭租約為定期或不定期?又系爭租約何時終止？㈡被上訴人依租賃契約及不當得利法律關係向上訴人請求14,966元，是否有理由？㈢上訴人遭受裁罰鍰7萬元，是否可歸責於被上訴人？上訴人依民法第227條第2項請求被上訴人賠償7萬元，是否有據？㈣上訴人無法在系爭房屋繼續營業，是否可歸責於被上訴人？上訴人依民法第227條第1項準用給付不能，請求被上訴人賠償營業損失429,397元，是否有據？㈤上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付溢繳租金之不當得利10,833元，是否有據？陸、本院判斷如下：㈠系爭租約為定期或不定期租賃契約？又系爭租約何時終止？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。上訴人雖主張系爭租約為定期租賃契約，然為被上訴人所否認，上訴人就此有利部分，應提出證據證明。 ⒉雖上訴人提出其於108年4月25日調查筆錄，主張被上訴人曾自承系爭租約兩造為口頭約定一年一租等語（見本院卷第129-131頁）。惟經本院調閱台灣高雄地方法院檢察署108年偵字第11234號及109年度偵字第4981號卷宗（下稱系爭偵案卷宗），108年4月25日上訴人至高雄市政府警察局苓雅分局凱旋路派出所製作調查筆錄，員警曾向上訴人提問：「張秀如表示你們當初是以LINE做聯繫並口頭約定該址是一年一租，據此你作何表示」等語，然觀之系爭偵案卷宗，被上訴人確曾於108年4月3日至高雄市政府警察局苓雅分局製作調查筆錄，然被上訴人於該日調查中，僅承：「（你與葉爾珊於何時開始租約？有無簽訂紙本契約？租約結束時間為何？租金多少？）106年4月開始。沒有簽立紙本，都是口頭。因為我以她是短暫的租約，沒有確切約定結束時間，但我曾以LINE告知他，有可能因房東要租2、3樓給他人必須搬遷‧‧‧」等語。是此，上訴人未曾在系爭偵案調查中自承系爭租約為1年定期之性質。是此，上訴人主張被上訴人曾自承系爭租約兩造為口頭約定1年1租云云，應非事實。此外，依上訴人提出兩造LINE對話截圖內容（見原審卷三第313-331頁），兩造僅有提及租金為每月25,000元，及上訴人請被上訴人調降租金或延期支付租金等語，並無上訴人所主張被上訴人自承系爭租約為1年1期之定期租賃契約之內容。承上所述，上訴人對於系爭租約為定期租賃之有利事實，並未提出證據證明，要難為有利上訴人之認定。是此，系爭租約應係不定期租賃契約。 ⒊次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條定有明文。承上所述，系爭租約為不定期，且依上揭兩造不爭執事項（三）所示，兩造就系爭房屋於106年3月10日口頭成立系爭租約，約定上訴人應每月支付租金，且未約定租賃期間，而系爭租約除系爭房屋之租賃外，尚包含上訴人使用哈德森補習班牌照之費用，本院審酌兩造就每月租金25,000元，並未詳細約定房屋租金及牌照費用之數額或比例，顯見被上訴人終止租約時，兩者應同時終止，且應依前揭不動產之租賃規範，較能保護承租人即上訴人。是依前揭規定，被上訴人固得隨時終止租約，但應於1個月前通知上訴人，始能合法終止租約。是此，兩造就系爭房屋成立不定期租賃關係，被上訴人於107年12月28日向上訴人表示終止系爭租約乙節，為兩造所不爭執，雖上訴人希望延長期限至108 年4月30日，然未獲被上訴人同意，是上訴人107年12月28日通知終止租約之意思表示仍已合法生效。依上開說明，兩造就系爭房屋既約定支付租金，揆諸前揭規定，系爭租約應於翌月末日即108年1月31日發生終止之效力，是系爭租約應已於108年1月31日終止，兩造間租賃關於斯時已消滅。 ⒋至上訴人另主張依土地法第100條之規定，被上訴人不得終止系爭租約云云。惟按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第100條訂有明文。然土地法100條之立法目的是為限制出租人收回房屋之規定，主要係因房屋承租人多為經濟弱者，且房屋往往不能配合人口增加之需要，使房屋「所有」有奇貨可居之感，因而租賃契約之終止，如不予以限制，縱有限制租金之規定，已難達保護承租人之目的，故制訂土地法100條（參土地法釋論，焦祖涵著）。是此，土地法第 100條之立法目的應係為限制房屋「所有權人」不得任意收回房屋，以保證承租人之權益。若出租人並非租賃標的物之所有權人，其本無可能將租賃標的「收回自住」之情況，益徵土地法第100條應限於房屋所有權人為出租人之情況，始有適用。然系爭房屋並非被上訴人所有乙節，為兩造所不爭執，則系爭租約自無適用土地法第100條之餘地。從而，上訴人主張依土地法第100條之規定，被上訴人不得終止系爭租約，自屬無據。㈡被上訴人依租賃契約及不當得利法律關係向上訴人請求14,966元，是否有理由？依上揭兩造不爭執事項所示，本院既然已認定系爭租約是不定期租賃契約，且於108年1月31日發生終止效力，則被上訴人依租賃契約及不當得利法律關係請求上訴人給付14,966元，自屬有據。㈢上訴人遭受裁罰鍰7萬元，是否可歸責於被上訴人？上訴人依民法第227條第2項請求被上訴人賠償7萬元，是否有據？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。 ⒉經查：被上訴人於107年12月28日向上訴人表示終止系爭租約，系爭租約應已於108年1月31日終止，業如前述，兩造間之系爭租約關係既已消滅，上訴人自108年2月1日起即不得再使用系爭房屋及哈德森補習班之牌照，詎上訴人仍無權使用哈德森補習班之牌照，是此被上訴人乃向主管機關檢舉上訴人無照營業補習班，自屬正當權利之行使，且系爭租約既已消滅，亦無契約上可歸責於上訴人可言，是此，上訴人依民法第227條第2項請求被上訴人賠償7萬元，自屬無據。㈣上訴人無法在系爭房屋繼續營業，是否可歸責於被上訴人？上訴人依民法第227條第1項準用給付不能，請求被上訴人賠償營業損失429,397元，是否有據？上訴人無法在系爭房屋繼續營業，係因系爭租約業經被上訴人合法終止而消滅，自無可歸責於被上訴人，則上訴人另依民法第227條第1項準用給付不能，請求被上訴人賠償營業損失429,397元，亦屬無據，應予駁回。㈤上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付溢繳租金之不當得利10,833元，是否有據？上訴人係以兩造於108年2月10日仍存在系爭租約，因上訴人溢繳租金而請求被上訴人返還不當得利等語，然系爭租約已於108年1月31日終止而消滅，上訴人仍以系爭租約存在為前提請求返還溢繳租金，當屬無據。又上訴人於108年2月10日所繳交25,000元，已完全用以充作其相當於租金之不當得利之清償（依上揭兩造不爭執事項及原審判決內容，上訴人於108年2月10日繳納被上訴人25,000元已全數抵銷使用系爭房屋及牌照之相當於租金之不當得利），上訴人亦已無餘額可為請求。柒、綜上所述，系爭租約為不定期租賃，且被上訴人已於108年1月31日與上訴人合法終止系爭租約，而上訴人不爭執依系爭租約之租賃契約及民法第179條，被上訴人得請求14,966元，從而，本訴部分，被上訴人請求上訴人給付14,966元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。又上訴人依民法第227 條之規定，請求被上訴人賠償7萬元罰鍰、營業損失429,397元，另依民法第179條規定，請求被上訴人給付溢繳租金之不當得利10,833元，亦無理由，應予駁回。是此，原審就此認事用法尚無違誤，自應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判為無理由，自應予駁回其上訴。捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。玖、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條規定，判決如主文。中華民國 110 年 5 月 31 日民事第六庭審判長法官顏珮珊法官賴文姍法官張茹棻以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 110 年 5 月 31 日書記官黃振祐

臺灣高雄地方法院109年度簡上字第238號

關鍵資訊