臺灣高雄地方法院109年度重訴字第117號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　109年度重訴字第117號

原告

高雄85大樓管理委員會

法定代理人

施定遠

訴訟代理人

葉蕙瑩

訴訟代理人

王舜信律師

被告

君鴻國際酒店股份有限公司

法定代理人

即清算人

張慶輝

訴訟代理人

李文賢

訴訟代理人

葛光輝律師

訴訟代理人

馬思評律師

被告

富勝文創開發有限公司

法定代理人

鄧任鈞

被告

福勵經營管理顧問有限公司

法定代理人

倪齊嵩

共同訴訟代理人

鄭伊鈞律師

　　　　　　陳錦昇律師

上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國110年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹 程序事項

一、被告君鴻國際酒店股份有限公司（下稱君鴻公司）經高雄市政府於民國108 年7 月9 日以高市府經商公字第10852681500 號函准予辦理解散登記（見審重訴卷第149 頁），由張慶輝於109 年1 月8 日具狀向本院呈報就任君鴻公司清算人，由本院以109 年度司司字第3 號呈報清算人事件受理，並准予備查在案（見審重訴卷第269 頁），經本院依職權調取該事件卷證，核閱無訛，依公司法第8 佽第2 項規定，自應以張慶輝為君鴻公司之負責人。

二、原告起訴請求被告繳納積欠之各期管理費及水電空調費，性質上係屬因定期給付涉訟，依民事訴訟法第427 條第2 項第8 款規定，本應適用簡易程序，惟因本件爭訟金額達新臺幣（下同）16,680,933元（見本院卷㈠第14頁），已逾民事訴訟法第427 條第1 項所定額數10倍以上，且經當事人合意聲請依通常訴訟程序審理（見本院卷㈠第58頁正反面），爰依民事訴訟法第427 條第5 項規定，依通常訴訟程序審理之，合先敘明。

貳 實體事項

一、原告主張：君鴻公司所有，門牌號碼為高雄市○○區○○○路0 號37樓至85樓、自強三路7 號地下3 樓到地下5 樓房屋（以下合稱系爭房屋），因遭法院拍賣而由凱德唐股份有限公司（下稱凱德唐公司）拍定取得系爭房屋所有權，並於108 年5 月7 日辦畢所有權移轉登記。惟君鴻公司自108 年5月起仍繼續占有使用系爭房屋，依公寓大廈管理條例第21條、第24條第2 、3 項規定，及系爭房屋所在之高雄85大樓全體區分所有權人所定規約（下稱系爭規約）第6 條、第12條之1 及財務管理辦法（下稱系爭財務管理辦法）第22條規定，君鴻公司在其無權占用系爭房屋期間，仍負有繳納管理費及分攤水費、電費、空調費（下稱水電空調費）之義務。詎君鴻公司現仍積欠自108 年6 月、7 月（以下合稱系爭期間）之管理費4,097,266 元（每月各2,048,633 元），及水電空調費12,583,667元（其中108 年6 月為3,815,309 元，108 年7 月為8,768,358 元），合計16,680,933元（見審重訴卷第31頁），而被告富勝文創開發有限公司（下稱富勝公司）於系爭期間向君鴻公司承租自強三路1 號73、74、75樓全部，及同棟第39樓部分樓板面積767.45坪（以下合稱73樓等4 樓層，見本院卷㈠第16頁），依公寓大廈管理條例第3 條第8 款、第21條規定，富勝公司負有繳納73樓等4 樓層之管理費及水電空調費用共1,309,839 元之義務（其中管理費為622,374 元、水電空調費為687,465 元，見本院卷㈠第18頁計算明細表），且富勝公司在前開範圍內所為給付目的與君鴻公司同一，其間應負不真正連帶責任。又福勵經營管理顧問有限公司（下稱福勵公司）於系爭期間向君鴻公司承租自強三路1 號第38、77、78、79樓（以下合稱38樓等4 樓層，見審重訴卷第75頁），依前引規定，福勵公司亦負有繳納38樓等4 樓層之管理費及水電空調費共1,516,866 元之義務（其中管理費為476,664 元、水電空調費為1,040,202 元，見審重訴卷第35頁計算明細表），且福勵公司在前開範圍內所為給付目的與君鴻公司同一，其間應負不真正連帶責任。詎迭經催告，被告均置之不理，為此爰依系爭規約第6 條第5項、第12條之1 ；公寓大廈管理條例第21條及第24條第2 項、第3 項（見審重訴卷第86、87頁），暨無因管理、不當得利之法律關係（以上二者乃請求水電空調費之備位主張，見本院卷㈢第35頁）規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠君鴻公司應給付原告16,680,933元，及自108 年8 月21日起至清償日止，按年息10% 計算之利息。㈡富勝公司應給付原告1,309,839 元，及自108 年8 月21日起至清償日止，按年息10 %計算之利息（見本院卷㈠第14頁）。㈢福勵公司應給付原告1,516,866 元，及自108 年8 月21日起至清償日止，按年息10% 計算之利息。㈣富勝公司、君鴻公司在1,309,839元範圍內；福勵公司、君鴻公司在1,516,866 元範圍內，如各組被告中有一被告已為給付，則同組之另名被告於該給付範圍內免為給付（見審重訴卷第21、23頁）。㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、君鴻公司則以：依公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定，系爭大樓之區分所有權人就該大樓管理費及水電空調費等費用分擔，既另定系爭規約及系爭財務管理辦法，即應優先適用前開規約、辦法定各該費用繳費義務人誰屬，系爭規約第1 條第1 款、第6 條第1 、3 項及系爭財務管理辦法第4條復明定系爭大樓之區分所有權人為繳費義務人，則基於明示其一排除其外之法理，無權占有人即不負向原告繳納各該費用之義務。而凱德唐公司於108 年3 月29日取得法院核發之系爭房屋權利移轉證書，依強制執行法第98條第1 項規定，凱德唐公司自斯時起即為系爭房屋所有權人，君鴻公司則自斯時起喪失系爭房屋所在高雄85大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人地位，而不適用系爭規約及系爭財務管理辦法。再者，系爭規約第12條之1 關於水電空調費之繳費義務人，雖以「區分所有權人或用戶」稱之，惟該條文係經第三屆區分所有權人會議增修而來，對照系爭規約其他相關條文均以「住戶」為義務主體，應可推知該次增訂文字係將「住戶」誤植為「用戶」，君鴻公司自108 年3 月29日起未經凱德唐公司同意而使用系爭房屋，即非公寓大廈管理條例第3 條第8 款所稱「住戶」，自不負繳納系爭期間水電空調費之義務。其次，系爭大樓用水用電，係以原告作為繳費義務人，原告向各該事業單位繳納水電空調費用乃處理自己事務，非在管理他人事務，縱原告誤信自己事務為他人事務而為管理，使君鴻公司受管理所生之間接利益，尚不適用無因管理。更何況凱德唐公司為系爭期間之系爭房屋所有權人，自應由該公司負繳納水電空調費之義務，原告既得請求凱德唐公司返還所墊付之水電空調費用，即無損害可言，亦無不當得利之適用。倘經法院審理認為君鴻公司仍負有繳納系爭期間管理費及水電空調費之義務，遍閱系爭規約及系爭財務管理辦法亦查無原告得就水電空調費收取週年利率10% 遲延利息之規定，原告前開請求顯無依據。此外，系爭規約第12條之1規定，原告僅得於君鴻公司積欠水電空調費逾2 期並經通知期限內仍未繳納，始得斷水斷電，未料原告於108 年8 月20日以存證信函通知君鴻公司繳納水電空調費，所訂催告期限竟不到1 日，俟同日君鴻公司收受前催告信函，適為108 年7 月份繳費期限之最後1 日，原告所為催告顯然欠缺相當合理期間，自不生合法催告之效力，詎原告仍貿然對系爭房屋斷水斷電，致君鴻公司存放在38樓冷凍庫（即福勵公司所承租38樓等4 樓層之一部）內之食材全數毀損，受有相當於食材價額之損失達15,727,781元，君鴻公司自得向原告求償前開損失，並執前開侵權行為損害賠償債權與原告之請求互為抵銷（見本院卷㈢第42至46頁）等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、富勝公司、福勵公司（以下合稱富勝公司等2 公司）以：富勝公司等2 公司分別向君鴻公司承租73樓等4 樓層、38樓等4 樓層（以下合稱系爭承租樓層），乃系爭房屋之承租人，依民法第425 條規定，系爭房屋在租賃契約存續期間縱經拍賣易主，富勝等2 公司仍得合法占有使用系爭承租樓層。惟依系爭規約第6 條第1 款、第5 款及系爭財務管理辦法第4條、第22條規定，富勝公司等2 公司既非系爭大樓之區分所有權人，自不負繳納管理費及水電空調費之義務。又依系爭財務管理辦法第22條規定，原告係為系爭大樓區分所有權人代收代付各項費用，富勝公司等2 公司既非系爭大樓區分所有權人，即難謂原告繳納系爭期間水電空調費有何為富勝公司等2 公司管理事務之意思，遑論富勝公司等2 公司既不負繳納水電空調費之義務，自不因原告繳付水電空調費而獲有利益，而無不當得利可言。倘經審理仍認為富勝公司等2 公司負有繳納水電空調費之義務，則遍查系爭規約及系爭財務管理辦法，均未見原告得按週年利率10% 收取遲延利息之規定，原告猶請求前開遲延利息，即無所據（見本院卷㈢第47至50頁）等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠君鴻公司原為系爭房屋之所有權人，乃系爭大樓之區分所有權人及住戶。

㈡系爭房屋經本院105 年度司執字第158826號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由凱德唐公司於108年3 月14日拍定得標，經本院於108 年3 月29日發給不動產權利移轉證書，並於108 年5 月7 日辦畢所有權移轉登記。

㈢君鴻公司與富勝公司於104 年8 月18日簽立租賃契約，雙方約定由富勝公司向君鴻公司承租73樓等4 樓層及地下第4 層全部、高速電梯編號48、49、50號，租賃期間自104 年8 月18日起至124 年8 月17日止（共20年）。該租賃契約經本院所屬民間公證人以104 年度雄院民公嫻字第00989 號公證在案（下稱系爭富勝租約）。

㈣君鴻公司與福勵公司於104 年8 月18日簽立租賃契約，雙方約定由福勵公司向君鴻公司承租38樓等4 樓層，及高速電梯編號48、49、50號，租賃期間自104 年8 月18日起至124 年8 月17日止（共20年）。該租賃契約業經本院所屬民間公證人以104 年度雄院民公嫻字第00988 號公證在案（下稱系爭福勵租約，與系爭富勝租約合稱系爭租約）。

㈤系爭規約就系爭大樓管理費及水電空調費，規定如下：

⒈第6 條第5 項規定：區分所有權人若未於規定之日期前繳交管理費，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算。

⒉第12條之1 規定：本大樓室內及公共區域水電空調費為代收代付之款項，區分所有權人或用戶積欠應繳水電空調費用已逾二期並經通知期限內仍未繳納者，本大樓管理委員會可停止供應水、電、空調，並得訴請法院命其給付應繳之金額及延期之利息。

㈥依系爭大樓第10屆第7 次管理委員會會議紀錄決議：自103年9 月份起80樓至85樓已未進駐，每坪收取管理費76元。

㈦君鴻公司於108 年6 月、7 月（即系爭期間）仍占有系爭房屋，並持續營業至108 年7 月5 日，嗣於108 年7 月9 日經高雄市政府准予辦理解散登記在案。

㈧富勝公司等2 公司乃系爭期間直接占有系爭承租樓層之人。

㈨系爭期間電費之繳費截止日為108 年8 月20日，惟未有任一被告繳納分文。

㈩原告於108年8月21日將系爭房屋斷電。原告曾於下列時點以存證信函催告被告繳納管理費、水電空調費：

⒈於108 年8 月20日寄發存證信函命君鴻公司立即繳納水電空調費，否則於108 年8 月21日停供水電空調（該函於108 年8 月21日送達君鴻公司）。

⒉於109 年1 月15日寄發存證信函予富勝公司等2 公司，促其繳納管理費及水電空調費（該函於109 年1 月16日送達富勝公司等2公司）。系爭大樓係採單一水、電總表，並以原告為系爭大樓應納水、電費繳費義務之對外代表人。倘原告之請求為有理由，則系爭期間被告積欠之管理費及水電空調費如下：

⒈管理費4,097,266 元，其中由富勝公司分擔622,374 元；由福勵公司分擔476,664 元。

⒉水電空調費12,583,667元，其中由富勝公司分擔687,465 元；由福勵公司分擔1,040,202元。

五、本件爭點為：㈠被告是否為系爭期間應負系爭房屋管理費及水電空調費繳納義務之人？㈡若是，君鴻公司所為抵銷抗辯是否可採？金額若干？因抵銷所生之利益是否及於富勝公司等2 公司？茲將本院判斷分述如下：

㈠被告是否為系爭期間應負系爭房屋管理費及水電空調費繳納義務之人？

⒈按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第1 項、第2 項定有明文。是以公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護所需費用，如經區分所有權人會議或規約另有規定，應優先從其決議或規約之規定，此觀諸前開規定文義至明。而系爭大樓區分所有權人就修繕、管理、維護該大樓共用部分、約定共用部分衍生之費用定有系爭規約及系爭財務管理辦法，為兩造所不爭執，是依前引規定意旨，自應優先適用之。經查：

⑴依系爭規約第6 條第2 項規定，管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之（見審重訴卷第85頁），已就系爭大樓管理費之繳費義務人明定為區分所有權人，本於明定其一而排除其外之原則，堪認系爭規約已明文排除公寓大廈管理條例第3 條第8 款所稱「住戶」中之「承租人」或「其他經區分所有權人同意為專有部分使用者」或「業經取得停車空間建築物所有權者」之管理費繳納義務。而君鴻公司因凱德唐公司拍賣取得系爭房屋，經本院於108 年3 月29日核發不動產權利移轉證書，自斯時起喪失系爭房屋所有權，而當然喪失系爭大樓區分所有權人身分；富勝公司等2公司雖因系爭租約而占有使用系爭承租樓層，惟依系爭規約第6 條第2 項反面解釋，其既非系爭大樓區分所有權人，亦不負管理費繳納義務。換言之，凱德唐公司依強制執行法第98條規定，自領得權利移轉證書之日起，即自108 年3 月29日起，取得系爭房屋之所有權人，而成為系爭大樓區分所有權人，並繼受因系爭規約衍生之權利、義務，自斯時起即應由凱德唐公司負擔繳納系爭房屋管理費之義務，尚不受系爭房屋已否點交凱德唐公司所影響（蓋民法第373 條旨在解決買賣當事人間所生危險負擔，不在規範買受人與第三人間之糾葛）。原告猶執系爭規約第6 條第5 項及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付系爭期間之管理費，為無理由。

⑵關於水電空調費代收代付，依系爭規約第12條之1 第3 項規定：「本大樓室內及公共區域水電空調費為代收代付之款項，區分所有權人或用戶積欠應繳水電空調費已逾2 期，並經通知期限內仍未繳納者，本大樓管理委員會可停止供應水電空調，並得訴請法院命其給付應繳之金額及延期之利息。」等語（見審重訴卷第81頁），而該條項所稱「用戶」雖未見系爭規約另有定義，惟參諸公寓大廈管理條例第3 條第8 款規定「住戶」係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，或業經取得停車空間建築物所有權者，及系爭規約第1 條明定該規約效力及於本大樓全體區分所有權人及住戶（見審重訴卷第82頁），本於契約目的性解釋，應可推認該規約第12條之1 第3 項所稱「用戶」即為公寓大廈管理條例第3 條第8 款所稱「住戶」，而不及於無權占有人，暨兩造均不爭執系爭租約於系爭執行事件強制執行拍賣系爭房屋時，均仍有效存在，且均經公證，而無民法第425 條第2 項情形存在（見不爭執事項㈢㈣），是從形式上觀察，富勝公司等2 公司因系爭租約而為系爭承租樓層之承租人，依民法第425 條第1 項規定，其對拍賣取得系爭房屋所有權之凱德唐公司仍有租賃權存在等一切情事，堪認富勝公司等2 公司乃系爭規約第12條之1 第3 項所稱應負繳納水電空調費義務之人，從而，原告依前引規定，請求富勝公司、福勵公司按其承租樓層依序分攤系爭期間之水電空調費各687,465 元、1,040,202 元（見不爭執事項) 為有理由。至於君鴻公司因拍賣而喪失系爭房屋所有權，未經徵得凱德唐公司同意，於系爭期間繼續占有使用系爭房屋，遲至108 年10月29日始經本院執行處人員辦理部分樓層點交等情，業據證人即凱德唐公司法務人員張展寧證述明確（見本院卷㈢第9 頁），並經本院依職權調取系爭執行事件卷證，核閱無訛，足見君鴻公司於系爭期間乃系爭房屋之無權占有人，自非系爭規約第12條之1 第3 項之規範對象，原告猶依前引規定請求君鴻公司給付系爭期間因占有使用系爭房屋衍生之水電空調費，為無理由（惟按凱德唐公司因君鴻公司無權占用系爭房屋，致不能使用系爭房屋，卻仍須繳納系爭期間水電空調費所生損害，則屬另一問題，不在本件審理之列）。

⑶原告另主張依系爭財務管理辦法第22條規定，得向君鴻公司收取系爭期間因系爭房屋衍生之水電空調費，惟系爭財務辦法第22條乃針對系爭大樓之區分所有權人而訂定，不及於無權占有人，此觀諸該條明定「為配合本大樓之特性，管理委員會得代區分所有權人代收代付各項費用」自明（見本院卷㈠第82頁背面），而君鴻公司於系爭期間已喪失系爭大樓區分所有權人身分，已如前述，自不適用系爭財務管理辦法，原告前開主張為不可採。

⑷從而，原告依系爭規約第6 條第2 項規定，請求被告給付管理費為無理由。原告依系爭規約第12條之1 第3 項規定，請求富勝公司給付水電空調費687,465 元，請求福勵公司給付水電空調費1,040,202 元，及均自系爭期間水電空調費繳費期限翌日即108 年8 月21日起之法定遲延利息（即依民法第203 條規定，按週年利率5%計息），為有理由。至於原告主張水電空調費亦應收取按週年利率10% 計算之遲延利息云云，核與系爭規約第6 條第5 項規定，僅得就遲延繳納管理費按年息10% 計息（見審重訴卷第86頁）乙節不符，為不足採。

⒉次按無因管理須管理事務利於本人，且不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人始得就其為本人支出必要或有益之費用，請求償還，此觀諸民法第176 條規定甚明，亦即，無因管理係以管理者具有為特定他人管理事務之意思為前提。原告雖主張其支出系爭期間因系爭房屋衍生之水電空調費，具有為君鴻公司之利益而管理事務之性質云云，然而，系爭財務辦法第22條已明定，原告係為系爭大樓之區分所有權人代收代付水電空調費（見本院卷㈠第82頁背面），由此可見原告繳納系爭房屋水電空調費，係在履行其與區分所有權人凱德唐公司間之代收代付契約義務，無關為君鴻公司管理事務，本件自不適用無因管理之規定，原告猶據此請求君鴻公司給付水電空調費12,583,667元，為無理由。

⒊末按不當得利制度，旨在矯正及調整因財貨之損益變動所造成財貨不當移動之現象，使之歸於公平合理之狀態，以維護財貨應有之歸屬狀態，而侵害歸屬他人權益之行為，本身即為無法律上之原因，主張依此類型之不當得利請求返還利益者（即受損人），固無庸就不當得利成立要件中之無法律上之原因舉證證明，惟仍須先舉證受益人取得利益，係基於受益人之「侵害行為」而來，必待受損人舉證後，受益人始須就其有受利益之法律上原因，負舉證責任，方符舉證責任分配之原則。查君鴻公司於系爭期間無權占用系爭房屋，係無法律上原因，而受有使用系爭大樓水電空調費之利益，致凱德唐公司負擔應納水電空調費債務，而受有財產損失，其間財貨損益變動非歸屬於原告，蓋君鴻公司所侵害者乃凱德唐公司之利益，而原告代付系爭房屋水電空調費所生之利益，係歸屬於繳費義務人凱德唐公司，可見前開財貨損益變動均歸屬於凱德唐公司，不在原告與君鴻公司之間。原告既非民法第179 條規範之權益歸屬主體，自無從依民法第179 條規定，請求君鴻公司給付系爭期間因無權占用系爭房屋衍生之水電空調費12,583,667元。

⒋綜上，被告因非系爭大樓之區分所有權人，依系爭規約第6條第2 項規定，均不負向原告繳納系爭房屋（含系爭承租樓層）之管理費義務。君鴻公司為系爭房屋之無權占用人，亦不負系爭期間系爭房屋之水電空調費繳納義務。惟富勝公司等2 公司乃系爭承租樓層之承租人，依系爭規約第12條之1第3 項及公寓大廈管理條例第3 條第8 款規定，即負有繳納系爭期間因系爭承租樓層所生水電空調費之義務，原告依前引規定請求富勝公司繳納73樓等4 樓層之水電空調費687,465 元本息，請求福勵公司繳納38樓等4 樓層之水電空調費1,040,202 元本息，俱有理由。

㈡若是，君鴻公司所為抵銷抗辯是否可採？金額若干？因抵銷所生之利益是否及於富勝公司等2 公司？按債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件，此觀諸民法第334 條文義至明。查君鴻公司對原告不負管理費或水電空調費債務，業經本院審認如前，本件核與民法第334 條規定「互負債務」之要件有間，自無再予審究君鴻公司抵銷抗辯之必要。

六、綜上所述，原告依系爭規約第12條之1 規定，請求富勝公司給付水電空調費687,465 元，福勵公司給付水電空調費1,040,202 元，及均自108 年8 月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍者為無理由，應予駁回。原告依系爭規約第12條之1 、第6 條第5 項；公寓大廈管理條例第24條第2 、3 項及第21條，暨無因管理、不當得利之法律關係，請求君鴻公司給付管理費及水電空調費16,680,933元，富勝公司給付管理費622,374 元，福勵公司給付管理費476,664 元，及均自108 年8 月21日起至清償日止，按年息10% 計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告及富勝公司等2 公司就本判決主文第1 項、第2 項均聲明願供擔保，分別求為准、免假執行之宣告，於法並無不合，本院爰酌定相當之擔保金額後，准許之。至於原告其餘假執行之聲請，因原告其餘之訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書規定，判決如主文。