臺灣高雄地方法院109年度訴字第791號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第791號

原告

宏亞國際資產管理服務股份有限公司

法定代理人

邱宗仁

訴訟代理人

黃育文

被告

陳志偉

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國110 年3 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求：㈠被告應自高雄市○○區○○段000000000000000000000地號土地上建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄00號房屋遷出，並將該房屋返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）64萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告7,500元。嗣於起訴狀送達被告後，變更聲明為：㈠被告應將高雄市○○區○○段000 ○號房屋（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄00號）遷讓返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告64萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第一項之房屋之日止，按月給付原告7,500 元。惟變更前、後均係本於同一基礎事實，揆諸前揭規定，其訴之變更與法尚無不合，應予准許。

二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：附表一所示之房屋及其基地持分（以下合稱系爭房地），原為訴外人陳長流與陳曾罔腰之繼承人陳秀美分別共有，陳長流、陳秀美之權利範圍各如附表一所示，嗣因陳長流積欠債務無力清償，而遭本院執行處強制執行查封拍賣（強制執行事件案號：本院100 年度司執字第141611號），由原告拍定，原告於民國102 年1 月21日取得權利移轉證書，並於102 年3 月7 日完成移轉登記，依強制執行法第98條第1 項規定，自102 年1 月21日起即取得系爭房地之5/6 所有權，與陳秀美共有系爭房地。原告拍定系爭房地時，即知附表一編號1 之建物（下稱系爭房屋）有人居住占用，事後始查知該人為陳長流之胞兄即被告，被告在原告取得系爭房屋所有權後，未經原告同意，無權占有系爭房屋拒不遷移，侵害原告之所有權，原告自得依民法第767 條第1 項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告及其他共有人全體。又被告自102 年1 月21日起無權占有系爭房屋而居住使用，因而受有相當於租金之不當得利，致原告受損害，原告亦得依民法第179 條規定，請求被告返還按原告之應有部分5/6 計算之不當得利金。系爭房屋依當地租金行情，每月租金至少9,000 元，則自102 年1 月21日起至109 年3 月20日為止，被告應返還原告之不當得利金為64萬5000元（9000元×86個月×原告應有部分5/6 ＝64萬5000元），另應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還原告7500元（9000元×5/6 ＝7500元），為此提起本訴，並聲明︰㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告64萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7500元。

二、被告經合法通知，無正當理由不到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠原告主張系爭房地原為陳長流與陳曾罔腰之繼承人陳秀美分別共有，陳長流、陳秀美之權利範圍各如附表一所示，嗣陳長流之應有部分遭本院執行處強制執行查封拍賣，由原告拍定，原告於102 年1 月21日取得權利移轉證書，於102 年3月7 日完成登記等情，已提出本院囑託塗銷不動產查封及辦理移轉登記函文、土地所有權狀、建物所有權狀、臺灣臺南地方法院104 年12月2 日函文為憑〔見本院109 年度審訴字第371 號卷（下稱審訴卷）第21-29 頁、本院109 年度訴字第791 號卷（下稱訴字卷）第29頁〕，並有系爭房地之公務用登記謄本、系爭房屋之異動索引、陳曾罔腰、陳曾罔腰之女陳秀美之戶籍謄本在卷可佐（見審訴卷第45-61 頁、限制閱覽卷），並經本院調取100 年度司執字第141611號清償債務執行案卷核閱屬實，此部分事實自堪認定。按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1 項定有明文，依此一規定，原告自102年1 月21日取得權利移轉證書之日起，即取得系爭房屋之應有部分5/6 。

㈡又原告主張被告自102 年1 月21日起至今居住、占有系爭房屋一情，核與原告對被告提起竊佔刑事告訴，經臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查後，函覆原告之函文所載：「經查被告雖有在該屋居住之事實，惟被告並非是在台端取得該屋應有部分後才占用. . . . . . 」等語相符（見訴字卷第63頁），且被告經合法通知後，並未於言詞辯論期日到場或提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定，視同自認原告之主張，是原告此部分主張，亦堪認屬實。又被告自102 年1 月21日起至今並非系爭房屋之共有人，亦未與原告有租賃或使用借貸契約，且其經合法通知後，對原告主張其無權占有系爭房屋，始終未具狀或到庭爭執或主張有何占有之正當權源，則原告主張被告自102 年1 月21日起至今皆無權占有系爭房屋，亦堪採信。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、第821 條分別定有明文。是原告基於系爭房屋共有人之地位，依民法第767 條第1 項前段規定，請求無權占有之被告將系爭房屋遷讓返還予原告及共有人全體，當屬有據。

㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，所有權人得依不當得利法則，向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。又民法第821 條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號判決參照）。本件被告自102 年1 月21日起即無權占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，致原告受損害，原告依民法第179 條規定，自得按其應有部分5/6 ，請求被告返還自102 年1 月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，無權占有系爭房屋之相當於租金不當得利。茲就原告得請求之金額，審酌如下：

⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限，為土地法第97條所明揭，此規定乃房地租金之最高限額。106 年12月27日公布、107 年6 月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例第6 條雖規定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定」，惟觀其立法理由係為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，尊重市場機制，爰予排除土地法第97條規定之適用，故其規範意旨應在於尊重出租人與承租人之契約自由，使租賃住宅之租金回歸市場機制，是解釋上應僅適用於當事人訂立有租賃契約情形，且租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物。租賃住宅市場發展及管理條例第3 條第1 款定有明文，本件兩造並無租賃契約存在，亦無證據證明被告與陳秀美間有租賃契約，系爭房屋即非租賃住宅，應無租賃住宅市場發展及管理條例第6 條規定之適用，仍應回歸土地法第97條規定。再土地法第97條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。而所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80﹪為其申報地價，平均地權條例第16條第1 項前段亦有明定。且租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較。

⒉本院審酌系爭房屋位於三民區鼎山地區，距離約300 公尺內有鼎金國小及鼎金國中，平常採買以鄰近之傳統市場及量販百貨為主，區域內市場及學校之接近性良好，聯外主要道路以鼎山路、大昌一路、明誠一路連接民族路（台1 線）等為主，平常除以自備之汽機車為代步工具外，主要大眾運輸以高雄市公車運輸為主，整體大眾運輸條件良好，該區域經紀發展情況良好，人口流向穩定成長，公共設施良好，地區未來發展潛力良好，但系爭房屋外觀維護不佳，周遭環境較為雜亂，此有系爭房地前遭拍賣時，由牛津學堂不動產估價師事務所於101 年9 月27日出具之不動產估價報告書、謝明哲建築師事務所於100 年11月9 日出具之鑑定報告、原告提出之GOOGLE地圖在卷可參（附於本院100 年度司執字第000000號卷二、卷一內、訴字卷第33頁），堪認系爭房屋生活機能、交通便利程度均佳。又系爭房屋為鋼筋混凝土造4 層樓建物其中第一層，屋齡至今約50年，此亦載明於系爭房屋之登記謄本（見審訴卷第75頁），被告僅使用系爭房屋作居住使用，業據原告陳報在卷（見訴字卷第76頁），本院因認被告占用系爭房屋之不當得利，應以系爭房屋及基地申報總價額之年息10 %計算為適當（系爭房屋、基地各以當期課稅現值、申報地價為準，若土地所有權人未申報地價，則以公告地價之80﹪為申報地價）。再系爭房屋於102 至109 年度之課稅現值各為10萬1800元、10萬200 元、9 萬8700元、9 萬7200元、9 萬5700元、9 萬4200元、9 萬2700元、8 萬9700元；附表一編號2 之土地，所有權人於102 至108 年間未於公告期間申報地價，102 至104 年之公告地價為1 萬285 元，105 至108 年之公告地價為1 萬3418元，109 年1 月申報地價1 萬573 元；附表一編號3 之土地，所有權人102 至108年間未於公告期間申報地價，102 至104 年之公告地價為9,800 元，105 至108 年之公告地價為1 萬2500元，109 年1月之申報地價為9760元；附表一編號4 之土地，所有權人於102 至108 年間未於公告期間申報地價，102 至104 年之公告地價為1 萬3500元，105 至108 年之公告地價為1 萬9500元，109 年1 月申報地價1 萬5600元，此有系爭土地之登記謄本、公告地價查詢結果、系爭房屋102 年契稅繳款書、103 年度房屋稅繳款單、109 年度房屋稅籍證明書高雄市稅捐稽徵處三民分處110 年3 月5 日函文在卷可按（見審訴卷第49、53、57頁、訴字卷第41-45 、81、85、95、21頁），據此計算，原告基於其應有部分5/ 6，得請求被告返還102 年1 月21日起至109 年3 月20日之不當得利金共23萬2636元（計算式詳如附表二所示），並自109 年3 月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,839 元。

四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告及其他共有人全體，另依民法第179條規定，請求被告給付原告23萬2636元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年5 月19日（送達證書見審訴卷第109 頁）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,839 元，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之不當得利請求，則無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。

┌───────────────────────────────────────┐│附表一 │├──┬───┬────────────┬──────┬────┬───────┤│編號│性質 │地號/ 建號/ 門牌號碼 │建物坐落土地│權利範圍│陳長流、陳秀美││ │ │ │ │ │之應有部分 │├──┼───┼────────────┼──────┼────┼───────┤│ 1 │建物 │建號：高雄市三民區灣愛段│上開編號1 、│全部 │陳長流6/5 ││ │ │ 851建號 │2、 3 土地 │ │陳秀美1/6 ││ │ │ │ │ │ ││ │ │門牌號碼：高雄市三民區大│ │ │ ││ │ │ 昌一路288 巷3 │ │ │ ││ │ │ 弄10號 │ │ │ │├──┼───┼────────────┼──────┼────┼───────┤│ 2 │土地 │地號：高雄市三民區灣愛段│ │30/9312 │陳長流25/9312 ││ │ │ 234 地號 │ │ │陳秀美5/9312 │├──┼───┼────────────┼──────┼────┼───────┤│ 3 │土地 │地號：高雄市三民區灣愛段│ │30/9312 │陳長流25/9312 ││ │ │ 234-2 地號 │ │ │陳秀美5/9312 │├──┼───┼────────────┼──────┼────┼───────┤│ 4 │土地 │地號：高雄市三民區灣愛段│ │30/9312 │陳長流25/9312 ││ │ │ 234-3地號 │ │ │陳秀美5/9312 │└──┴───┴────────────┴──────┴────┴───────┘┌───────────────────────────────────────────┐│附表二 │├──────────┬──────────┬─────┬────┬──────────┤│受有不當得利之期間 │占用之土地價值（當期│占用之系爭│不當得利│計算式 ││ │申報地價×土地總面積│房屋價值（│金額 │【（占用土地價值+ 占││ │×應有部分30/9312 ）│該年度課稅│ │用房屋價值）×年息10││ │ │現值） │ │% ）×不當得利期間（││ │ │ │ │年）×原告應有部分 ││ │ │ │ │5/6 】 │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│102.1.21. -102.12.31│234 地號：24萬8246元│10萬1800元│2 萬7579│（24萬8337元+10 萬 ││ │元（備註1 ） │ │元 │1800元）×年息10% ×││ ├──────────┤ │ │345/365 年×5/6 ＝2 ││ │234-2 地號：83元（備│ │ │萬7579元 ││ │註2 ） │ │ │ ││ ├──────────┤ │ │ ││ │234-3 地號：8 元（備│ │ │ ││ │註3 ） │ │ │ ││ ├──────────┤ │ │ ││ │合計24萬8337元 │ │ │ │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│103.1.1.-103.12.31. │同上 │10萬200 元│2 萬9045│（24萬8337元+10 萬 ││ │ │ │元 │200 元）×年息10% ×││ │ │ │ │1 年×5/6 ＝2 萬9045││ │ │ │ │元 │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│104.1.1.-104.12.31. │同上 │9萬8700元 │2萬8920 │（24萬8337元+9萬8700││ │ │ │元 │元）×年息10% ×1 年││ │ │ │ │×5/6 ＝2 萬8920元 │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│105.1.1.-105.12.31. │234 地號：32萬3867元│9萬7200元 │3 萬5099│（32萬3985元+9萬7200││ │元（備註4 ） │ │元 │元）×年息10% ×1 年││ ├──────────┤ │ │×5/6 ＝3 萬5099元 ││ │234-2 地號：106 元（│ │ │ ││ │備註5） │ │ │ ││ ├──────────┤ │ │ ││ │234-3 地號：12元（備│ │ │ ││ │註6） │ │ │ ││ ├──────────┤ │ │ ││ │合計32萬3985元 │ │ │ │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│106.1.1.-106.12.31. │同上 │9萬5700元 │3 萬4974│（32萬3985元+9萬5700││ │ │ │元 │元）×年息10% ×1 年││ │ │ │ │×5/6 ＝3 萬4974元 │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│107.1.1.-107.12.31. │同上 │9萬4200元 │3 萬4849│（32萬3985元+9萬4200││ │ │ │元 │元）×年息10% ×1 年││ │ │ │ │×5/6 ＝3 萬4849元 │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│108.1.1. -108.12.31.│同上 │9萬2700元 │3 萬4724│（32萬3985元+9萬2700││ │ │ │元 │元）×年息10% ×1 年││ │ │ │ │×5/6 ＝3 萬4724元 │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│109.1.1.-109.3.20. │234 地號：31萬8997元│8萬9700元 │7446元 │（31萬9112元+8萬9700││ │（備註7 ） │ │ │元）×年息10% × ││ ├──────────┤ │ │80/366年×5/6 ＝7446││ │234-2 地號：103 元（│ │ │元 ││ │備註8） │ │ │ ││ ├──────────┤ │ │ ││ │234-3 地號：12元（備│ │ │ ││ │註9） │ │ │ ││ ├──────────┤ │ │ ││ │合計31萬9112元 │ │ │ │├──────────┼──────────┼─────┼────┼──────────┤│109.5.19.起每月 │同上 │8萬9700元 │2839元 │（31萬9112元+8萬9700││ │ │ │ │元）×年息10% ×1/12││ │ │ │ │×5/6 ＝2839元 │├──────────┴──────────┴─────┴────┴──────────┤│備註1：公告地價10285元/㎡×0.8×土地總面積9365.05㎡ ×應有部分30/9312＝24萬8246元 ││備註2：公告地價9800元/㎡×0.8×土地總面積3.28㎡ ×應有部分30/9312＝83元 ││備註3：公告地價13500元/㎡×0.8×土地總面積0.23㎡ ×應有部分30/9312＝8元 ││備註4 ：公告地價13418 元/ ㎡×0.8 ×土地總面積9365.05 ㎡×應有部分30/9312 ＝32萬3867元││備註5：公告地價12500元/㎡×0.8×土地總面積3.28㎡ ×應有部分30/9312＝106元 ││備註6：公告地價19500元/㎡×0.8×土地總面積0.23㎡ ×應有部分30/9312＝12元 ││備註7 ：申報地價10573 元/ ㎡×土地總面積9365.05 ㎡×應有部分30/9312 ＝31萬8997元 ││備註8：申報地價9760元/㎡×土地總面積3.28㎡ ×應有部分30/9312＝103元 ││備註9：申報地價15600元/㎡×土地總面積0.23㎡ ×應有部分30/9312＝12元 ││備註10：以上金額均為新台幣，均算至小數點以下四捨五入 ││備註11：102年1月21日至109年3月20日止之不當得利金額合計23萬2636元 │└───────────────────────────────────────────┘