臺灣高雄地方法院109年度重訴字第9號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 111 年 02 月 11 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　109年度重訴字第9號原　　　告　洪春松
洪春麟
洪春呈
洪哲臺
共　　　同
訴訟代理人　李美慧律師
被　　　告　蔡熙仁
上亞能源股份有限公司

上亞物業有限公司

兼上二　人
法定代理人　蔡孟倫
上四人共同
訴訟代理人　潘怡珍律師
被　　　告　東尼運動用品有限公司

兼法定代理　王怡文
人
上二人共同
訴訟代理人　許泓琮律師
被告東尼運動用品有限公司訴訟代理人
王琪
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國110 年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告上亞能源股份有限公司應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地上如附圖一所示編號A 加氣島、儲氣槽（含地下管線，占用面積216.42平方公尺）、編號B 廁所（占用面積20.84 平方公尺）、編號2 入口標誌（占用面積0.03平方公尺）、編號3 廣告鐵桿（占用面積0.31平方公尺）、編號4
防爆牆及其上懸掛外管（占用面積6.74平方公尺）、編號5
牆壁管線（占用面積17.75 平方公尺）等地上物拆除。
二、被告上亞能源股份有限公司應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地上如附圖一所示編號6 出口標誌、禁止左轉標誌、中油立柱牌價告示（占用面積1.25平方公尺）等地上物拆除。
三、被告東尼運動用品有限公司應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地上如附圖一所示編號1 廣告招牌（占用面積0.61平方公尺）拆除。
四、被告東尼運動用品有限公司應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地上，如附圖二所示編號C 建物（占用面積1117.76 平方公尺）東、南、北各面之鐵片牆面及西面之鐵片牆面、玻璃牆面、玻璃門及電動鐵門拆除。
五、被告蔡熙仁及被告上亞能源股份有限公司應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（面積158.88平方公尺）及同地段607 地號土地（面積2575.86 平方公尺）騰空返還原告。
六、被告蔡熙仁及被告上亞能源股份有限公司應將坐落高雄市○○區○○段000 地號土地上，同段1142建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路000 號，面積1714.82 平方公尺）騰空，並遷讓返還原告。
七、被告上亞能源股份有限公司應將公司登記地址，自第六項所示建物辦理遷出登記。
八、被告上亞物業有限公司、被告東尼運動用品有限公司應將第第四項所示建物騰空，並遷讓返還原告。
九、被告蔡熙仁應給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各新臺幣406,125元及各如附表所示之利息。
十、被告上亞能源股份有限公司應給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各新臺幣406,155元及各如附表所示之利息。
十一、被告蔡熙仁、被告上亞能源股份有限公司、被告上亞物業有限公司、被告蔡孟倫、被告東尼運動用品有限公司及被告王怡文，應自民國108 年10月1 日起至騰空遷讓返還第四項所示建物之日止，按月連帶給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各新臺幣45,582元。
十二、被告蔡熙仁、被告上亞能源股份有限公司、被告上亞物業有限公司、被告蔡孟倫，應自民國108 年10月1 日起至騰空返還第五項所示土地，及騰空遷讓返還第六項所示建物其鋼筋混凝土結構自地下一層至屋頂突出物之部分（面積共計597.06平方公尺）之日止，按月連帶給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各新臺幣106,169元。
十三、被告蔡熙仁應自民國108 年10月1 日起至騰空返還第五項所示土地及騰空遷讓返還第六項所示建物之日止，按日給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各新臺幣2,448
元。
十四、被告上亞能源股份有限公司應自民國108 年10月1 日起至騰空返還第五項所示土地及騰空遷讓返還第六項所示建物之日止，按日給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各新臺幣2,448 元。
十五、原告其餘之訴駁回。
十六、訴訟費用由被告蔡熙仁、被告上亞能源股份有限公司、被告上亞物業有限公司及被告東尼運動用品有限公司連帶負擔百分之七，餘由被告蔡熙仁及被告上亞能源股份有限公司連帶負擔。
十七、本判決第一項至第十四項於原告以新臺幣74,250,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣222,752,069
元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落高雄市○○區○○段000 地號（面積158.88平方公尺）、607 地號（面積2575.86 平方公尺）土地（以下合稱系爭土地），及坐落607 地號土地上同段1142建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號建物（下稱系爭建物，面積1,714.82平方公尺），均為原告4 人共有，應有部分各為4 分之1 。原告前將系爭土地及系爭建物出租予被告蔡熙仁、上亞能源股份有限公司（下稱上亞能源公司），雙方於99年8 月9 日簽立不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自民國98年12月25日至112 年2 月28日止。被告上亞能源公司嗣依系爭租約第9 條約定，在系爭607 地號土地上興建如高雄市政府三民地政事務所109 年11月23日土地複丈成果圖（下稱附圖一）編號A 所示加氣島、儲氣槽（含地下管線，占用面積216.42平方公尺）、編號B 廁所（占用面積20.84 平方公尺）、編號2 入口標示（占用面積0.03平方公尺）、編號3 廣告鐵桿（占用面積0.31平方公尺）、編號4 防爆牆及其上懸掛外管（占用面積6.74平方公尺）、編號5 牆壁管線等（占用面積17.75 平上方公尺）；另在系爭606 地號土地上興建如附圖一編號6 出口標誌、禁止左轉標誌、中油立柱牌價告示（占用面積1.25平方公尺）等地上物。詎原告於108 年5 月間察覺被告蔡熙仁、上亞能源公司未經原告書面同意，逕以被告上亞物業有限公司（下稱上亞物業公司）名義，將系爭建物如三民地政事務所110 年10月22日複丈成果圖（下稱附圖二）所示編號C 鐵皮棚架部分（僅有鐵柱及鐵皮屋頂，無外牆，占用系爭607 地號土地面積1117.76 平方公尺，下稱系爭鐵棚），違法轉租予被告東尼運動用品有限公司（下稱東尼公司），被告東尼公司則在系爭鐵棚東、南、北面增設鐵片牆面，在西面增設鐵片牆面、玻璃牆面、玻璃門及電動鐵門，另在系爭607 地號土地上搭建如附圖一所示編號1 廣告招牌（占用面積0.61平方公尺）。此外，被告蔡熙仁、上亞能源公司復未取得原告出具的書面同意，授權上亞物業公司將系爭607 地號部分土地上空違法轉租予訴外人御禧旅館有限公司（下稱御禧公司）、李泰龍、訴外人富士康廣告有限公司（下稱富士康公司）及訴外人聯義全球地產事業有限公司（下稱聯義公司），供其等架設廣告招牌或電子看板等地上物。被告蔡熙仁、上亞能源公司上開所為已違反系爭租約第15條、第16條之約定，原告遂於108 年6 月3
日以律師函通知其等終止系爭租約，經被告蔡熙仁、上亞能源公司於翌日收受，系爭租約應已於108 年6 月4 日終止。㈡倘原告上開終止租約不合法，原告與被告蔡熙仁、上亞能源公司約定系爭土地及系爭建物（以下合稱系爭租賃物）自107 年3 月1 日至108 年2 月28日間之租金為每月新臺幣（下同）50萬元，惟被告蔡熙仁、上亞能源公司自108 年2 月1
日至108 年6 月30日止，共計積欠租金2,928,000 元，扣除押租金150 萬元，尚欠租金1,428,000 元，積欠租額已達2
個月以上，並已遲延給付逾2 個月，原告於108 年7 月1 日再以律師函催告其等應於文到3 日內繳清積欠租金，否則併以該函依系爭租約第16條及民法第440 條第1 、2 項終止系爭租約，惟其等於108 年7 月2 日收受後未於期限內繳清租金，系爭租約至遲亦於108 年7 月6 日終止。而因兩造為簡化爭點合意系爭租約之終止時點為108 年9 月30日，故被告蔡熙仁、上亞能源公司自108 年2 月1 日起至同年9 月30日止共積欠原告租金4,749,000 元，以押租金150 萬元抵充後，尚欠3,249,000 元，爰依系爭租約之約定，請求被告蔡熙仁、上亞能源公司各給付原告4 人積欠之租金406,125 元，及各自附表所示日期起算之遲延利息。
㈢系爭租約既經終止，爰依系爭租約第12條第1 款、民法第455 條、第767 條第1 項前段規定，請求被告蔡熙仁、上亞能源公司騰空返還系爭租賃物，另請求無權間接占有系爭鐵棚之被告上亞物業公司及無權直接占有系爭鐵棚之被告東尼公司騰空返還系爭鐵棚；並依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告蔡熙仁、上亞能源公司將在系爭土地上興建之上開地上物拆除，請求被告東尼公司拆除系爭鐵棚增建部分及系爭607 地號土地上之廣告招牌。又系爭租約終止後，被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司及東尼公司共同無權占有系爭鐵棚，侵害原告之所有權，依被告東尼公司承租系爭鐵棚之租金每月182,326 元計算，原告每人自108 年10月1
日起受有相當於租金之損害各45,582元，爰依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求其等連帶賠償，而被告蔡孟倫係上亞物業公司及上亞能源公司之負責人，被告王怡文係東尼公司負責人，其等執行業務違反法令即民法第184 條規定致原告受有損害，應依公司法第23條第2 項規定與公司同負連帶賠償責任。此外，被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司在系爭租約終止後，共同無權占有系爭土地及系爭建物（不含系爭鐵棚部分），侵害原告之所有權，依原告自108 年10月1 日起原可請求之每月租金607,000 元計算，原告每人自108 年10月1 日起受有相當於租金之損害各106,169 元，爰依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求其等連帶賠償，被告蔡孟倫係上亞物業公司及上亞能源公司之負責人，其執行業務違反法令即民法第184 條規定致原告受有損害，應依公司法第23條第2 項規定，與公司同負連帶賠償責任。再者，被告蔡熙仁、上亞能源公司於系爭租約終止後，遲延將系爭租賃物返還原告，依系爭租約第12條第1 項約定，每逾期1 日應給付原告每日租金2 倍之違約金至遷讓之日止，系爭租約之每月租約607,000 元，按每月31日計算，其等每人每逾1 日應給付各原告違約金4,895 元（計算式：607,000 ÷31×2 ÷4 ÷2 ＝4895）。
㈣爰依上開規定及系爭租約之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：
⒈被告上亞能源公司應將坐落系爭607 地號土地上如附圖一所示編號A 加氣島、儲氣槽（含地下管線，基地面積：216.42平方公尺）、編號B 廁所（基地面積20.84 平方公尺）、編號2 入口標誌（基地面積0.03平方公尺）、編號3 廣告鐵桿（基地面積0.31平方公尺）、編號4 防爆牆及其上懸掛外管（基地面積6.74平方公尺）、編號5 牆壁管線（基地面積
17.75 平方公尺）等地上物拆除。
⒉被告上亞能源公司應將坐落系爭606 地號土地上如附圖一所示編號6 出口標誌、禁止左轉標誌、中油立柱牌價告示（基地面積1.25平方公尺）等地上物拆除。
⒊被告東尼公司應將坐落系爭607 地號土地上如附圖一所示編號1廣告招牌（基地面積0.61平方公尺）拆除。
⒋被告東尼應將坐落系爭607 地號土地上如附圖二所示編號C
建物（面積1117.76 平方公尺）東、南、北各面之鐵片牆面及西面之鐵片牆面、玻璃牆面、玻璃門及電動鐵門拆除。
⒌被告蔡熙仁及上亞能源公司應將坐落系爭606 地號面積158.88平方公尺土地及系爭607 地號面積2575.86 平方公尺土地騰空返還原告。
⒍被告蔡熙仁及上亞能源公司應將坐落系爭607 地號土地上之系爭建物（面積1714.82 平方公尺）騰空，並遷讓返還原告。
⒎被告上亞能源公司應將公司登記地址，自訴之聲明第六項所示建物辦理遷出登記。
⒏被告上亞物業公司及東尼公司應自訴之聲明第四項所示建物騰空，並遷讓返還原告。
⒐被告蔡熙仁應給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各406,125元及各如附表所示之利息。
⒑被告上亞能源公司應給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各406,125 元及各如附表所示之利息。
⒒被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司、蔡孟倫、東尼公司及王怡文應自108 年10月1 日起至騰空遷讓返還訴之聲明第四項所示建物止，按月連帶給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各45,582元。
⒓被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司、蔡孟倫應自108 年10月1 日起至騰空返還訴之聲明第五項所示土地，及騰空遷讓返還訴之聲明第六項所示建物其鋼筋混凝土結構自地下一層至屋頂突出物之部分（面積共計597.06平方公尺）之日止，按月連帶給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺各106,169元。
⒔被告蔡熙仁應自108 年10月1 日起至騰空返還訴之聲明第五項所示土地，及騰空遷讓返還訴之聲明第六項所示建物之日止，按日給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺違約金各4,895元。
⒕被告上亞能源公司應自108 年10月1 日起至騰空返還訴之聲明第五項所示土地，及騰空遷讓返還訴之聲明第六項所示建物之日止，按日給付原告洪春松、洪春麟、洪春呈及洪哲臺違約金各4,895元。
⒖願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：：
㈠被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司、蔡孟倫（下稱被告蔡熙仁等人）：御禧公司、富士康公司及義聯公司之廣告招牌係設置在被告上亞能源公司所有之部分建物即防爆牆上，是基於自己所有權能設置第三人之廣告，且被告蔡熙仁、上亞能源公司租地建築經營加氣站時，需提出地主即原告之同意書始能興建，而新建工程中防爆牆本有廣告招牌之項目，新建工程地盤圖亦經原告觀覽，故上開廣告招牌，本為原告簽訂系爭租約所同意。又訴外人台灣房屋之仲介人員黃麗蓉為東尼公司洽詢承租系爭鐵棚時，原告向黃麗蓉表示只須被告上亞能源公司同意即可，被告蔡熙仁逢年過節送李時都向原告之秘書即訴外人林白雪報告使用現況，原告均無意見，故系爭租約第15條雖記載轉租須原告之書面同意，但嗣後業經雙方合意變更原應以書面同意之約定，故被告蔡熙仁、上亞能源公司並無違法轉租之情事。再者，被告上亞能源公司將系爭鐵棚交由被告東尼公司使用、設置廣告等情乃眾所週知之事，系爭租賃物位處高雄市交通流量最大之處，已行之多年，原告本即知情，原告竟於系爭租約即將屆期前，始以此為由終止系爭租約，顯然違反誠信原則，自不合法。此外，原告固於108 月6 月3 日以律師函通知被告蔡熙仁、上亞能源公司終止系爭租約，惟該函未經被告蔡熙仁簽收，是否合法送達被告蔡熙仁，誠然有疑。另系爭租約係屬租用基地建築房屋之情形，依土地法第103 條規定，需俟承租人遲付租額達2 年，出租人始得終止租約回收基地，是原告以被告蔡熙仁、上亞能源公司積欠租金達2 個月以上為由主張終止系爭租約，自不合法。系爭租約既未終止，被告占用系爭租賃物係屬有權占用，原告請求返還租賃物、拆除上開地上物、給付違約金及損害賠償均無理由。又民法第184 條規定非屬公司法第23條第2 項所稱法令，原告依公司法第23條第2 項規定，請求蔡孟倫負連帶賠償責任，亦屬無據。退步言，倘認原告終止系爭租約係合法，因系爭土地係屬乙種工業區，原告相當於租金之損害數額不應以商業角度衡量金額，且原告就同一損害另請求違約金即屬重複請求等語置辯。㈡被告東尼公司：上亞物業公司係經上亞能源公司之同意，將系爭鐵棚轉租予東尼公司，東尼公司承租系爭鐵棚前，業經仲介人員黃麗蓉再三確認轉租合法性，原告縱未明示同意轉租，但其知悉上亞物業公司擬為轉租行為時未予阻止，堪認原告有默示同意之舉，原告自不得再以上亞能源公司違法轉租為由終止系爭租約。又東尼公司係於103 年8 月15日即向上亞物業公司承租系爭鐵棚，並在該址豎立大型廣告招牌及廣告，且系爭土地位處明誠路、民族路交岔口，商業繁盛、人車往來頻繁，原告顯無不知之理，原告迄108 年6 月3 日始以違法轉租為由發函終止租約，實屬權利濫用，有違誠信原則，原告終止系爭租約自不合法，東尼公司基於占有連鎖之法理，係有權占用系爭鐵棚，原告請求返還系爭鐵棚，為無理由等語置辯。
㈢均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭606 地號（面積158.88平方公尺）、607 地號（面積2575.86 平方公尺）土地，及坐落系爭607 地號土地上之系爭建物，均為原告4 人共有，應有部分各為4 分之1 。
㈡原告4 人將系爭土地及系爭建物出租予被告蔡熙仁及上亞能源公司，雙方於簽立系爭租約，約定租賃期間自98年12月25日起至112 年2 月28日止，自106 年3 月1 日起至108 年2
月28日原定租金為每月57萬8,000 元，107 年1 月19日雙方合意調降為每月50萬元整（期間自107 年3 月1 日至108 年2 月28日）。自108 年3 月1 日起至110 年2 月28日止每月租金調整為60萬7,000 元。
㈢上亞能源公司在系爭607 地號土地上興建如附圖一所示加氣島、儲氣槽（含地下管線，占用面積216.42平方公尺）、編號B 廁所（占用面積20.84 平方公尺）、編號2 入口標示（占用面積0.03平方公尺）、編號3 廣告鐵桿（占用面積0.31平方公尺）、編號4 防爆牆及其上懸掛外管（占用面積6.74平方公尺）、編號5 牆壁管線等（占用面積17.75 平上方公尺）；另在系爭606 地號土地上興建如附圖一編號6 出口標誌、禁止左轉標誌、中油立柱牌價告示（占用面積1.25平方公尺）等地上物。
㈣被告蔡熙仁、上亞能源公司未取得原告出具的書面同意，授權上亞物業公司，將系爭建物中如附圖二所示編號C 鐵架部分（僅有鐵柱及鐵皮屋頂，無外牆，占用系爭607 地號土地面積1117.76 平方公尺，下稱系爭鐵棚），轉租予被告東尼公司，雙方簽立租賃契約約定租賃期間自103 年8 月15日起至113 年8 月14日止，每月租金17萬3,644 元（期間自107
年8 月15日至108 年8 月14日），108 年8 月15日至109 年8 月14日每月租金為18萬2326元。
㈤被告東尼公司承租系爭鐵棚後，在系爭鐵棚東、南、北面增設鐵片牆面，在西面增設鐵片牆面、玻璃牆面、玻璃門及電動鐵門；另在系爭607 地號土地上，搭建如附圖一所示編號1 廣告招牌（占用面積0.61平方公尺）。
㈥被告蔡熙仁、上亞能源公司未取得原告出具的書面同意，自103 年5 月5 日起至109 年5 月4 日止，授權上亞物業公司將系爭607 地號部分土地上空轉租予御禧公司，約定每月租金1 萬元，御禧公司在系爭607 地號土地上架設招牌。
㈦被告蔡熙仁、上亞能源公司未取得原告出具的書面同意，自106 年9 月15日起至111 年9 月14日止授權上亞物業公司將系爭607 地號部分土地上空轉租予李泰龍，每月租金45,000元。
㈧被告蔡熙仁、上亞能源公司未取得原告出具的書面同意，自105 年6 月1 日起至110 年5 月31日止，授權上亞物業公司將系爭607 地號部分土地轉租予富士康公司設立電子字幕機，每月租金42,000元。
㈨被告蔡熙仁、上亞能源公司未取得原告出具的書面同意，自108 年2 月1 日起至109 年1 月31日止，授權上亞物業公司將系爭607 地號部分土地上空轉租予聯義公司，每月租金1
6,000 元。
㈩系爭租約第15條約定：「乙方（承租人）非經甲方( 出租人）書面同意不得將租賃物之全部或一部轉租，或借與他人使用或與他人共用」。第16條約定：「乙方違反本契約各條之規定時，甲方得終止租約收回租賃物」。
原告於108 年6 月3 日委請李美慧律師以違法轉租為由，對被告蔡熙仁、上亞能源公司發函終止契約，被告上亞能源公司於108 年6 月4 日收受該函（被告主張蔡熙仁未收受）。被告蔡熙仁及上亞能源公司自108 年2 月1 日至108 年6 月30日止共計積欠租金2,928,000 元，扣除押租金150 萬元，尚欠租金1,428,000 元，核其所欠租額已達2 個月以上，且遲延給付已逾2 個月。
原告於108 年7 月1 日再委請李美慧律師發函催告被告蔡熙仁及上亞能源公司於文到3 日內繳清所欠租金，否則併以該函終止租約不另通知。彼等2 人於108 年7 月2 日收受該函，卻未於收到後3 日內即108 年7 月5 日前繳清所欠租金。若原告終止租約有理由，兩造為簡化爭點合意系爭租約之終止日為108 年9 月30日，並以108 年5 月1 日作為訴之聲明第九、十項之遲延利息起算日。
被告蔡熙仁及上亞能源公司自108 年2 月1 日至108 年9 月30日止，共計積欠租金4,749,000 元，扣除押租金150 萬元後，尚欠租金3,249,000 元。
四、得心證之理由：
本件爭點應為：㈠原告終止系爭租約是否合法？㈡原告請求被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司、東尼公司拆除地上物、返還系爭租賃物及辦理遷出登記，有無理由？㈢原告請求共同侵權行為損害賠償，有無理由？被告蔡孟倫、王怡文應否依公司法第23條第2 項同公司負連帶賠償責任？㈣原告請求被告蔡熙仁、上亞能源公司給付租金及違約金，有無理由？數額若干？茲將本院判斷說明如下：
㈠原告終止系爭租約是否合法？
1.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條定有明文。系爭租約第15條約定：「乙方（即承租人）非經甲方（即出租人）書面同意不得將租賃物之全部或一部轉租，或借與他人使用或與他人共用」、第16條約定：「乙方違反本契約各條之規定時，甲方得終止租約收回租賃物」，有系爭租約可稽（見本院卷一第33-39 頁）。可知原告將系爭租賃物出租予被告蔡熙仁、上亞能源公司時，雙方就已就轉租條件另有約定，除經原告書面同意外，被告不得將系爭租賃物之全部或一部轉租予他人。惟蔡熙仁、上亞能源公司未取得原告出具的書面同意，即授權上亞物業公司將系爭鐵棚轉租予東尼公司，雙方簽立租賃契約約定租賃期間自103 年8 月15日起至113 年8 月14日止乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），堪認為真實。是原告主張蔡熙仁、上亞能源公司將系爭鐵棚轉租予東尼公司係違法轉租，其依上開規定及約定得終止系爭租約，係屬有據。
2.被告蔡熙仁等人固辯稱原告與蔡熙仁、上亞能源公司嗣後已合意變更系爭租約第15條關於書面同意之約定等語，惟原告否認之，依民事訴訟法第277 條規定，應由被告蔡熙仁等就此利己事實負舉證責任。經查，證人黃麗蓉證稱：伊之前任職於臺灣房屋仲介公司擔任仲介人員，伊是看到系爭土地上懸掛的廠房出租紅布條後，主動調取系爭土地登記謄本，查到地主之一是洪哲臺，即依登記謄本所載住址即高雄市○○區○○街00號去找洪哲臺，詢問他是否有廠房要出租，洪哲臺則回稱已經租掉了，要伊去找紅布條上的人即上亞公司，此外就沒有再多說什麼，也沒有詢問伊的資訊從何而來，因系爭土地位置很明顯，紅布條就掛在明誠路與民族一路的三角窗，伊之後就介紹客戶東尼公司向上亞公司承租等語（見本院卷三第236-239 頁），並有證人庭呈之轉租前現場照片、103 年5 月31日列印之系爭土地及系爭建物第二類登記謄本可參（見本院卷三第257-267 頁），固堪信上亞物業公司將系爭鐵朋轉租予東尼公司前，原告洪哲臺應已知悉上亞能源公司懸掛出租系爭鐵棚之紅布條，有轉租系爭鐵棚之意。然縱使洪哲臺知悉上亞能源公司有轉租系爭鐵棚之意，但當時上亞能源公司仍在刊登廣告招租階段，尚未實際覓得特定之轉租人，上亞能源公司刊登招租廣告本無庸經原告同意，故原告洪哲臺請證人黃麗蓉與上亞能源公司聯繫，僅係據實告知已將系爭租賃物出租予上亞能源公司，且原告洪哲臺在未實際接獲被告蔡熙仁、上亞能源公司告知欲轉租系爭鐵棚予東尼公司並徵求其同意之訊息前，要無考量是否同意之必要，況證人黃麗蓉斯時亦未詢問原告洪哲臺是否同意轉租，自無從因原告洪哲臺知悉上亞能源公司有轉租之意，且未於黃麗蓉來訪時明示拒絕同意轉租，即可推認其已同意轉租系爭鐵棚予東尼公司之事。又被告蔡熙仁等人另稱被告蔡熙仁逢年過節送李時都向原告之秘書林白雪報告使用現況，原告均無意見，堪認原告已同意轉租云云，但為原告所否認，被告蔡熙仁等人就此未舉證以實其說，要無可採。此外，被告蔡熙仁等人就原告與被告蔡熙仁、上亞能源公司有達成變更系爭租約第15條轉租書面同意之合意乙節，復未能提出其他積極證據以證所言為真，其此部分抗辯尚難採信。
3.被告東尼公司另辯稱依證人黃麗蓉上開證述，縱認原告未明示同意轉租情事，亦堪認其已默示同意轉租一事等語。然黃麗蓉上開證詞僅堪認原告洪哲臺知悉上亞能源公司有轉租系爭建物之意，但當時東尼公司尚未與上亞能源公司接洽轉租事宜，黃麗蓉亦未告知原告洪哲臺上亞能源公司欲將系爭鐵棚轉租東尼公司之事，無從因原告洪哲臺當時未明示拒絕轉租，即可推認其知悉被告上亞能源公司將系爭鐵棚轉租予東尼公司而默示同意轉租，況被告並未證明有經其餘原告同意轉租，故被告東尼公司此部分所辯，亦無可採。
4.被告復辯稱：東尼公司於103 年8 月15日即轉租系爭鐵棚，並在該址豎立大型廣告招牌及廣告，系爭土地位處明誠路、民族路交岔口，商業繁盛、人車往來頻繁，原告顯無不知之理，原告迄108 年6 月3 日始以違法轉租為由發函終止租約，實屬權利濫用，有違誠信原則，不得終止系爭租約等語。然按權利濫用係指逸出權利的、社會的、經濟的目的或社會所不容許之界限行使權利而言；是苟債權人權利之行使與其前行為有所矛盾，或有特別情事，仍須因其權利之行使，將致權義狀態顯然失衡，類此情形始得認係違反誠信原則（最高法院103 年度台上字第2482號判決參照）。而查，系爭土地位處交通幹道明誠路及民族路交岔口旁，東尼公司承租系爭鐵棚後，將之增建鐵皮牆面，並豎立招攬會員之廣告招牌等情，有現場照片可參（見本院卷一第25頁），固堪認途經該處者應可知悉東尼公司增建系爭鐵棚經營羽毛球館之事。然原告四人均非居住在鄰近地區，未必會經過上開地點，且出租人無巡視租賃物之義務，原告在承租人有按期給付租金之狀況下，未必會去現場確認系爭租賃物有無遭轉租或違法使用，且被告蔡熙仁、上亞能源公司自108 年2 月起積欠租金未付，為兩造所不爭執，已如前述，是原告主張其於108
年5 月到現場勘查始知轉租情事，難謂與常情未合，尚非無據；被告主張原告於轉租初期即知悉轉租一事，尚難採信。則原告於108 年5 月知悉系爭鐵棚遭轉租一情後，於同年6
月行使終止權，並非長期不行使權利，亦無致被告權義狀態顯然失衡之情事，依前揭說明，自無違反誠信原則可言。
5.按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。第258 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。民法第258條第1、2項、第263條分別定有明文。又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，為同法第95條第1 項本文所明定。原告於108 年6 月3 日委請李美慧律師以違法轉租為由，對被告上亞能源公司發函終止系爭租約，被告上亞能源公司於108 年6
月4 日收受該函，為兩造所不爭執，堪信為真。又原告亦於同日將上開律師函送達被告蔡熙仁位在高雄市○鎮區○○街0 巷00號之戶籍址，由訴外人鍾敦明代為收受，有原告提出之上開律師函及送達回證可稽（見本院卷一第53-56 頁）。被告蔡熙仁雖以非本人簽收為由否認收受上開律師函，然民法第95條第1 項所謂「達到」，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言。亦即僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年台上字第952 號判決意旨參照）。原告之上開律師函既已送達被告蔡熙仁之戶籍址，且被告蔡熙仁未否認居住該址之事實，原告將上開律師函送達被告蔡熙仁之戶籍址後，縱非其本人親收，但鍾敦明既可代蔡熙仁應門受領，衡情即係於被告蔡熙仁具有相當關係之人，堪認上開律師函已置於被告蔡熙仁可支配之範圍，是原告所為終止系爭租約之意思表示業於108 年6 月4 日到達被告蔡熙仁無疑。
6.從而，原告以被告蔡熙仁、上亞能源公司違法轉租為由終止系爭租約，既於法有據，則原告終止租約之意思表示於108
年6 月4 日到達被告蔡熙仁、上亞能源公司時，即發生終止契約之效力，故系爭租約業經原告合法終止，堪以認定。
㈡原告請求被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司、東尼公司拆除地上物、返還系爭租賃物及辦理遷出登記，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。次按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940 條、第941 條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767 條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（參見最高法院82年度台上字第1178號判決）。
2.經查，上亞能源公司承租系爭土地後，在系爭607 地號土地上興建如附圖一所示加氣島、儲氣槽（含地下管線，占用面積216.42平方公尺）、編號B 廁所（占用面積20.84 平方公尺）、編號2 入口標示（占用面積0.03平方公尺）、編號3
廣告鐵桿（占用面積0.31平方公尺）、編號4 防爆牆及其上懸掛外管（占用面積6.74平方公尺）、編號5 牆壁管線等（占用面積17.75 平上方公尺）；另在系爭606 地號土地上興建如附圖一編號6 出口標誌、禁止左轉標誌、中油立柱牌價告示（占用面積1.25平方公尺）等地上物；被告東尼公司則於向上亞物業公司轉租系爭鐵棚後，在系爭鐵棚東、南、北面增設鐵片牆面，在西面增設鐵片牆面、玻璃牆面、玻璃門及電動鐵門；另在系爭607 地號土地上，搭建如附圖一所示編號1 廣告招牌（占用面積0.61平方公尺）等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈤），並有附圖一、二可參。又被告上亞能源公司之公司地址仍登記在系爭建物即高雄市○○區○○○路000 號，有公司變更登記表為憑（見本院卷一第199 頁）。而系爭租約已經原告合法終止，業經本院認定如前，被告上亞能源公司現占有使用系爭土地、系爭建物（含系爭鐵棚）即係無權占有，經被告上亞能源公司授權占有系爭鐵棚之上亞物業公司、東尼公司分別係間接占有、直接占有系爭鐵棚，其等之占有正當權源亦因系爭租約之終止而不存在。故而，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告蔡熙仁、上亞能源公司返還系爭租賃物（聲明第5 、6
項），被告上亞物業公司、東尼公司將系爭鐵棚騰空返還原告（聲明第8 項），另依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告上亞能源公司將在系爭土地興建之上開地上物拆除（聲明第1 、2 項）、遷移公司登記地址（聲明第7 項），及請求被告東尼公司拆除在系爭鐵棚增建之上開鐵門、牆面等及上開廣告招牌（聲明第3 、4 項），均有理由。
㈢原告請求共同侵權行為損害賠償，有無理由？被告蔡孟倫、王怡文應否依公司法第23條第2 項同公司負連帶賠償責任？1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段分別定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋權利人受有同額之損害，為社會通常之觀念。另按土地法第97條第1 項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，其立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，故該條規定應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要。次按租金之數額，須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之。
2.經查：
⑴系爭租約終止後，被告蔡熙仁、上亞能源公司繼續占有系爭租賃物，被告上亞物業公司、東尼公司繼續占有系爭鐵棚，均係無權占有，屬共同不法侵害原告對系爭租賃物之所有權，致原告不能為使用收益而受有相當於租金之損害，原告依共同侵權行為之法律關係，請求上訴人連帶賠償相當於租金之損害，自屬正當。而兩造為簡化爭點，已合意若原告終止租約為有理由，系爭租約之終止日為108 年9 月30日（見不爭執事項），是上開被告自108 年10月1 日起至返還系爭租賃物、系爭鐵棚之日止，就原告無法使用系爭租賃物、系爭鐵棚所受相當於租金之損害，即應負連帶賠償責任。
⑵而因被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司及東尼公司承租系爭租賃物、系爭鐵棚係供經營加氣站、羽球館營業使用，故其等應支付之租金數額自不受土地法第97條第1 項之限制。又被告上亞物業公司將系爭鐵棚轉租予被告東尼公司，雙方約定108 年8 月15日至109 年8 月14日每月租金為182,326 元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），被告東尼公司願以上開數額承租系爭鐵棚，堪認系爭鐵棚具有此數額之使用收益經濟價值，是上開被告無權占有系爭鐵棚致原告受有相當於租金之損害數額以每月182,326 元計算，應屬適當。故原告請求被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司及東尼公司自108 年10月1 日起至返還系爭鐵棚之日止，按月連帶給付各原告每人45,582元（計算式：182,326 元÷4 人＝45,581.5元，元以下四捨五入，下同），係屬有據
。
⑶原告主張系爭租賃物除系爭鐵棚以外部分，係由被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司共同占有（見本院卷三第355 頁），被告蔡熙仁、上亞能源公司及上亞物業公司於言詞辯論終結前未予爭執，視同自認。原告將系爭租賃物出租予被告蔡熙仁、上亞能源公司，雙方約定自108 年3 月1 日起至110 年2 月28日止，每月租金調整為607,000 元，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），因上開租金每月607,000
元係針對系爭租賃物全體所為約定，原告請求被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司賠償無權占有系爭租賃物（不含系爭鐵棚部分）之損害，其關於該部分每月相當於租金之損失，自應以系爭租賃物租金扣除系爭鐵棚部分之租金計算之，是原告所受此部分租賃物之租金損失總額應為每月424,674 元（計算式：607,000-182,326 ＝424,674 ），故原告請求被告蔡熙仁、上亞能源公司、上亞物業公司自108 年10月1 日起至返還上物租賃物之日止，按月連帶給付原告每人106,169 元（計算式：424,674 元÷4 人＝106,168.5 元）
，為有理由。
3.另按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。公司法第23條第2 項定有明文。又公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，此係有關公司侵權行為能力之規定，公司負責人代表公司執行公司業務，為公司代表機關之行為，若構成侵權行為，即屬公司本身之侵權行為，法律為防止公司負責人濫用其權限致侵害公司之權益，並使受害人多獲賠償之機會，乃令公司負責人與公司連帶負賠償之責（最高法院84年度台上字第1532號民事裁判意旨參照）。復按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，為公司法第23條所明定。上訴人主張亞○公司及幸○公司無權占有其土地，致其受有損害，果係屬實，則該兩公司實際負責執行業務或參與該業務執行決定之董事，殊無不依公司法第23條規定，與公司同負連帶賠償責任之理（最高法院77年度台上字第536 號判決意旨可參）。查，被告蔡孟倫係上亞物業公司、上亞能源公司之負責人，被告王怡文係東尼公司負責人，其等於原告終止系爭租約後，拒絕遷讓返還上亞物業公司、上亞能源公司、東尼公司無權占有之系爭租賃物、系爭鐵棚，致上亞物業公司、上亞能源公司、東尼公司就原告所受前揭損害應負侵權行為損害賠償責任，參諸前引規定及說明，其等自應與代表之公司同負連帶賠償責任，故原告依公司法第23條第2 項規定，主張被告蔡孟倫、王怡文應各與代表之上開公司同負連帶賠償之責，係屬有理。
㈣原告請求被告蔡熙仁、上亞能源公司給付租金及違約金，有無理由？數額若干？
1.按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。民法第271 條定有明文。經查，原告與被告蔡熙仁、上亞能源公司簽立系爭租約，約定自107 年3 月1 日至108 年2 月28日之每月租金為50萬元，108 年3 月1 日起至110 年2 月28日止每月租金調整為607,000 元，而被告蔡熙仁及上亞能源公司自108 年2 月1 日至108 年9 月30日止，共計積欠租金4,749,000 元，扣除押租金150 萬元後，尚欠租金3,249,000 元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡、），堪信為真實。是依上開規定，被告蔡熙仁、上亞能源公司就積欠之上開租金，應各給付原告每人406,125 元（計算式：3,249,000 ÷4 ÷2 ＝406,12
5 ）。又兩造協議簡化爭點，合意系爭租約之終止日為108
年9 月30日，並以108 年5 月1 日作為訴之聲明第九、十項（即原告給付租金之請求）之遲延利息起算日（見不爭執事項），故原告因被告積欠上開租金，得請求被告給付之遲延利息應均自108 年5 月1 日起算。然原告訴之聲明第九、十項聲明僅請求給付如附表所示日期起算之遲延利息，未逾兩造之約定，原告所為請求，自屬有理。
2.次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。又按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院109 年度台上字第1013號判決要旨參照）。而查，系爭租約第12條第1 項約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（承租人）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（出租人），不得有任何要求，如有延遲，每逾一日應給付甲方每日租金二倍之違約金，計算到全部遷清之日為止。」（見本院卷一第36頁）。原告主張上開約款之違約金係屬懲罰性違約金，被告蔡熙仁、上亞能源公司則主張屬損害賠償預定性質違約金。觀諸上開違約金約款，未於契約中明定為懲罰性違約金字樣，且依內容觀之，亦未特別併列其他損害賠償之約定，故該約款所定違約金之性質，仍應視為係損害賠償總額預定之性質，較為適當。
3.再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。債務如已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。亦即當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。倘屬賠償額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之酌量標準。而原告終止系爭租約後，被告蔡熙仁、上亞能源公司迄今未依系爭租約第12條約定返還系爭租賃物予原告，業經本院認定如前，是原告依系爭租約第12條約定，請求被告蔡熙仁、上亞能源公司自108 年10月1 日起至返還系爭租賃物之日止，每逾1 日應給付按原訂每日租金2 倍計算之違約金，固屬有據。然審酌原告就被告蔡熙仁、上亞能源公司遲延返還系爭租賃物所受相當於租金之損害，已另依共同侵權行為之規定請求其等賠償損害，並經本院認定如前，是原告所受損害業經填補半數，故本院認再按每日租金2 倍計算違約金容有過高，應予酌減為每逾1 日應給付按原訂每日租金1 倍計算之違約金，較屬適當。是以，原告自108 年10月1 日起至被告蔡熙仁、上亞能源公司返還系爭租賃物之日止，每人每日各得請求其等給付之違約金應為2,448 元（計算式：607,000 元÷31日÷4 人÷2 人＝2,447.58元），原告
逾此數額之請求，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第184
條第1 項前段、第185 條、公司法第23條第2 項規定及系爭租約之約定，請求如主文第一項至第十四項所示，係有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並另依被告之聲請宣告其預供擔保後免為假執行；原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日民事第四庭 法 官 徐彩芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 14 日書記官 盧瑞芳