臺灣高雄地方法院 - 110年度重訴字第72號（遷讓房屋等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高雄地方法院民事判決 110年度重訴字第72號原告陳佳德訴訟代理人陳相賓王榮興律師被告鼓山工業股份有限公司特別代理人翁銘隆律師參加人陳岳坊訴訟代理人陳岳彬上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾柒萬零玖拾參元，及自民國一一○年九月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之三十四，餘由原告負擔。參加費用由參加人負擔百分之三十四，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：一、被告前經高雄市政府以高市府經商公字第10766497600號函命令解散，且被告董事陳○君及監察人林○慧亦已先後辭任，本院遂依原告之聲請，以109聲字第227號裁定選任翁銘隆律師於本件訴訟為被告之特別代理人，先予敘明。二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。而所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言(最高法院51年台上字第3038號判決要旨參照）；亦即，該條項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院97年度台抗字第414號裁定要旨參照）。本件原告主張被告留置如起訴狀附表所示之機具、汽車、鋼材、鐵材、辦公桌椅等物品（即如審重訴卷17至77頁表列，下合稱系爭物品）在如附表所示之建物（下稱系爭房屋），向被告請求相當於不當得利之房屋使用費及保管費，因陳岳坊為被告之股東兼董事（清算程序中原則上為清算人），若被告敗訴時，將致其受有直接或間接影響之不利益，是陳岳坊就本件訴訟確有法律上利害關係，其聲請參加本件訴訟輔助被告，於法並無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：如附表所示系爭房屋原為被告所有，嗣經本院108年度司執字第103563號強制執行事件拍賣，由原告於民國109年4月7日拍定取得、同年5月15日取得權利移轉證書，於109年6月3日完成所有權移轉登記，並經本院民事執行處於同年6月18日點交完成。惟系爭房屋內尚有被告留置如起訴狀附表所示之系爭物品，即被告仍有占用系爭房屋之事實，經原告於同年7月17日以存證信函通知被告將公司遺留系爭房屋內之系爭物品搬遷未果，直至110年9月底至10月初間方搬遷處理完畢。查被告於109年6月18日至110年7月25日（即原告代理人陳相賓與被告清算人即參加人之代理人陳岳彬於110年7月26日在本院民事執行處調解室協調前一日）間無權占有系爭房屋，致原告無法利用系爭房屋而受有損害，原告爰依民法第179條規定，請求被告自109年6月18日起至110年7 月25日止，按日給付每日新臺幣（下同）1萬元之使用房屋費及保管費予原告（共計403萬元）。至被告及參加人雖主張適用土地法第97條之規定，惟土地法第97條之立法意旨係城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人，應僅限於城市地方供住宅使用之房屋始有其適用。至營業用房屋或租地供營業用之公司，用以營業獲取利潤，並無立法限制租金金額之必要，本件系爭物品均係被告所有並留置系爭房屋內，被告即獲有相當租金之不當得利，原告有無使用、如何使用即非所問，且系爭房屋位在工業區，作為生產零件使用，並非供住宅使用，是計算相當租金之不當得利金額，即不受土地法第97條第1項規定之限制等語。並聲明：被告應給付原告403萬元，並自110年9月7日起至清償日止按年息5％計算之利息。二、被告則以：系爭房屋雖經原告拍賣取得，惟因系爭房屋業經本院109年度重訴字第207號民事判決認定係無權占用坐落高雄市○○區○○段○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地），原告就系爭房屋之使用、收益權能，顯無法為使用、收益，故縱使系爭房屋內尚有被告留置之系爭物品未搬遷，則原告並未因此受有何損害。蓋依常情而言，系爭房屋既為無權占用，無法為任何使用收益，且面臨拆除，實難想像會有人願意承租該房屋，原告復未舉證證明依通常情形、或已定有將系爭房屋出租他人且他人願意承租之計畫情況下，自難認其於系爭房屋受有相當於租金之損害。又據參加人所述，原告亦為被告之股東，且曾於109年3月16日與陳岳坊協商系爭物品處理事宜並簽署被告全部動產出售鑑價同意書（下稱系爭同意書），則原告當下理應知悉系爭物品在尚未估價賣出前，將繼續使用系爭房屋之現實狀況，倘若其不欲提供場所供他人使用，或僅願提供占用至何時，均應於系爭同意書內載明，始符社會一般常態。惟觀諸系爭同意書內容，並未限期應將系爭物品搬遷至他處，亦無約定需按日給付租金，足見原告默示同意系爭物品於出售前得繼續使用系爭房屋。再者，系爭物品係因原告不同意，致無法變賣而留置於系爭房屋內，故原告之請求違反民法第148條第2項規定之誠信原則，為無理由。又倘本院認原告主張有理由，關於相當租金之不當得利計算數額仍爭執，應依本院109年度訴字第50號判決所認定參加人及其代理人得向被告請求之不當得利以土地申報地價年息5％計算為適當。況系爭物品僅占用系爭房屋1樓部分不到50％，並非占用全部範圍，至多應僅以系爭房屋1樓之50％面積作為計算基礎，以系爭房屋坐落之土地11 0年1月申報地價計算，每月租金應為5萬8,898元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、參加人陳岳坊稱：㈠伊、原告與訴外人陳○賓、陳○全、陳○華均為系爭土地共有人；且其中除陳○華為被告之前任股東外，其餘均為被告之現任股東。被告前因無權占有系爭土地以興建系爭房屋（同段同小段701建號之主建物坐落於其中104地號土地上，其餘未辦保存登記之廠房設施則坐落於其餘地號土地上），分別遭原告與陳○賓、陳○全、陳○華另訴請求被告應返還相當於租金之不當得利，經本院分別以102年度訴字第248號、104年度訴字第2021號及102年度重訴字第379號等民事判決被告應返還不當得利確定在案。陳○華即持前揭102年度重訴字第37 9號確定判決，聲請本院108年度司執字第103563號強制執行事件查封拍賣被告之系爭房屋，拍賣底價為720萬元，由原告以1,676萬0,106元拍定。惟查，被告乃經命令解散、待清算之公司，其資產除系爭房屋外，所餘之系爭物品等動產經估價約100餘萬元，本應依清算程序結算剩餘資產後，依股東持股比例分配，屆時再將已老舊之系爭房屋全部拆除，以回復其所占用土地之原貌。原告為被告之董事，亦為2位清算人之一，原告卻反而以不合理之高價拍定取得系爭房屋，並提起本件不當得利之訴訟，反致徒增衝突，其動機違反常情，令人費解。㈡次查，包含伊在內之被告股東亦曾就被告清算事宜與原告進行協商，並召開股東會尋求共識，惟原告均不配合。而於系爭房屋受強制執行期間，伊曾與原告就被告尚待處理之系爭物品等動產，協商由雙方各自找相關業者估價並出售，經原告同意，雙方並簽署系爭同意書。嗣伊向原告表示已有相關業者提出鑑價書並表達購買意願，請原告同意按高於鑑價結果之金額出售，詎原告竟不予同意，甚且表明不得依高於鑑價之金額出售，導致無法解決被告所留置系爭物品之問題。復查，系爭土地上興建系爭房屋，其本質非僅屬共有物之使用範疇，已涉及於共有土地上設置負擔之屬性，依民法第819條第2項規定，非經全體共有人同意，不得為之。故原告雖為系爭土地共有人之一，然其同意系爭建物可占有系爭土地乙事，依法不生效力，即伊所取得之系爭建物無權占有系爭土地之事實不因此改變，原告仍負有拆屋還地之義務（系爭土地共有人已另訴請求原告拆屋還地，繫屬本院109年度重訴字第207號民事事件），則原告既無權占有土地，則其法律上之利益為何，原告應明確釋明。故縱認原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，亦請鈞院斟酌上情，依土地法第97條第1項規定，酌定相當之金額等語。㈢系爭房屋固經本院執行處定於109年6月18日就點交事宜進行現場勘驗，且於該日履勘時發現系爭房屋內留有被告所有系爭物品，為完成建物點交程序，隨命原告及被告之清算人即參加人協商如何處理系爭物品之事宜，經雙方協商結果，同意各自找尋願採購之廠商出價，並經比價，以出價最高者購買之，以解決系爭物品之遷移暨落實系爭房屋騰空點交程序。嗣經本院執行處再協商後，經雙方比價結果，由參加人所找尋之廠商出價勝出。依原告與參加人於110年7月26日在本院執行處調查筆錄之協議，業已表彰原告同意賦予被告遷移系爭物品之寬限期為110年9月15日，則在前開寬限期內，即便未將系爭物品予以遷移，亦屬有權占有，自不生返還不當得利之義務。原告為被告之清算人，本得處理廠房內之動產，卻怠忽處理，雖經參加人多次協調處理事宜，均遭原告否決而未能順遂處理，系爭物品無法搬遷之責任應歸屬原告。四、兩造不爭執事項及本件爭點（見重訴卷第103至104、161、188頁）：㈠兩造不爭執事項： ⒈系爭房屋原為被告所有，嗣經本院108年度司執字第103563號強制執行事件拍賣，由原告於109年4月7日拍定取得，於109年6月3日完成所有權移轉登記，並經本院民事執行處於同年6月18日點交完成。 ⒉系爭房屋內有被告所有如起訴狀附表所示之系爭物品置放。⒊被告已於107年12月12日廢止登記，目前仍在清算中，尚未清算完結。 ⒋原告曾與參加人於109年3月16日以被告董事身分簽立系爭同意書（見審重訴卷第263頁、重訴卷第53頁）。 ⒌原告於109年7月17日寄發如起訴狀所附證2存證信函（見審重訴卷第81至83頁）予被告董事即參加人，請被告及股東將系爭物品於函到1個月內搬遷完畢，參加人於109年7月20日有收到上開存證信函。 ⒍原告之代理人陳○賓與被告清算人即參加人之代理人陳岳彬於 110年7月26日在本院民事執行處調解室協調，協調內容如參加人所提出參證2調查筆錄（見重訴卷第55至56頁）所示。 ⒎原告與參加人提出之證物，形式上均為真正。㈡本件爭點： ⒈被告有無占有系爭房屋之合法權源？ ⒉原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？如可，其金額為若干？五、得心證之理由：㈠被告有無占有系爭房屋之合法權源？ ⒈按執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律行為無異（最高法院46年台抗字第101號裁定要旨參照），即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。復按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。查原告已依拍賣程序於109年5月15日取得系爭房屋之權利移轉證書，並於109年6月3日完成如附表編號⒈所示701建號建物之所有權移轉登記，此事實為兩造所不爭執，並有建物登記謄本及不動產權利移轉證書等在卷可稽（見審重訴卷第173、217至219、257至258頁），原告自已於領得本院所發給權利移轉證書之日起取得系爭房屋所有權。而被告及參加人於111年2月21日言詞辯論時已自認無合法占用系爭房屋之權源等語（見重訴卷第72頁），且未提出足資證明被告有占用系爭房屋合法權源之證據，足認被告並無占有系爭房屋之合法權源。 ⒉被告及參加人固主張依系爭同意書及原告與參加人之代理人於110年7月26日在本院執行處調解室製作調查筆錄之協議，應認原告有默示同意系爭物品於出售前得繼續使用系爭房屋云云，然此為原告所否認。經查：①觀諸系爭同意書（見審重訴卷第263頁），原告與參加人均係以被告清算人之身分簽立，並非以系爭房屋所有權人與被告法定代理人之身分簽立，而該紙同意書約定內容為「…今雙方同意出售位於高雄市○○區○○○○○○區○○○○○○街00號工廠內之…等物品及其他一切公司所有之動產，並均同意以下列方式辦理：…」，顯僅以股東、清算人之身分約定被告所有之動產應如何鑑價、出售等事項，況雙方簽立日期為109年3月16日，當時系爭房屋所有權仍為被告所有，原告尚未拍定取得系爭房屋所有權，其是否能拍定取得系爭房屋所有權仍屬未定，實難由系爭同意書逕認原告當時有何同意系爭物品於出售前得繼續使用系爭房屋之意；②又依上開110年7月26日調查筆錄所載：原告與參加人之代理人經協調後，同意參加人所僱用廠商自110年8月1日開始進行動產搬遷，至遲應在110年9月15日之前完成搬遷，逾期未搬遷完畢之動產，即由拍定人（原告）這一方自行處理等情（見重訴卷第55至56頁），堪認原告與參加人間就鑑價過程發生糾紛後，經本院民事執行處協調，原告同意系爭物品於110年7月26日至同年9月15日間得暫放在系爭房屋進行搬遷作業，而此段期間並非原告起訴範圍，亦難據此推認原告於110年7月26日之前即有同意被告將系爭物品暫行借放在系爭房屋。因此，被告及參加人此部分所辯，尚難憑採。 ⒊至被告及參加人又主張原告不讓參加人處理系爭物品，違反民法第148條第2項規定之誠信原則云云。惟查，原告與參加人均為被告之董事（法定清算人），於清算過程中處理公司所有財產時，有意見相左、需要協調之情亦屬事理之常，被告及參加人未提出足證原告有何故意阻撓被告依系爭同意書約定之方式搬遷、出售系爭物品之證據，其等此部分主張，亦非可採。㈡原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？如可，其金額為若干？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。如前所述，原告已取得系爭房屋之所有權，被告係無權占有人，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致系爭房屋之所有權人即原告受有無法使用系爭房屋之損害，是原告依法得請求被告給付自109年6月18日點交系爭房屋之日起至110年7月26日協議之前一日即110年7月25日止（共403日）相當於租金之不當得利。 ⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文。再依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地及建築物申報價額，即指該土地之申報地價、建築物為地政機關估定之價額而言。且按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決可資參照）。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。 ⒊查系爭房屋為67年間建築完成，屋齡已約40餘年，北側近九如三路、東側近中華二路，周邊多為工廠及部分住宅，住商尚稱繁榮，交通便利等情，有建物登記謄本、原告陳報之系爭房屋現況照片及GOOGLE地圖附卷可參（見審重訴卷第173 、299至307頁）。又計算被告無權占有系爭房屋之利益時，應將房屋所占用土地價額併入計算，已如前述。而系爭房屋之面積如附表所示，有本院109年5月15日雄院和108司執玄字第103563號發給之系爭房屋不動產權利移轉證書在卷可考（見審重訴卷第257至258頁），是以，系爭房屋占用之土地面積應為1890.55平方公尺（計算式：806.64＋1083.91＝1890 .55）；參以高雄市○○區○○段○○段000地號於109年度之申報地價為每平方公尺1萬2,023.2元、系爭房屋之總現值則經評定為208萬7,600元，有土地登記謄本、高雄市稅捐稽徵處三民分處109年10月7日高市稽三房字第1098666528號函暨檢附之房屋稅籍紀錄表、課稅明細表存卷可佐（見審重訴卷第157至164、171頁）。本院審酌系爭房屋之屋齡、使用情形、地理位置、工商繁榮程度，以及被告係因清算人間意見不一致而未能及時處理系爭物品等情，認原告請求被告給付其所獲得相當於租金之利益，應以土地及系爭房屋申報總價額年息5％計算為適當，亦即自109年6月18日至110年7月25日共40 3日，合計為137萬0,093元【計算式：（1890.55平方公尺×1萬2,023.2元/平方公尺＋208萬7,600元）×5％÷403日/365日＝1 37萬0,093元，小數點以下元四捨五入】，逾此部分之數額，則無理由。 ⒋原告雖提出不動產交易實價查詢資料主張高雄市三民區工業區廠房每月租金每坪至少580元以上，應以每日1萬元計算租金云云。惟觀諸原告所提不動產交易實價查詢資料（見審重訴卷第309至313頁），該等交易位置在高雄市三民區銀杉街、鼎新路、熱河二街、金山路等地，與系爭房屋所在地仍有一段距離，是否可以同一標準核算租金，並非無疑；況被告為清算中公司，已無將系爭房屋作為營業使用，其所受利益自不得與有營業情況同計，且系爭房屋原為被告所有，係因遭強制執行拍賣而為原告取得，與其餘工廠承租情形尚屬有異。故原告此部分主張，尚難逕採。 ⒌被告及參加人另主張原告買受之系爭房屋係無權占用系爭土地，原告未因此受有損害等語。查本院109年度重訴字第207號判決雖認定系爭房屋有無權占用系爭土地一情，然該案尚於二審審理中而未判決確定，此為兩造所不爭執（見重訴卷第188頁）。而縱系爭房屋乃無權占用系爭土地，此亦僅為系爭土地所有權人得請求原告拆屋還地、給付不當得利之法律關係，與被告有無占用系爭房屋之合法權源無涉。原告既已經由拍賣程序取得系爭房屋之所有權，在系爭房屋未經依法判定應予拆除前，原告仍得對系爭房屋為使用、收益，原告自受有無法使用系爭房屋之損害。職是，被告及參加人此部分主張亦屬無據。 ⒍被告及參加人又主張系爭物品僅占用系爭房屋1樓部分不到50 ％，並非占用全部範圍，至多應僅以系爭房屋1樓之50％面積作為計算基礎云云。惟查，被告及參加人就此部分並未舉證以實其說，而觀以原告起訴狀所附系爭物品之照片（見審重訴卷第17至77頁），系爭物品之數量甚多、體積非小，且擺放位置尚及於2樓，1樓、2樓均為被告所有之系爭物品占用情形下，面積較小之地下一層勢必亦難以使用，堪認原告確實因系爭物品之占用而無法使用系爭房屋全部，被告及參加人此部分主張洵屬無據。 ⒎末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告對被告之前揭不當得利請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權。因此，原告併請求被告自110 年9月6日言詞辯論變更訴之聲明翌日即110年9月7日起至清償日止，按法定利率即年息5％計算之利息，自屬有據，應予准許。六、綜上所述，原告基於民法第179條不當得利法律關係，請求被告給付137萬0,093元，及自110年9月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　18　　日民事第五庭法　官　鄭靜筠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　18　　日書記官李方云附表（系爭房屋）：本院民事執行處108年度司執字第103563號拍定財產編號建號基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物樓層面積合計（平方公尺）權利範圍拍定金額（新臺幣元）建物門牌 ⒈ 701 高雄市○○區○○段○○段000地號鋼筋混凝土造層樓一層樓、地下一層一層：806.64 地下一層：58.9 合計：865.54 全部 1,246萬0,106元合計： 1,676萬0,106元高雄市○○區○○街00號 ⒉ 877 高雄市○○區○○段○○段000○00○000○000○000○000地號一層：1083.91 二層：506.87 合計：1590.78 全部 430萬元同上門牌未保存登記建物備註本建物第一層部分逾越同段98地號4平方公尺、本建物第一層部分逾越同段100地號557.93平方公尺、本建物第一層部分逾越同段101地號50平方公尺、本建物第一層部分逾越同段102地號252平方公尺、本建物第一層部分逾越同段103地號53.07平方公尺

臺灣高雄地方法院110年度重訴字第72號

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