臺灣高雄地方法院110年度訴字第102號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 110 年 11 月 15 日
• 法官: 黃姿育
• 法定代理人: 賴林呈
• 原告: 石慶齡
• 被告: 皇家創世紀資產管理股份有限公司法人

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　110年度訴字第102號原　　　告　石慶齡

訴訟代理人　葉玟岑律師
被　　　告　皇家創世紀資產管理股份有限公司

法定代理人　賴林呈
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國110 年10月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣1,899,094 元，及自民國109 年12月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔100分之95，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣630,000 元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣1,899,094 元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
原告前於民國106 年間因積欠債務，經債權人對其所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00號13樓之2 房屋暨坐落之基地（下稱系爭房地）聲請強制執行。訴外人賴林呈即被告公司負責人得知上情後即主動聯繫原告，洽談由其協助原告以出售系爭房地之方式為債務整合，避免系爭房地遭賤價拍賣云云。原告不疑有他，遂於106 年11月22日同意以新臺幣（下同）15萬元之服務費用委託被告處理上情，並與被告之代理人即訴外人徐肆鈞簽訂委任書。被告即於同年11月27日貸與原告60萬元以清償其所積欠之債務，而使系爭房地之強制執行程序得以撤銷。嗣賴林呈於107 年1 月間向原告表示已找到系爭房地之買主，原告除可以系爭房地之買賣價金清償債務，並得以租賃方式繼續使用管理系爭房地，且原告得於2
年內以原價金買回系爭房地，原告因而與訴外人張悌文即被告居間之買主就系爭房地簽訂附買回之買賣契約，約定買賣價金為478 萬元，關於買回部分則載明於兩造間所簽訂附加契約（下稱系爭附加契約）第4 條之約定，系爭房地因而移轉登記於張悌文名下。被告於106 年3 月30日提出費用明細、價金履約專戶明細暨點交證明書予原告，並稱扣除相關費用後原告雖可得價金尾款1,977,094 元，然因需繼續協助原告處理債務及系爭房地買回事宜，請原告同意將價金尾款
1,977,094 元（下稱系爭尾款）匯入被告公司新光商業銀行鳳山分行之帳戶（下稱系爭帳戶）內云云，原告因而照辦，且另於107 年4 月3 日與張悌文簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），並經公證。原告因將系爭尾款全數匯予被告而使經濟更為拮据，勉強於107 年4 月25日、5 月29日湊足2
期房租給付予張悌文後，即無力再繳納房租。賴林呈嗣於
107 年11月間向原告佯稱可將系爭房地以更高價出售以賺取價差（即原告向張悌文原價買回後再出售），要求原告暫搬離系爭房地，原告不疑有他，於107 年12月間搬離系爭房地，並打掃乾淨以利被告能高價出售，詎料，被告竟於原告搬離後，表示因原告未依約給付租金，已遭張悌文終止租約，且喪失買回權，而有關系爭款項部分，被告得依系爭附加契約第8 條約定拒絕返還云云，原告至此始知受騙。按系爭附加契約第8 條約定特別加重單方當事人之責任，屬民法第
247 條之1 規定所欲排除之不公平「單方利益條款」，應屬無效，被告自不得據此而拒絕返還系爭款項，是原告應得依民法第179 條規定而請求被告返還系爭款項。縱認系爭附加條款第8 條規定並非無效，然該約定性質應屬懲罰性違約金，原告固委任被告處理債務整合，惟被告並非系爭租約之當事人，縱原告有未付租金之情事，被告亦未受有何損害，況原告早於107 年12月間即因遭賴林呈誆騙而搬離系爭房地，原告既未繼續使用系爭房地，被告或張悌文自得將系爭房地轉租或轉賣，被告即無任何損失，卻能獲取高額懲罰性違約金（高達每月租金13,000元之152 倍），與實際損害相差極為懸殊，顯非相當，原告應得依民法252 條規定請求本院酌減懲罰性違約金之數額。為此，爰先位依民法第247 條之1
、第179 條規定提起本件訴訟，備位則依民法第252 條規定請求酌減系爭違約金至0 。並聲明：
㈠被告應給付原告1,977,094 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
被告借用張悌文名義向原告購買系爭房地及登記為所有權人，是被告方為系爭房地之實際所有權人，則原告將系爭款項匯入被告帳戶並無不妥，且原告未履行系爭租約，實際受損之人亦為被告，況系爭附加契約第8 條約定並非定型化契約，而無違反民法第247 之1 規定之情事，亦非原告所稱之單方利益條款。被告自始即向原告表明為其處理債務、強制執行等事務需支付服務費，原告係因其自身債務問題未能繼續持有系爭房地，被告買受系爭房地並讓原告繳付租金繼續居住，且原告如能於2 年內買回，系爭款項即轉為買賣價金之一部分，被告嗣因原告未能遵期交付租金而要求其搬遷，與法尚無不合，況原告乃自願搬離系爭房地。又原告自107 年3 月30日買賣過戶後至12月9 日只有繳納3 個月租金，原告未支付租金且違約明確，被告自受有租金之損害及承擔按月繳付貸款之損害；另原告遲延給付依照系爭附加契約每日尚須支付1,000 元違約金，此均造成被告損失巨大。原告已評估風險以遲延給付租金2 個月將尾款作為違約金，本件亦無違約金過高之情等語置辯，並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造同意協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告於106 年間因積欠房貸及卡債，經債權人依法對原告所有之系爭房地聲請強制執行而遭法院查封時，被告負責人賴林呈曾聯繫原告可協助其整合債務，避免系爭不動產遭賤價拍賣，原告遂於106 年11月22日以15萬元之服務費用委託被告處理，兩造並簽訂委託書（參見本院審訴字卷第19頁原證1 ）。被告並於同年11月27日借貸60萬元予原告以清償原告積欠之上開債務，並撤銷系爭房地強制執行程序。
⒉於107 年1 月間，被告負責人賴林呈向原告表示已找到系爭房地之買主即張悌文，原告可以系爭不動產之買賣價金清償債務，並仍得以租賃方式繼續使用管理系爭不動產，若原告得於兩年內籌足款項，並得以原買賣價金買回系爭不動產。原告因此與張悌文於107 年1 月29日簽定系爭不動產之不動產買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約），約定由原告以
478 萬元代價出售予張悌文（參見本院審訴字卷第21至27頁）。兩造對於價金履約保證申請書、標的物現況說明書、價金履約保證書、收費明細表、收款明細確認表、價金履約專戶明細暨點交證明書（參見本院審訴字卷第28至36頁原證2
、第39頁原證4 ），形式上均不爭執。
⒊兩造另簽立系爭附加契約（參見本院審訴字卷第37頁原證3
），約定如下：
一、房屋買賣完成時，乙方（即被告）應將系爭不動產租賃予甲方（即原告）。
二、原告應於約定日期內按月繳交租金，倘遲付一期租金超過兩個月，則喪失買回權利，並立即終止租約，原告應於30日內搬離，就遺留物同意視為拋棄所有權，不得異議。…四、買賣過戶完成日起算兩年內，甲方有權利以相同價額買系爭不動產，且乙方須無條件配合甲方辦理辦理過戶及貸款事宜，惟過戶所衍生之所有稅費概由甲方支付。
五、本筆買賣交屋尾款，保留至甲方放棄買回權利並完整交屋予乙方時交付，若甲方行使買回權，該尾款作為價金之一部分。
六、又甲方兩年內行使買回權利並決定出售系爭不動產，需專任委託被告居間仲介，並比照房仲專任約辦理，直至出售為止。…
八、甲方違反本契約及租賃契約條款，乙方得拒絕甲方行駛買回之權利，且甲方同意將交屋尾款作為損壞賠償之總額。九、倘兩年期滿，甲方不願買回該屋，其尾款轉為訂金之一部分，並同意由乙方沒收。
⒋張悌文和被告於107 年1 月29日簽立借用合約書，約定由被告借用張悌文名義購買系爭房地並為登記（參見本院審訴字卷第105 頁）。
⒌原告和張悌文於107 年4 月3 日簽立系爭租約，並於同日經公證。而原告已繳納107 年4 、5 月之租金（參見本院審訴字卷第41至49頁原證5 至原證6 ），嗣未再繳納租金。
⒍原告於107 年2 月9 日，書立其因承租系爭房地有延遲給付租金達2 個月以上，知悉系爭租約已經終止，並保證於107
年12月14日前而成搬遷並完整交還房屋等節，簽立切結書予被告（下稱系爭切結書，參見本院審訴字卷第107 被證3 ）。
㈡本件爭點：
⒈系爭房地買賣契約之實質當事人為何人？系爭房地之真正所有權人為何人？
⒉系爭附加契約第8 條約定，是否屬於定型化契約條款，而違反民法第247 條之1 第1 項第2 款之規定而屬無效？原告依民法第179 條規定，請求被告給付系爭尾款1,977,094 元是否有理由？
⒊如系爭附加契約第8 條約定，並不屬於定型化契約條款，或未違反民法第247 條之1 第1 項第2 款之規定而屬無效，則該約定是否屬損害賠償預定性質違約金或懲罰性違約金之約定？有無民法第252 條規定之違約金額約定過高，應予酌減之適用？若有，則酌減數額若干？
四、經查：
㈠兩造為系爭房地買賣契約之實質當事人，且被告係系爭房地之真正所有權人，而系爭租約業已終止。
⒈依據上開不爭執事項第2 項，兩造均爭執其等各自和張悌文成立借名登記契約，則張悌文究竟係何者之借名登記出名人，即有先行探究之必要。查被告和張悌文簽立借用合約書，約定由被告借用張悌文名義購買系爭房地、辦理貸款、登記所有權並同時向銀行貸款，系爭房地一切處置權利歸屬被告所有，被告須付房屋所有負擔，包含所有稅費及過戶移轉所衍生之稅費、代書費，向銀行貸款後每月應繳納之銀行貸款本息均由被告負責繳納等節，有該借用合約書1 份在卷可參（參見警卷第45頁）。而原告對於被告自陳系爭房屋房貸由其繳納等語，未予否認，堪認屬實。審酌被告既為系爭房屋之房貸繳納人，且被告又和原告簽立系爭附加契約，其中系爭附加契約首段即揭示被告係系爭房地之「買方」，被告可自行決定將系爭房屋出租予原告，並和原告訂立系爭附加契約之系爭房屋買回條款，被告於原告違反系爭附加契約或租約時得拒絕原告買回，而具有實質上處分系爭房地之權利，且原告亦同意將系爭尾款匯予被告所有之系爭帳戶內作為擔保，有價金履約專戶明細暨點交證明書1 份附卷可證（參見本院臺灣高雄地方檢察署108 年度他字第5864號偵卷第31頁），該尾款並於原告行使買回權時作為部分價金，或於原告未依系爭附加契約約定有遲付2 期租金時，作為損害賠償之總額而為被告所有等節，無論是自被告與張悌文之內部關係，或是自兩造間簽立之系爭附加契約內容，並佐以其等就系爭房地買賣契約所享有之權利及負擔之義務檢視，顯然被告確係和原告為系爭房地買賣契約之實質當事人，且被告係系爭房地之真正所有權人，此亦為原告所明知。原告雖主張張悌文係原告之借名登記出名人，且系爭房地為張悌文所有，系爭附加契約中縱有載明「乙方（被告）得拒絕甲方行使買回權利」，亦係因原告認為要委託被告專責處理系爭房地買回事宜而已，不得因此即認原告知悉被告為系爭房地之實際所有權人等節。惟查，倘張悌文為原告之借名登記出名人，系爭房地亦屬張悌文所有，惟原告藉由系爭房地之買賣而獲取銀行撥款之房地價金以清償債務，卻均無庸按月支付房屋貸款，張悌文亦無需支付房貸，此顯與不動產交易之買方應負擔支付價金之義務等情不符。更何況原告為系爭房地之買賣行為，及簽立系爭附加契約而承租系爭房地並為買回約定之行為時，均係由被告和原告實質協商契約內容，被告實質上並享有系爭房地之所有權及支付系爭房地價金之義務，則就系爭房地之買賣契約、買回契約及租賃契約訂立過程整體以觀，益徵原告此部分所主張並無理由。又原告已有遲付一期租金超過兩個月之情形，是依系爭附加契約第二條約定，原告不僅喪失買回權利，且同意系爭租賃契約已終止，被告並已簽立系爭切結書保證於107 年12月14日前而成搬遷並完整交還房屋（參見上開不爭執事項第6 項），足認系爭租賃契約已因原告遲付一期租金超過兩個月之事實而於107 年12月9 日終止。
㈡系爭附加契約第8 條約定非屬係定型化契約條款，且係損害賠償預定性質違約金之約定。
⒈原告主張系爭附加契約第8 條約定係定型化契約條款，惟被告所否認，自應由原告就此負舉證責任。然而原告僅口頭主張系爭附加契約係「被告單方預定用於同類契約所擬定」，並未提出任何具體事證證明此事實。審酌被告雖經營不動產仲介經紀業、不動產買賣業、租賃業等事業，有被告公司變更登記表在卷可稽（參見本院訴字卷第111 至115 頁），惟依社會生活經驗法則，於不動產買賣實務上，不動產交易之雙方於買賣時同時約定賣方買回之契約者，並非常見，本院自難以原告口頭主張逕認此事實。是原告主張系爭附加契約第8 條約定係定型化契約條款，因違反民法第247 條之1 第1 項第2 款之規定而屬無效，原告得依民法第179 條規定，請求被告給付系爭尾款1,977,094 元，並無理由。
⒉按當事人為督促履約，約定債務人於一定違約情事發生時，即應為一定金錢給付或債權人得沒收保證金或不予返還者，乃違約金之約定，自有民法第252 條規定之適用（參見最
高法院109 年度台上字第3065號判決意旨）。又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250 條第2 項之規定及其修正理由自明。系爭附加契約第8 條約定，甲方違反本契約及租賃契約條款，乙方得拒絕甲方行使買回之權利，且甲方同意將交屋尾款作為損壞賠償之總額。是該約定已明訂其為因不履行而生損害之賠償總額違約金，堪以認定。原告主張此為懲罰性違約金並無理由，該違約金應屬損害賠償總額預定性違約金。
㈢原告主張被告應返還1,899,094 元予其為有理由，其餘部分則無理由。
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。
⒉查系爭租約約定原告每月須繳納租金13,000元，自107 年3
月30日開始，原告本應於每月30日以前，預先將租金匯入至指定帳戶內，有系爭租約及公證書各1 份在卷可參（參見本院審訴字卷第43至45頁）。而原告僅繳納前3 個月即3 至5
月份租金後即未再繳納，並於107 年12月間搬離系爭房地，共遲繳6 個月租金等節，業經原告於另案偵查中陳述明確（參見本院臺灣高雄地方檢察署108 年度他字第5864號偵卷第73頁），並有系爭租約上記載第一期租金原告已當場繳納等文字、原告提出之匯款證明書2 份及系爭切結書等件附卷可稽（參見本院審訴字卷第45、47、49頁），核與被告所述大致相符（參見本院訴字卷第97頁），此部分事實堪認屬實。則依原告共遲繳6 個月租金之事實，據此計算原告於搬離系爭房地前所受利益即尚未繳納之6 期租金合計為78,000元（記算式：13,000×6 = 78,000元），被告則受有78,000元之
租金損害。
⒊被告雖又答辯原告遲延給付尚致其受有繳納房貸之損害，以及2 年內預期之租金利益等節（參見本院訴字卷第97頁）。惟被告既為系爭房地之真正買受人及所有權人，本須承擔向銀行貸款購買系爭房地之還款義務，且於原告無法買回之情形，仍擁有系爭房地之所有權，自難認該等貸款亦屬原告違反附加契約所致之損害。又系爭租約於原告遲付一期租金超過兩個月時，被告依據系爭附加契約即取得系爭租約終止權，則被告自行使系爭租約終止權之時起，已具有自行處分收益系爭房地之權限，自無後續租金之損害可言。被告雖再答辯原告遲延給付依據系爭附加契約第三條約定，每日尚須支付1,000 元違約金，此亦造成被告損失巨大等節（參見本院訴字卷第97頁）。然參酌兩造就該違約金條款並未約定是懲罰性之違約金，亦屬於賠償總額預定性之違約金，而與系爭附加契約第8 條約定相同，並非係被告因原告遲延給付後之既有具體損害。被告據此主張該約定亦屬系爭附加契約第8
條約定之損害，並無理由。
⒋承上，原告於遲延給付後，被告除受有原告尚未遷出系爭房地前之租金損害78,000元外，此外並未證明尚有其他損害或可得利益之損失，自堪認被告因原告該違約之情節僅受有租金損害78,000元，原告亦僅受有該等租金利益。惟系爭附加契約竟約定於原告遲延繳納租金達2 個月以上時，原告所出售系爭房地之尾款1,977,094 元均為被告所有，衡量被告所受之損害與所得之違約金，違約金明顯過高而失衡，是原告主張系爭附加契約第8 條約定，有民法第252 條規定之違約金額約定過高，為有理由。另佐以兩造訂立系爭附加契約時，原告當時係處於甫賣屋償債而無處可居且經濟窘迫之際，被告則為資產管理股份有限公司，審酌兩造經濟情況及議約能力並不相當，且參考社會經濟狀況等一切情狀，認系爭附加契約第8 條約定自應予酌減至78,000元，始屬相當。準此，原告請求返還1,899,095 元為有理由（記算式：〈
1,977,094-78,0 00=1,899,094 元），應予准許，其餘部分則無理由，應予駁回。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文、第203 條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本係於110 年11月30日送達予被告，有本院送達證書各1 份在卷可參（參見本院審訴字卷第87頁）。而原告就其得請求被告之給付屬未定期限債務，是其併請求被告自110 年12月1 日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，系爭附加契約第8 條約定，經本院認定並非係定型化契約條款，惟該條款屬損害賠償違約金性質，且有違約金約定過高之情，應酌減至78,000元。則被告向原告收取系爭房屋出售之尾款1,977,094 元，確有超額收受1,899,094
元之情事。原告自得請求被告給付超額收受之違約金
1,899,094 元，其餘部分則不得請求。從而，原告依民法第252 條規定，請求被告給付1,899,094 元，及自110 年12月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘提出攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 11 月 15 日民事第三庭法 官 黃姿育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 15 日書記官 陳亭妤