臺灣高雄地方法院110年度訴字第1127號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 110年度訴字第1127號

原告

潘自強

訴訟代理人

洪仁杰律師

被告

錦勝貿易有限公司

法定代理人

涂坤林

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊與被告簽訂房屋租賃契約書，將所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號未保存登記建物（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期間自民國106 年7 月10日起至111 年6 月10日止，每月租金新臺幣（下同）6 萬元，應於每月10日給付，並收受押租金12萬元（下稱系爭租約），惟被告自109 年12月起陸續遲延給付租金，迄至起訴時積欠之租金扣除押租金已達2 個月以上，伊業以起訴狀催告被告給付，被告仍未按約給付租金，伊乃於110 年11月18日言詞辯論期日為終止租約之意思表示，伊自得請求被告返還系爭房屋。又被告迄至110 年11月18日欠繳租金35萬元（110 年11月1 日至18日只計算3 萬元），伊應得請求被告給付之，而被告於伊終止系爭租約後乃無權占用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，且此已致伊受有損害，伊應得請求被告給付相當於租金之不當得利，是被告應自110 年11月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付6 萬元。為此爰依系爭租約之約定、民法第767 條第1 項前段、第179 條之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自110 年11月19日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告6 萬元。㈡被告應給付原告35萬元及自110 年11月19日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告與仲介人員於伊承租時均表示系爭房屋不會漏水，但承租後系爭房屋就因下雨而嚴重漏水，原告及仲介人員於伊反應後卻無任何處置，伊因機器設備、馬達、電腦等因漏水損害，而決定花費25萬元修繕，但乾旱期過後，系爭房屋於雨後又再次漏水，請廠商至現場估價修繕漏水需費超過60萬元，復逢新冠肺炎疫情爆發，伊營收大減、嚴重虧損，無法再負擔系爭租約每月租金。伊因受騙承租系爭房屋，已繳付租金及衍生費用、損失已達500 多萬元，系爭房屋迄今仍無法正常使用，且伊承租系爭房屋迄今已超過4 年，從承租即漏雨，原告迄今仍未處理，只會要房客交付租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭房屋為原告所有。

㈡原告於106 年6 月21日與被告簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予被告，約定每月租金6 萬元（不含稅），應於每月10日給付，被告並已給付押租金12萬元。

四、得心證之理由

㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。經查：

⒈原告於106 年6 月21日與被告簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予被告，約定每月租金6 萬元（不含稅），應於每月10日給付等節，為兩造所不爭執。又被告迄至110 年11月18日（110 年11月1 至18日只計算3 萬元）積欠租金47萬元，扣除押租金12萬元，尚積欠35萬元，業據原告提出存摺影本為證（見審訴字卷第83至91頁），而被告就其業繳清上開積欠租金乙節，並無舉證以實其說，是原告上開主張，自可採信，則原告自得依系爭租約之約定，請求被告給付租金35萬元。

⒉被告雖抗辯原告與仲介人員承諾系爭房屋不會漏水，但自承租以來即因雨漏水，而無法正常使用，反應予原告均未獲處理云云。惟系爭租約第14條乃約定：「租賃物漏雨，自然損壞及天災或其他非歸責於乙方（即被告）之意外災害。所致之損壞，由乙方負責修復」等語，有系爭租約附卷可參（見審訴字卷第17至18頁），衡情若被告曾要求系爭房屋不可漏水，且原告就此承諾，其等應不至於系爭租約中為上開約定，且原告既與被告約定系爭房屋漏雨由被告修復，被告於系爭房屋因雨漏水時，即需自行修復，其自不得以系爭房屋漏水無法正常使用，而拒絕給付租金，是被告上開抗辯，自非可採。至被告雖聲請訊問證人即仲介人員，以證明原告確有承諾系爭房屋不會漏水。惟依諸前述已足認定原告並無於被告承租時承諾系爭房屋不會漏水，是本院自無調查上開證據之必要，附此敘明。

⒊綜上所述，原告應得請求被告給付租金35萬元。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。又土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，最高法院44年台上字第516 號裁判要旨可供參照。經查，原告是於110 年8 月9 日向本院遞狀起訴請求，而被告在110 年8 月31日收受起訴狀繕本，有民事起訴狀上本院收文戳章（見審訴字卷第9 頁）、本院送達證書（見審訴字卷第33頁）附卷可參，則被告於原告起訴時已積欠110 年3 至7 月租金合計26萬元，扣除押租金12萬元，被告遲付租金之總額已達2 個月，而原告既起訴向被告請求支付租金並終止系爭租約，於起訴後至110 年11月18日言詞辯論期日，實已經過相當期間，縱起訴書未記載苟不依限支付欠租即行終止租金，亦已生催告之效力（最高法院91年度台上字第444 號裁判要旨可供參照），則原告自得依前述規定終止系爭租約，原告復於110 年11月18日言詞辯論期日當庭為終止系爭租約之意思表示，系爭租約即已終止。被告於系爭租約終止後仍占用系爭房屋乃為無權占有，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，於法有據。

㈢按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念( 最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照) 。經查，系爭租約既如前述已於110 年11月18日終止，則被告於系爭租約終止後仍占用系爭房屋自屬無權占用，而受有相當於租金之不當得利，且此已致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還自110 年11月19日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之利益。又被告係以每月6 萬元向原告承租系爭房屋，已如前述，是原告請求按系爭租約每月租金6 萬元，核算被告無權占有期間之相當於租金不當得利，應屬合理有據。

五、從而，原告依系爭租約之約定及民法第767 條第1 項前段、第179 條前段，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自110 年11月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付6 萬元，並給付35萬元及自110 年11月19日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。