110年度訴字第1363號｜民事：債務人異議之訴｜裁判日期：111 年 12 月 12 日

臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第1363號原告森富國際開發有限公司法定代理人顏名輝訴訟代理人林孟乾律師被告中華郵政股份有限公司法定代理人吳宏謀訴訟代理人林石猛律師複代理人梁郁茌律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國111年11月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠、原告前向被告承租位於高雄市○○區○○○路0○0號第0、0、00層建物及地下第0層停車位（下合稱系爭租賃物），每月租金新臺幣（下同）445,000元（含稅），兩造於民國108年1月11日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），並經公證。嗣被告執該公證書為執行名義，以其對原告有租金及逾期違約金債權共4,833,561元未獲清償為由，聲請對原告為強制執行，經本院110年度司執字第45800號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理。惟系爭租賃物於租賃期間，有空調冷氣持續無法正常運轉、停車場漏水、4樓天花板漏水、5樓漏水及淹水等瑕疵，被告經通知後均未予修繕，顯未依民法第423條規定交付原告合於約定使用收益之租賃物，係未依債之本旨為給付，致原告受有損害，茲分別請求如下：１、系爭租賃物所在大樓使用中央空調系統供應全棟1 至10樓冷氣，但其空調冷氣設備卻持續處於無法正常運轉之狀態，原告僅得自行委請廠商進行冷氣修繕及處理，支出575,075元：①108年4月辦公室冷氣機168,000元、②108年9月26日冷卻水塔7,000元、③108年6月24日分離式內外機43,000元、④108 年12月20日移動式空調8,200元、⑤109年1月21日冷氣保養安裝工程36,750元、⑥109年6月18日冷氣安裝工程（505室）、同年月9日冷氣安裝工程（10樓）、同年月23日10樓迴風改善工程等三項合計103,400元、⑦109年9月21日電容修繕800元、⑧109年1月21日冷氣維修工程8,925元、⑨109年10月20日冰水主機系統檢修10,000元、⑩110年5月14日冷氣189,000元，爰依民法第430條規定，被告應償還上開修繕費用。２、系爭租賃物之樓層第4 層，於109 年7 月12日因被告施工造成管線破裂，致天花板嚴重漏水，導致原告4樓物品損壞，損失共433,500元，內容為：烤肉架57,500元、手機套32,200元、太陽能KEY 手電筒197,850 元、年菜四方保溫袋17,500元、大四方保溫袋18,040元，圓筒保溫袋58,000元、水餃袋2,350 元、橢圓年菜保溫袋10,560元、橢圓保溫袋1,500元、置物籃6,000 元、香皂6,000 元、紙箱14,000元、紙箱12,000元，被告應民法第226條第1項、第227條第2項負損害賠償之責。３、系爭租賃物之樓層第5 層，於110 年5 月10日因屋頂水管漏水，致其505 室嚴重漏水，並導致5 樓走廊及507 室嚴重淹水，致原告受有11,990元之損害，內容為：誤工費4,590 元、清潔費5,000 元、物品損失（信封及延長線）2,000 元，及網路修理費400 元，被告應民法第227條第2項準用第226 條第1項負損害賠償之責。４、原告承租系爭標的物之初始目的為經營商業營運及招商轉租，此為被告明知並同意，即招商轉租為原告按已定計畫依通常情形可得預期之利益。但因系爭租賃物有上述瑕疵而無法達正常使用目的，原定計畫承租之客戶因此退租，致原告受有「失去訂約機會之消極契約利益」之所失利益損害，共計3,915,300元，內容為：①、因空調冷氣無法運轉，導致計畫承租會議室之客戶退租，計有高雄市汽車輪胎商業同業公會等13事業單位退租，損失195,300元（詳原證4，卷一第83頁）。②、系爭租賃物之冷氣無法正常運轉，所在大樓之地下室2 樓停車場，自108 年8 月19日即出現漏水、積水及牆壁龜裂情形，持續到109 年11月2 日，導致原訂計畫承租之客戶退租，計有蕭煒熾等10個事業單位退租，損失3,720,000 元（詳原證6，卷一第155頁），此部分被告應依民法第227 條第1項準用第226條第1項負損害賠償責任。㈡、基此，原告得請求被告給付修繕費用及損害賠償共4,935,865 元，並與被告系爭執行事件之執行名義租金債權4,833,561 元為抵銷後，被告已無債權，故依強制執行法第14條提起債務人異議之訴，並聲明：系爭強制執行程序應予撤銷。二、被告則以：㈠、系爭租賃物徵租公告、租約所約定之租賃物均為房屋本身，未提及空調冷氣設備，並且兩造簽約108年2月9日點交時也是現況點交，無點交空調冷氣設備，待點交後，係因原告向被告表示欲使用中央空調，被告始於108年7月15日現況點交空調冷氣設備予原告無償供原告使用，故空調冷氣設備暨非包含在租賃標的，自無須負擔空調設備之修繕義務。又縱認空調設備屬租賃物之一，然系爭租約約定現況點交，雙方已作成點交紀錄，可見被告之交付係符合約定使用收益狀態，況點交紀錄中載明「空調設備之維護修繕由承租人負責」，已特別約定由原告負擔，被告亦無修繕之義務。㈡、次地下2層停車位並無漏水，僅是牆壁有水氣，故符合使用收益狀態，原告並無損害，況本件徵租時已公告現況出租，原告租賃期間甚長，應查知地下2層牆面有裂縫，經評估符合承租需求始登記承租，於108年2月9日現況點交時，亦未提出疑慮，足認原告認定被告已依債之本旨為給付；另原告所述之漏水，被告會同臺灣電力股份有限公司高雄區營業處於108年9月23日至現場會勘，並未發現漏水，僅有牆面有水氣，並非無法停車使用，況被告已於同日發函予原告，願減免7個停車位之月租金，將月租金調整為431,000元，減免期間自108年9月9日至109年3月8日共6個月，已填補原告之損害。㈢、又系爭租賃物4樓漏水乃因承包1、2樓郵政博物館之上友營造有限公司（下稱上友營造）施工不慎所致，並非可歸責與被告，被告不負賠償責任。且上友營造表示願意賠償原告財物損失，並與被告研議結論由上友營造申請保險，再聯絡投租戶相關理賠事宜，被告並已於109年9月7日通知原告，上友營造並已向新光產險申請理賠賠償，原告損害業已填補，且損害賠償債務應業由上友營造承擔，原告無從再向被告請求。復原告曾於109年4月15日向被告申請減免租金，被告雖無法減免租金，但同意原告得將109年5月9日至109年12月8日共7個月租金展延至109年12月18日前繳納完畢，然展延期屆至後，被告分別於109年11月24日、109年12月16日、109年12月21日、110年1月11日、110年1月22日、110年1月25日屢次催告原告給付租金，均未獲置理，至110年3月31日原告已積欠10個月又23天租金，被告遂依系爭租約第10條約定，於110年3月31日發函終止系爭租約，原告並於110年4月1日收受發函，故兩造間於110年5月10日已無租賃關係存在，原告主張其110年5月10日因系爭租賃物5樓漏水受有損害，依契約向被告請求，當屬無據。㈣、並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由㈠、原告前向被告承租系爭租賃物，每月租金445,000元（含稅），兩造於108年1月11日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），並經公證，嗣於108年2月9日起租，原告於109年5月9日起即無支付被告系爭房屋租金。嗣被告執該公證書為執行名義，以其對原告有租金及逾期違約金債權共4,833,561元未獲清償為由，聲請對原告為強制執行，經系爭執行事件受理，為兩造所不爭執，應堪認定（卷三第285頁，本院110重訴234 卷二第59至60頁）。㈡、系爭租賃契約之租賃標的是否包含空調冷氣設備？又該空調冷氣設備應由何造負責維修？原告是否得請求修繕費用？經查：１、系爭租約第1條雖約定租賃物位置、面積標示僅有系爭租賃物（如附件1之範圍），並未包含地下室之空調冷氣設備主機；且於108年2月9日辦理點交時，亦僅點交上開系爭租賃物之範圍（含相關設備），此有系爭租約、點交紀錄表在卷可佐（卷三第183、33至96頁）。惟依系爭租約第16條約定「本租賃物之點交紀錄其效力與契約書相同」，被告於108年2月9日點交系爭租賃物後，原告曾另要求被告啟動空調設備，被告並於108年3月12日啟用年度大保養，翌日維修壓縮機，嗣於108年7月15日完成地下室空調冷氣設備系統之點交，註明由承租人管理使用，有費用申請書暨報價單、保養檢查表、點交紀錄表為證（卷三第307至312頁、第97頁），是被告既將空調冷氣系統設備主機點交予原告，並約定由承租人管理使用，則即雙方均同意將空調冷氣系統設備列入系爭租約之租賃標的內。２、次查，兩造於點交地下室空調冷氣設備主機時，於點交紀錄表上註明「空調設備之維護修繕由承租人負責」，有上開點交紀錄表可佐；而關於系爭租賃物內之空調冷氣設備，依系爭租賃物於徵租公告第12條第1項、第11條第2項、系爭租約第3條第1款、第7條第3款約定現況出租，及現況辦理點交，即就系爭租賃物之狀態由承租人自負風險之責。故不論108年2月9日點交之系爭租賃物內原有空調冷氣設備、108年7 月15日點交之地下室空調冷氣設備主機，均應由原告負修繕、維護之責。原告雖主張空調一直持續無法正常運轉狀態，告知被告並未修繕云云，辜不論被告以現況出租，依兩造關於空調故障LINE對話擷圖（卷一第25至34頁）以觀，原告於108年8月2日方通知被告承辦人員空調當機開始維修，於108年8月26日、同年12月23日、109年2月10日、同年5月27日、同年6月5日、同年8月18日、同年11月15日先後通知被告空調故障等情，皆於108年7月15日兩造點交空調，應由原告管理使用及維護修繕後發生之事，倘空調果真故障無法運轉，亦應由原告負責維護修繕甚明。３、原告雖主張於108年7月15日點交紀錄上簽名之顏久曜，非原告法定代理人、經理或員工，亦未獲原告授與代理權，原告不受該點交紀錄約定之拘束云云。然顏久曜以為原告總經理，為原告於107年12月28日向被告高雄郵局申辦系爭房屋之承租登記，並參加系爭房屋公開徵租之開標，有前揭登記申請書及廠商參加開標授權書為證（卷三第301至303頁），又於原告要於系爭租賃物增設獨立門牌及裝修工程時，代理原告簽立同意書（卷三第305頁），可見顏久曜係負責代理原告處理系爭租賃物承租之相關事務，原告此部分主張，難以憑採。４、系爭租賃物之空調冷氣設備，雙方約定由原告負責修繕，為民法第429條之契約另有訂定之情形，故被告既不負擔修繕之義務，原告依民法第430條規定請求被告應給付自行修繕之費用575,075元，應屬無據。５、原告另主張，因空調冷氣設備不冷，致其受有13個會議室承租戶退租（原證4，卷一第83頁）之營業損害195,300元，及5樓辦公室承租戶6戶退租（原證6，卷一第155頁）。惟查，空調冷氣設備應由原告負擔修繕維護之責，依原告主張之內容會議室承租戶及幸佳興有限公司、狼仔有限公司、沈明德、GOGORO電動機車、光耀企業社所起始承租時間均為108年10月以後，均為兩造約定管理維護由原告負擔之後，是渠等縱因冷氣不冷退租，應非可歸責被告之事由，被告無庸負損害賠償之責。又關於承租503-3室之蕭煒熾，其租賃期間為108年6月25日至109年6月24日，並於109年6月30日退租，此有原告與蕭煒熾間所簽立租賃契約可佐（卷一第157至159頁），是蕭煒熾乃於租賃期間期滿退租，難認與空調冷氣設備有關，原告此部分主張，亦難以採信。㈢、系爭租賃物所在大樓之地下室2 樓停車場，是否自108 年8月19日即出現漏水、積水及牆壁龜裂情形持續到109 年11月2 日？是否造成原告受有退租之損害？查原告主張地下2樓停車場自108年8月19日開始漏水、牆面龜裂、積水，至109 年11月2日導致承租車位者4名退租（原證6）云云，惟為被告所否認，辯稱地下室漏水僅至108年9月23日即修繕完畢，且已減免7個停車位之月租金14,000元共6個月（108年9月9 日起至109年3月8日止）等語。是被告僅自承於108年9月23 日前地下2樓部分停車位確有漏水之情形，此部分因被告減免租金，應已填補原告所受之損害，至其後有漏水情形，致原告受所主張之損害，應由原告負證明之責。原告固就地下2樓停車場漏水，固提出照片為證（卷三第243、258、228至251頁），細譯該照片之內容，停車漏水而積水之車位編號50號及相鄰車位，與原告所提出退租者不符（40、42、35、31號停車位），矧該50號車位及相鄰車位前，設有固定式警告防撞桿用以阻礙停入該等車位，則該等車位是否為系爭租賃之範圍，實難認定。至其他積水位置，係位於車道（卷三第237），並不妨礙車位之使用，且依證人即被告委外清潔人員康清賀證稱：我知道地下2樓有積水是因為強降雨，如梅雨季及颱風期，排水無法負荷，水會溢出來，行成淺水窪，踩下去也不會淹到鞋子，並無看過天花板漏水的情形等語（卷四第14、15頁），可見地下2樓停車場僅偶發大雨而導致淺積水，但並不妨礙使用，是原告主張於108年9月23日後仍有漏水、積水致其受有停車位租戶退租之損害（40、42、35、31號停車位），亦難採認。㈣、原告主張系爭租賃物第4層天花板漏水，致其放置該層之物品泡水損壞，受有損害433,500元云云。查系爭租賃物第4層天花板於109年7月12日發生漏水乙情，為被告所不爭執（卷三第26頁），惟經兩造及上友營造有限公司至現場勘驗結果，研判為上友營造承包1、2樓郵政博物館工程施工導致管線破損，並經當事人均簽名確認（卷三第109至125頁），堪認漏水原因為承攬人施工不慎所致，實難認被告未盡善良管理人之注意義務，有可歸責之事由，應就原告負債務不履行之損害賠償之責。㈤、末原告主張系爭房屋之第5層於110年5月10日因屋頂水管漏水，該層走廊及507室淹水，致原告受有財物損害11,990元，被告應負債務不履行損害賠償責任云云，被告則辯稱系爭租約斯時已終止云云。經查：１、原告前於109年4月15日向被告申請減免租金，但被告以109年 5月12日回函表示同意109年5月9日至109年12月8日之租金得展延至109年12月18日前繳納完畢。被告於109年11月24日函請原告應將109年5月9日至109年12月8日之租金、109年12月9日至110年1月8日租金，應於109年12月18日前繳納完畢，否則應按日計罰租金7,120元。被告於109年12月21日函請原告若未於109年12月23日給付109年5月9日至109年12月8日之租金3,115,000元，被告將以系爭租賃契約之6個月履約保證金抵付109年5月9日至109年11月9日之租金。被告復於於110年1月22日催告原告於110年2月18日補繳109年5月9日起共9 個月之租金暨違約金，並告知若未於110年2月18日前未給付，被告將終止系爭租賃契約。被告於110年3月31日發函予原告表示以文到為終止系爭租賃契約之意思表示，並於110年4月1日送達與原告等情，業經被告提出兩造往來函文為證（被證9至11，卷三第133至151頁），此部分事實，應堪認定。２、原告於109年5月9日起即無支付被告系爭房屋之租金，並於展延期滿之109年12月18日後仍未繳納租金，經被告多次催告、定相當期限仍未繳納，於110年3月31日業已積欠租金10月又23日，扣除履約保證金（相當於6個月租金金額），仍積欠逾2個月租金，依民法第440條第2項自得終止系爭租約，是原告於110年4月1日收受被告終止系爭租約之意思表示時，系爭租約已終止。原告雖主張兩造曾於110年4月16日至立法委員李昆澤辦公室協商，並於於110年4月23日至現場會勘，可見被告應已撤銷終止系爭租約之意思表示云云。惟終止權為形成權，為求法之安定性，依民法第263條準用同法第258條第3項規定，不得撤銷，且依原告所提出之協商相關文件，雙方係亦就積欠租金、原告於本件提出之損害賠償項目為協商，然並未達成共識而重新約定繼續按系爭租約履行，此有兩造函文可佐（卷三第207至215頁），是系爭租約確已於110年4月1日消滅無訛。基此，兩造間租賃契約法律關係既於110年4月1日已解消不存在，原告自無再依系爭租約之租賃契約法律關係而主張被告就110年5月10日系爭租賃物5 樓漏水應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，是故原告此部分主張，洵屬無據。四、綜上所述，原告主張其得依民法第430條、第227條、第227 條之2、第226條第1項債務不履行之法律關係，請求被告給付4,935,865元，與被告於系爭執行事件之執行名義租金債權4,833,561元為抵銷，為無理由。是原告依強制執行法第14條聲明請求系爭強制執行程序應予撤銷，亦為無理由，應予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　12　　日民事第二庭法官鄭瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　15　　日書記官李佩穎

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