111年度訴字第1589號（確認優先承買權存在） - 臺灣高雄地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度訴字第1589號原告蘇敏華訴訟代理人陳樹村律師陳慶合律師被告邱煌碧陳慧瑜蔡瑩賞賴昱蓁兼共同訴訟代理人林德泉上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國112年8月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告起訴主張其為訴外人蘇美妃之債權人，得代為蘇美妃行使就高雄市○○區○○段0000○號即高雄市○○區○○路000號10樓房屋（下稱系爭房屋）行使優先承買權，故對系爭房屋之買受人邱煌碧提起本件訴訟，聲明為：㈠、確認蘇美妃就系爭房屋有優先購買權存在。㈡、被告邱煌碧應將系爭房屋於民國111年1 月14日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。嗣因其追加行使優先承買權之聲明，及就優先購買權之確認宜對買賣雙方為之，故追加出賣人林德泉、陳慧瑜、蔡瑩賞、賴昱蓁為被告，並追加第㈢項聲明：林德泉、陳慧瑜、蔡瑩賞、賴昱蓁應就系爭房屋按其與被告所訂買賣契約之同一條件，與蘇美妃訂立買賣契約，並於蘇美妃履行該買賣契約之義務後，將系爭房屋辦理所有權移轉登記予蘇美妃。基於原告起訴及追加之訴同係基於蘇美妃就系爭房屋具有優先購買權，原告具有代位權之事實，基礎事實均同一，且追加被告並不影響訴訟之終結，又參以原告追加訴訟前、後，被告之訴訟代理人均為林德泉，並無妨礙被告之防禦，依前開規定，應予准許。二、原告主張：㈠、原告前借用胞妹即蘇美妃名義，於80年9月30日向訴外人越盛建設股份有限公司（下稱越盛公司）購買系爭房屋及所坐落之同段822地號土地（權利範圍1萬分之13，下稱系爭部分土地，與系爭房屋合稱系爭房地；至同段822地號土地下稱系爭土地）。並因地主訴外人涂淑玲、越盛公司以合建分售之方式出售，故原告分別與涂淑玲、越盛公司簽立土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，涂淑玲並於83年10月12日將系爭部分土地移轉登記予出名人蘇美妃，系爭房屋則因故越盛公司未辦理所有權移轉登記，原告則於88年自行整理入住系爭房屋。嗣越盛公司將系爭房屋轉讓予被告林德泉、陳慧瑜、蔡瑩賞、賴昱蓁（下稱林德泉等4人）後，林德泉等4人於110年12月24日出售予被告邱煌碧，並於111年1月14日辦理所有權移轉登記完畢。㈡、然系爭房地係由涂淑玲、越盛公司以複合交易型態出賣予原告，渠等出售系爭部分土地、房屋應視為同一主體之買賣契約，行為亦應視為一體而無從割裂，故系爭部分土地由涂淑玲移轉登記予蘇美妃時，應視為系爭房地同為一人所有，嗣越盛公司將系爭房屋轉讓予林德泉等4人時，因土地及房屋先後讓與相異之人，系爭房屋買受人應與系爭部分土地所有權人有民法第425條之1法定租賃關係，該買受人再將系爭房屋讓與邱煌碧時，蘇美妃應得依土地法第104條第1項之規定行使優先承買權。又因系爭房屋為區分所有權建物，並建立於83年10月12日物權編修正前，是林德泉等4人出售系爭房屋時，無專有部分而僅有基地所有權之蘇美妃，應具有優先承買權。林德泉等4人於出售系爭房屋時並未通知蘇美妃，亦否認蘇美妃具有優先承買權，原告因與蘇美妃間就系爭房地有借名購買及就系爭土地有借名登記之關係，在借名人原告請求蘇美妃行使優先承買權，仍怠於行使，違背相當於受任人之義務，原告本於相當於委任之債權人地位，應得代位行使確認並行使蘇美妃就系爭房屋之優先承買權。㈢、並聲明：１、確認蘇美妃就系爭房屋之優先承買權存在。２、邱煌碧應將系爭房屋於111 年1 月14日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。３、林德泉等4人應就系爭房屋按其與邱煌碧所訂買賣契約之同一條件，與蘇美妃訂立買賣契約，並於蘇美妃履行該買賣契約之義務後，將系爭房屋辦理所有權移轉登記予蘇美妃。三、被告則以：原告雖占有系爭房屋，但應提出其與蘇美妃間具有借名登記關係之證明；又蘇美妃係於80年間與涂淑玲、越盛公司簽立土地買賣契約，於83年10月12日即已將系爭部分土地移轉登記予蘇美妃，然系爭房屋於83年3月11日完成第一次登記迄今均未移轉登記予蘇美妃，則蘇美妃是否確實有請求越盛公司移轉登記系爭房屋之權利，實非無疑，且原告既常時間為對越盛公司主張權利，反待邱煌碧取得系爭房屋之所有權後，方主張權利。再者，原告稱其自88年間起即居住在系爭房屋，應當知悉系爭房屋曾於92、104年間遭法院查封、將遭拍賣等情，縱認原告就系爭房屋具有民法物權編施行法第8條之5第5項所示之優先購買權，因原告未在同條第7項規定期限內主張優先購買權，亦已喪失權利。此外，民法第425條之1、土地法第104條第1項、民法物權編施行法第8條之5第5項等規定，係專屬於土地所有人之權利，原告無從代為行使，縱得行使，亦應證明蘇美妃有怠為行使之情形。另原告在本件請求確認蘇美妃對系爭房屋具有優先購買權，惟原告提起本件確認之訴，無從藉此將原告主張其自始擁有系爭房地所有權之法律上不安之地位，予以除去等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、不爭執事項㈠、高雄市○○區○○段000 地號土地原為涂淑玲所有，其上坐落15 層鋼筋混凝土之建物「標緻陽明山莊」（下稱系爭建物），為越盛建設股份有限公司所起造。㈡、蘇美妃前於80年9 月30日向涂淑玲購買系爭土地權利範圍1萬分之13，並於83年10月12日取得所有權。㈢、蘇美妃前於80年9 月30日向越盛公司簽立房屋預定買賣契約書，約定購買系爭建物中蓉園G棟10樓房屋1 戶（即系爭房屋）。㈣、涂淑玲、越盛公司曾因積欠債務，經本院109 年度司執字第9 1769 號強制執行程序，以標別2 合併拍賣涂淑玲所有系爭土地應有部分1 萬分之189 ，越盛公司所有系爭建物區分所有部分〔１、高雄市○○區○○段000 ○號、1574建號共同使用部分10萬分之156 。２、高雄市○○區○○段0000○號、1574建號共同使用部分10萬分之126（即系爭房屋）。３、高雄市○○區 ○○段0000○號、1573建號、1574建號共同使用部分10萬分之1 268。〕，標別2 於110 年9 月1 日由林德泉等4 人各以應有部分10分之4、10分之1、10分之3 、10分之2 拍定，於110年9 月16日取得權利移轉證書。㈤、林德泉等4 人於111 年1 月14日將系爭土地應有部分10萬分之13、高雄市大寮區內湖段系爭房屋，以買賣為原因移轉登記與被告。五、得心證之理由㈠、按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條固有明文，惟此代位權之行使，需以具有債權人之身分為其要件，並須債務人果有此權利，且在可以行使之狀態，始有債權人代位行使之可言。㈡、就原告主張其為蘇美妃之債權人，係以其與蘇美妃間有借名購買系爭房地，及將系爭土地借名登記在蘇美妃名下，應適用委任之關係等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院101年度台上字第1775號判決參照）。而借名簽立買賣契約雖非如不動產之登記，惟契約上之記載所表彰之權利義務關係與事實相符者乃為常態，以借用他人名購買者為變態事實，原告主張借用蘇美妃之名義購買系爭房地乙節，既為被告所否認，原告自應就借名購買系爭房地之利己事實，負舉證責任。惟查，原告僅提出蘇美妃與涂淑玲、越盛公司之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書為證，並兩造不爭執現為原告占有系爭房屋。惟上開契約書上簽名者均為蘇美妃，且占有房屋之原因多端，如使用借貸、承租、無權占有等等，無從以原告占有系爭房屋，推認其與蘇美妃間有上開借名關係，是原告主張其因上開借名關係，為蘇美妃之債權人，實難採認。㈢、再者，按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。惟其立法意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，如土地及房屋本屬不同人所有，則非有適用。查系爭土地、系爭建物（包含系爭房屋）原分別為涂淑玲、越盛公司所有乙情，為兩造所不爭執，並有地籍異動索引可憑（卷一第223頁），是系爭部分土地、系爭建物之移轉，並無從依前開法條之規定，推定有法定租賃關係。原告雖主張就系爭部分土地、房屋之買賣應視為同一主體之買賣契約，於二者之行為上亦應視為一體而無從割裂，故系爭部分土地由涂淑玲移轉登記予蘇美妃時，應視為系爭房地同為一人所有等語。按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則；而所謂具有依存關係之聯立契約，係指數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係，依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，於此情形，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但如其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運。故彼此具有不可分離之關係，該聯立契約應同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。原告固主張購買系爭部分土地、房屋契約具有一體性，無從割裂，然依前所述，此僅為系爭部分土地、房屋買賣之債權契約為具有依存關係之聯立契約，應同其命運，與物權之移轉無涉，不因涂淑玲業已移轉系爭部分土地，即得將系爭房屋得視為原告所有，原告此部分主張，殊難憑採。㈣、又按區分所有建築物之基地，依民法物權編施行法（下稱施行法）第8條之5第2項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利，為同條第5項所明定。惟查，林德泉等4人出售系爭房屋時，併同將系爭土地應有部分1萬分之13出售予邱煌碧，故並無施行法第8條之5第2項將專有部分及基地分離出賣之情形，原告自無從依同條第5項得行使優先購買權。六、綜上所述，原告主張依民法第242條、土地法第104條第1項、施行法第8條之5第5項之規定得行使就系爭房屋之優先購買權，請求㈠、確認蘇美妃就系爭房屋之優先承買權存在。㈡、邱煌碧應將系爭房屋於111 年1 月14日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢、林德泉等4人應就系爭房屋按其與邱煌碧所訂買賣契約之同一條件，與蘇美妃訂立買賣契約，並於蘇美妃履行該買賣契約之義務後，將系爭房屋辦理所有權移轉登記予蘇美妃，為無理由，應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　13　　日民事第四庭法官鄭瑋以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　20　　日書記官楊姿敏

臺灣高雄地方法院111年度訴字第1589號

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