臺灣高雄地方法院民事判決

原告

專好專不動產有限公司

法定代理人

李家豪

原告

濮君梅

共同訴訟代理人

黃韡誠律師

被告

連寶貴

上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國112年2月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告濮君梅委託原告專好專不動產有限公司（下稱專好專公司）居間仲介購買坐落高雄市○○區○○○路000號14樓之房地（下合稱系爭房地），經原告專好專公司與被告於民國110年8月16日訂立一般委託銷售契約（下稱系爭銷售契約），被告委託原告專好專公司出售系爭房地。又原告濮君梅於110年8月16日簽立買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書），願意以新臺幣（下同）1,280萬元購買系爭房屋，嗣被告同意以1,280萬元出售系爭房地，被告與原告濮君梅業就系爭房地之買賣總價等必要之點成立意思表示一致，買賣契約已有成立，惟因被告與其他經紀業尚存有專任契約，故正式書面契約約定於110年10月1日再簽立。然被告竟將系爭房地透過其他房仲業出售予第三人，是原告專好專公司得依系爭銷售契約第6條第1項請求被告給付服務報酬38萬4,000元，並依民法第第227條第1項、第546條第3項規定請求仲介費12萬8,000元，共計51萬2,000元。又被告同意以系爭議價委託書上所載總價額1,280萬元出售系爭房地，且於同年月16日在「賣方是否同意依上開內容出售」欄位勾選「同意」及簽名，原告濮君梅亦已支付議價保證金10萬元，嗣被告將系爭房地出售予第三人，違反系爭議價委託書，原告濮君梅請求被告給付10萬元未果，自得依系爭議價書第4條第4項約定請求被告加倍退還保證金20萬元，因原告濮君梅已領回10萬元，是原告濮君梅僅請求10萬元。為此，爰依系爭銷售契約第6條第1項、民法第第227條第1項、第546條第3項規定、系爭議價委託書第4條第4項約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告專好專公司51萬2,000元，及自111年3月5日至清償日止，按年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告濮君梅10萬元，及自111年3月5日至清償日止，按年利率5％計算之利息；㈢均願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭一般委託銷售契約書因未給與被告三日審閱期而無效；又被告與原告專好專公司約定系爭一般委託銷售契約自被告110年9月30日與永慶專約到期始生效；且原告專好專公司並未提供代看、登廣告之服務，只有議價，被告提出同時履行抗辯；此外，系爭議價委託書之被告同意亦是於110年10月1日才生效，是原告請求均無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告於110年8月16日簽立系爭銷售契約書，願以1,280萬元出售系爭房屋，並於契約審閱權部分，簽署「連寶貴無須三日審閱期」。

㈡原告濮君梅於110年8月16日簽立系爭議價委託書，願意以1,280萬元購買系爭房屋，系爭議價委託書下方攔框內，賣方是否同意依上開內容出售？係由原告專好專公司預先勾選☑同意，及☑賣方同意因辦理價金履約保證或其個人因素，暫由受託人代為保管，讓被告簽字。3、一般委託銷售契約書第6條第1項後段及第9條第2項分別約定：「委託人簽認買方之議價委託書或要約書…視為買賣成交」、「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金…。」，並約定於110年10月1日簽立不動產買賣契約。

㈢被告有與永慶不動產簽立專任委託銷售契約，期間自110年7月1日至9月30日。

㈣被告嗣後未與原告濮君梅簽立買賣契約，透過永慶不動產以1,225萬元出售系爭房屋。

四、本件爭點：

㈠系爭銷售契約書是否因未有三日審閱期而無效？

㈡原告專好專公司與被告簽立之系爭銷售契約書是否自被告110年9月30日與永慶專約到期始生效？

㈢原告專好專公司提供何服務？被告抗辯同時履行抗辯有無理由？

㈣被告於系爭議價委託書勾選之同意，是否於110年10月1日始生效？

五、本院之判斷：

㈠系爭銷售契約書是否因未有三日審閱期而無效？被告抗辯原告專好專公司利用被告精神疲累狀況欠佳之情況，誘騙被告簽訂系爭銷售委託書，且未依法如實講解說明契約條文並給予被告審閱期，被告與原告專好專公司簽立之委託書無效等情，為原告所否認。經查，系爭銷售契約書係於110年8月16日簽訂，依消費者保護法第11條之1第1項、第2項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，及內政部92年6月26日公告修正之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，契約審閱期間不得少於3日。惟該條規定係為保護消費者所設，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會，倘消費者於訂約當時對於契約條款內容業已明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利，該條之保護目的即屬已達，故消費者審閱定型化契約內容之期間，雖未達規定期間，倘消費者已有充分了解契約條款之機會，而同意與企業經營者成立契約關係，並選擇放棄審閱期間，法律並無禁止消費者拋棄此部分權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，並無不可，對於該定型化契約之效力自不生影響。而系爭銷售契約書為定型化契約，委託人被告本人於系爭銷售契約審閱權部分，簽署「連寶貴無須三日審閱期」等情，為兩造所不爭執，業如前述，且被告除與原告專好專簽屬系爭一般銷售委託書外，前亦與永慶不動產簽立專任委託銷售契約等情，業如前述，堪認被告就系爭銷售契約書之內容約款已有相當程度了解，始會同意在上開部分簽名，否則自會當場向原告提出異議或表示質疑，或要求攜回合約思考，而非同意當場簽約，是本件難認原告專好專有違反上開消費者保護法關於審閱期間之規定，被告抗辯系爭銷售契約書因未有三日審閱期而無效云云，應無理由？。

㈡兩造簽立之系爭一般委託銷售契約是否自被告110年9月30日與永慶專約到期始生效？被告雖又抗辯因系爭議價委託書第九條特約條款載明預定110年10月1日簽約，且當日亦有致電原告濮君梅確認110年10月1日簽約，故系爭銷售契約書也是110年10月1日生效云云，然系爭議價委託書為被告與原告濮君梅所簽，系爭銷售契約書為被告與原告專好專公司所簽立，分屬不同契約及不同之簽約當事人，故即便系爭議價委託書有載明預定於110年10月1日簽約，然仍與系爭銷售契約何時生效乃屬二事，難以因系爭議價委託書有載明預定於110年10月1日簽約，即推導出系爭一般委託銷售契約於110年9月30日始生效力之結論；此外，原告濮君梅亦非系爭一般銷售契約書之當事人，無論原告濮君梅是否同意於110年10月1日才簽立買賣契約，亦與系爭銷售契約何時生效無涉，故被告抗辯系爭銷售契約自被告110年9月30日與永慶專約到期始生效云云，並無可採。

㈢原告提供何服務？被告抗辯同時履行抗辯有無理由？又被告雖抗辯原告專好專公司無帶看、登廣告之服務，因此提出同時履行抗辯權云云，然被告委託原告專好專公司出售系爭房地，不論是帶看、登廣告等服務，均是為達成出賣系爭房屋之目的，而原告專好專公司今已尋得買方即原告濮君梅，原告濮君梅之出價與被告所欲出賣之價金亦已合致，顯然原告專好專公司確實就系爭房地之出售有提供服務，則被告抗辯無帶看、登廣告之服務，因此提出同時履行抗辯權云云，並無理由。

㈣被告於系爭議價委託書勾選之同意，是否於110 年10月1 日始生效？被告雖抗辯因系爭議價委託書約定於110年10月1日簽立不動產買賣契約，因此被告勾選之同意於110年10月1日始生效力云云，然就原告濮君梅於110年8月16日簽立之系爭議價委託書，願意以1,280萬元購買系爭房屋，系爭議價委託書下方攔框內，賣方是否同意依上開內容出售？係由原告專好專公司預先勾選☑同意，被告並有簽字等情，為被告所不爭執，業如前述，則被告既已同意原告濮君梅之價格，則系爭房地之買賣契約原告濮君梅與被告已達成合意，雖原告濮君梅與被告有約定在110年10月1日始簽定紙本之買賣契約，然買賣契約紙本簽立之日期與被告同意出賣系爭房地之「同意」之生效日無涉，亦無其他證據證明被告之同意在110年10月1日始生效力，因此，雖然原告濮君梅與被告約定紙本買賣契約之簽立日期在後，仍無礙於原告濮君梅與被告業已成立買賣契約之事實。故被告抗辯系爭議價委託書勾選之同意於110年10月1日始生效云云，並無理由。

六、綜上所述，原告主張：㈠被告應給付原告專好專公司51萬2,000元，及自111年3月5日至清償日止，按年利率5％計算之利息；㈡被告應給付原告濮君梅10萬元，及自111年3月5日至清償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。又本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第一庭法　官　韓靜宜