臺灣高雄地方法院 - 112年度簡上字第189號（減少價金等）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高雄地方法院民事判決 112年度簡上字第189號上訴人楊正忠被上訴人黃馨慧訴訟代理人黃煌文被上訴人陳俊元上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年6月30日本院高雄簡易庭112年度雄簡字第686號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國113年4月2日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：上訴人經由被上訴人陳俊元仲介而於民國110 年2月19日向被上訴人黃馨慧購買門牌號碼高雄市○○區○○路0 00號9樓房屋（下稱系爭房屋)。依上訴人與黃馨慧簽訂之買賣契約書所附現況說明書（下稱系爭現況說明書）記載，黃馨慧保證系爭房屋無漏水情形，且黃馨慧承諾交屋後6個月內若有漏水，會負責修繕。黃馨慧於同年3月30日交屋，上訴人於同年6月22日即發現系爭房屋客廳陽臺滲漏水之情（下稱本件瑕疵），告知黃馨慧後，黃馨慧竟以漏水原因為頂樓設施，該部分屬於管理委員會（下稱管委會）負責為由，拒絕修繕系爭房屋。另陳俊元於交屋時有告知上訴人系爭房屋之頂樓有重新施作防水工程，且有6個月瑕疵擔保期限，然上訴人嗣發現系爭房屋有漏水，可認陳俊元未善盡調查義務，且事後未居中協調漏水糾紛，有違反居間義務。故上訴人請求黃馨慧賠償修繕漏水費用新臺幣（下同）21萬9,000 元，請求陳俊元應返還仲介費15萬3,600元等語。並聲明：㈠黃馨慧應給付上訴人21萬9,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡陳俊元應給付上訴人15萬3,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人分別以下列情詞置辯：㈠黃馨慧以：伊委託仲介銷售系爭房屋8個月餘，期間帶看屋人數眾多，未有仲介人員反應系爭房屋漏水情形。依據漏水檢測報告顯示，系爭房屋漏水原因應為頂樓女兒牆及外牆防水不足所致，此係屬共有共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，此屬管委會應負責修繕等語資為抗辯。並聲明：上訴人之訴及假執行聲請均駁回。㈡陳俊元則以：伊未違反居間義務，上訴人告知系爭房屋有漏水情形時，伊有積極協調處理等語為辯。並聲明：上訴人之訴及假執行聲請均駁回。三、原審審理後，認定系爭房屋於交屋前已存在滲漏水瑕疵，黃馨慧就該滲漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任，黃馨慧依鑑定結果應負擔之本件瑕疵修繕所支出必要費用以2萬2,500元為限，逾上開範圍之請求則無理由，另難認陳俊元未盡居間義務等情，而為上訴人部分勝訴、部分敗訴之判決，並就上訴人勝訴部分為假執行及供擔保免為假執行之宣告。上訴人對其敗訴部分不服提起上訴，除援引原審之主張外，並補述略以：陳俊元於帶看系爭房屋時表示水電有更新、頂樓已重新施作防水工程，但系爭房屋電線未全數重拉，陳俊元於伊告知後，才委任師傅更新，違反系爭現況說明書第23項說明，且系爭房屋僅施作局部防水，系爭房屋有本件瑕疵，違反系爭現況說明書第34項約定，顯有減少價值及欠缺保證品質之瑕疵，陳俊元未詢問原屋主及實際調查系爭房屋是否有滲漏水現象，未善盡調查責任，爰依民法第359條、第360條擇一請求黃馨慧給付全屋防水工程費用共21萬9,000元，又陳俊元未善盡調查責任，違反民法第571條之居間義務等語，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡黃馨慧應再給付上訴人 19萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢陳俊元應給付上訴人15萬3,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。黃馨慧則援引原審陳述及原審判決有利於其之理由，另補陳：伊未詐欺上訴人，造成漏水之原因非其所有權範圍內，至水電、管線更新問題，於上訴人反應問題時即已更新換過，有做過頂樓防水，無所謂全屋防水之問題等語，並聲明：上訴駁回。陳俊元亦援引原審陳述及原審判決有利於其之理由，另補述：系爭房屋當初是委託給住商不動產，伊只能依據別人提供之不動產現況作說明，並依系爭現況說明書做處理，防水工程非伊的本科等語，並聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項及本件爭點（見簡上卷第63、90頁）：㈠不爭執事項： ⒈上訴人經由陳俊元仲介而於110年2月19日向黃馨慧購買系爭房屋，上訴人於110年3月19日登記為系爭房屋之所有權人，黃馨慧於110年3月30日交屋。 ⒉上訴人於110年6月22日發現系爭房屋客廳陽臺有疑似滲漏水情形，陳俊元曾委託明旭實業有限公司（下稱明旭公司）於110年6月23日至系爭房屋檢測滲漏水。 ⒊本件瑕疵（客廳陽臺之樑柱邊緣滲漏水）為女兒牆或外牆防水不足所致。 ⒋陳俊元收取之仲介費用為15萬3,600元。 ⒌上訴人於110年8月16日寄發如原審卷第15至17頁所示之存證信函給黃馨慧，請求黃馨慧處理本件瑕疵之事。㈡本件爭點： ⒈上訴人請求黃馨慧應依物之瑕疵擔保責任再給付上訴人19萬6 ,500元，是否有理？ ⒉陳俊元是否有違反居間義務而應返還所收受仲介費用15萬3,6 00元給上訴人？五、本院之判斷：㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。上開規定，依同法第436條之1第3項，於簡易程序之第二審亦有準用。查本件原審判決理由欄之記載，均為本院所認同，並予引用，不再重複敘述。以下僅就兩造在第二審提出之攻擊防禦方法加以判斷如下。㈡上訴人請求黃馨慧應依物之瑕疵擔保責任再給付上訴人19萬6 ,500元，為無理由：上訴人固提出臺灣橋頭地方檢察署111年度調偵字第302號不起訴處分書（下稱橋檢不起訴書）為佐，主張黃馨慧於售屋前僅就頂樓局部塗防水漆，非全屋防水工程，故應以上訴人於原審所提出昇耀工程行報價單為依據云云。惟查，系爭房屋需將本件瑕疵修復後，始完全具應具備之品質及效用，故堪認系爭房屋修復本件瑕疵費用即大致相當於系爭房屋因本件瑕疵所減損之房屋價值；又本件瑕疵為女兒牆或外牆防水不足所致乙情為兩造不爭執（兩造不爭執事項⒊），並非頂樓地板防水不足所導致，而觀諸上訴人所提出昇耀工程行報價單，工程名稱記載「⒈原隔熱磚打除、⒉廢棄物清運、⒊南亞PU施作、⒋外牆防水施作、⒌吊車」（見雄簡卷第53頁），且上訴人於原審表示：昇耀工程行報價單施工範圍是整個房子頂樓上方及外牆範圍等情（見雄簡卷第189頁），則昇耀工程行報價單所載內容是否均屬修復本件瑕疵之必要費用，尚非無疑，縱黃馨慧於出售系爭房屋前未為全屋防水工程，亦無法憑此證明修復本件瑕疵有就頂樓地板施工之必要；復審以卷附安家維修服務有限公司工程估價單（下稱安家公司估價單）之施工項目欄明確列明本件瑕疵建議修復方式為「⒈前陽臺樑角處滲水注射止漏、⒉浴室窗框滲水注射止漏、⒊ 頂樓女兒牆底2次施工縫滲水注射止漏（預防頂樓地板滲水至樓下外牆）」，並說明使用之材質、施工方式及保固期間（見雄簡卷第151頁），安家公司估價單之鑑估修復方式及費用，記載內容較昇耀工程行報價單具體明確，且所列工項均屬修復本件瑕疵之必要費用，堪認安家公司估價單得作為修繕本件瑕疵之參考。是以，依安家公司估價單所載，黃馨慧僅須針對本件瑕疵支出2萬2,500元即可使系爭房屋除去本件瑕疵，上訴人依民法第359條規定主張減少價金2萬2,500 元部分，應屬有理，逾此範圍部分，則無理由，應予駁回。㈢上訴人主張陳俊元違反居間義務而應返還所收受仲介費用15萬3,600元，為無理由： ⒈按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說。惟不動產之資訊繁雜，且各不動產之資訊，有些並非不動產經紀人員得加以查閱，或市場上、法律制度上尚無輕易查悉之技術或管道，甚者，即便有查悉之管道，然全數查詢亦可能涉及交易成本問題，上開調查查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。 ⒉上訴人固主張依橋檢不起訴書，系爭房屋於000年0月間電線無更新、交屋前頂樓曾漏水等情事，可證陳俊元未善盡調查責任云云。然查：①橋檢不起訴書業已詳細敘明其認定負責處理系爭房屋買賣之黃馨慧訴訟代理人係於兩造簽約後之110年3月8日始知悉系爭房屋電線未全數更新一情之理由，且該份不起訴書復認定黃馨慧於交屋前有更新冷熱水管，並因大樓頂樓另發現有漏水之情，交屋前確實有就系爭房屋頂樓局部塗防水漆等節，有橋檢不起訴書在卷可參（見簡上卷第69至76頁）。②審以一般情形，房屋電線管路有無全數更新一事，並非自外觀目視即可得知，陳俊元於居間系爭房屋買賣事宜時，就系爭房屋水電管線是否有更新之調查方式，當以由最瞭解系爭房屋狀況之出賣人即黃馨慧於系爭現況說明書上勾選說明之方式為之，既然系爭房屋賣方尚於兩造簽約後方得知翻新系爭房屋工程時，電線未全數更新，即難認陳俊元就此有何未善盡調查義務之過失情形。③另參之上訴人自陳：買受系爭房屋前，有至現場看屋，沒特別記看了幾次，交屋時有與朋友一同驗屋，現場看屋時均我自己1個人與陳俊元去看的，驗屋時有發現滲漏水之牆角有出現水痕及長草，我有詢問陳俊元此部分，陳俊元當下僅表示房屋頂樓已重新做過防水工程及6個月的瑕疵擔保，當時我就沒有其他意見等情（見簡上卷第62頁），顯見系爭房屋雖存有本件瑕疵，依外觀尚非一望即可得知，而黃馨慧在系爭現況說明書第34項「現況是否有滲漏水之情形？」復勾選「否」（見雄簡卷第49頁），堪認黃馨慧於委託出售系爭房屋時，自無告知系爭房屋有本件瑕疵存在，而陳俊元透過對系爭房屋外觀及內部之觀察，已合理調查及訪視，因未見滲漏水之問題故未於現況調查表中為註記或說明，陳俊元於居間系爭房屋買賣期間，應已盡善良管理人之報告及調查義務，況參以明旭公司之檢測報告及安家公司估價單，委託人及聯絡人均記載陳俊元，足見陳俊元接獲原告通知本件瑕疵後，隨即積極安排漏水檢測及修繕評估（兩造不爭執事項⒉及見雄簡卷第139 、151頁），益徵本件尚難認陳俊元有故意隱匿為不利上訴人之行為，或處理委任事務有過失。④此外，上訴人復未就陳俊元有何違反上訴人委託義務，而為利於賣方黃馨慧之行為，或有何違反誠實及信用方法，由黃馨慧收受利益，致委託之上訴人受損害之事由，舉證以實其說，是陳俊元自得依居間契約收取上訴人所支付之服務報酬，上訴人主張依民法第571條規定，請求陳俊元返還居間報酬（仲介費用），難認有理。㈣綜上所述，上訴人依民法第359條、第360條物之瑕疵擔保法律關係，請求黃馨慧再給付上訴人19萬6,500元及法定利息，並依同法第571條居間契約，請求陳俊元返還居報酬15萬3,600元及法定利息，均為無理由，應予駁回。原審認事用法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第436條之1第3項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　26　　日民事第五庭審判長法　官　王耀霆法　官　周玉珊法　官　鄭靜筠以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　26　　日書記官　沈彤檍

臺灣高雄地方法院112年度簡上字第189號

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