臺灣高雄地方法院民事判決

原告

陳畇甄

訴訟代理人

呂承翰律師

被告

李惠珠

訴訟代理人

劉建畿律師(法扶律師)

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還之不動產係位於本院轄區，依前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明第2項原請求「被告應自112年10月19日起至返還高雄市○○區○○○路00號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）止，按月給付原告新臺幣2萬8127元及年息5%」等語（本院審訴卷第63頁），嗣於民國113年8月16日以民事變更聲明暨陳報狀變更訴之聲明為「被告應給付原告新臺幣10萬9746元及自113年8月1日起至清償日止，按周年利率5％計算之利息，並自113年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬1120元」等語（本院訴卷第83頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體事項

一、原告主張：

㈠原告於民國112年9月19日就本院111年度司執字第105410號拍賣抵押物強制執行事件，拍賣取得坐落高雄市○○區○○○段0000○0地號土地（權利範圍：10000分之185）及其上系爭房屋（權利範圍全部），並繳足全部價金，於同年10月4日取得不動產權利移轉證書，於同年10月19日辦理所有權移轉登記完畢。原告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋現為被告占有使用，且拒不遷出，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

㈡原告自取得系爭房屋所有權後即多次催告被告須自系爭房屋遷出，惟被告迄今仍未搬遷而繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用之損害，原告自得依民法第179條前段之規定，請求被告返還無權占用系爭房屋所受之利益。並考量系爭房屋位在高雄市熱鬧區域，緊鄰捷運站，發展成熟，屬都市核心區域，租金甚高，請求被告應按月給付原告1萬1120元（計算式：土地現值48032元×占用面積758㎡×原告持分0.0185=673,552元，加計房屋課稅現值660,900元，再以土地法限制年息10％及每月估算），經計算原告取得系爭房屋之日起至113年8月1日止，總計金額為109746元，又自113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之時止，則應給付原告相當於租金之不當得利1萬1120元。為此，爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付不當得利等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路00號8樓之2房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣109746元，及自民國113年8月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並自民國113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬1120元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告才是系爭房屋實際所有權人，被告向訴外人陳菁慧購買系爭房屋後定居在此，現在尚有80歲的家長、癌末的妹妹及年幼子女居住在此，請求給予1條活路等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項定有明文。查訴外人黃瀞儀與陳菁慧拍賣抵押物強制執行事件，經本院拍賣系爭房屋及坐落土地，於111年9月19日由原告以總價771萬9999元（坐落土地拍定價額531萬2,000元、系爭房屋拍定價額170萬3999元，系爭房屋公設部分70萬4000元，合計771萬9999元）拍定，經本院於112年10月4日發給權利移轉證書，原告於112年10月19日獲發所有權狀等情，有本院不動產權利移轉證書及系爭房屋建物所有權狀在卷可稽(本院審訴卷第15至17頁）。是原告於112年10月4日已取得系爭房屋所有權。

㈡復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法767條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人抗辯非無權占有者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨同此見解)。原告既為系爭房屋所有權人，自得對占有系爭房屋之被告行使物上請求權，被告自承居住於系爭房屋並為所有權人，迄未舉證證明伊有繼續居住使用系爭房屋之正當權源，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。

㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判決參照)。又按城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條第1項所謂年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定(最高法院68年台上字第371號原判例參照)。查系爭房屋及其坐落土地面積分別為95.16平方公尺及758平方公尺，原告權利範圍分別為全部及10000分之185，系爭房屋坐落土地於113年度之申報地價為每平方公尺48032元，而系爭房屋之課稅現值為66萬900元，有本院不動產權利移轉證書、高雄市稅捐稽徵處113年房屋稅繳款書、地價查詢資料可佐（審訴卷第15至16頁、訴卷第65至67頁、第75頁）。爰審酌系爭房屋位於高雄市苓雅區中正二路，鄰近高雄捷運文化中心站、五福國中，整體交通便捷，生活機能完整，有原告陳報之Google Maps查詢結果在卷可稽（訴卷第87至93頁），認以系爭房屋坐落土地申報地價及系爭房屋課稅現值之年息10％計算被告占用相當於租金之不當得利數額，應為適當。依此計算，原告得向被告請求按月給付之不當得利數額為1萬1120元【計算式：(48032元/㎡×758㎡×185/10000＋660900元)×10％÷12月＝11120元，元以下4捨5入】，及自112年10月4日起至113年8月1日止之不當得利數額為110088元【計算式：(48032元/㎡×758㎡×185/10000＋660900元)×10％÷12月=11120，11120×9.9月=110088元】。就原告請求之10萬9746元部分，既未逾上開金額，均予准許。

四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付原告10萬9746元及自113年8月1日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，並自113年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1120元，為有理由，應予准許。

五、原告與被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。