臺灣高雄地方法院民事判決

上訴人

簡光虎

訴訟代理人

王仁聰律師

訴訟代理人

阮紹銨律師

被上訴人

許建宏

訴訟代理人

趙家光律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國114年4月30日本院高雄簡易庭114年度雄簡字第55號第一審判決提起上訴，本院於民國115年7月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：門牌號碼高雄市○○區○○○路0號之未保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外人簡楊清華所有，於身故後由配偶簡龍朝及子女簡光榮、簡光惠、上訴人簡光虎及簡美雪共同繼承，原出租予被上訴人使用，租期至民國112年12月31日止。惟上訴人於113年向被上訴人詢問是否返還或續租系爭建物時，被上訴人竟提出房屋租賃契約書（下稱系爭租約）予上訴人，租期自113年1月1日起至115年12月31日止，經上訴人查證後發現，系爭租約係由簡光榮單方與被上訴人簽訂，不但未獲其他共有人之授權，甚至將已故之簡龍朝列為出租人之一，明顯屬於無權代理，系爭租約應屬無效，上訴人已於113年7月10日即透過律師函要求被上訴人遷讓系爭建物，但未獲置理，被上訴人現仍無權占用系爭建物。為此，爰依民法767條第1項及同法第821條之規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應系爭建物遷讓還予上訴人及其他共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人答辯：伊自91年間起即承租系爭建物經營電子遊戲場，歷次簽立租約均由簡光榮代理簽署，其餘共有人包括上訴人皆未表示異議，足認簡光榮具有代理權，系爭租約亦係循往例辦理，雖出租人載明5人，惟實際係簡光榮代為簽約，原舊租約押金新臺幣（下同）200萬元，業經雙方合意抵充租金至113年4月，伊自113年5月起即依新租約匯款繳納租金，上訴人對租賃條件亦不爭執，僅因與簡光榮間就租金分配發生糾紛，應適用民法第169條表見代理規定，認系爭租約有效，並非無權占用系爭建物，上訴人請求顯無理由等語置辯。並於原審聲明：㈠上訴人第一審之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服而提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 被上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○○路0號之建物遷讓返還予上訴人及其他共有人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、不爭執事項

㈠、系爭建物原為訴外人簡楊清華所有，其於身故後由配偶簡龍朝及子女簡光榮、簡光惠、上訴人及簡美雪共同繼承。

㈡、系爭建物自91年起即出租予被上訴人，每2年1約，108年11月1日至109年12月31日上訴人曾為出租人簽立租賃契約（被上訴人並未簽名）；108年1月1日至109年12月31日、106年1月1日至107年12月31日以簡光榮以簡龍朝為出租人名義簽立租賃契約，其餘皆由簡光榮以自己名義簽約。

㈢、簡龍朝於111年（筆錄誤載為110年）10月5 日過世，於113年1月1日簡光榮與被上訴人簽立系爭租約，將系爭建物以每月20萬元出租予被上訴人，租賃期間自113 年1月1日至115年12月31日止。

㈣、被上訴人曾於113年5月9日、113年6月4日、113年7月4日曾分別因本件租賃匯款4萬9,000元至上訴人帳戶。

五、本院之判斷上訴人主張其為系爭建物之公同共有人，被上訴人無權占有系爭建物等情，為被上訴人所否認，被上訴人辯稱其業已由簡光榮代理簽立系爭租約，且按系爭租約匯款租金予上訴人等語：

㈠、查系爭建物於系爭租約簽立時為簡光榮、簡光惠、上訴人及簡美雪所共有，則就系爭建物之管理，應依民法第828條規定過半數同意之。然依證人簡光榮證稱：當時沒有出具委任狀，簡光虎、簡美雪30幾年前就去美國，簽這次契約前，我有傳LINE給上訴人，現在是讀都不讀等語（原審卷第178、181頁），故不足認系爭租約於113年1月1日時簽立時，簡光榮業已得全體共有人或過半數之同意，並獲同意擔任代理人而簽訂系爭租約，應屬無權代理。

㈡、惟按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。所謂由自己之行為表示以代理授與他人，係指本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實。所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。查：

⒈系爭建物自91年即出租予被上訴人，每2年一次，均為簡光榮出面處理出租事宜，被上訴人僅有於108年11月1日至109年12月31日上訴人曾以出租人簽立租賃契約，另僅有2份簡光榮以簡龍朝為出租人名義簽立租賃契約，剩餘均由簡光榮以自己名義簽約（不爭執事項㈡），並與證人簡光榮所證相符，故可見長達22年時間，均由簡光榮代表系爭建物所有人出面簽立租賃契約（僅有一次上訴人有一同出面），客觀上已足表彰簡光榮為系爭建物代表之管理人。

⒉又上訴人知悉系爭租約於112年12月31日到期，上訴人並曾於113年5月9日、113年6月4日、113年7月4日收受被上訴人因本件租賃匯款49,000元之租金（不爭執事項㈣，下稱系爭租金），可見上訴人對於被上訴人仍繼續為系爭建物使用收益且付款之事實，已然知悉。然依其所提出之簡訊、及仁頌聯合律師事務所函文（原審卷第21頁、129至153頁）所示，上訴人於113年7月間方就系爭建物租賃之事實與被上訴人聯繫溝通，顯見在原有租約到期之情形下，知悉系爭建物有繼續出租予被上訴人，仍未即時為反對之意思，實有使被上訴人誤認系爭建物仍比照20幾年之慣例，由簡光榮出面簽立租約，上訴人委由其代表繼續出租系爭建物之意思。

⒊再者，依上訴人於113年7月23日委託被上訴人轉傳訊予簡光榮之訊息「2)國碩新租約168萬押金，簡美雪和我不同意由簡光榮獨取。」、「2)依新租約，每月租金42萬，其中2/3-28萬元由簡光榮簡光惠收取，1/3-14萬由簡美雪簡光虎收取。...另5、6、7月簡美雪簡光虎應收租金42萬元，只收到14.7萬（每月4.9萬），差額27.3萬...」（原審卷第133至137頁），係在討論系爭建物之舊租約、新租約押租金由何人取得，並對於系爭租約租金分配比例發生齟齬，且於計算中益見上訴人明知於租約到期後仍有收受系爭租金，由此內容使第三人觀之產生上訴人對於簡光榮簽立之新租約並非不同意，僅因對於其取得租金低於所認知應受分配之金額，發生糾紛後，嗣方為反對新租約。

⒋上訴人雖主張系爭租金乃以現金存入其帳戶，其並未收受任何通知該等款項為租金，乃於113年7月22日收到簡光榮轉傳之訊息後（原審卷第129頁），方知悉為租金云云。然上訴人自承居於美國，其於簡龍朝於111年10月5 日過世後提供帳戶予被上訴人給付租金，觀以被上訴人所提出租金給付紀錄，均以現金存入之方式給付，此有存提款交易憑證在卷可佐（原審卷第99頁），可知被上訴人長期以現金存入之方式給付租金且應為上訴人所知悉，否則如何得以確認每月已給付租金？又上開現金存入列有交易人「易美燕」，如上訴人不知此筆金額為何，應會詢問此筆金額來源，然卻渾然不疑，實屬與常情有違。況依簡光榮於113年7月22日簡訊僅有提及自5月起上訴人有來自被上訴人之房租收入，上訴人於隔日8時立即回覆結算其收受租金金額僅有14.7萬元（即系爭租金金額），益見上訴人應知該等現金存款為租金無訛，上訴人此部分所辯，自難憑採。

⒌基此，由系爭建物之租約歷來由簡光榮所簽立，原租約到期後上訴人仍收受系爭租金，並未為及時反對之意思，及其與簡光榮間對於出租與被上訴人可得租金爭論之過程，均可使被上訴人誤認簡光榮有權代表出租系爭建物而簽立系爭租約，自應負表見代理之授權人之責任，被上訴人抗辯系爭租約應屬有效，洵屬有據。是被上訴人依系爭租約占有使用系爭建物，並非無權占有，上訴人請求被上訴人將系爭建物遷讓返還予全體共有人，自屬無據。

五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、821條規定請求被上訴人將系爭建物遷讓返還予上訴人及其他共有人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述、攻擊防禦方法暨所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。