臺灣高雄地方法院民事判決

上訴人

陳吳寶鳳

訴訟代理人

陳世奮

訴訟代理人

陳玉娟

被上訴人

吳瑞琳

訴訟代理人

鍾明諭律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國114年6月20日本院高雄簡易庭114年度雄簡字第657號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國115年3月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人吳三桂所有，並將系爭房屋借予上訴人使用，因而成立使用借貸契約（下稱系爭借貸契約）。吳三桂於民國68年4月28日死亡後，系爭房屋由兩造與吳三桂之其他繼承人因繼承而公同共有。嗣109年間被上訴人及系爭房屋之多數公同共有人即訴外人吳文卿、吳施雪卿、吳文川、鄭吳寶霞、吳文科、吳千佩、吳妍蓁、吳為騰、吳瑞翔等人（下稱吳文卿等9人，包含被上訴人在內之潛在應繼分為9分之5），以「為彌補疫情期間造成不可預知之經濟短缺，欲將系爭房屋出租他人，有自己使用需求」為由，決定終止系爭借貸契約。被上訴人於113年5月16日寄發存證信函通知兩造及吳文卿等9人以外之其餘公同共有人吳寶蓮、楊皖評、賴吳寶香（下稱吳寶蓮等3人），確認其等是否共同行使終止權，惟迄今均未獲表示，被上訴人事實上無法取得吳寶蓮等3人之同意，被上訴人及吳文卿等9人即於113年7月23日寄發存證信函（下稱系爭存證信函），依民法第472條第1款、第820條第1項等規定，對上訴人為終止系爭房屋使用借貸之意思表示，該存證信函已於同年月30日送達上訴人，系爭借貸契約即因終止而消滅，上訴人自該日起已屬無權占有系爭房屋，爰依民法第828條第2項、第821條、第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓房屋等語，並於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空並返還被上訴人及全體公同共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：被上訴人收回系爭房屋係為出租他人，不符合民法第472條第1款自己需用借用物之要件，且系爭房屋屬不定期使用借貸契約，其終止須經公同共有人人數及其應有部分合計過半數之同意，本件僅有部分繼承人同意終止，應繼分合計僅達9分之4，未符合法定要件，終止契約即屬無效。又吳文科於寄發系爭存證信函後，業已向被上訴人終止系爭委任關係，並表示不同意終止系爭使用借貸契約，吳文卿則業已於114年10月間死亡，其等與被上訴人間之系爭委任關係即因此消滅，其等應繼分自不得計入同意比例。另吳寶蓮等3人並非事實上無法同意之人，被上訴人未與吳寶蓮等3人共同行使終止權，自未合法終止系爭使用借貸契約等語，資為抗辯，並於原審聲明：被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、原審判決上訴人全部敗訴，並依職權為假執行、附條件免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭房屋原為吳三桂所有，吳三桂生前將系爭房屋借予上訴人使用。

㈡吳三桂於65年4月28日死亡，吳文卿、上訴人、吳施雪卿、被上訴人、吳千佩、吳妍蓁、吳為騰、吳瑞翔、吳寶蓮、吳文川、鄭吳寶霞、楊皖評、賴吳寶香、吳文科共14人均為吳三桂之繼承人及輾轉繼承人，並因繼承而公同共有系爭房屋，潛在應有部分比例如附表所示，並因繼承而公同共有系爭借貸契約之權利義務關係。

㈢被上訴人於113年7月23日以自己名義，及受吳文卿等9人委託，依民法第472條第1款規定，以系爭存證信函通知上訴人終止系爭借貸契約，並經上訴人於113年7月30日收受。

五、得心證之理由：

㈠經查，系爭房屋原為吳三桂所有，並出借上訴人使用，未約定期限，是其等就系爭房屋應成立不定期限之使用借貸契約。吳三桂死亡後，包含兩造共14人為吳三桂之繼承人，即因繼承而公同共有系爭借貸契約之權利義務關係乙情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），此部分之事實，應堪認定。

㈡按貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契約，為民法第472條第1款所明定。本條之適用，係不問使用借貸是否定有期限，均有其適用。而所謂自己需用借用物，祇須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，即非所問。（最高法院85年度台上字第122號判決要旨參照）。又按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之。準此，公同共有人欲終止與他人間就公同共有物之使用借貸契約，屬於對公同共有物之管理行為，公同共有人除依民法第828條第2項準用同法第820條第1項規定以管理決定為之外，仍應由全體共有人向他方為終止之意思表示（最高法院111年度台上字第193號判決要旨參照）。次按原應由全體公同共有人行使之權利，如事實上無法得到全體公同共有人之同意行使時，苟不准其餘擬行使權利之公同共有人行使，該權利將永無行使之可能。解釋上，即應認除事實上不同意或無法取得其同意者外之其餘公同共有人全體得行使該公同共有之權利，始符法理。又此所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情形下，有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言，如公同共有人間利害關係相反，或所在不明等情形，且不以此為限。（最高法院96年度台上字第2496號、113年度台上字第1023號判決要旨參照）。

㈢關於終止系爭借貸契約之管理決定，查吳文卿等9人於109年簽署委託書，記載：「茲就本人繼承吳三桂之系爭房屋，其有關修繕、重大修繕、管理、騰空、多數決處分等事宜所需之程序（包括訴訟、非訟程序、寄發存證信函），全權委託共有人吳千蓄（即被上訴人）代為辦理並代為刻章用印...」等語；嗣為進一步確認系爭委託書之委託範圍，其等於112年5月簽署委託範圍確認書，記載：「本人於109年簽立吳千蓄之委託書，……之委託範圍，乃包括向占有前開房屋之人發出存證信函表達終止使用借貸意思表示及其他有助於達成將前開房屋騰空返還全體公同共有人之目的之一切訴訟、非訟、法律上、事實上行為（不包括犯罪行為）在內」等語，此有委託書影本及委託範圍確認書影本在卷可稽（原審卷第53至87頁），可認吳文卿等9人確有終止系爭借貸契約之意，並委託被上訴人處理。又被上訴人於113年6月19日依上開委託意旨，以自己名義委請住商不動產以每月3萬元出租系爭房屋，有專任委託出租契約書在卷可稽（見原審卷第95至98頁），可見被上訴人業已積極尋找系爭房屋之租客，是被上訴人主張其與吳文卿等9人因物價持續高漲而有將系爭房屋收回、出租他人以獲取租金分配全體公同共有人之需用事實，應堪採信。復參諸吳三桂之繼承人如附表所示（見不爭執事項㈡），同意終止契約之吳文卿、吳文川、鄭吳寶霞、吳文科應繼分各9分之1，被上訴人、吳施雪卿、吳千佩、吳妍蓁、吳為騰及吳瑞翔之應繼分共9分之1，合計應繼分比例9分之5，是吳文卿等9人及被上訴人基於上開需用事實所為終止系爭借貸契約之決定，已逾民法第820條第1項之「共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之」要件，依民法第828條第2項準用同法第820條第1項規定，其等所為終止系爭借貸契約之管理決定，可拘束全體公同共有人。

㈣上訴人雖抗辯被上訴人欲將系爭房屋出租他人，不符合民法第472條第1款自己需用借用物之情形。然被上訴人及吳文卿等9人決定出租系爭房屋，僅為其等利用系爭房屋之手段，不影響被上訴人及吳文卿等9人收回系爭房屋係出於「自己」有出租系爭房屋獲取租金之需求，是其等收回系爭房屋後，以出租之方式使用房屋，與民法第472條第1款規定自己需用借用物之情形，尚無抵觸，上訴人上開抗辯不可採。

㈤關於全體共有人向上訴人為終止系爭借貸契約之意思表示，被上訴人原則上固應與全體共有人共同行使終止權，惟查上訴人為系爭借貸契約之借用人，仍居住於系爭房屋，且不同意終止系爭借貸契約，顯與被上訴人立場相反，是被上訴人行使終止權事實上無法取得上訴人之同意，自毋庸與上訴人共同為之。又被上訴人業已於113年5月16日寄發存證信函通知吳寶蓮等3人確認其等是否共同行使終止權，亦將回應之方式詳細載明於存證信函，並記載於文到14日內未回覆，視為不同意，並經其等於同月17日收受等情，有臺中南屯郵局存證號碼000201號存證信函、回證影本在證可參（見原審卷第43至51頁），本院審酌吳寶蓮等3人於收受113年5月17日收受上開存證信函後，直至被上訴人於113年7月23日以系爭存證信函向上訴人終止系爭借貸契約以前，業已經過68日之相當期限，吳寶蓮等3人均未回覆，已足認被上訴人客觀上無法取得吳寶蓮等3人之同意。況賴吳寶香、楊皖評事後依序遲至114年2月27日、同年4月19日出具不同意收回房屋聲明書表示不同意終止系爭借貸契約，並同意讓上訴人繼續使用系爭房屋，此有上開聲明聲明書可佐（見原審卷第161至162頁），益徵賴吳寶香、楊皖評為與被上訴人利害關係相反之人，且吳寶蓮迄今未表示意見，益證被上訴人客觀上無法取得渠等之同意，故被上訴人客觀上不能得吳寶蓮等3人同意，自毋庸與其等共同行使終止權。是被上訴人於113年7月23日以自己名義，及受除上訴人、吳寶蓮等3人以外之其餘公同共有人吳文卿等9人委託，依民法第472條第1款規定，以系爭存證信函通知上訴人終止系爭借貸契約，業已合法行使終止權，系爭使用借貸契約即於上開終止意思表示到達上訴人之113年7月30日（見不爭執事項㈢）合法終止。

㈥至上訴人辯稱吳文科於114年2月27日出具不同意收回房屋聲明書，表示不同意對上訴人終止系爭房屋之使用借貨契約，並於同年5月24日向被上訴人終止系爭委任關係，吳文卿則於同年10月間死亡，其等間與被上訴人間之系爭委任關係自已消滅，不得計入同意終止契約之應繼分比例內等語，並提出不同意收回房屋聲明書、終止委託之存證信函及回證影本等件為證（見原審卷第163頁、簡上卷第73至76頁）。然系爭借貸契約業於113年7月30日已合法終止，已如前述，則其後吳文科不同意收回房屋、吳文卿死亡等事實，對已失效之系爭借貸契約，自均不生任何效力，是上訴人前開所辯尚屬無據。

㈦末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，此規定於公同共有準用之，民法第767條第1項前段、第821條及第828條第2 項分別定有明文。系爭使用借貸契約於113年7月30日終止，則上訴人於系爭借貸契約終止後，繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，應堪認定，是被上訴人依前揭規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋予被上訴人及全體公同共有人，自屬有據。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條、第828條第2項規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人及其他全體公同共有人，為有理由，應予准許。原判決為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴人猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。