臺灣高雄地方法院民事判決

原告

林春月

訴訟代理人

盧慈香

被告

許漢忠

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年6月9日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠高雄市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號，下稱系爭房屋）為原告所有。原告前將系爭房屋出租給被告，並於民國114年4月8日簽立新租約（下稱系爭租約），租期為114年4月8日起至同年12月31日，租金為每月新臺幣（下同）12,000元。惟被告未按月給付房租，僅於114年5月5日給付12,000元、於同年8月28日給付24,000元、同年9月11日給付12,000元（合計4個月之租金），是至114年10月21日止，被告至少應給付6個月房租，卻僅給付4個月租金，原告遂於該日依系爭租約第16條第1項第2款之約定，寄發存證信函（下稱系爭存證信函）給被告，請被告於函到7日內繳清所欠租金，如屆期未給付，則以系爭存證信函終止系爭租約。系爭存證信函於114年10月25日送達予被告，然被告僅於同年月27日給付12,000元，而未給付所積欠之所有租金，足認系爭租約業經原告合法終止。被告迄今仍占有使用系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定及系爭租約，請求被告騰空返還系爭房屋，及給付114年4月8日至同年12月7日之費用36,000元（計算式：12,000元×8個月-前已給付之6萬元=36,000元），暨自114年12月8日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告12,000元。

㈡兩造於系爭租約前即就系爭房屋有租賃關係，且於114年5月17日對帳後，確認被告前積欠原告25萬元之租金，原告並同意讓被告按月以8,000元之方式分期給付，惟若一期未付，則視為全部到期（下稱系爭約定）。詎被告於系爭約定後，均未給付，已喪失期限利益，視為全部到期，爰依系爭約定，請求被告給付25萬元。

㈢並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還予原告。⒉被告應給付原告286,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應自114年12月8日起至將系爭房屋返還予原告之日止，按月給付原告12,000元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人；兩造間存有系爭租約、系爭約定；系爭存證信函於114年10月25日送達予被告等情，業據其提出與其所述相符之系爭租約（見審訴卷第13至19頁）、系爭約定之切結書（見審訴卷第21頁）、系爭存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執（見審訴卷第29至33頁）、系爭房屋之謄本（見審訴卷第49頁）為證，經本院核對無訛，應堪採信。而被告就原告主張之事實，已受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第1項、第3項規定，視為自認，堪認原告上開主張為真實。

㈡原告請求被告將系爭房屋騰空返還予原告之部分：

⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，非達2個月以上時，出租人不得收回房屋。土地法第100條第3款定有明文。經查，被告迄至114年10月21日止所遲付之租金總額雖已達二個月之租金額，然被告於同年月25日收到系爭存證信函後，復於同年月27日給付12,000元，業經原告自陳在卷（見審訴卷第9頁）。是原告雖主張以被告於收受系爭存證信函後7日內（即114年11月1日以前）仍未繳清所欠租金，而以系爭存證信函作為終止系爭租約之意思表示，故系爭租約於000年00月0日生終止之效力云云，惟迄至114年11月2日時，被告所積欠之租金額因其於114年10月27日給付12,000元而未達二個月以上，從而，依土地法第100條第3款之規定，原告尚不得於此時終止租約已收回系爭房屋。

⒉按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第450條第1項、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭租約已於114年12月31日租期屆滿（見審訴卷第13頁），被告對系爭房屋即無合法占用權源卻仍繼續占有使用，又原告為系爭房屋之所有權人，則原告請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據，應予准許。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。查系爭租約已於114年12月31日租期屆滿，業如前述，則被告應依系爭租約給付租金至114年12月31日；又被告自115年1月1日起仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月12,000元，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金12,000元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當。故原告依系爭租約、民法第179條規定，請求被告給付114年4月8日至同年12月7日之租金36,000元（計算式：12,000元×8個月-前已給付之6萬元=36,000元），暨自114年12月8日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告12,000元（即114年12月8日至同年月31日為租金，115年1月1日起為相當租金之不當得利），亦屬有據，應予准許。

㈣原告依系爭約定，請求被告給付25萬元，亦有理由（前揭三、㈠部分參照），應予准許。

㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。原告對被告之前揭系爭租約、系爭約定請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權。是原告依上開規定，請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即115年3月17日（見審訴卷第69、81頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條之規定及系爭租約、系爭約定，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，並應給付原告286,000元（計算式：36,000元+25萬元=286,000元），及自115年3月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自114年12月8日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利12,000元，均有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。