臺灣高雄地方法院八十九年簡上字第一六一號

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年簡上字第一六一號

上訴人

高嵩建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

黃祖裕律師

被上訴人

現代親家大廈管理委員會 設高雄市○○區○○路二巷七九號六樓

法定代理人

甲○○ 住

訴訟代理人

吳剛魁律師

右當事人間給付管理費事件，上訴人對於民國八十九年三月一日本院高雄簡易庭八十

八年度雄簡字第一八００號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：請求判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠現代親家大樓第一次區分所有權人會議，係於八十七年七月十五日在高雄市龍華飯店十一樓會議室召開，當時通過之規約內容係服務手冊第三、四頁之內容，之後向高雄市左營區公所報備之現代親家大廈組織章程暨住戶規約（下稱住戶規約），管理費收取標準乃被上訴人逕行增訂，並未經區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第三十一條規定，有區分所有權人三分之二以上及區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意為特別決議，上訴人自不受該規約變更之拘束。

㈡住戶規約第二十四條規定：「如有未盡事宜，得由大廈住戶管理委員會另行修訂之。」；該次會議紀錄第六項亦載明：「住戶規約討論：住戶規約依公寓大廈管理條例訂定，待管委會成立後，會再修訂，正式製作，分發，希望各住戶共同遵守。」，並未授權被上訴人代為修訂，且依法亦不得授權被上訴人代為修訂。

㈢被上訴人送報備之第一次區分所有權人會議記錄，記載為：「管理組織章程及住戶公約決議，決議經全體住戶一致認同，爾後管理委員會依規約條文事項準則實施管理本大樓，如有不當或是增加條文之處，由委員會討論，經區分所有權人會議通過，列入管理規約，一切大樓管理都依照管理公約進行。」，雖與原始紀錄略有出入，然既載為規約增加條文之處，由委員會討論，經區分所有權人會議通過，更為詳細，益證住戶公約應經區分所有權會議決議，被上訴人僅有討論及修正之提議權。

㈣八十九年二月十九日住戶大會決議：「確認本大樓管理費住戶每坪每月新台幣（下同）四十元，店舖每坪新台幣二十元，高嵩建設公司（上訴人）僅繳納半數，欠繳之管理費，依法追討之。」，不僅不生變更規約之效力，更不能溯及既往。至購屋時預收管理費，以每坪四十元之方式收費，此僅拘束房地買受人，上訴人不受拘束，況交屋後店舖、車位另收費，故不得以之引申上訴人未出賣之住宅、店舖、車位，均應按已出售、在使用中之住宅、店舖、車位之收費標準。

三、證據：援用原審提出之證據方法，並請求訊問證人即負責管理服務之丞鎂公司人員謝尚穎。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：請求駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠上訴人應全額繳付管理費之依據，乃八十七年七月五日第一次區分所有權人會議所通過之住戶規約第四章「管理費用之收繳及運用」中之第廿九條，而依據該條規定，並無空戶或建設公司餘屋減半繳納管理費之規定，亦即無上訴人所稱得半數繳納管理費之理由。而第一次區分所有權人會議係由上訴人公司指派副理主持、召開，一切程序均由上訴人主持、主導、規劃設計，住戶規約亦由上訴人擬定，經區分所有權人會議表決通過，當時區分所有權人會議已表決：「住戶規約依公寓大廈管理條例訂定。」，僅針對未盡事宜「待管委會成立後再修訂」而已，且向高雄市左營區公所報備在案，上訴人不得諉為不知。

㈡上訴人早於房地買受人購買後，即預收管理費，且均係以每坪四十元之方式計費，顯對管理費每坪為四十元之計算方式不為爭執。

㈢八十八年十一月二十一日曾召開臨時住戶大會，但因人數不足流會，改成座談會，嗣又於八十九年二月十九日召集住戶大會，討論管理費問題，會中亦維持每坪四十元之收費方式。

㈣且依上訴人於八十六年十月二十七日向高雄市政府工務局辦理第二次設計變更時所附大樓規約範本，其第十條第二款明定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者，從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」，此既係上訴人製作、呈報主管單位，可認為真實，再參照上訴人向住戶預收每坪四十元之管理費情事，足證每戶每坪應繳四十元管理費，並無減半繳納之規定。

三、證據：援用原審之立證方法，另提出八十九年二月十九日現代親家大廈區分所有權人大會會議記錄及簽到簿暨委託書為證，並聲請訊問證人即住戶黃銘隆、甘坤峰、于宏正，以及聲請向高雄市政府工務局調取現代親家大廈申請建築執照所附住戶規約。

丙、本院依聲請訊問證人即負責服務之丞鎂公司人員謝尚穎、證人即住戶黃銘隆、甘坤峰、于宏正，並依聲請向高雄市政府工務局調取申請建築執照所附住戶規約。

理由

一、本件被上訴人起訴主張：現代親家大廈於八十七年七月五日上午十時許，於龍華飯店十一樓會議室召開第一次區分所有權人會議，成立公寓大廈管理條例公布施行後之管理委員會，並選舉第一屆管理委員九人，以及通過「現代親家大廈組織章程暨住戶規約」，依內政部八十一年一月三日台80內警字第八○七三三○一號頒布之「公寓大廈及社區安全管理辦法」規定，送經高雄市左營區公所同意予以備查在案，本件被上訴人係上訴人大樓之起造人，同時係建物門牌號碼高雄市○○區○○路二巷六十九號、七十一號、七十三號、七十五號、七十七號、七十九號、九十一號、九十三號、九十五號、九十七號、菜公一路三十三號、三十五號、三十七號、三十九號、四十一號、四十三號、重立路二三二巷十七弄廿四號、廿二號、二十號、十八號、十六號、十四號、十二號、八號等廿四戶之店舖用戶所有權人；及建物門牌號碼文瑞路二巷七十一號十一樓、七十三號四樓、七十九號九樓之二、十三樓之二、九十三號十一樓、九十三號十二樓、九十三號十三樓、九十五號十三樓、八十九號九樓之二、八十七號四樓之三、八十三號十二樓之二等十一戶之住宅用戶所有權人，而依前開大廈組織章程第四章管理費之收繳及運用規定，區分所有權人或住戶須繳之管理費用計算方式以建物所有權狀總建坪數，包括附屬建物，如花台、陽台等（不含停車場使用面積），坪數取至小數點後二位，小數點後二位四捨五入計算之，每月管理費用以其坪數乘以每坪單價核計之，並以一元為計算單位，不足一元部分以四捨五入計算之，其中住宅用戶每坪以四十元計，店鋪用戶以每坪二十元計，停車位費用以使用權利人為對象，每一平面車位每月繳交一百元，機械車位繳交二百元，保固期滿後機械車位每位四百元，據此，上訴人所需繳納之管理費為：㈠其所有之住宅用戶，計有前開十一戶，其總建坪數為四百六十一點二二坪，每月需繳一萬八千四百五十一元，詎被告自八十七年五月一日起至八十八年六月卅日（起訴狀誤為卅一日，下同）止，共十四個月，每月僅繳納半數即九千二百二十六元，尚積欠十二萬九千一百五十元《（00000-0000）×14=129150》。㈡其所有之店舖用戶，計有前開廿四戶，其總建坪數為一千一百九十點零四坪，每月需繳二萬三千八百零一元，詎上訴人自八十七年五月一日起至八十八年六月卅日止，共十四個月，每月僅繳納半數即一萬一千九百零一元，尚積欠十六萬六千六百元《（00000-00000）×14=166600》。㈢上訴人共有平面車位二個、機械車位七十九個，則被告每月需繳納一萬六千元，詎上訴人自八十七年八月一日起至八十八年六月卅日止，共十一個月，僅繳納半數，尚積欠八萬八千元（8000×11=88000）。綜上所述，上訴人共積欠被上訴人管理費卅八萬三千七百五十元，惟屢次催討，上訴人均拒絕給付，為此，依公寓大廈管理條例第十條第二、三項及第二十一條之規定，起訴請求上訴人給付前開管理費及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。

二、上訴人則以：被上訴人所提出之住戶規約，其訂定公寓大廈管理條例第三十一條規定迄未依上開法定要件產生，依民法第七十三條規定應屬無效，上訴人自不受該規約之拘束；另大樓住戶固於八十七年七月五日上午十時許，在龍華飯店十一樓會議室召開第一次區分所有權人會議，但所宣讀之住戶管理公約，如現代親家大樓社區客戶服務手冊第三頁、第四頁所示，其中公約第二十四條規定：「如有未盡事宜，得由大廈住戶管理委員會另行修訂之。」，該次會議紀錄第六項亦載明：「住戶規約討論：住戶規約依公寓大廈管理條例訂定，待管委會成立後，會再修訂，正式製作，分發，希望各住戶共同遵守。」，開會通知固載有議題二為住戶規約之研議定案，但依上開會議紀錄所示，當天並未就附開會手冊內之住戶規約另為修訂，則前開所謂「待管委會成立後，會再修訂」等語，即係指依法定程序修訂，上訴人所有待售之房屋均依建築投資同業之慣例，並經第一屆管理委員會之同意減半支付管理費，從八十七年五月起至八十八年七月份止，均按期繳付，其間上訴人均無異議，至第二屆改組後，始生異議，在住戶規約未經合乎法定要件修改規約前，上訴人並無積欠管理費。又依第二次委員會會議紀錄第九條所示，八十七年七月廿三日完成住戶規約，在此期間，每次於委員會開會時，上訴人雖有派代表參加，但如遇修訂規約時，該委員會成員即請上訴人代表退席，因上訴人於本大樓尚占有約百分之二十之所有權，故上訴人亦曾於會議中告知前開減半支付管理費之建築業投資同業慣例，但會後該管理委員會卻以報備核准為重，來不及召開住戶大會為由，逕行決議，不讓上訴人申訴理由，也未給予上訴人住戶規約，亦未依法舉行區分所有權人大會通過，其決議顯有違規定。又有些住戶不瞭解上訴人建照取得之時間不受公寓大廈管理條例需提撥公共基金之約束，而多次擾亂管理委員會職務之進行，致第一屆管理委員會在不得已情況下同意召開住戶大會，並定於八十八年二月廿八日下午二時改選各棟委員，有心人士深怕未能如期掌握再選之管理委員會，故自行分發傳單召開會議，且並未透過原正當之管理委員會進行通知，亦未依法公告及通知各住戶及被告，然該次會議延遲到下午三時卅分，出席人數未達半數而流會，但自稱第二屆管理委員會卻已經在同年月十二日發文給區公所報備且要求更換管理委員會印章，是第二屆管理委員會之成立實有疑點等語置辯，並提起上訴陳稱：八十九年二月十九日住戶大會決議：「確認本大樓管理費住戶每坪每月新台幣四十元，店舖每坪新台幣二十元，高嵩建設公司（上訴人）僅繳納半數，欠繳之管理費，依法追討之。」，不僅不生變更規約之效力，更不能溯及既往；至購屋時預收管理費，以每坪四十元之方式收費，此僅拘束房地買受人，上訴人不受拘束；況交屋後住宅、店舖、車位另收費，不得以之引申上訴人未出賣之住宅、店舖、車位，應按已出售、在使用中之住宅、店舖、車位之收費標準等語。

三、被上訴人主張上訴人係現代親家大廈區分所有權人，其依於八十七年七月五日第一次區分所有權人會議通過之住戶規約大廈組織章程第四章管理費之收繳及運用規定，上訴人有十一戶住宅用戶每坪以四十元計，廿四戶店鋪用戶以每坪二十元計，每一平面車位每月繳交一百元、有二個，機械車位繳交二百元、有七十九個，保固期滿後機械車位每位四百元，應繳納之管理費，上訴人就前二項費用自八十七年五月一日起至八十八年六月卅日止、計十四個月，後二項費用自八十七年八月一日起至八十八年六月卅止、計十一個月，每月僅繳納半額，其餘半額計卅八萬三千七百五十之事實，業據其提出店舖暨住宅部分管理費短繳明細表一份、高雄市左營區公所八十八年四月十九日高事左區民字第四二六九號函、八十八年二月十九日高市左區民字第一七八五號函各一份、前開住宅及店舖建物登記謄本卅五份、現代親家大廈組織章程與住戶規約一份、現代親家管理委員會製作上訴人短繳管理費明細表公告一份為證，且為上訴人所不爭執，自堪信此部分之事實為真實。茲有爭執者，厥為上訴人所應繳付被上訴人之管理費究應為全額繳付或得為半額繳付，爰將本院之判斷意見臚列於後：

㈠本件現代親家大廈住戶固曾於八十七年七月五日召開第一次區分所有權人會議，然當天並無住戶規約之制定，僅由主席所宣讀現代親家大樓社區客戶服務手冊第三頁、第四頁所示之住戶管理公約，惟其內容多僅係注意事項，對於大廈之修繕、管理、維護等大廈管理重要事項，尤其是管理費用之負擔，則付諸闕如之事實，此有上訴人提出之現代親家大樓社區客戶服務手冊一份在卷可稽，且據證人即丞鎂公司人員謝尚穎在原審證述：（八十七年）七月五日由我們公司主持住戶大會，但當時對管理費之繳納並未做正式之規定，是之後報備時區公所稱要有管理費收取之規定，所以規約才補充的等語（原審卷第一一二頁），以及在本院準備程序時到庭證述：當天應有達到法定戶數參加第一次區分所有權人會議，會議內容即如會議記錄所載，上訴人通知住戶帶現代親家大樓社區客戶服務手冊到場，就其中第三、四頁為重點說明，當時事後送報備之住戶規約尚未製作完成，原本客戶服務手冊內住戶管理公約有經特別決議即可送報備，但後來管委會又另行修訂公告、向區公所報備之住戶公約，未再經區分所有權人會議為特別決議，而第一次區分所有權人會議亦未授權管委會修訂或決議等語（本院八十九年七月五日準備程序筆錄），復經證人即住戶黃銘隆、甘坤峰、于宏正於本院準備程序時到庭證述：當天丞鎂公司人員拿大廈客服手冊給住戶並介紹概要，僅簡單說明，未逐條講解，亦未說明住戶規約之規定或就規約為決議，當時並無送報備之住戶規約存在，住戶規約是丞鎂公司於第一次區分所有權人會議後，拿其他大廈規約給管理委員會參考製作，完成後送報備，住戶規約只有在公佈欄公告而已，未再召開區分所有權人會議等語（本院八十九年七月十四日準備程序筆錄），足認現代親家大廈住戶規約並未經區分所有權人依公寓大廈管理條例第三十一條之規定召開會議為特別決議，又關於住戶規約之訂定、變更，非得授權大廈管理委員會決定之事項，是亦無被上訴人得代為制定之可能，因此就系爭大廈管理費之負擔部分，即不能以被上訴人向高雄市左營區公所報備之住戶規約為據。

㈡惟住戶規約未經區分所有權人會議為特別決議，然大廈管理委員會已運作數年後，其收取管理費用執行職務，是否皆屬無據，本院認應依具體情事而定。本件上訴人於住戶購屋時均以每坪四十元之方式，計收管理費，未住戶、餘屋以半額計收，並未提出討論或決議等情，為兩造所不爭執，且據證人即管理服務之丞鎂公司人員謝尚穎在本院準備程序時到庭證述：當時有住戶提到餘屋管理費如何收取，我回覆有住者繳全額，未住者繳半額，但僅供住戶參考，未住戶、餘屋是否以半額計收，未經提出討論或決議，住戶公約制定前以客服手冊為依據等語（本院八十九年七月五日準備程序筆錄），又經證人即住戶黃銘隆於本院準備程序到庭證述：召開第一次區分所有權人會議當天，有提到管理費用如何收取，但未經表決如何收取，上訴人在交屋前已向住戶以每坪四十元之標準收取管理費，此後沿用至今等語，復據證人甘坤峰於本院準備程序到庭證述：管理費當天未為表決，但暫定為每坪四十元，管理費在簽立預售屋買賣契約時就已繳交，上訴人已預扣，有交屋應繳明細表、服務收費明細表、收據可證等語，另經證人于宏正於本院準備程序到庭證述：管理費部分，上訴人在召開第一次區分所有權人會議前就已預收六個月管理費用八千三百六十三元等語明確（本院八十九年七月十四日準備程序筆錄），是現代親家大廈在第一次區分所有權人會議召開前即有管理費每坪四十元之計費方式，而上訴人與其餘住戶皆依此標準收繳，且上訴人於區分所有權人會議或會議後，就此收取管理費用標準均未表爭執，另對於店鋪用戶以每坪二十元計，每一平面車位每月繳交一百元，機械車位繳交二百元，保固期滿後機械車位每位四百元之標準繳納管理費，亦無異議而經繳納迄今，應可認大廈之區分所有權人間於此管理費之收取標準，業已生默示合意之效力，自應受其拘束。至於住戶雖於八十九年二月十九日召開區分所有權人會議，會中決議管理費計算問題，並向上訴人追繳未繳之半額，然此決議並無溯及既往之效力，不得援為上訴人應繳納全額管理費之依據。

㈢上訴人雖辯稱：所有待售之房屋均依建築投資同業之慣例，並經第一屆管理委員會之同意減半支付管理費，自八十七年五月起至八十八年七月份止，均按期繳付，其間上訴人均無異議，至第二屆大廈管理委員會改組後，始生異議，在未經合乎法定要件修改規約前，上訴人不須補繳另半額管理費等語，並提出按期繳納半數管理費之高雄銀行存摺類存款存入憑條十一張、管理費收據三張、八十七年七月五日第一次區分所有權人會議記錄及出列席單位及人員附冊各一份、八十八年五月四日委託律師發函上訴人之函文一份、八十七年六月廿日住戶大會開會通知書一份、現代親家大樓社區客戶服務手冊一份、八十七年七月十日第一屆管委會第一次委員會會議議程表一份、八十七年七月廿二日第一屆管理委員會第二次委員會會議記錄一份、高雄市政府工務局八十四高市工建築字第五七○號建造執照一份、八十八年二月十二日區分所有權人會議開會通知書及函各一份附於原審卷為證。惟關於大廈區分所有權人管理費用之負擔，除依公寓大廈管理條例第十條第二項規定由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之外，須有住戶規約、區分所有權人會議或住戶間之合意為據，始生規範住戶之效力，至於建設公司業界縱有未住戶、餘屋繳納半額管理費之「商業慣例」，然既未訂入規約或經區分所有權人會議同意，尚無得援引為得繳納半額之餘地。上訴人雖又辯稱：曾經第一屆管理委員會同意半額繳納等語，然經證人即管理服務之丞鎂公司人員謝尚穎在原審及本院準備程序時證述：被告（上訴人）曾說要半額繳納，但住戶有疑問，而管理委員會成立後，被告（上訴人）即將向住戶所收的半年份的管理費移交給管理委員會，其中被告（上訴人）部分其係半額繳付，當時我曾向住戶說明建商餘屋有半額繳付之習慣，但未住戶、餘屋是否以半額計收，未經提出討論或決議等語（原審第一一二頁、本院八十九年七月五日本院準備程序筆錄），足認上訴人半額繳付管理費一事，並未經區分所有權人決議通過，上訴人自無從僅繳納半額；再縱認第一屆管理委員會或主任委員曾予以默許，但本件大廈管理委員會或主任委員並無自行決定管理費負擔比例之權限，縱經默許，亦不生效力，被上訴人自不受其拘束。

四、上訴人並無管理費得僅繳納半額之依據，業如前述，而其係大廈內建物門牌號碼高雄市○○區○○路二巷六十九號、七十一號、七十三號、七十五號、七十七號、七十九號、九十一號、九十三號、九十五號、九十七號、菜公一路三十三號、三十五號、三十七號、三十九號、四十一號、四十三號、重立路二三二巷十七弄廿四號、廿二號、二十號、十八號、十六號、十四號、十二號、八號等廿四戶之店舖用戶所有權人；及建物門牌號碼文瑞路二巷七十一號十一樓、七十三號四樓、七十九號九樓之二、十三樓之二、九十三號十一樓、九十三號十二樓、九十三號十三樓、九十五號十三樓、八十九號九樓之二、八十七號四樓之三、八十三號十二樓之二等十一戶之住宅用戶所有權人，其須繳之管理費用住宅用戶每坪以四十元計，店鋪用戶以每坪二十元計，停車位費用以使用權利人為對象，每一平面車位每月繳交一百元，機械車位繳交二百元，保固期滿後機械車位每位四百元，據此，上訴人所需繳納之管理費為：㈠其所有之住宅用戶，計有前開十一戶，其總建坪數為四百六十一點二二坪，每月需繳一萬八千四百五十一元，詎被告自八十七年五月一日起至八十八年六月卅日（起訴狀誤為卅一日，下同）止，共十四個月，每月僅繳納半數即九千二百二十六元，尚積欠十二萬九千一百五十元《（00000-0000）×14=129150》。㈡其所有之店舖用戶，計有前開廿四戶，其總建坪數為一千一百九十點零四坪，每月需繳二萬三千八百零一元，詎上訴人自八十七年五月一日起至八十八年六月卅日止，共十四個月，每月僅繳納半數即一萬一千九百零一元，尚積欠十六萬六千六百元《（00000-00000）×14=166600》。㈢上訴人共有平面車位二個、機械車位七十九個，則被告每月需繳納一萬六千元，詎上訴人自八十七年八月一日起至八十八年六月卅止，共十一個月，僅繳納半數，尚積欠八萬八千元（8000×11=88000），合計卅八萬三千七百五十元。

五、綜上所述，被上訴人訴請上訴人給付卅八萬三千七百五十元之金額及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年八月廿日起至清償日止，按法定利率計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決之理由，與本院之理由雖有不同，但判決結果卻無二致，應以上訴為無理由，故上訴意旨指陳原審判決不當，請求廢棄，並無理由，應予駁回。兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法官　鄭月霞~B法官　黃蕙芳~B法官　郭貞秀

~B法院書記官　胡美儀