臺灣高雄地方法院八十九年度簡上字第三三七號

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度簡上字第三三七號

上訴人

金山玻璃廠股份有限公司

法定代理人

丙○○

被上訴人

乙○○

　　　　　　　　甲○○○

右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年七月十八日本院高雄簡

易庭八十八年度雄簡字第六二三號第一審民事簡易判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。

二、陳述：除與原審判決書所載相同者予以引用外，補稱：

㈠被上訴人主張上訴人於民國五十二年間向被上訴人承租系爭坐落高雄市○○區○○段第一四三五號、第一四三六號地號土地，惟登記為被上訴人佘孫美玉所有之第一四三六地號土地重劃前為同段第五０八、五０九地號土地，係分別於五十二年八月間及五十三年六月間因買賣而取得。既被上訴人佘孫美玉於承租當時尚未取得土地，如何將該地出租上訴人，故被上訴人孫美玉之主張顯有瑕疵。可見系爭租賃契約之租賃標的物僅非被上訴人乙○○所有之同段第一四三五號土地，原審未予審酌，尚有未當。況上訴人公司法定代理人丙○○所寫之二份傳真函所稱租金，係指承租被上訴人乙○○土地之租金，並未論及承租被上訴人孫美玉土地部分，原審竟認上訴人承租之土地包括登記為被上訴人佘孫美玉所有之第一四三六地號土地，顯有瑕疵。

㈡上訴人擴廠需用土地，因而購置同段第一四三六、一四三三、一四三四地號等土地，而由訴外人孫鎏濱分別辦理信託登記為被上訴人佘孫美玉、張孫碧霞及孫吉良所有，且由上訴人保管該土地之所有權狀。原由上訴人保管之第一四三六地號土地所有權狀，嗣於八十七年十二月間經訴外人孫鎏濱取走。上訴人興建廠房涵蓋第一四三三、一四三四地號土地及系爭第一四三五、第一四三六地號土地，何以訴外人張孫碧霞及孫吉良未向上訴人公司要求租金，顯與常情不符。被上訴人未經授權，自不得代理訴外人張孫碧霞、孫吉良訴請上訴人給付租金。況依證人孫鎏濱於原審之證言，可見上訴人當時是與其父孫坤鐘商談租金之事，則就被上訴人乙○○所有之第一四三五地號土地，系爭租賃契約應存在於上訴人與訴外人孫坤鐘間，而非存在於上訴人與被上訴人乙○○間。且上訴人每半年給付一次租金十二萬元，係由訴外人孫坤鐘分配予五名女兒即被上訴人與訴外人孫蜜、孫富美、張孫碧霞五人。則本件被上訴人是否為本件租賃契約適格之當事人，原審棄置未論，尚嫌速斷。況依訴外人孫坤鐘之本意，係上訴人公司有賺錢作為支付租金之停止條件，倘上訴人公司若未賺錢即無須支付租金，上訴人公司既沒有賺錢，支付租金之條件未成就，依民法第九十九條第一項之規定，上訴人無支付租金之必要。

㈢被上訴人主張上訴人承租之土地歷經重劃，惟被上訴人並未舉證證明上訴人重劃前承租之面積範圍。況重劃後土地面積縮小，上訴人興建之廠房占用面積亦縮小，依情事變更原則，亦應酌減租金。又被上訴人起訴主張上訴人租用第一四三五地號土地面積為二百九十三點七六平方公尺，第一四三六地號面積則為二百九十九點三０平方公尺。惟原審判決認定上訴人承租第一四三六號土地面積變為七十四點一八平方公尺，實有矛盾。

㈣再者，被上訴人孫美玉已於八十七年七月一日將系爭第一四三六號土地出租訴外人台灣三洋股份有限公司，約定租期一年，租金為每月五萬元，且又於八十八年七月一日約定每月租金四萬元續租，期間半年，復於八十九年三月一日以每月租金四萬元出租訴外人陳少杰，期間五年。被上訴人孫美玉既已將系爭第一四三六地號土地出租他人，自不得對上訴人重複請求租金。退步言之，若兩造間有租賃契約存在，亦已生給付不能之債務不履行事由。

㈤上訴人公司廠房租金之支付均由被上訴人之兄孫鎏濱處理，入帳後再向上訴人公司陳報。訴外人孫鎏濱於八十六年七月自動停止支付租金，上訴人之法定代理人並不知悉此事。則訴外人孫鎏濱與被上訴人既已合意停止支付租金，支付租金之法律關係當然消滅，上訴人自無支付之義務。又上訴人於八十二年四月間將系爭廠房關閉，遷廠，未占有使用系爭土地，而廠房所有權人係訴外人張孫碧霞，並非上訴人所有，上訴人既已遷移，則廠房亦歸由訴外人張孫碧霞占用，上訴人未占用系爭土地，支付租金義務因而消滅。

三、證據：援用原審之立證方法，另提出土地登記謄本、房屋租賃契約書、房屋稅稅籍證明書各一件、照片三幀為證，並聲請勘驗系爭土地占用狀況、訊問證人洪美珠。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：如主文所示。

二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：

㈠本件租賃契約係自民國五十二年七月間起，由被上訴人之父孫坤鐘代理，與上訴人談妥被上訴人乙○○所有坐落高雄市三民區○○○段覆鼎金小段第二九二地號土地及被上訴人孫美玉所有坐落同地段二九二－五地號土地事宜，最初承租之時，由於上訴人公司處於草創且經營十分艱困，被上訴人之父孫坤鐘瞭解上訴人公司財務不佳，雙方遂協議由上訴人公司以代繳每年田賦（即地價稅）之方式折抵地租。嗣上訴人公司已有盈餘，經父親孫坤鐘代理被上訴人與上訴人公司協調，因此決定自七十五年一月一日開始按月支付被上訴人租金一萬五千元，並自七十八年一月一日起調整租金為一萬八千元，自八十二年一月一日起再調整為二萬元，是兩造租賃契約內容並無不明確之處。

㈡被上訴人孫美玉所有坐落高雄市○○區○○段第一四三六地號土地，五十三年間原為同區○○○段覆鼎金小段二九二－四及二九二－五地號二筆土地，嗣經整編為鼎泰段第五０八及五０九地號土地，至八十三年九月二十四日重劃為第一四三六地號土地。而鼎泰段第五０八地號土地係於五十二年七月四日，而同段第五０九地號土地則係於五十三年六月十八日，均由被上訴人之父孫坤鐘為其五女即被上訴人佘孫美玉購入。則被上訴人之父孫坤鐘於五十二年七月間為被上訴人佘孫美玉與上訴人公司洽談租地事宜，並無不妥之處。

㈢上訴人公司確自七十五年一月一日起按月給付被上訴人地租一萬五千元，且上訴人公司確有使用被上訴人二人之土地，則不能解為上訴人公司僅支付被上訴人乙○○一人之地租而已。況由上訴人公司負責人之傳真信函所載「關掉民族一路工廠，可節省每月一萬五千元的租金」等語，可見地租係指對整個工廠所承租之土地而言，非僅指承租被上訴人乙○○一人之土地。

㈣訴外人張孫碧霞及孫吉良雖然未向上訴人公司洽領地租，惟此乃訴外人張孫碧霞及孫吉良是否要向上訴人公司協商洽領地租問題，此與被上訴人主張將自己之土地出租上訴人公司及每月應得之租金無涉。

㈤本件出租人乙○○所有一四三五地號土地目前出租由上訴人公司使用之面積為二百九十三點七六平方公尺，而孫美玉出租上訴人公司使用之一四三六地號土地面積則為七十四點一八平方公尺，二筆土地合計出租面積為三百六十七點九四平方公尺，依公告現值每平方公尺五萬九千五百元計算，被上訴人僅收月租二萬元尚屬合理。至於被上訴人佘孫美玉將第一四三六地號出租上訴人公司之面積為七十四點一八平方公尺，而出租予訴外人三洋電機公司或陳少杰部分之面積為二百二十五點一二平方公尺，二者之出租範圍並不相同。

㈥被上訴人之父孫坤鐘只是被上訴人之代理人而非出租人，至於被上訴人將所得租金分配給其他姊妹張孫蜜、張孫碧霞、孫富美等人，乃姊妹間友愛之表現，並屬被上訴人自由處分其租賃所得之範圍，不能以此認為系爭土地之出租人為被上訴人之父孫坤鐘。

三、證據：援用原審之立證方法，另提出戶籍謄本、公司執照及工廠設立登記申請書、工廠申請設立登記案調查意見、房屋稅繳納通知書各一件為證，聲請訊問證人張孫蜜、孫富美、孫鎏濱。

理由

壹、程序方面：關於上訴人主張被上訴人並非本件租金給付請求適格之當事人乙節，按當事人適格在給付之訴，應以主張有給付請求權者為原告，以主張有給付義務者為被告，至其是否確為權利人，或他造是否確為義務人，乃訴訟標的法律關係在實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，亦即，當事人適格與否，係以原告主張為準，不以法院判斷結果為準。經查，被上訴人起訴主張上訴人向其承租土地，其因而得向上訴人請求支付租金，此觀之被上訴人起訴狀之記載即明。是依前開說明，由被上訴人起訴所主張，兩造為系爭租賃契約法律關係適格之當事人無誤，至於兩造是否為系爭租賃契約之當事人，則屬實體上有無理由之問題，爰認定如後。上訴人此節主張，於法無據，合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張上訴人公司於五十二年七月間承租被上訴人乙○○所有坐落高雄市○○區○○段第一四三五地號土地及被上訴人佘孫美玉所有之坐落同段第一四三六地號土地。兩造並同意自八十二年一月起將上開土地租金調整為每月二萬元，以六個月為一期，分別於每年一月及七月支付。詎上訴人竟自八十六年七月起即未支付上開租金，至八十八年底止，共計積欠五期租金為六十萬元，為此爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。上訴人則以：前開第一四三六地號土地係上訴人公司所有，而信託登記於被上訴人佘孫美玉名下，而同段第一四三五地號土地則係被上訴人之父孫坤鐘無償提供，既被上訴人並未舉證證明兩造間已有該支付租金之約定，自不得執此請求上訴人給付租金等語，資為抗辯。

二、本件被上訴人主張上訴人公司向其承租被上訴人乙○○所有之系爭第一四三五地號土地，及被上訴人佘孫美玉所有之系爭第一四三六地號土地，積欠自八十六年七月起至八十八年十二月止之租金等情，為上訴人所否認，辯稱兩造間並未就上開土地有支付租金之約定等語。則本件所應予審究之爭點，乃兩造間是否有租金之約定，且該租金之約定自八十六年七月起至八十八年十二月止，是否仍屬有效？

三、按民法第四百二十一條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以他物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。租賃契約係以物之使用收益為目的，該租金並作為對租賃標的物使用收益之對價。又最高法院六十四年度台上字第四二四號判例並認為，租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。而同法第九十八條更規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。

四、經查：

㈠系爭第一四三五地號土地為被上訴人乙○○所有，第一四三六地號土地則為被上訴人佘孫美玉所有，此有土地登記謄本一件在卷可憑。雖上訴人主張該土地係其所購買，而信託登記為被上訴人所有云云，惟按土地法第四十三條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。是以，就該土地所有權之歸屬，本應由上訴人舉證證明，始足以推翻前開所有權登記之效力。而系爭土地取得原因均為買賣，此觀之重劃前之土地登記謄本即明，已非上訴人所稱因信託而登記為被上訴人名義云云，況上訴人又未舉出其他證據證明系爭土地為其所有，及兩造有信託關係等情，其爭執系爭土地非被上訴人所有云云，已不可採。況且，租賃契約為債權契約，並不以出租人對租賃物有所有權為要件，僅契約當事人就契約要素有合致之意思表示即為已足，此由前述最高法院判例所述亦明。姑不論上訴人是否舉證證明系爭土地非被上訴人所有，縱認被上訴人並非系爭土地所有權人，亦無礙系爭租賃契約之成立與契約當事人之認定。故上訴人有關系爭土地所有權歸屬之爭執，及聲請調查土地重劃補償金之流向等攻擊防禦方法，均與本件爭點無關，而無加以審究之必要，合先敘明。

㈡次查：上訴人公司自八十二年二月起至八十七年六月止，每半年均以現金或支票將六個月共計十二萬元之金額交付被上訴人佘孫美玉，此不僅由上訴人公司帳冊摘要欄所載「高雄廠○年○月～○月地租金」等語可證，且上訴人公司之董事長丙○○並以傳真函通知其公司總經理孫鎏濱表示「『地租』從今年一月停止」等語，益徵上訴人公司確就高雄廠用地支付租金，否則焉有書為「地租」二字之理。況由證人即上訴人公司會計洪美珠於本院準備程序中所證：「帳冊上之租金是總經理孫鎏濱交代我記載的，孫鎏濱表示是民族路土地租金，．．．帳冊會再謄寫一份寄到台北給董事長丙○○看，丙○○並未對帳冊有任何意見」等語，及上訴人公司總經理孫鎏濱於原審所稱：「至七十四年間（上訴人）公司有賺錢，地主佘孫美玉、乙○○就要求付租金，．．．租金於八十二年間調為二萬元，調整租金被告（即上訴人）都有同意，．．．因乙○○人在美國，請我將租金交予佘孫美玉」等語，更足為證。加以上訴人公司高雄廠設在高雄市三民區○○○路五六九號，基地坐落在高雄市○○區○○段第一四三三、一四三四、一四三五、一四三六等地號土地，此節亦經高雄市政府地政處三民地政事務所測量屬實，並製有土地複丈成果圖一件在卷可查。可見上訴人公司每半年支付被上訴人佘孫美玉十二萬元，係作為上訴人公司高雄廠基地使用被上訴人所有土地之對價。而上開土地使用對價既支付予被上訴人，而非被上訴人之父孫坤鐘，縱令由被上訴人之父孫坤鐘為被上訴人與上訴人公司洽談支付租金事宜，亦屬被上訴人之父孫坤鐘代理被上訴人之行為，並不影響系爭租約出租人為被上訴人之事實。則系爭租約存在於兩造間，當無疑義。雖上訴人又主張倘其每半年所支付之十二萬元為其高雄廠用地之租金，何以上訴人未就該廠所占用之第一四三三、一四三四地號土地部分支付租金云云。惟就他人土地之使用收益是否支付對價，端視使用收益土地之人與土地所有權人之約定而定，此並無礙於就其他土地所為使用收益對價之約定。上訴人此節主張，洵非可採。

㈢至上訴人又主張被上訴人不可能自五十三年間即將系爭土地出租上訴人公司等情，經查，依證人孫鎏濱所證，被上訴人係自七十五年起要求上訴人公司支付系爭土地之租金，上訴人遂支付租金，從按月支付一萬五千元，調整為支付一萬八千元，嗣再調整為支付二萬元等語，可見兩造間至少自七十五年間起即有租賃契約存在。至於上訴人公司於七十五年以前代被上訴人繳付地價稅乙節，應否評價為兩造間所為租賃契約或其他非典型契約之約定，則屬另事。被上訴人所起訴請求者乃系爭土地自八十六年七月起至八十八年十二月止之租金，而兩造間之租賃契約又自七十五年起存續迄今，則上訴人依兩造間有效之租賃契約，即負有給付租金之義務。上訴人上開主張，並不可採。

㈣另上訴人又主張系爭租賃契約附有「上訴人公司有盈餘」之條件，現上訴人公司營運不佳，即因停止條件成就而無須支付租金云云。惟按按民法第九十九條第二項固規定，附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。惟所謂「條件」，係當事人以將來客觀上不確定事實的成就或不成就，決定法律行為效力的發生或消滅的一種附款，事實的「不確定性」為條件的特徵。姑不論上訴人無法舉證證明其曾與被上訴人約定系爭土地租金之給付係以上訴人公司營運良好為前提，以無從信其此節主張為真實，況且，縱有此一約定，惟上訴人公司營運是否良善，並非一客觀上之不確定事實，而繫於上訴人公司一方之經營，此尚非合於上述解除條件之定義。故上訴人主張系爭租約因解除條件之成就而失效，非可採取。

五、綜上，依兩造現有租賃契約之約定，上訴人即負有按月給付被上訴人二萬元租金之義務。雖上訴人又主張系爭租約所約定之租金，應因系爭土地面積因重劃縮減而予酌減云云，惟查，系爭土地係於七十六年四月間辦理重測，而系爭租約於七十五年間即已存在，其後並經二次調整租金數額，亦已認定如前。則兩造顯已就重測後之系爭土地面積約定租金數額，縱使重測前後系爭土地面積有所更迭，亦無礙於兩造就重測後土地租金數額約定之效力。至兩造自八十二年間起即約定系爭土地租金為二萬元，其後系爭土地並無其他面積縮減情事，是上訴人主張情事變更云云，顯不可採。基此，被上訴人起訴請求上訴人給付八十六年七月起至八十八年十二月止之租金計六十萬元，為有理由。

六、從而，被上訴人訴請上訴人給付租金六十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬有理由。原審所為被上訴人勝訴之判決，於法有據，上訴意旨求為廢棄原判決，並無理由，應予駁回。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官　朱玲瑤~B法官　黃宏欽~B法官　汪怡君