八十九年度簡上字第七五號｜民事：給付租金｜裁判日期：89 年 10 月 31 日

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度簡上字第七五號臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度簡上字第七五號上　訴　人　　丙○○ 訴訟代理人　　鄭曉東　律師魏緒孟　律師被上訴人　　　威菁有限公司　住台北市○○○路○段二０五號一五０八室法定代理人　　陳建良訴訟代理人　　朱育男　律師複　代理人　　甲○○　律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十四日本院岡山簡易庭八十八年度岡簡字第二一０號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄。右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：求為判決主文所示。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）原判決有違背民法第八百六十六條及司法院大法官會議並最高法院相關判解之違法，詳述如左：（１）按民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響」；又司法院大法官會議釋字第一一九號解釋：「抵押權人屆期未受清償，實行抵押權拍賣抵押物時，因有典權之存在，無人應買或出價不足清償抵押債權，執行法院得除去典權負擔，重行估價拍賣。拍賣之結果，清償抵押債權有餘時，典權人之典價，對於登記在後之權利人，享有優先受償權。執行法院於發給權利移轉證時，依職權通知地政機關塗銷其典權之登記」，足見若設定在後之典權影響抵押權者，經法院除去後，其實體上之權利亦因此而不復存在，故得塗銷典權之登記，從而，執行法院所為除去典權或租賃權之命令，性質上除為強制執行方法之一種外，仍發生實體上權利消滅之法律上效果。另最高法院五十八年台上字第二一七號判決：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上訂立租賃契約，限於有影響抵押權之實行時，該租賃契約始為無效」，按設定抵押權後再出租不動產，於影響抵押權實行致執行法院除去租賃權者，其租賃契約無效，足徵執行法院之除去命令，亦生實體法上租賃關係消滅之法律上效果。最高法院五十六年台上字第九０號判決：「自耕地與出租地之價值相差懸殊，自耕地設定抵押權後，復與第三人就該耕地訂立租約，對於抵押權人行使抵押權受償債務之權利自有影響，上訴人間縱訂有租約，該租約對於抵押權人亦不生效力，被上訴人自得訴請確認其租賃關係不存在」。同院五十七年台上字第三四六九號判決：「又房屋部分之租約，既均在設定抵押權之後，且最後定期仍為十年，其情形自亦相同。被上訴人訴求確認是項租賃關係對伊均不存在，尚非法之所不許」，顯見最高法院亦認為租賃關係經除去後，在實體上亦生終局的喪失租賃權之法律效果，故租約當事人間得提起確認租賃關係不存在之訴訟，洵屬正確。（２）查原判決理由以：「執行法院所為此項除去租賃關係之處分，性質上係強制執行之方法，並無確定實體法上法律關係存否之效力，不能謂原告之租賃權即當然且終局喪失其效力」之見解，顯與民法第八百六十六條相違背，且亦有悖於司法院及最高法院前揭判解，即為判決違背法令，自應予廢棄改判。（二）原判決有違背民法第九十八條及最高法院相關判例之違法，說明如左：（１）按民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所使用之辭句」。最高法院十七年上字第一一一八號判例：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」。（２）查兩造間租賃契約書第七條約定：「本件標的物存有第三人所設定之抵押權及其他權利，倘因第三人依法行使此項權利致乙方（上訴人）無法就本件標的物為使用時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響者不在此限」，該項約定之意思，清楚明確，當事人真意係指因強制執行程序所直接或間接發生之任何事由糾紛，致妨礙上訴人使用時，上訴人均得終止租約。查本件因租賃物之（抵押）權利人聲請法院進行強制執行程序，經執行法院除去租賃權後，其第一手出租人佑盟工業股份有限公司（下稱佑盟公司）多次要求、管制上訴人貨物出入，致上訴人營運受到重大妨礙，已無法正常合理使用租賃物，以上事實，符合雙方約定之終止事由，上訴人自得合法終止租約。惟原判決竟另闢蹊徑，曲解當事人約定之意思，以「拍賣公告註明拍定後不點交觀之，尚未變更原告就標的物得為占有使用之狀態，即無被告所稱無法使用情事，至佑盟公司縱有要求被告遷移情事，非屬前開終止事由」云云，顯然將當事人之約定不當限縮於「拍賣公告須註明拍定後點交，始為妨礙上訴人之使用占有狀態」，此顯非當事人約定之真意，原判決所見，即與民法第九十八條及最高法院前揭判例相悖，自屬違法。（三）兩造間所簽訂租賃契約已於八十七年九月三十日終止：（１）查兩造間之租賃契約已於八十七年九月三十日終止，自八十七年十月一日起，改由訴外人誼榮鋼鐵有限公司（下稱誼榮公司）接替上訴人而向被上訴人承租同一租賃標的物，則被上訴人訴請上訴人給付八十八年一月、二月份之租金，即無理由。此由被上訴人曾開立給誼榮公司，名義為「租金收入」，日期分別為八十七年十一月廿六、廿七、廿八日，金額分別為新台幣（下同）七十萬元、七十萬元、六十七萬五千元，編號分別為00000000、00000000、 00000000號之統一發票三張；被上訴人所開立給誼榮公司，名義為「代工費」，日期分別為八十七年十二月五日、十日、十二日，金額分別為七十萬元、七十萬元、六十七萬五千元，編號分別為00000000、0000000 0、00000000號之統一發票三張；誼榮公司使用租賃物之八十七年十月份台電公司電費收據一張可證。查被上訴人向誼榮公司收取八十七年十月、十一月及十二月份租金時，原係開立如上述「租金收入」之發票三張，惟嗣因被上訴人與誼榮公司並未簽訂租賃契約之書面，因此發票不能開「租金收入」名義，故該三張發票作廢，被上訴人改開如前所示名義為「代工費」之同金額發票三張，向誼榮公司請領租金，足證自八十七年十月一日起，其承租人已改為誼榮公司，而非上訴人甚明。又誼榮公司與被上訴人協議，八十七年十、十一、十二月份之租金，分別為五十五萬元、五十五萬元、四十二萬五千元，又誼榮公司所給付之八十七年十月份電費計六十九萬七千八百四十一元，因無法退稅（因無租賃契約之書面），及誼榮公司與被上訴人公司彼此間有代工關係，故總結算結果，誼榮公司尚須給付被上訴人二百零七萬五千元，因此分別開立七十萬元、七十萬元、六十七萬五千元之發票三張，此即發票金額之說明。（２）證據：誼榮公司就同一租賃契約標的物與中興保全公司自八十七年十月一日起簽訂保全服務契約書。蓋八十七年五月一日上訴人承租時，因上訴人非公司組織，不能開立發票，故上訴人對外營業均借用被上訴人之公司名稱及發票，因此當時上訴人係以被上訴人之公司名義與中興保全公司簽訂保全契約，至八十七年十月一日，由誼榮公司接替上訴人承租時，保全契約亦隨同更名，由被上訴人變更為誼榮公司之名義，此見該保全契約上載明「更名」二字即明。設誼榮公司非承租人，則其對於租賃標的物無任何關係，豈有自八十七年十月一日起簽訂保全契約之理﹖足證自八十七年十月一日起，誼榮公司確為承租人無疑。（３）查上訴人於承租時，因非屬公司組織，員工不能核報薪水及保險等，故當時是借用被上訴人之公司名義為員工之僱主，而上訴人於八十七年七月間，即因業績不振，積極洽商由誼榮公司接替，因此當時上訴人、被上訴人及誼榮公司均同意將上訴人之員工，由「受雇於被上訴人」，轉換為「受雇於誼榮公司」，以便利將來誼榮公司承接上訴人之承租人地位及營業，因此遂於八十七年七月十四日先將員工受僱辦理變更，此即勞工保險卡上之變更記載。正因為誼榮公司已概括承接上訴人之承租人地位及營業，故上訴人之員工亦轉由誼榮公司承受，否則誼榮公司何以無故承接上訴人之員工﹖足證誼榮公司係自八十七年十月一日起接續承租，應無疑義。（４）被上訴人公司於八十七年十一月廿四日、八十八年二月一日、八十八年二月五日所發給各承租人 (即協力廠商)之存證信函及公函三件中，一再對各承租人催告：應依貴我雙方簽訂之租約履行給付租金之義務云云。而信函中所列之「各承租人（即協力廠商）」包括誼榮公司，卻不包括上訴人，足證被上訴人亦承認自八十七年十一月一日起已由誼榮公司承租，否則其何以對誼榮公司催告給付租金﹖又何以未對上訴人請求給付租金﹖ （５）另依被上訴人公司名義之出貨單二紙及誼榮公司之出貨單四紙，亦可證明誼榮公司自八十七年九月間（起租前），已進駐原上訴人承租之廠房，開始生產及營運，以預備十月一日起正式接替上訴人，惟當時上訴人因來不及印製該新廠房的出貨單，故暫先使用原來上訴人的出貨單，而上訴人所使用者係被上訴人公司名義之出貨單，因此八十七年九月間，誼榮公司係暫使用被上訴人名義之出貨單，迨至九月下旬，誼榮公司之出貨單印妥，始改用自己的出貨單，並在出貨單上特別印製「二廠」字樣，以示與舊廠之區別。設若誼榮公司未接替上訴人，則被上訴人豈會同意由誼榮公司進駐及使用機器設備﹖況查誼榮公司進駐後，甚至有幫被上訴人加工，有出貨單上載明「威菁」者，即是幫被上訴人加工之貨品，足證被上訴人亦同意誼榮公司進駐及承租，否則焉能毫無異議而再委託誼榮公司加工﹖ （６）證人歐敬耀於　鈞院之證言，已足證自八十七年十月一日起，誼榮公司已接替上訴人而向被上訴人承租廠房，確屬真實，應係可採。總括言之，兩造租賃契約已於八十七年六月三十日終止，被上訴人自不得再向上訴人請求八十八年一月、二月之租金。（四）對被上訴人抗辯之陳述：（１）否認被上訴人主張上訴人與誼榮公司可能有「特殊關係」，即誼榮公司可能是上訴人之代理人等關係云云，被上訴人應舉證證明之。（２）在八十七年九月三十日以前，上訴人當時有幫誼榮公司做代工，誼榮公司每月應給付上訴人代工費，而上訴人每月則應給付被上訴人租金，為求簡便起見，遂由誼榮公司直接以支票給付被上訴人，此舉在法律上同時發生二種效果，一為誼榮公司已給付上訴人代工費，二為上訴人已給付被上訴人租金，此為該二張支票之緣由。此二張支票是支付八十七年六、七、八、九月，共計四個月，每月五十五萬元之租金，併此陳明。（３）上訴人承租時之五月份租金，即係上訴人自己給付，並非使用誼榮公司之支票給付，且押金五十五萬元係使用卷附「實隱企業有限公司」之支票給付，亦非誼榮公司之支票，足證上訴人並非完全使用誼榮公司之支票付租。（４）況查被上訴人於八十七年十、十一、十二月份，即開始開立「租金收入」發票給誼榮公司，為何被上訴人未於八十七年九月以前開立此種發票給誼榮公司 ﹖由此益證兩造間租約確已於八十七年九月三十日終止。（５）被上訴人雖主張上訴人並非以「出租人」之身分發出二件存證信函云云。惟查：第一件存證信函，係上訴人於八十七年十一月廿七日發出，發函原因係被上訴人遭其前手出租人佑盟公司於八十七年十一月二十日起，終止租約及管制貨物出入，而佑盟公司之管制已影響誼榮公司之承租權，故誼榮公司即要求上訴人幫其向被上訴人申訴，上訴人因此遂發出第一件存證信函，要求被上訴人說明理由，而被上訴人則於八十八年二月一日、同年月五日分別發函給各承租人（包括誼榮公司，但不包括上訴人），解釋伊與佑盟公司間之問題，並催告誼榮公司給付租金，足證被上訴人始終認定誼榮公司為承租人，並無疑義。第二件存證信函係於八十八年一月十六日發出，其原因是因誼榮公司於八十七年十月一日起雖已接替上訴人承租，但其始終未與被上訴人簽訂租賃契約書，上訴人疑慮被上訴人恐有反悔之虞，為保障自身權益，始發出第二件表示終止租約之存證信函，況查被上訴人嗣於同年二月一、五日分別發二件函催告誼榮公司給付租金，足證被上訴人亦不因此而認定上訴人為承租人，亦即該二信函均有其特定目的，亦不能因此而否定兩造間租約業經合意終止之事實。（五）退步言之，縱認兩造間租賃契約並未於八十七年六月三十日終止，惟本件情形與鈞院八十九年度簡上字第七四號嘉億螺絲工廠股份有限公司（下稱嘉億公司）與被上訴人間給付租金事件（下稱嘉億公司案）情形完全相同，均係向被上訴人分租原佑盟公司廠房設備之次承租人，亦同受阻擾致無法使用租賃物，且係與嘉億公司共同於八十八年一月十八日，送達終止租約之存證信函由被上訴人前負責人乙○○收受（此為被上訴人不否認），其法律效果自與嘉億公司相同，已於八十八年一月十八日起生終止租約之效力，爰請求調閱嘉億公司案卷宗，並引用證人李仁基、王見文在該事件中之證述，主張系爭租賃契約已合法終止，被上訴人自不得請求終止後之押租金。至於終止前即八十八年一月一日起至同年月十七日止之租金（即終止前之租金），因被上訴人尚未返還上訴人已給付之五十五萬元（訴狀載為十五萬元，認係筆誤，因前即曾主張五十五萬元押租金，且主張抵銷後已無任何租金債務自明）押租金，爰以該押租金抵銷之，並以本書狀為抵銷之通知，抵銷後被上訴人即不得再請求任何之租金，且應將抵銷後尚有餘之押金返還上訴人。三、證據：援用原審之立證方法外，另提出本院八十九年度簡上字第七四號嘉億公司案判決影本、協議書、實隱公司簽發支票、電費收據、保全契約各一份、統一發票六張、勞保卡四件、存證信函三紙、出貨單六份為證，並聲請調閱嘉億公司案卷及訊問證人歐敬耀。乙、被上訴人方面：一、聲明：求為判決（一）駁回上訴。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）被上訴人法定代理人乙○○已變更為陳建良，請求由陳建良承受訴訟。（二）查上訴人於八十九年五月十六日所呈　鈞院之準備書狀，可謂已明顯自認其自始即為租賃契約承租人，因而，雖誼榮公司為實際使用人，然自承租伊始之租金即由誼榮公司代為給付無訛，此事實並無改變上訴人本係系爭租約之承租人的法律上地位，故仍不免其依民法第四百三十九條之規定，應給付租金之義務，茲細述之：（１）上訴人以於準備書狀第四頁第三行已明白自認，誼榮公司與被上訴人公司彼此間有代工關係．．云云，因此被上訴人開具予誼榮公司之發票，名義上為代工費，即屬有據；被上訴人係因上訴人之請求，始開具相關之統一發票收據，以 誼榮公司為相對人，作為上訴人清償租金之憑據，未料上訴人竟藉此混淆事實，況被上訴人所開具予誼榮公司之發票，與本案系爭租金金額不符，上訴人以證人歐敬耀陳證，謂其中尚含誼榮公司使用租賃標的物之水電費，並以假稱誼榮公司無法報稅及退稅之故，實則依一般之經驗法則即可知，若誼榮公司已設籍於該處，即可於其處報稅，故上訴人所辯及證人歐某所言，均不足為憑。又上訴人欲以誼榮公司就同一租賃契約標的物，與中興保全公司自八十七年十月一日起簽訂保全服務契書，辯稱誼榮公司自是日起已確為承租人無疑，上訴人殊未解其此所陳，僅足徵本案實際租賃標的物之使用人為誼榮公司，此事實上之爭點自始至終，皆無生影響或改變兩造間合法繼續存在的租賃契約關係之可言。況輔以上訴人於一審不否認在本案請求之租賃期間，仍就租賃標的物為使用收益，被上訴人依法主張其租金給付請求權，即屬有據。即縱使實際上之使用人曾為使用租賃標的物，簽訂保全契約之更名行為，亦無法遽論以上訴人已非承租人。（２）上訴人另舉被上訴人於八十七年十一月二十四日、八十八年二月一日、八十八年二月五日所發，誤繕副本收受人為誼榮公司之存証信函及公文三件，遽論以被上訴人亦承認自八十七年十月一日起已由誼榮公司承租，否則其何以對誼榮公司催告租金？又何以未對上訴人請求給付租金？然僅由上述存函及公文之實質內容觀之，即可了解被上訴人之真意，係欲告知之對象為承租人丙○○即上訴人，始為正確。按被上訴人於八十八年二月一日所發之存證信函中內容：「緣本公司（威菁有限公司）與貴公司間簽訂租賃契約書，租約於民國八十七年五月一日起生效，就佑盟公司其上之彌陀廠、永安廠轉租予各協力廠」，乃已明確表明受文者係指承租者之租約於八十七年五月一日生效；若被上訴人之發文對象係指嗣後於八十七年十一月承租之誼榮公司，則顯違誤而不符。再查，被上訴人已於八十八年一月八日發予上訴人之公文中詳註受文者係蔡家賢即誼榮鋼鐵公司，從而被上訴人嗣後縱繕打錯誤，亦無礙被上訴人之實際欲告知對象仍係上訴人無訛。又如果真同上訴人前指情形，則上訴人於八十七年十一月一日已非「承租人」，其何仍逕於八十七年十一月二十七日及八十八年一月十六日以承租人之身份，發存證信函予被上訴人。且參以上訴人所逕發予被上訴人之存函，均明顯自認其自始承租系爭租約標的物之廠房，且未曾主張該租賃標的物已於八十七年十月起由誼榮公司承租，況亦無任何相關於此之爭議資料，得見上訴人於原審曾加以爭執。（３）次查姑不論證人歐敬耀所言不實，且誼榮公司既與上訴人關係密切，利害與共，所證本難遽採。況上訴人主張「誼榮公司自八十七年（九月間起租前），已進駐原上訴人承租之廠房，開始營運生產．．」等語，亦與證人歐敬耀八十九年四月二十八日證稱：「我們主張我們在八十七年（七月份）就在準備，八十七年（十一月一日）我們公司就禁止不是我公司的人出入」等語，時間上顯有不同外，反而顯示上訴人已自認誼榮公司自始即為實際使用人，亦可得知上訴人與誼榮公司二者彼此關係密切，然亦僅止於如此爾，仍無礙被上訴人得依租賃契約向承租人請求租金，至於上訴人將標的物交受何人使用收益無關。（４）再查證人歐敬耀於八十九年三月二十八日準備程序時陳證：「．．我們是租永安廠，自八十七年十月就承租，我們十一、十二月有付租金，我們以支票付給他們，威菁公司開發票給我們．．．」，然其所言不實。本案系爭租約係自八十七年五月一日起生效，每月租金原為五十五萬元，先前承租人丙○○給付租金之方式，即皆係以由誼榮公司為發票名義人之支票作為清償，此見被上訴人留存 已獲償兌現八十七年九月二十日和八十七年十月三十一日遠東國際商業銀行高雄中正分行票號ＢＫ0000000、ＢＫ0000000之支票影本資料即明。 　被上訴人係因受上訴人之請求，始開具相關以誼榮公司為相對人之統一發票，作為上訴人已清償租金之憑據；但上訴人實際與誼榮之內部合作關係如何，或為隱名合夥或其他，皆具與本案主要法律爭點，即系爭租賃契約是否已終止毫不相干。（三）強執行程序所為之處分，不會變動實體上之權利義務，按拍賣抵押物之裁定，因係依非訟程序所為，無確定實體法律關係存在之性質，又依最高法院八十六年度台抗字第一六號裁判要旨「．．．而抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決」，及最高法院七十七台上字第一七一八號判例：「執行法院是否將抵押後發生之租賃關係除去後予以拍賣，為強制執行程序中實施強制執行之方法。參酌強制執行法第十二條規定，此項裁定惟於強制執行程序終結前，方具實益。倘強制執行程序業經終結，該實施強制執行之方法即無從執行，與確定私權關係之實體上裁判有異」。然被告之上訴理由書中，依據司法院大法官會議解釋第一一九號，竟錯誤推論以「．．．足見若設定在後之典權影響抵押權者，經法院除去後，其實體上之權利亦因此不存在，故得塗銷典權之登記，從而，執行法除所為除去典權或租賃權之命令，性質上除為強制執行方法之一種外，仍發生實體上權利消滅之法律上效果」，而謂原判決有違背民法第八百六十六條及司法院大法官會議及最高法院相關判解之違法。上訴人殊不知：實體上之權利義務，仍應由受訴之實體審理法院，依據實體法上之規定為斷。同理，被告所引用之最高法院五十八年台上字第二一七號判決、五十六年台上字第九０號判決、五十七年台上字第三四六號判決，均僅足徵證明執行程序所為之處分，不會變動實體上之權利義務之作用而已，並非上訴人所指得直接推論已發生實體上權利消滅之法律上效果。故原判決所持執行法院所為此項除去租賃關係之處分，性質上係強制執行之方法，並無確定實體法上法律關係存否之效力，不能謂原告之租賃權即當然且終局喪失其效力之見解，洵為的論。添　（四）依據兩造間租賃契約書第七條約定：「本件標的物存有第三人所設定之抵押權及其他權利，倘因第三人依法行使此項權利致乙方（上訴人）無法就本件標的物為使用時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響者不在此限」，可知該約定之意思，清楚明確，亦為上訴人所肯認，從而原判決以「拍賣公告註明拍定後不點交觀之，尚未變更原告就標的物得為占用之狀態，即無被告所稱無法使用情事，至佑盟公司縱有要求被告遷移情事，非屬前開終止事由之理由」，輔以上訴人照常於被上訴人本案請求之租賃期間內，仍就租賃標的物為使用收益之事實，此亦為被告所不否認，而認定上訴人無正當理由行使終止權，租賃契約繼續存續於兩造間，應得論與民法第九十八條及最高法院十七年上字第一一一八號判例相符，而並未有如上訴人所指摘原判決另闢蹊徑，曲解當事人之意思，上訴理由均不足採信。（五）次按「法院依民事訴訟法第二百十三條第一項之規定，認定事實，除別有規定外，不受他事件裁判認定事實之拘束」，最高法院二十一年上字第一二二八號著有判例。本件上訴人雖舉嘉億公司案判決請求引用，然參諸上開判例，鈞既不受其他裁判認定事實之拘束，自應本於全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷。被上訴人於獲悉佑盟公司妨害上訴人等對系爭租賃物之使用收益時，即已依法提起告訴，有台灣高雄地方法院檢察署八十八年度偵字第七五五號偵查卷內告訴狀可稽，則被上訴人已盡出租人之義務，要無法定終止事由，上訴人終止不合法。退步言之，上訴人亦非不得本於民法第一百八十四條以下侵權行為、第九百六十二條占有人之物上請求權等相關規定，向佑盟公司請求損害賠償及排除侵害，其逕予終止租賃契約亦非合法，契約既未終止，自不得以押金債權與租金債權相互抵銷。又上訴人一方面主張租約已於八十八年一月十八日終止，一方面仍於終止後繼續使用租賃物，前後矛盾，且有無權占有不當得利之嫌。綜上所述，上訴無理由。三、證據：援用原審之立證方法，另提出被上訴人公司變更登記表一份、遠東國際商業銀行高雄中正分行票號ＢＫ0000000、ＢＫ0000000之支票影本各一紙、作費統一發票三張、上訴人所發存證信函二份為證，並聲請訊問證人呂學鈞。丙、本院依職權調閱本院八十七年執字第五０六號民事執行卷。理　　由一、本件被上訴人法定代理人已變更為陳建良，有公司變更登記表一份為證，茲據陳建良聲明承受訴訟，應予准許，先予敘明。二、被上訴人起訴主張：上訴人於八十七年五月一日向其承租，其前向佑盟公司承租之線材廠（含土地、廠房、及機器設備）供生產之用，約定每月租金四十二萬元（原約定五十五萬元，後合意調降），詎上訴人竟未付八十八年一至二月之租金計八十五萬元，屢催不繳，爰依租賃契約關係，訴請上訴人給付租金八十五萬元並加法定遲延利息等語。三、上訴人則以：其雖曾於八十七年五月一日向被上訴人承租上開線材廠，惟嗣於同年九月三十日即與被上訴人終止租賃關係，該線材場已於同年十月一日改由訴外人誼榮公司承租，其無再給付租金之義務；縱令認兩造間租賃關係仍舊存在，然系爭租賃物原係被上訴人向訴外人佑盟公司所承租，渠等間之租賃契約業經於八十七年十二月十六日，經本院民事執行處八十七年度執字第五０六號執行事件發函除去租賃權，因此使上訴人喪失租賃權，且因被上訴人未繳付佑盟公司租金，故佑盟公司管制上訴人貨物、員工進出、要求遷離，嚴重妨礙上訴人之營運、生產，已達到無法正常使用租賃物之狀態，為此，上訴人曾以被上訴人違反契約第七條及債務不履行之規定，於八十八年一月十八日終止租約，系爭契約既經合法終止，被上訴人亦無權請求終止後之租金，至終止前未付之租金，則主張與被上訴人積欠之押租金五十五萬元之一部為抵銷，其不但無須給付租金，進且被上訴人尚應返還部分押租金等詞資為抗辯。四、被上訴人主張兩造就佑盟公司前揭廠房，曾於八十七年五月一日簽訂租賃契約，約定月租五十五萬元，嗣經調降為四十二萬五千元之事實，為兩造不爭，且有租賃契約書附於原審卷可稽；又被上訴人主張上訴人尚未給付八十八年一月起至二月止共八十五萬元租金一節，復為上訴人所不爭，均堪信為真實，然為上訴人另以上開情詞置辯。基此，本件應審究者，乃兩造系爭租賃關係，是否已於八十七年九月三十日合意終止，或因上訴人行使終止權，而於八十八年一月十八日消滅及上訴人押租金抵銷抗辯是否合法？茲分述之：（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條明定。是租賃契約僅存在於訂約當事人間，且因係有償契約，故不因承租人實際未使用收益而免除支付租金之義務。次按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同，轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言，最高法院六十八台上第三六九一號判例可資參照。本件上訴人主張兩造間原訂租賃契約已於八十七年九月三十日合意終止乙節，業經被上訴人以前開情詞否認，則上訴人自應對此有利事實舉證證明。查：（１）租賃契約關係既存在於特定當事人之間，則於出租人依租賃關係向承租人請求租金時，茍租賃關係確已消滅，除非出租人因「不知」租賃關係業已消滅而「毫無」抗辯外，當會以租賃關係消滅為由抗辯，蓋既知抗辯，當不致捨此首要抗辯事由而不會抗辯，甚或即令不知法律效果，亦會作此「事實陳述」。本件上訴人於原審歷經數次言詞辯論，非但先後多次以系爭租賃關係已因其向被上訴人為終止契約（指以存證信函行使終止權而非合意終止）而不必再給付租金抗辯，反而均未曾敘及租金已經合意終止，改由誼榮公司承租同一租賃物，進且於原審判決其敗訴上訴時，亦未就此主張，有八十九年一月十九日上訴狀在卷可稽，尤有進者，尚且於本院八十九年三月十四日準備程序時，更主張被上訴人在「八十七年十二月」將工廠租予誼榮公司（此為被上訴人否認），八十八年一月二月間根本沒使用工廠等語，凡此，除顯違上開經驗法則外，且與嗣後所述八十七年九月三十日即已合意終止情節前後矛盾，參以本件租賃契約月租金四十二萬五千元，前後主張差三月之久，亦即總租金差高達一百二十餘萬元，數額頗巨，衡情當不致於漠不關心而為誤記，因認嗣後所述八十七年九月三十日即已終止之陳述，是否與事實相符尚非無疑。（２）證人即誼榮公司經理歐敬耀雖證述誼榮公司自八十七年十月起向被上訴人承租系爭廠房，但沒訂立書面契約（見八十九年三月二十九日筆錄）；所開統一發票「租金」，因其與被上訴人未訂書面契約無法列載「租金」，故改開「代工費」收入；又其中有金額不合者，係因誼榮公司代繳水電費，且無契約書無從辦退稅，才提供資料交由被上訴人辦退稅，事後被上訴人應退還該水電費，故於租金上扣除所致等語。惟查八十七年十二月五日、同月十日之統一發票，其所載金額均為七十萬元，另同月十二日統一發票所載為六十七萬五千元（以上均未含稅），如以租金扣除上訴人提出之八十七年十月份電費收據六十九萬七千八百四十一元，尚難吻合外，況尚不包括「水費」；雖上訴人另以雙方曾因加工而結算後才依結算額簽發，然此既為被上訴人否認，且上訴人又未就結算額舉證，進且與證人歐敬耀所證差額係扣除「水電費」，並未證及包括其他「代工費」結算額等語顯有矛盾觀之，自難執為有利於上訴人之認定。（３）至上訴人主張統一發票以誼榮公司名義為買受人一節，衡諸商場習慣，開立人依買受人指定之名義人，作為銷貨憑據買受人者所在多有，本難僅依憑據上所示之買受人即認係真正買受人；又已客票作為支付工具，復為一般商業交易上所習見；另上訴人有關出貨單之主張，充其量僅得憑以證明上開工廠於該時段內究由何人使用，均難執為有利於上訴人之認定，亦即實際使用系爭租賃物者為何人，是否轉租等情，尚不當然變更契約當事人。況既已終止契約則無論如何解讀，均已不具承租人身分，何得對被上訴人再行主張？甚且反足以證明其係因事後將系爭租賃物轉租予誼榮公司，或單純將系爭租賃物交與誼榮公司使用、收益，而基於原承租人身分，要求被上訴人履約或終止契約。要言之，上訴人主張系爭租賃契約至八十七年九月三十日即已合意終止，尚與事實有違而不可採，上訴人仍為系爭租賃契約當事人無疑。（二）次查被上訴人對於上訴人曾於八十八年一月十八日，將終止系爭租約之存證信函寄交予被上訴人前法定代理人乙○○，並不為爭執，且有上訴人提出之存證信函為證（見原審第四十四頁），堪信為真，有爭執者，乃系爭租約有無上訴人主張租約第七條約定終止事由及債務不履行事由存在。（１）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條所明定，亦即出租人有將租賃物保持合於約定用益狀態之義務，以確保承租人得就租賃物為圓滿的使用收益。經查兩造簽訂租賃契約第七條固約定：「本件標的物存有第三人所設定之抵押權及其他權利（原契約雖有詳如附表備註欄之記載，實則兩造自承並未訂有附表備註欄），倘因第三人依法行使此項權利致乙方（上訴人）無法就本件標的物為使用時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響者，不在此限」，有前開契約書附於原審卷可稽。惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。次按稱租賃者，既為當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約已如前述。亦即提供合於約定使用收益之租賃物與承租人，不但為出租人之主給付義務，且為承租人支付租金之對價所在，尤有進者，該租賃物於租賃關係存續中仍應保持合於約定使用收益之狀態，復為民法第四百二十三條所定明，凡此，在在顯示承租人所重視者，乃租賃物之使用收益。是有關解釋上開約定條文時，即應就此藉以探求當事人真意，方符訂約本旨。執是以觀，上開契約書第七條雖載有：「本件標的物存有第三人所設定之抵押權及其他權利（詳如附表備註欄之記載），倘因第三人依法行使此項權利」等字，然參以前揭說明，此容係當事人針對當時租賃物現況之事實表述，蓋「第三人」為誰？基於「何種權利」使承租人無法使用收益，本非當事人特約真意所在，亦即租賃物得否圓滿使用收益，方為承租人所重視，且合於租賃契約本旨，此由條款以須致乙方（上訴人）『無法就本件標的物為使用』時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響者，不在此限」益徵。執此，系爭租賃物於佑盟公司之債權人即訴外人台灣第一信託股份有限公司（下稱第一信託公司）行使抵押權後，上訴人能否續就租賃物為使用收益，即為應先確認之事實。查本院民事執行處固曾除去被上訴人對佑盟公司之上開租賃權，此為兩造不爭，且有執行通知附於原審卷（見第四十二頁），並經本院調閱本院八十七年度執字第五０七號執行卷無訛。然查執行法院所為此項除去租賃關係之處分，性質上屬強制執行之方法，並無確定實體上法律關係存否之效力，不能謂上訴人之租賃權當然、終局的喪失，況且拍賣公告明白註明拍定後不點交，亦經原審調閱上開執行卷宗查明屬實，是第一信託公司行使抵押權並聲請除去租賃權，尚難遽認必已變更上訴人就標的物得為占有使用收益之狀態，執是，單純除去租賃權，尚與兩造所訂契約第七條之約定終止事由有間，原審此部分之認定，要無違誤。（２）惟佑盟公司因被上訴人未依約給付租金，遂自八十八年十一月起，發動各項阻擾行動，干擾被上訴人及廠區內各廠商（包括上訴人）使用廠房設備，使上訴人之營運受到重大影響，佑盟公司於八十七年十一月二十日阻止被上訴人使用廠房，並召集四家承租廠商（包括上訴人）停付租金與被上訴人等情，為被上訴人不爭執（被上訴人僅抗辯上訴人仍有使用），並有附於台灣高雄地方法院檢察署八十八年度偵字第七五五號偵查卷內被上訴人所提出之刑事告訴狀可資證明；復經證人即佑盟公司員工王見文於本院嘉億公司事件證述：「被上訴人向佑盟公司租用租賃物，再轉租予次承租公司，然被上訴人自八十七年八月底即未依約繳納租金，故佑盟公司在八十七年十一月二十日上午將催告函交予被上訴人，並於同日下午三時終止與被上訴人之租約，催告函上四名見證人皆為被上訴人次承租公司負責人，渠等均在場，‧‧‧，自該日起，佑盟公司盡量不讓次承租公司繼續使用廠房，只能「出」不能「進」，不破壞現有狀況，不能再進貨，僅能消極地使用，上訴人有斷斷續續在使用系爭租賃物，八十八年一月十四日有對包括上訴人在內之四家次承租公司寄發禁止使用租賃物之存證信函」等語、證人即佑盟公司人員李仁基於該事件中到庭證述：「被上訴人在八十七年七、八月即拒付租金，八十七年十二月底民事執行處發函除租賃權‧‧‧佑盟當時以言詞禁止被上訴人使用廠房，被上訴人公司以外人員進入租賃物須經許可，其他次承租公司亦不得再使用，據我了解，次承租公司是慢慢地將東西搬走，自八十七年底就未再使用系爭租賃物，我當時曾命令不准任何非佑盟公司的人員進入等語」，有本院八十九年度簡上字第七四號判決附卷足憑。上訴人主張佑盟公司上開行為，確足使上訴人就系爭租賃物無法為完滿之使用收益狀態，要可確信。又稽其情節，亦合於兩造所簽租賃契約第七條因第三人依法行使此項權利，致乙方（上訴人）無法就本件標的物為使用時，乙方得終止本約之情節相符，且其情形對乙方之產品生產難謂無重大影響，則上訴人執此約定事由行使終止權，自屬正當。再者，上訴人終止租約之存證信函已於八十八年一月十八日送達被上訴人前法定代理人乙 ○○，已如前述，則自該日起，系爭契約已經終止，被上訴人請求租約終止後即八十八年一月十八日起至同年二月最末日之租金，即屬無據。（３）又查上訴人曾簽發實隱公司為發票人之面額五十五萬元支票以為押租金之事實，業據其提此系爭支票及收據各一份為證，且為被上訴人所不爭，且系爭租賃契約既經終止，則上訴人自得請求返還該押租金，亦即返還債權已屆清償期，既合於抵銷適格之狀態，準此，上訴人以上開押租金之一部，主張抵銷積欠被上訴人八十八年一月一日起至同年月十七日止計二十三萬三千零六十五元（四捨五入）之租金債務，合於民法第三百三十四條第一項前段之規定，洵屬正當，是被上訴人對上訴人即無租金債權可資主張，請求給付租金尚失所據。五、本件事證已明，兩造其餘於攻擊防禦方法，即無逐一論述之必要，附此敘明。六、從而，被上訴人依租賃關係，請求上訴人給付租金八十五萬元及法定遲延利息，尚失所據不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，自應改判如主文所示。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　三十一　　日臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官　謝靜雯 ~B法　　　官　陳信伍 ~B法　　　官　黃國川右為正本係照原本作成。不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　三十一　　日 ~B法院書記官　胡淑芳

臺灣高雄地方法院八十九年度簡上字第七五號

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