臺灣高雄地方法院八十九年度訴字第一八○八號

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度訴字第一八○八號

原告

乙○○

送達代收人

丙○○

訴訟代理人

吳艾黎律師

被告

大全榮製藥股份有限公司 設高雄市三民區○○○路三十一號

法定代理人

丁○○

　　　　　　　　　甲○○　　　住台北市○○區○○街一三六巷三十弄一號

右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告應將坐落高雄市三民區○○○路三十一號三層房屋全部遷讓返還原告。

（二）被告應給付原告新台幣（下同）一百一十六萬元，暨自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

（三）被告自本訴狀送達之翌日起至遷讓房屋之日止，按月應賠償原告四萬元。

（四）願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）緣被告大全榮製藥股份有限公司（下稱大全榮公司）於民國七十九年間承租原告所有坐落高雄市三民區○○○路三十一號三層建物（下稱系爭房地）全部為營業之用。且每月之租金自八十四年十一月起調整為四萬元，並於每月十二日繳納。惟因原告之妻黃時與被告大全榮公司之負責人丁○○係屬兄妹，故雙方雖曾訂有書面，然嗣後續約時即未另立書面，是核系爭租約之性質，應屬不定期限之租賃。詎被告用以支付八十六年十一月份租金之支票，於八十六年十二月十三日竟遭退票，且嗣後未再繳納租金。原告為此曾數度催請被告依約繳租，該公司負責人初尚藉詞拖延，嗣則棄置公司所有之機器等設備於建物內而不知去向，致原告租金求償無門，亦無法再將建物出租他人，嚴重影響原告之權益。

（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條第一項與第二項分別定有明文。且依土地法第一百條規定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。經查原告出租系爭房屋並未收有擔保金（押租金），至被告就租金之繳納方式，係於當期（如八十六年十一月）開始時給付發票日為次月十二日（如八十六年十二月十二日）之支票乙紙，核其性質自非採每期開始時支付租金之方式。且被告自八十六年十一月起至八十九年三月止，計有二十九個月之租金未付，積欠租金達一百一十六萬元。原告因此乃委請吳艾黎律師於八十九年四月二十四日以高雄地方法院○○四一七六之五郵局第二四三五號存證信函，催告被告於文到後七日內儘速清償積欠之租金一百一十六萬元暨依年利率百分之五計算之利息，否則依法終止租約，不另為通知等旨。惟因被告已停止營業，致該信函於八十九年四月二十五日因遷移不明而遭退回；原告乃又向被告之法定代理人送達，然該信函仍因遷移不明而遭退回，原告遂依民法第九十七條與民事訴訟法第一百四十九條第一項第一款等規定聲請公示送達，蒙鈞院裁定核准在案，並將存證信函與法院裁定刊登於八十九年五月二十六日之中國時報第五十一版。且自該刊登新聞紙之日起迄今已逾三十天，依民事訴訟法第一百五十二條規定，原告所為之催告已發生效力。

（三）惟查被告迄今猶未依原告前揭存證信函之催告內容履行，原告依民法第四百四十條與土地法第一百條等規定，自得終止兩造租賃契約，爰以本起訴狀為終止租約與收回房屋之意思表示，並以準備書狀催告被告應於本訴狀繕本送達之翌日起七日內付清積欠之租金一百一十六萬元，逾期即以本準備書狀視為終止兩造租賃契約與收回房屋之意思表示。為此請求被告遷讓返還系爭房屋。且依民法第四百三十九條規定，請求被告清償自八十六年十一月起至八十九年三月止之二十九個月租金計一百一十六萬元。另自原告終止租約後至被告遷讓房屋前，被告係屬無權占有，被告顯然受有利益，致原告受有損害，並依民法第一百七十九與第一百八十四條等規定，請求擇一判決，命被告返還每月受有四萬元之不當得利或賠償原告每月未收租金四萬元之損害。

（四）被告大全榮公司雖於八十九年五月十二日遭高雄市政府建設局公告撤銷公司登記在案，惟依最高法院七十六年度台上字第八○號判決要旨及經濟部七二、一○、一一商四一三二二號函及司法院第一廳七十九年十月二十九日（79）廳民一字第九一四號函所載：「各種類之公司經撤銷登記後（公司法第九條第四項、第十七條第二項、第三百九十七條第二項參照），應否行清算，公司法就此均未定有明文；惟為處理撤銷登記前之債權債務及剩餘財產，以了結其與第三人之權利義務關係，宜類推適用公司法有關解散及清算之規定（本院七十八年八月二日（七八）秘台廳（一）字第○一七六九號函參照）‧‧‧」等語，可知實務見解咸認公司雖經公告撤銷登記，惟其法人格在清算完結之前，於清算目的範圍內，視為尚未解散。被告既遭公告撤銷登記，當然進入清算程序，依公司法第三百二十二條規定，除公司法或章程另有規定或股東會另選清算人外，應以董事為清算人。經查本件被告之章程並未列有清算人，有該公司章程可憑，且該公司亦無經股東會決議另選清算人之情形，業經鈞院向所屬民事科查詢明確，自應以被告公司之董事丁○○、甲○○與戊○○為清算人。前揭三人依公司法第八條第二項規定，於其執行職務範圍內，亦為公司負責人，而有代表被告訴訟之權能，是本件尚無當事人不適格之情形自明。

（五）次按清算人之人數，公司法未設明文。以董事充任清算人時，全體董事即為清算人之人數。至章定、選定或選派之清算人人數，則依章程之訂定或其選任機關定之，解釋上應不限於一人。清算人若由董事擔任，因係當然就任，無須為就任之承諾。又依公司法第三百二十四條規定，清算人於執行清算事務之範圍內，除公司法第五章第十二節清算有規定外，其權利義務與董事同，且董事與公司間之關係依公司法第一百九十二條第三項規定，原則上依民法關於委任之規定，是清算人與公司間之關係，亦應依民法關於委任之規定。又清算人死亡、破產或喪失行為能力，其與公司間之委任關係應屬消滅。又清算人在執行清算職務之範圍內，依公司法第三百三十四條與同法第八十四條第二項之規定，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權。公司對於清算人之代表權得加以限制，但不得以其限制對抗善意第三人。清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司；如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，有公司法第三百三十四條與同法第八十五條第一項前段規定可資參照。另依民事訴訟法第一百二十七條第二項規定：「法定代理人有二人以上者，送達得僅向其中一人為之。」

（六）茲查本件被告大全榮公司之董事雖有丁○○、甲○○與戊○○等三人，惟其中戊○○於八十一年七月二十四日（即被告遭公告撤銷登記前及原告提起本件起訴前）死亡，有除戶謄本可憑，自無法擔任被告之清算人，與被告應無若何委任關係。退步言之，縱有委任關係，亦應消滅。故被告之法定代理人目前應為丁○○與甲○○等二人。又原告前委請吳艾黎律師陸續於八十九年四月二十四日及同年五月四日向被告及其法定代理人丁○○所寄發之高雄地方法院○○四一七六之五郵局第二四三五號及第二六六○號存證信函，既因送達處所不明而經鈞院裁定核准公示送達，且原告亦依法刊登於新聞紙在案，自生催告之效力。是原告於八十九年七月四日起訴狀內主張終止與收回房屋，於無法送達被告及其法定代理人之情形下，既經鈞院核准公示送達並由原告依法刊登新聞紙在案，應生終止之效力甚明。退萬步言，原告亦於八十九年九月四日以民事準備書（二）狀催告被告應於該訴狀繕本達之翌日起七日內付清積欠之租金一百十六萬元，逾期即以該訴狀視為終止兩造租賃契約與收回房屋之意思表示，並同時寄送被告之法定代理人丁○○、甲○○與戊○○等三人，其中戊○○已於被告遭公告撤銷公司登記前死亡，應非清算人，即非被告之法定代理人之一，故送達合法生效與否，與本件訴訟已無關聯。至被告與法定代理人之一丁○○仍因遷址不明致無法送達。而另一法定代理人甲○○則於八十九年九月五日收受在案，是依民事訴訟法第一百二十七條第二項規定，應已生催告與送達之效力。則被告迄今猶未清償分文，自已生終止兩造租賃契約之效力。原告為昭慎重，爰再以本準備書狀為終止兩造租賃契約與收回房屋之意思表示。

（七）再查本件系爭房屋坐落高雄市三民區○○○路之「電腦街」上，且靠近高雄火車站，堪稱位居商業要衝，故每月收取四萬元之租金絕無過高之情形。

三、證據：提出建物、土地登記謄本、支票暨退票理由單、帳戶存摺、公司登記事項卡、戶籍謄本、民事裁定、中國時報第五十一版、八十八年度房屋稅款繳款書、八十八年度地價稅繳款書、除戶謄本、經濟部函文及公司章程各一件、照片四紙、戶籍謄本、存證信函、遭退郵件及回執單各二件為證。

乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到塲，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

理由

一、按解散之公司，除因合併、破產而解散者外，應行清算，並於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算，除公司法或章程另有規定，或股東會另為選任者外，以全體董事為清算人；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司之負責人，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權，清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司；如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，公司法第二十四條、第二十五條、第三百二十二條第一項、第八條第二項、第三百三十四條、第八十四條第二項與第八十五條第一項前段定有明文。是依公司法上開規定，由董事擔任清算人者，自係當然就任，無待於公司董事之承諾，且公司除因合併、破產外，並非一經解散，其法人人格即為消滅，必待清算終結，該解散公司之法人人格始行消滅，不因清算人怠於進行清算程序而異。故清算中或解散後尚未進行清算之公司，與解散前之公司仍屬於同一，公司解散前已發生之法律關係，自不因解散而有所變更。又各種類之公司經撤銷登記後（參照公司法第九條第四項、第十七條第二項第三百九十七條第二項），應否行清算，公司法就此雖均未定有明文；惟為處理撤銷登記前之債權債務及賸餘財產，以了結其與第三人之權利義務關係，宜類推適用公司法有關解散及清算之規定，亦有司法院七十八年八月二日（七八）秘臺廳（一）字第○一七六九號函可資參照。經查被告大全榮公司業經經濟部依公司法第十七條第二項規定撤銷公司登記，並經高雄市政府建設局於八十九年五月十二日以高市建設二字第○八九一五五九四八○○號函公告撤銷公司登記在案乙節，業據原告提出該函在卷可按；又被告公司章程既無另行規定公司解散或撤銷登記後之清算人，且股東會復未選任該公司之清算人，被告公司之董事為丁○○、甲○○與戊○○，而戊○○已於八十一年七月二十四日死亡之事實，復有原告提出之被告公司章程、變更登記事項卡及除戶謄本附卷可參，且經本院查無被告向本院呈報清算人，亦有本院民事科查詢簡答表可考，是參照前開說明，被告大全榮公司於撤銷登記後，應類推適用公司法第二十四條、第二十五條、第三百二十二條第一項、第八條第二項、第三百三十四條、第八十四條第二項與第八十五條第一項前段規定，進行清算，其公司之法人格仍然存續，就兩造間於被告公司撤銷登記前已發生之本件房屋租賃之法律關係並未因之變更，且應以被告公司現尚生存之全體董事即丁○○及甲○○任清算人而為被告公司之代表人。從而原告於訴訟中請求增列公司董事甲○○為被告之法定代理人，並依法送達文書，洵屬有據，合先敘明。

二、次按依民事訴訟法第一百二十七條第二項規定，法定代理人有二人以上者，送達得僅向其中一人為之。經查本件言詞辯論期日通知書已於八十九年九月五日送達於被告公司法定代理人之一即甲○○之情，有本院送達證書存卷可考，依民事訴訟法第一百二十七條規定，已生合法通知之效力。而被告大全榮公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，自應依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

三、查原告主張被告大全榮公司自七十九年起承租原告所有系爭房屋，並未交付押租保證金，自八十四年十一月起，租金調整為每月四萬元，於次月十二日繳納，嗣未訂立書面契約，屬不定期限之租賃。惟被告用以支付八十六年十一月份租金之支票，於八十六年十二月十三日竟遭退票，原告曾數度催請被告依約繳租，然被告已停止營業，且遺留其公司所有之機器等設備於系爭房屋，總計自八十六年十一月起至八十九年三月止，共有二十九個月之租金未付，積欠租金達一百十六萬元。經原告聲請本院准對原告於八十九年四月二十四日，以高雄地方法院郵局第二四三五號及八十九年五月四日第二六六○號存證信函所示催告繳納租金意思表示之通知，向被告為公示送達，原告已將該存證信函及准許裁定登載於八十九年五月二十六日之中國時報，被告迄今猶未繳付積欠之租金等事實，業據原告提出建物、土地登記謄本、支票暨退票理由單、公司登記事項卡、本院八十九年度聲字第號民事裁定、中國時報、八十八年度房屋稅款繳款書、八十八年度地價稅繳款書、照片、存證信函、遭退郵件及回執單等件為證，核屬相符，而被告經合法通知既未到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供本院審酌，依本院調查證據結果，堪信原告主張為真實。

四、按在民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，八十九年五月五日施行之民法債編施行法第一條後段有明文規定。經查本件房屋租賃契約成立生效於八十九年五月五日前，業據原告陳述在卷，是參照上開法條規定，本件自應適用修正前之民法債編規定。

五、再按房屋租賃之承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，且承租人遲付租金之金額達二期之租額時，出租人即得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，八十九年五月五日修正前之民法第四百四十條及第四百五十五條分別定有明文。經查兩造租金約定採按月經過後繳付之方式，被告自八十六年十一月起至八十九年三月止，已積欠二十九個月租金一百十六萬元乙節，有如前述，顯見被告遲付租金之總額已達系爭租約之二期即二個月之租額。且自被告遲延給付租金之八十六年十一月間起至原告提起本件訴訟之八十九年七月四日止，長達二年多時間，被告仍未給付已到期之租金，自應認原告催告被告給付租金之期限已屬相當。原告因而以本訴狀繕本之送達，通知被告終止系爭租約，揆諸前段法條規定意旨，自屬合法。而原告已於八十九年七月二十九日將本件起訴狀繕本登載新聞紙之事實，有原告提出之中國時報登報證明在卷可稽，是自該日起經過二十日期間，已發生合法送達被告之效力，兩造間之租賃契約於八十九年八月十七日即已合法終止，然被告仍將其公司所有之機器等設備放置於系爭房屋內而持續占有系爭房屋，自屬無權占有，從而原告依民法第四百五十五條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋即屬有據，應予准許。

六、又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第三百三十九條前段有明文規定。且依同法第二百三十三條第一項及第二百零三條之規定，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定亦無法律可據者，週年利率為百分之五。經查被告迄今既仍未清償所積欠原告之租金一百十六萬元，從而原告請求被告給付系爭積欠之租金及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年八月十八日起之法定遲延利息，洵屬正當，自應准許。

七、按因故意或過失，不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任，民法第一百八十四條定有明文。因此被害人所得請求之範圍應以其所受之損害為據，且參照最高法院四十九年台上字第一二三○號判例意旨，並可據土地法第九十七條及平均地權條例第四十二條、第四十三條關於房屋及基地計收租金之規定，為計算賠償之標準。而無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第一百七十九條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參，而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。查被告既無權占有系爭房屋全部，自係侵害原告權利，原告主張被告因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。惟原告以系爭房屋坐落高雄市三民區○○○路之「電腦街」上，且靠近高雄火車站，請求被告按月給付相當於租金之不當得利或損害賠償四萬元云云。然查原告既以被告無權占有系爭房屋為其請求本件不當得利或損害賠償之基礎，自不得再以兩造間原有租賃契約約定之租金價額請求被告給付。且原告復未提出系爭房屋另有他人願以每月四萬元租金向其承租之證明，是尚不得以兩造間約定之租金為每月四萬元，即認原告因之受有租金每月四萬元之損害。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。亦有土地法第九十七條第一項、第一百零五條、第一百四十八條、同法施行法第二十五條及平均地權條例第十六條可資參照。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（參照最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例）。可知法律上就房屋租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額，惟原告既無法證明其每月受有四萬元之損害，是原告以被告無權占有系爭房地請求被告返還不當得利或損害賠償，自應依上開法條及判例意旨定其得請求之損害賠償金額或相當於租金之不當得利，方為適法。而系爭房屋坐落於高雄市○○區○○段五小段○八五一地號，土地面積九一平方公尺，原告權利範圍一分之一，於八十六年七月間之申報地價為四萬三千一百五十三元六角，有原告提出之土地登記謄本附卷可查，依此計算，系爭房屋坐落之基地申報總價額，應為申報地價乘以土地面積乘以原告權利範圍即三百九十二萬六千九百七十七元六角（４３１５３．６×９１×１＝0000000．６）；至系爭房屋目前因尚無管轄縣市地政機關估定之價額，爰以卷附之高雄市稅捐稽徵處於八十八年核定之課稅現值即五十一萬二千六百元為其價額。是參照前開土地法規及判例意旨，本院斟酌系爭房屋基地坐落於高雄市三民區○○○路，鄰近電腦商店區，且靠近高雄火車站，人潮及商業活動往來頻繁，被告得以系爭房屋為其營業所，經濟效益非低等情狀，認原告請求被告給付相當於租金之不當得利或損害，應按系爭房屋之前開基地申報總價及房屋課稅現值之年息百分之十為適當。從而原告依不當得利及侵權行為之規定，請求被告自無權占有系爭房屋之日即八十九年八月十八日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告三千七百元（《0000000．６＋５１２６００》×００１÷１２＝３７００）為有理由，應予准許，其逾此部分之請求尚屬無據，應予駁回。

八、綜上所述，原告主張各情均足採信，從而原告依民法第四百五十五條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付如主文所示之租金及相當於租金之不當得利，暨遲延利息，均屬有據，應予准許，逾此部分之請求，與法條有關房屋租金最高限額規定有間，尚屬無據，不應准許。

九、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，就其勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額而准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回之。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官　林雯娟

~B法院書記官　洪烽崇