臺灣高雄地方法院八十九年度訴字第八四八號

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度訴字第八四八號

原告

乙○○

訴訟代理人

蔡昆良

被告

傑春企業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

孫志鴻律師

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決：

（一）被告應自門牌號碼高雄縣路竹鄉○○村○○路九巷一０三號房屋遷讓返還原告。並自民國八十九年二月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣(下同)一萬元。

（二）訴訟費用由被告負擔。

（三）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）被告於八十三年六月間向原告承租門牌號碼高雄縣路竹鄉○○村○○路九巷一０三號房屋及其基地，作為公司營業使用，口頭約定租金每月新台幣（下同）一萬元，租期不定期，租金應於每月一日給付，茲被告租金僅給付至八十六年一月，自八十六年二月起即未再給付租金，有鈞院八十六年度岡簡字第一二三二號民事判決可憑，嗣雖迭經催討，均未獲置理，原告遂於八十六年九月二日發函終止租賃契約，亦有存證信函可按，而租賃契約既已依法終止，被告繼續占用上開房屋，顯係無權占有，爰依民法第七百六十七條之規定訴請被告返還上開房屋。

（二）原告依法終止租賃契約後，被告仍繼續占用系爭房屋，顯獲有相當於租金之利益，原告即受有相當於租金之損害，而上開房屋每月租金之一萬元，爰依據不當得利及侵權行為之法律關係請求被告自八十九年二月一日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付原告相當於租金之損害一萬元。

（三）被告所稱系爭房屋乃為傑春公司成立前時承建，為甲○○與另一合夥人蔡長村合資興建，並口頭合約承建後租給傑春公司使用，租期未定不承租時房屋歸地主所有，以符合雙方租賃之利益，八十八年並未向傑春公司收取租金，且訂為租給傑春公司每月一萬元，因蔡長村本原告之子，所以收取租金草率，第一年為不收租金，之後每年每月一日收取租金。

（四）被告與訴外人蔡長春二人共同出資合夥出資經營傑春公司是否虧損與原告無關，但據了解已行民事調解與法律訴訟，惟被告均不告不理，只提內帳向外借款八佰多萬元含蔡長村向公司借貸，惟蔡長村否認有借款，被告又未能提出實據

（五）被告於八十七年四月二十日鈞院勘查系爭房屋時主張原告之子蔡長村向被告公司借二十萬元，抵銷八十三年度之租金，又於同年八月二十六日鈞院開庭時被告訴訟代理人主張訴外人蔡長村向原告借款三十萬元以抵償租金及稅額，被告所云，反覆無常，均不實在。實則係兩造於八十三年度口頭協議於被告不承租時，系爭房屋歸原告所有，故僅約定酌收租金每月一萬元，且免收八十三年度之租金，及房屋稅及地價稅則仍由原告繳納，此依照土地法第九十七條規定足以證明兩造約定之租金顯然過於偏低，所以才有口頭合約協議不承租系爭土地時系爭房屋歸為原告所有，而且兩造所訂立是不定期限租約，如非以原告主張之條件，原告豈不更吃虧上當。又苟若如被告所辯，為何八十三年度只租十個月而以二十萬元或三十萬元抵償，況原告之子蔡長村並未向被告借款。

（六）被告宣稱原告百般阻撓原告搬遷均為不實。又被告於八十六年二月一日未給付租金，同年三月底被告傑春公司即停工，四月整理搬運東西，原告即循常理告知給付租金又是否繼續承租，但被告均置之不理亦避不見面。原告迫於無奈於八十六年九月二日寄存證信函終止租賃關係，並於同年九月二十八日取得未給付租金六萬元之債權憑證。依八十三年口頭租約協定，又八十六年九月二日終止租賃關係即無系爭房屋之情事，至八十八年六月四日間寄存證信函，惟被告均置之不理，足證被告所言虛假。

三、證據：提出本院八十六年度岡簡字第一二三二號民事判決影本一紙、八十六年九月二日存證信函影本一紙、建物登記簿謄本影本一份、房屋稅繳款書影本一份、本院八十七年度訴字第五一三號民事判決影本一份、高雄縣稅捐稽徵處岡山分處函影本一紙、台南縣稅捐稽證處函影本一紙、八十三年度六月份至八十六年度三月份之盈虧表影本一紙、蔡長春借款明細影本一份、八十六年九月二日郵局存證信函影本一份、本院八十七年度執字一二三六八號債權憑證影本一份及八十八年六月四日之存證信函影本一份為證。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

（一）被告與原告之子即訴外人蔡長村於民國八十三年六月間合資成立傑春企業有限公司，而向原告承租坐落「高雄縣路竹鄉○○村○○路九巷一０三號」之土地，雙方約定土地每年租金為新台幣拾貳萬元整 (八十四年為拾萬元)，合先敘明。

（二）因上開土地係農地，建照人需為土地所有人，雙方乃基於信託關係，由被告出資，而以原告之名義承造系爭房屋，因之，被告乃係爭房屋之實際所有人（原告僅出具名義而為形式所有權人而已），系爭房屋既為被告所有，從無租賃關係存在，原告自無正當權源請求被告返還系爭房屋，且此亦經鈞院民事庭以八十七年訴字第五一三號為敗訴之判決，再者，原告亦曾向高雄縣稅捐稽徵處岡山分處檢舉被告興建係爭房屋逃稅之案件，另案之起訴狀則自承被告向之承租土地（未及於房屋）更足證被告為係爭房屋之所有權人無誤。

（三）嗣後被告公司因經營不善，而造成虧損，經與原告之子蔡長村會帳，對外負債八百多萬無訛，原告之子蔡長村卻反悔，不願承擔，非但阻止使用系爭房屋，更誣指被告負責人甲○○侵占，原告之子蔡長村毫無誠意，更可見一般。

（四）原告之子蔡長村於八十三年間向被告公司借用三十萬元，因系爭房屋係以原告之名義承造，當初表明該款項抵用租金及稅額，故原告於八十三年未向被告收取租金。又八十四年底訴外人蔡長村向原告表示　其父因要繳貸款利息，需款週轉，被告念及情誼才先給付租金，未予扣抵欠款，詎料，因合夥虧損，感情破裂，原告全盤否認。

（五）被告於八十六年二月表示雙方若無合作誠意，願意將該建物及機械搬運，而原告拒絕被告搬遷，原告指稱被告繼續使用，需支付租金云云，顯為不實。

（六）八十三年租金之追訴權已過。房屋之所有權人應該是傑春公司的，以租金及所有權請求是不符合的。又系爭鐵皮屋要先拆除，才能將機器遷走，我不願意只搬機器，而留下鐵皮屋。

（七）原告因被告與其子蔡長村合夥經營事業虧損，進而覬覦上訴人出資承建之系爭房屋，是以，一方面否認訴外人蔡長村曾向被告借款，且表示以借款抵扣系爭土地租金及稅額；另方面於被告表示雙方既無合作誠意，擬將建物及機器搬離係爭土地之際，又百般阻撓被告搬遷，主張終止不存在之「房屋」租約，請求被告給付租金暨遷讓系爭房屋。系爭房屋既為被告所有，曷來租賃關係存在？既無租賃關係存在，又曷來終止租賃契約及請求返還房屋之說？另原告既非係爭房屋之實際所有人，又曷來主張民法第七百六十七條所有權之權能及及請求租金之理，原告之請求洵為無據。

三、證據：提出建設商陳明雄出具之證明書影本一紙、本院八十七年訴字第五一三號民事判決書影本一紙、高雄縣稅捐稽徵處岡山分處函影本一紙、本院八十七年訴字第五一三號之起訴狀影本一紙、照片二幀為證。

丙、本院依職權調閱本院八十六年度岡簡字第一二三二號、本院八十七年度五一三號卷宗。

理由

一、原告起訴主張：被告於八十三年六月間向原告承租門牌號碼高雄縣路竹鄉○○村○○路九巷一０三號房屋及其基地，作為公司營業使用，口頭約定租金每月新台幣（下同）一萬元，租期不定期，租金應於每月一日給付，茲被告租金僅給付至八十六年一月，自八十六年二月起即未再給付租金，嗣雖迭經催討，均未獲置理，原告遂於八十六年九月二日發函終止租賃契約，而租賃契約既已依法終止，被告人繼續占用上開房屋，顯係無權占有，爰依民法第七百六十七條之規定訴請被告返還上開房屋。又原告依法終止租賃契約後，被告仍繼續占用系爭房屋，顯獲有相當於租金之利益，原告即受有相當於租金之損害，而上開房屋每月租金之一萬元，爰依據不當得利及侵權行為之法律關係請求被告自八十九年二月一日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付原告相當於租金之損害一萬元等語。

二、被告則以：被告與原告之子—即訴外人蔡長村於民國八十三年六月間合資成立傑春企業有限公司，而向原告承租坐落「高雄縣路竹鄉○○村○○路九巷一０三號」之土地，雙方約定土地每年租金為新台幣（下同）拾貳萬元整 (八十四年為拾萬元)。因上開土地係農地，建照人需為土地所有人，雙方乃基於信託關係，由被告出資，而以原告之名義承造系爭房屋，因之，被告乃系爭房屋之實際所有人，而原告僅出具名義而為形式所有權人而已，系爭房屋為信託登記在乙○○名下，其實是被告蓋的，系爭房屋既為被告所有，從無租賃關係存在，原告自無正當權源請求被告返還系爭房屋，又原告既非系爭房屋之實際所有人，原告之請求洵為無據等語資為抗辯。

三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告起訴主張依民法第七百六十七條之規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並依不當得利及侵權行為等法律關係，請求被告按月賠償一萬元等情，已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本院首應審究者，即在於本件原告對於系爭房屋有無所有權？經查：

（一）本件系爭房屋所座落之土地為原告所有，兩造於八十三年六月間就系爭土地訂立租賃契約，由被告出資在系爭土地上興建廠房供營業使用，兩造並未約定租賃期限，亦未有書面契約，為不定期限租賃，因系爭土地為田地目，需以土地所有權人即原告之名義興建自用農舍即系爭房屋，故約定信託登記為原告名義所有等事實，有土地所有權狀影本二紙、建物登記簿謄本、建物所有權狀、使用執照影本各一件卷附可憑，且於本院八十七年度訴字第五一三號民事判決中所認定，此有該判決書在卷可稽。雖本件原告於本院審理中亦自承係爭房屋非伊所承建等語（見八十九年五月二日之審判筆錄），惟另聲稱系爭房屋為傑春公司成立前時承建，為甲○○與另一合夥人蔡長村合資興建，並口頭合約承建後租給傑春公司使用，租期未定不承租時房屋歸地主所有，以符合雙方租賃之利益云云。然查系爭房屋為被告所承建之事實，業據被告提出建設商陳明雄出據之證明書影本一紙為證，且訴外人蔡長村即原告之子亦曾於本院八十七年訴字第五一三號請求返還租賃房屋事件中，法官詢之：「本案系爭房屋（亦係本件系爭房屋）為何蓋在你們土地？」時，證稱：「對造（即本件被告）當初稱先用我們土地蓋廠房，以後不租，廠房歸我們。基於朋友關係才答應。言明月租金一萬元，稅金皆家父在繳。是潘坤明當初同意我說，我才徵得家父同意。」等語（見該卷第三十七頁），而本件原告亦曾聲稱：「當初有約定，如公司不營運或搬遷時，廠房就須歸地主（即原告）所有。」等語（見本院八十九年五月二日之審判筆錄），是由上開訴外人蔡長村及原告所言可知，本件系爭房屋確非原告所承建，而當初兩造為在農地上興建廠房並規避法令之限制（按依法農地僅能由所有人申請興建自用農舍，不得為其他違規使用），乃由被告出資興建系爭房屋（廠房），但名義上卻以原告即土地所有權人為房屋（廠房）之起造人。申言之，本件系爭房屋（廠房）之實際所有權人應屬被告，而僅信託登記於原告名下而已。是原告於起訴狀中聲稱被告於八十三年六月間向原告承租門牌號碼高雄縣路竹鄉○○村○○路九巷一０三號『房屋』及其基地，作為公司營業使用云云，及於本院審理中聲稱系爭房屋為甲○○與另一合夥人蔡長村合資興建，並口頭合約承建後租給傑春公司使用，租期未定不承租時房屋歸地主所有云云，皆與事實不合，不足為採。

（二）至於原告另聲稱系爭房屋（廠房）於被告公司不營運或搬遷時，就須歸原告所有乙節，業經被告否認在卷，況如前所述，訴外人蔡長村於前案中係證稱系爭房屋（廠房）以後『不租』時，廠房歸地主所有云云，而今原告於本院審理中卻稱被告『不營運或搬遷』時，廠房就須歸地主（即原告）所有云云，兩者所言顯不相同，是原告就此部分之主張並無法提出確切證據以實其說，則其前開所言，亦難採信。

四、綜上所述，系爭房屋為被告所出資興建，僅係借原告名義登記為原告所有，是系爭房屋之實質所有權人仍為被告，茲被告亦係依信託法律關係而合法占有、使用系爭房屋（廠房）。從而原告依民法第七百六十七條及不當得利、侵權行為等法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及損害賠償，核屬無據，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決之結果無影響，毋庸再予逐一審酌論述，附此敘明。

據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官　吳進寶

~B法院書記官　劉佳娟