臺灣高雄地方法院八十九年度重訴字第一○五一號

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度重訴字第一○五一號

原告

經濟部加工出口區管理處高雄分處

法定代理人

甲○○

被告

中食興業股份有限公司

右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：求為判決（一）被告應將坐落高雄市○鎮區○○段三一一號土地上，如附圖所示（１）建號三三０號地面層面積一一六一點六九平方公尺之地上建物全部（已保存登記部分）；以及（Ａ）部分面積一五一點二０平方公尺、（Ｂ）部分面積一六三點五０平方公尺、（Ｃ）部分面積五五點九０平方公尺、（Ｄ）部分面積一三點二四平方公尺（以上為增建未保存登記部分）共三八三點八四平方公尺之地上建物全部拆除；將原承租一七六七平方公尺之土地回復原狀並返還原告。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）高雄市○鎮區○○段三一一號國有土地（下稱系爭土地），坐落高雄加工出口區內，由交通部港務局委託原告管理，並約定就加工區內出租土地之法律糾紛，併由原告為當事人。

（二）兩造於八十三年間，就系爭土地面積三三七三平方公尺中之一七六七平方公尺部分，訂立租賃契約，租期自八十三年五月一日至九十三年四月三十日止，為期十年，依租約第九條第二項約定承租人積欠租金達四個月之總額者，出租機關（即原告）得隨時通知承租人終止租約，四被告連續積欠八十五年九、十、十一及十二月租金，連同逾期加罰之違約金，共積欠八萬二千五百六十五元，迭經原告催討均未繳納，原告已依租約約定，書面通知被告自八十六年一月一日起終止租約。

（三）系爭土地上建號三三０號保存登記之建物，係於五十九年三月二十四日初次新建並登記為好彩塑膠廠股份有限公司所有，嗣於六十一年一月二十一日變更為泰富企業股份有限公司名義，嗣至八十三年六月二十日以買賣為原因，移轉登記為被告所有；另未保存登記如附圖（Ａ）（Ｂ）（Ｃ）（Ｄ）部分，均為被告所新建；因原告已合法終止租約，被告無合法正當權源而繼續占用系爭一七六七平方公尺之土地，侵害原告所有權之行使，爰依民法第七百六十七條物上請求權及同法第四百五十五條承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物之規定，請求被告應拆屋還地。

三、證據：提出土地登記簿謄本、管理協議書、土地標示清冊、土地租賃契約、終止租約函、建物登記謄本、照片等為證，並聲請履勘現場。

乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

丙、本院依聲請會同高雄市前鎮地政事務所派員測量，並製作複丈成果圖附卷。

理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件依原告所提出之土地租賃契約第七條記載「承租人應自訂約之日起，三個月內動工興建廠房，並按照計劃完成，逾期未開始興建，或雖申請延期興建，到期仍未動工或不按照計劃完工者，出租機關得終止租約收回土地，已繳租金不予發還」，而原告提出系爭土地上之已保存登記部分之廠房為五十九年間所興建，並輾轉經以買賣為原因移轉登記為被告所有，而租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，即應認其對於出租人有租賃關係存在，參以本件原告復自行與被告訂立前揭載明應於三個月興建廠房之租賃契約已如前述，自應認為兩造間之租賃契約屬租用基地建建築房屋甚明。

三、按租用建築房屋之基地，非承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回，土地法第一百零三條第四款定有明文。又建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院六十八年台上字第七七七號判例意旨參照）。而基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約，此項約定違背土地法第一百零三條第四款之強制規定，依民法第七十一條規定，應為無效（最高法院五十五年民刑第四次會議決議參照）。

三、原告主張之事實，雖據提出土地登記簿謄本、管理協議書、土地標示清冊、土地租賃契約、終止租約函、建物登記謄本、照片等為證，惟查依原告所提出之催告函，係由經濟部加工出口區管理處高雄分處於八十六年一月十三日以經加高處８６叁字第０二四八號函，以被告因積欠至八十五年十二月三十一日止，連續積欠四個月土地租金，迭催未繳納，依土地租賃契約第九條第二款規定，書面通知自八十六年一月一日起終止租約。原告並未先行催告被告繳納積欠之租金，且於催告時被告僅積欠四個月之租金，雖兩造租賃契約載明積欠租金達四個月之總額，原告即得隨時通知終止租約，然此一約定因違反強制規定，應屬無效已如前述，又原告竟催告表明已終止租金，揆諸前開說明，原告所為終止租約之催告於法不合，不生終止兩造租約之效力，且原告亦未提出催告送達被告之證明，其主張兩造租約業經終止，即屬無據。

四、綜右所述，本件被告縱確有欠基地租金未清償之事實，但原告對被告之終止租約行為於法不合，不生終止之效力，被告就占用之系爭土地之租賃權仍然存在，並非無權占有；從而，原告本於無權占有及租賃契約終止後返還租賃物之法律關係，訴請被告拆屋還地，即無理由，應予駁回。

五、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官　林玉心

~B法院書記官　鄭裕一