臺灣高雄地方法院九十年度訴字第二五一三號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第二五一三號

原告

甲○○○○○○○○○○理委員會

法定代理人

未○○

原告

Ｚ○○

原告

Ｘ○○

原告

Ｇ○○○

原告

丙○○

原告

庚○○○

原告

丁○○

原告

天○○

原告

Ｒ○○

原告

Ｄ○○

原告

巳○○

原告

Ｐ○○○

原告

Ｏ○○

原告

宇○○○

原告

酉○○○

原告

Ｅ○○

原告

Ｆ○○

原告

乙○○

原告

戊○○

原告

Ａ○○

原告

Ｗ○○

原告

亥○○

原告

Ｖ○○

原告

Ｑ○○

原告

卯○○

原告

子○○○

原告

Ｔ○○

原告

Ｕ○○

原告

Ｋ○○

原告

癸○○

原告

丑○○

原告

地○○

原告

Ｃ○○

原告

己○○

原告

辛○○

原告

辰○○

原告

Ｓ○○

原告

申○○

原告

玄○○

原告

宙○○

原告

寅○○

原告

午○○

原告

未○○

原告

Ｈ○○

原告

黃○○

原告

Ｎ○○

原告

壬○○

原告

Ｂ○○

原告

Ｊ○○

原告

戌○○

原告

Ｍ○○

原告

Ｌ○○

原告

丑○○

原告

捷合股份有限公司

原告

設

法定代理人

Ｙ○○ 住

共同訴訟代理人

范仲良 律師

複代理人

林維毅 律師

被告

高雄縣政府 設高雄縣鳳山市○○路○段一三二號

法定代理人

Ｉ○○ 住

訴訟代理人

林敏澤 律師

複代理人

鄭瑞崙 律師

　　　　　　　　李亭萱　　 律師

　　　　　　　　黃麗潔　　 律師

右當事人間請求核定地租等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告就座落於高雄縣鳳山市道○○段706之12、766之13、1079之11、1093之26地號等四筆土地之建物，自民國八十五年七月二十四日起至八十六年七月二十三日止，應給付之地租各定為新台幣（下同）九十萬元。

（二）被告應給付原告如附表所示之金額，暨自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。

（三）被告應給付原告甲○○○○○○○○○○理委員會十一萬八千六百十四元，暨自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。

（四）願供擔保請准為假執行宣告。

二、陳述：

壹、請求核定地租暨給付地租部份：

（一）依最高法院判決意旨，土地與建物所有人不同時，應認有租賃關係成立：緣原告等前向被告購買五甲國民社區第一期小型商店住宅，並購得座落於高雄縣鳳山市道○○段706之12、766之13、1079之11、1093之26地號等四筆土地之土地所有權，被告所有之四間地下室鳳山市道○○段○七八八五建號建物、○七八八四建號之建物、○七八八九建號建物、○七八八六建號建物分別位於上揭四筆土地之上，然系爭土地與建築物本同屬被告所有，被告僅將土地及其地上之建物出賣，並未將地下室建物部份出售予原告，依最高法院八十四年度台上字第二七○七號判決意旨：「建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係；租金數額協議不諧時，應類推適用民法第八百七十六條規定，當事人得聲請法院核定之。」，被告所有之地下室建物，性質上亦不能與基地使用權分離而存在，依前開最高法院判決意旨，應認被告與原告間有租賃關係存在，原告於九十年七月二十四日經向被告函告協議租金數額，被告予以拒絕，為此特依最高法院前開判決意旨，聲請鈞院核定之。

（二）依經濟秩序公平原則，被告使用系爭原告所有之土地，當應給付相當之租金：

⑴按人民財產權利，應受到法律之保障，如未有正當理由，自不得予以限制或侵害，原告所有之土地每年均依法繳納地價稅，被告未曾繳納地價稅卻可享有基地使用權利，對外營利收費，實有違經濟秩序上之公平，依前揭最高法院判決意旨，被告所有之地下室與基地之關係，應認為有租賃關係存在。被告雖辯稱該地下停車場係供社區全體住戶使用，然無論供何人使用，均係對原告土地所有權利之侵害，原告向被告請求給付地租，當有理由，如此方能維護經濟秩序上之公平。

⑵次按被告機關所訂立之高雄縣縣有財產管理自治條例第三十八條規定中，對於縣有基地之租金，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計收，縱使係作為興建停車場使用者，亦僅按應繳租金六折計收，換言之，被告機關所有之財產如由他人使用作為興建停車場，被告機關亦均按土地申報地價年息百分之三計收，反觀，被告機關使用原告所有之基地作為停車場使用，卻拒絕支付租金，並由原告繳納地價稅，衡情度理，被告機關此一行止，實有侵害人民財產權利之虞，且有違經濟秩序之公平。

（三）被告機關依「使用者付費原則」向使用停車位之住戶收取停車費，則原告依同一法理，當得向被告機關收取租金：

⑴被告機關陳稱渠所有之系爭地下室為免繳房屋稅，惟基於使用者付費之原則，對於使用該機關地下室停車位，亦按月收取停車費用，並未有無償提供使用之情形，由此益證，「使用者付費」原則乃一合於公平經濟秩序之法則。系爭土地既為原告等人私人所有，且須繳納地價稅，則基於使用者付費之原則，被告機關當應給付合理之地租，方符公平。

⑵被告機關辯稱，倘若原告請求租金，則將會使政府照顧社區之美意受到影響云云，實屬無理，蓋被告辯稱系爭地下室改建停車場，所花費之經費係由政府編列預算支付，並未向住戶收取，而停車場收取場地清潔維護費，係基於使用者付費之精神，反應人事管理成本，然而系爭地下室既為被告所有，則該地下室所支出之經費，本即應由被告負擔，豈有向住戶收取之理？而被告言之鑿鑿表示，系爭地下室係供公共使用之目的，供全體社區住戶使用，卻又表示基於使用者付費之精神，反應人事管理成本，方收取場地清潔維護費，則基於使用者付費之精神，被告使用原告所有之土地，自應支付土地租金才是！況被告向車位使用者收取使用費既係基於成本考量，則被告自得再將租金成本反應在場地維護費上，由停車位使用者負擔，並無所謂因此而使被告機關照顧社區之美意而受影響之虞。被告之答辯實不足採信。

（四）原告並無同意提供系爭土地，無償作為被告機關設立停車場之用：被告辯稱系爭地下室依雙方所訂買賣契約及「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售租辦法」（下簡稱國民住宅標售租辦法）第二條第二項規定，地下室應登記為公有，並供公共使用，此為原告等於購買該國宅時明知並已同意，故原告不得向被告機關請求地租云云。惟查：

⑴系爭地下室於被告機關出售予原告時，其地下層之用途為「避難室」，此觀高雄縣政府建設局使用執照即明，並非為停車場，是原告於購買時，根本未有同意被告機關得使用系爭土地作為停車場之情事。

⑵次查，被告機關所提之國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法（下簡稱國民住宅出售出租辦法），其第二條第二項規定：「國民住宅社區內之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地，除契約另有約定外，應登記為公有，並供公共使用；國民住宅主管機關得依規定申請免繳房屋稅及地價稅。」，換言之，倘若系爭土地係屬於公共所使用者，當應登記為公有，並免繳地價稅，然而系爭土地係登記為原告等人私人所有，且原告等人年年均需繳納地價稅，足證系爭土地並非上揭國民住宅出售出租辦法所規範之範疇，而原告更無義務須將系爭土地無償提供予公共使用。

⑶再按，依照被告機關與原告等人所訂立之國宅社區第一期小型商店住宅房地買賣契約第十條規定：「乙方標購住宅，其土地辦理持分過戶，以每戶住宅建築物所使用之土地及法定空地為限，其餘如巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地，應登記為公有，並供公共使用；甲方得依規定申請免繳地價稅。」，亦可得知，依照兩造所訂之契約，系爭土地既係登記為原告等人所有，而未登記為公有，且須繳納地價稅，則系爭土地當為原告等人私有之土地，而無提供作為公共使用之義務，兩造於上揭買賣契約中並未約定系爭土地必須無償提供被告機關使用，則依上揭最高法院八十四年度台上字第二七○七號判決意旨，原告請求鈞院核定地租當有理由。

⑷況查，被告機關將原先作為避難室之地下室，改建成為停車場，並向使用停車位者，收取停車費用，更非作為公共使用，蓋倘若係作為公共使用者如巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地等，不僅應登記為公有，且應免繳地價稅，而使用者使用時，更無支付費用之情事，被告機關之主張實無理由。原告等人所請求者，乃被告使用系爭土地之地租，並非地下室之房租，而被告機關以及五甲國宅其他住戶，並無系爭土地之所有權，渠等使用系爭土地自應給付相當之對價，方符公平原則。

（四）原告自始即反對系爭地下室作為停車場使用：被告辯稱所有之四間地下室，初時皆作為防空避難使用，嗣與全體住戶協議將防空避難室變更為地下停車場，並於八十九年八月十五正式開放社區停放云云，完全與事實不符，蓋：

⑴被告所有座落於原告土地上之地下室，早於八十四年起，即作為停車場使用，並交由里長收費管理，並非於八十九年八月十五日方行變更為停車場使用，有監察院監察業務處（88）處台業貳字第八八零一六一五四六號函文可稽。

⑵次查，被告將所有之地下室變更為停車場使用，根本未曾與原告等住戶協議，原告屢向被告提出反對，被告均置之不理，原告迫於無奈，方始向監察院提出陳情，豈有同意被告變更為停車使用之情。被告所陳，實不足採信。

（五）關於鈞院向內政部營建署函查高雄縣政府於五甲國宅社區所設立之地面停車場之土地是否有繳納地價稅，由此可知，倘若係供公共使用之土地，應無須繳納地價稅。被告將系爭地下室出租予他人使用，收取租金，對於原告所有之土地使用反而拒絕繳納租金，實已違公平原則，此於雙方召開協調會時，內政部營建署出席代表以及縣政府工務局出席代表，亦表示縣府使用原告之土地未支付對價並不合理，建議以樓地板面積計算使用土地之比例後，依比例支付地租。另被告答辯表示系爭土地作為停車場供公共使用係為社區住戶之利益，然查，系爭地下室所座落之基地，為原告等私人所有，原告於購買時業已支付土地價款，且每年均需繳納地價稅，理應享有土地所有權之全部權源，然而因被告將系爭地下室作為停車場使用，致使原告土地所有權受到剝奪、限制，被告對此當須給付相當之對價，方符經濟秩序之公平。被告雖表示系爭地下室改建為停車場，花費高達二千萬元之經費，被告係賠錢支應，然查被告並非免費供住戶使用該停車位，而係向每位使用停車位者收取租金每月一千二百元，被告辯稱收取之租金係反應其成本，並無盈餘，然被告計算成本時，未將土地租金計入，則被告當得將土地租金成本計入後，調整停車位之租金（如一千三百元或一千四百元等），讓租用停車位者，對於使用被告之地下室建物，以及原告之土地基地，支付相當之對價，以維持經濟秩序之公平，自無可能會有被告所稱影響社區住戶之情事。

（六）被告機關應自八十五年七月二十四日至八十六年七月二十三日之租金，各給付九十萬元之地租：

⑴按被告機關之承辦人員到庭證稱，系爭地下室於八十五年七月二十四日至八十六年七月二十三日期間，係由里長管理使用作為停車場，並非由被告機關管理使用，由此益見被告機關拒絕給付租金實無理由。

⑵次按，土地法第九十七條第一項規定：「城巿地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限。」，同法第一○五條規定租用基地建築房屋準用之，系爭七○六之十二地號、七六六之十三地號、一○七九之十一地號土地申報地價為每平方公尺五千三百六十元，系爭一○九三之二十六地號土地申報地價為每平方公尺五千二百元，被告所有四筆建物面積均為一千七百四十七點三九平方公尺，依土地法上揭規定租金最高限額分別可達九十三萬六千六百○一元（七○六之十二地號、七六六之十三地號、一○七九之十一地號），及九十萬八千六百四十二元︵一○九三之二十六地號︶。按系爭基地座落位置之係位於商業區，交通便利，經濟價值極高，且被告利用該四筆建物作為停車場使用，每一停車場每年對外收取高額租金，足徵其所受利益相當之高，為此特聲請 鈞院就系爭四筆土地，核定被告自八十五年七月二十四日至八十六年七月二十三日之租金，應各給付九十萬元之地租。

貳、請求管理費部份：

（一）按原告五甲國宅社區小型管理委員會，於八十九年十二月三十日，經被告委託辦理「高雄縣國民住宅社區管理維護規則」第十八條規定之各項業務，其中包括住戶應繳管理費之訂定、收取及保管運用，原告五甲國宅社區小型管理委員會成立後，訂立住戶每一戶依坪數須繳納每月一千二百元之管理費，被告所有之四筆地下室建物，既位於原告受委託管理之社區，亦應依原告管理委員會所訂定之管理費予以繳納，依被告所有之四筆地下室之面積總共計有六千九百八十九點五六平方公尺換算，被告應繳納之管理費應為每月五萬九千三百零七元，九十年元月份、二月份之管理費計為十一萬八千六百一十四元，原告請求被告給付管理費當有理由。

（二）另被告表示，委託原告五甲國宅社區小型管理委員會辦理國民住宅各項，然委託之範圍僅限於地上建築物之管理，被告所有之地下室並非由原告管理，原告無收取管理費之權云云，實屬誤謬，蓋原告向被告所主張之管理費，係依高雄縣國民住宅社區管理維護規則第十八條第五項「國民住宅社區住戶應繳管理費之訂定、收取及保管運用」，由社區住戶統一繳納之費用，並非向被告收取管理地下室之費用，被告所有系爭地下室，亦係位於社區之內，當屬社區住戶之一，原告既受委託收取各住戶之管理費，則向被告請求給付管理費，自無不合，為此求為判決如訴之聲明。

三、證據：提出土地所有權狀影本四十九份、建物所有權狀影本四份、律師函、國宅社區第一期小型商店住宅房地買賣契約書影本、高雄縣政府八九府工宅字第二二○八一七號函影本、監察院監察業務處函文影本、研商五甲國宅社區小型商店地下室產權事宜紀錄影本、高雄縣現有財產管理自治條例第三十八條乙則、地籍圖影本各一份、存證信函二份、地價證明書影本三份、地下室停車照片八幀為證，並請求訊問證人黃鼎紘；及向內政部營建署函查高雄縣鳳山市道○○段七六六之一六地號土地是否係內政部營建署所管理，及該土地是否有繳納地價稅。

乙、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

（二）如受不利之判決時，願供擔保免為假執行。

二、陳述：

壹、請求核定地租暨給付地租部分

（一）按「本條例所稱之國民住宅，係指由政府計劃，依左列方式興建，用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅」，國民住宅條例第二條第一項定有明文。再按「本辦法依國民住宅條例第七條第三項訂定之」、「國民住宅社區內之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地，除契約另有約定外，應登記為公有，並供公共使用，：：」國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法（下稱本辦法）第一條、第二條分別揭有明文。依前開條例及辦法可知，國家為體恤照顧收入較低之家庭，使其不再是四處賃屋而居之無殼蝸牛，故於本辦法第二條規定，將地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地，皆登記為公有，盡量減低國宅承購戶之價金及稅賦負擔，使低收入戶能輕鬆購屋，且雖登記為公有，然皆供公共使用，國家並無將之據為己用。蓋，若為一般坊間社區住宅買賣，上述所有公共設施皆登記為住宅承購戶共有，如此一來，則買賣價金及日後接踵而來之稅賦負擔，皆由住宅承購戶負擔，相較之下，國家體恤照顧低收入戶之苦心，彰彰明甚，且地下室是供公共使用，原告當然並沒有使用收益權，所以沒有對價之可能。

（二）本件被告所有之四間地下室，初時皆作為防空避難使用，惟因國民身活水準提高致原規劃地上停車位不敷使用，社區居民強烈要求被告開放地下室供停車使用，以避免汽機車雜亂停放影響行車及居民出入安全，嗣被告高雄縣政府為解決日益嚴重五甲社區六千多戶住戶之停車問題，遂於八十九年一月十九日於五甲社區活動中心，辦理「高雄縣國民住宅社區停車場管理自治條例草案」之公聽會，由高雄縣工務局局長陳存聰先生主持，與會者有高雄縣鳳山地區之縣議員、市民代表及五甲社區之里長，其中即包括代表原告等之國泰里里長及國光里里長，會中並作成地下室作為停車場之結論，被告高雄縣政府並於八十九年六月訂定「高雄縣五甲國民住宅社區停車場管理辦法」，並送高雄縣議會通過。被告高雄縣政府於制定上開辦法前，既已給予原告等到場陳述意見之機會，且業經代表原告等之國泰里里長及國光里里長到場表示同意，被告實已踐行正當法律程序，原告等事後反悔之舉實不可採。

（三）再者，五甲國宅社區八區地下室停車場於八十九年八月十五日正式開放社區住戶停放，此有高雄縣政府八九府工宅字第１２９４８５號函附卷可稽，共花費建築費、消防設施費用等約一千九百多萬，皆由政府編列預算支付，並未向住戶收取任何費用，且依雙方買賣契約第七條約定，地下室由社區管理站管理使用，故社區管理站為全體住戶之利益，將地下室停車場出租予社區住戶使用，所收取之場地清潔維護費每月約八萬餘元，被告為維護停車場之安全及清潔，遂僱用五名管理員每人每月薪水約一萬七千元，共計八萬五千元，再加上公共水電費、維護費及再加上被告逐年歸墊五甲國宅社區地下室停車場消防設備費一０００仟元（即新台幣一百萬元，因當初地下室建築費，消設施費用共一千九百多萬，先由國宅基金支付，再由被告逐年編預算歸墊），很清楚可以看出被告年年賠錢支應，並且該區地下室停車場僅開放給該社區住戶公共使用，絕無如原告稱開放對外營利收費，嚴重影響原告居住安全之情，更無每一停車場對外收取租金高達六、七十萬元之事。

（四）再查，依「雙方之買賣契約第七條」及「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第二條第二項」明文規定地下室建築物應登記為被告所有，並供公共使用，此為原告等於購買該國宅時明知並已同意，自無權再對被告主張租金請求權，今被告完全依前開契約及辦法履行造福全體國宅民眾，倘因此對原告等有給付租金之義務，亦與前開契約及辦法之意旨有違，而原告等無視於先前之約定而提起訴訟，亦有違誠信原則。

（五）本件原告等雖舉最高法院八十四年台上字第二七０七號判決為伊請求之依據，然該判決之事實為建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣，致土地與建物所有權人分屬二人之情形，與本案之原因事實完全不同，原告等加以援引，不免誤會。並且法院在個案中所追求者乃個案正義，無須強將基礎事實不同之他案判決加以援引，是　鈞院自毋庸受前揭判決之拘束。

（六）此外，按「上訴人就系爭土地上雖無租賃關係，然於被上訴人未履行出租人之義務達十一年之久，上訴人迄未行使其租賃權或聲請為假處分，以保全強制執行，坐令被上訴人在系爭土地上建築房屋、種植果述，耗費甚鉅，使引起訴訟，求命其除去地上物交付土地，何其情形，雖非給付不能，然亦係權利之濫用，有違誠信原則」（參照最高法院五十六年台上字一七０八號判例）。此判例創設一「權利失效」之法律原則。即權利者在相當期間不行使其權利，依特別情事足以使義務人正當信任債權人不欲其履行義務者，基於誠信原則不得再為主張。本件原告等人皆於七十六年間購得國宅，並購得該四筆土地之土地所有權，若渠等對被告有請求權（被告否認之），則應於斯時請求租金，乃卻長期沉默，未為主張權利達十四年之久，顯已引起被告之正當信任，以為原告等當不欲使其履行義務，被告更於八十九年間花費一千九百多萬建築地下室之消防設施，耗費甚鉅（被告現仍須逐年編預算歸墊），而今忽貫徹其請求權之行使，致令被告陷於窘境，顯係權利之濫用，有違誠信原則。

（七）綜上所述，原告等請求權之行使，顯有違誠信原則且已權利失效，渠等請求自無理由。倘原告等能執此為提起訴訟之依據，則與國民住宅條例及其授權命令之立法意旨有違，且必將造成寒禪效應（即日後減少價金及稅賦負擔之優惠不再有，一切將由國宅承購戶自行負擔），恐違國家照顧低收入戶之良法美意，而非國家社稷之福。

貳、請求管理費部分原告等主張依高雄縣國民住宅社區管理維護規則第十八條第五項之規定，有權向被告請求給付管理費云云，亦有誤會。蓋該條項規定之適用對象為社區住戶，被告所有之系爭地下室停車場並非住戶，且參諸雙方買賣契約第七條約定：「本社區除未設有公共使用出入口之地下室外，其餘地下室全部登記為本府所有，平時由社區管理站管理使用，戰時作為防空避難使用。」，很明顯得知，被告所有之系爭地下室停車場，應由社區管理站管理使用，並非由原告管理，原告自無權向被告請求管理費。

三、證據：提出高雄縣政府八九府工宅字第１２９４８５號函影本、高雄縣政府營繕工程結算驗收證明書影本、高雄縣政府工程合約影本、九十年九月、十月地下室停車場場地清潔管理費統計表、地下室看車工薪資表影本、五甲國宅社區第一期小型商店住宅房地買賣契約書影本、公聽會會議記錄影本、高雄縣政府五甲國民社區停車場管理辦法、研商五甲國宅社區小型商店地下室產權事宜紀錄影本、九十一年四月份場地清潔管理收費統計表影本、九十一年一月地下室停車場之公共設施清潔支出用人費用統計表影本、永續就業工程人員支援五甲社區地下室停車場用人費用統計表影本、地下室停車場水、電號一覽表影本、公共設施維護支出明細表影本各一份為證。

丙、本院依原告聲請訊問證人黃鼎紘；暨向內政部營建署函查高雄縣鳳山市道○○段七六六之一六地號土地是否係內政部營建署所管理，及該土地是否有繳納地價稅。

理由

壹、程序部分：本件被告高雄縣政府原法定代理人為縣長余政憲，因業經改選，由Ｉ○○當選高雄縣政府縣長，並已接任視事，是被告具狀聲明由現任法定代理人Ｉ○○承受訴訟，於法即無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：依最高法院判決意旨，土地與建物所有人不同時，應認有租賃關係成立，緣原告等前向被告購買五甲國民社區第一期小型商店住宅，並購得座落於高雄縣鳳山市道○○段706之12、766之13、1079之11、1093之26地號等四筆土地之土地所有權，被告所有之四間地下室鳳山市道○○段○七八八五建號建物、○七八八四建號之建物、○七八八九建號建物、○七八八六建號建物分別位於上揭四筆土地之上，然系爭土地與建築物本同屬被告所有，被告僅將土地及其地上之建物出賣，並未將地下室建物部份出售予原告，依最高法院八十四年度台上字第二七○七號判決意旨：「建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係；租金數額協議不諧時，應類推適用民法第八百七十六條規定，當事人得聲請法院核定之。」，被告所有之地下室建物，性質上亦不能與基地使用權分離而存在，依前開最高法院判決意旨，應認被告與原告間有租賃關係存在，原告於九十年七月二十四日經向被告函告協議租金數額，被告予以拒絕，為此特依最高法院前開判決意旨，聲請鈞院核定之。依經濟秩序公平原則，被告使用系爭原告所有之土地，當應給付相當之租金。被告機關依「使用者付費原則」向使用停車位之住戶收取停車費，則原告依同一法理，當得向被告機關收取租金。原告並無同意提供系爭土地，無償作為被告機關設立停車場之用，原告自始即反對系爭地下室作為停車場使用，被告機關應自八十五年七月二十四日至八十六年七月二十三日之租金，各給付九十萬元之地租。另按原告五甲國宅社區小型管理委員會，於八十九年十二月三十日，經被告委託辦理「高雄縣國民住宅社區管理維護規則」第十八條規定之各項業務，其中包括住戶應繳管理費之訂定、收取及保管運用，原告五甲國宅社區小型管理委員會成立後，訂立住戶每一戶依坪數須繳納每月一千二百元之管理費，被告所有之四筆地下室建物，既位於原告受委託管理之社區，亦應依原告管理委員會所訂定之管理費予以繳納，依被告所有之四筆地下室之面積總共計有六千九百八十九點五六平方公尺換算，被告應繳納之管理費應為每月五萬九千三百零七元，九十年元月份、二月份之管理費計為十一萬八千六百一十四元，原告請求被告給付管理費亦當有理由等語。

二、被告則以：依國民住宅條例及國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法可知，國家為體恤照顧收入較低之家庭，使其不再是四處賃屋而居之無殼蝸牛，故於該辦法第二條規定，將地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地，皆登記為公有，盡量減低國宅承購戶之價金及稅賦負擔，使低收入戶能輕鬆購屋，且雖登記為公有，然皆供公共使用，國家並無將之據為己用。本件被告所有之四間地下室，初時皆作為防空避難使用，惟因國民身活水準提高致原規劃地上停車位不敷使用，社區居民強烈要求被告開放地下室供停車使用，以避免汽機車雜亂停放影響行車及居民出入安全，嗣被告高雄縣政府為解決日益嚴重五甲社區六千多戶住戶之停車問題，遂於八十九年一月十九日於五甲社區活動中心，辦理「高雄縣國民住宅社區停車場管理自治條例草案」之公聽會，由高雄縣工務局局長陳存聰先生主持，與會者有高雄縣鳳山地區之縣議員、市民代表及五甲社區之里長，其中即包括代表原告等之國泰里里長及國光里里長，會中並作成地下室作為停車場之結論，被告高雄縣政府並於八十九年六月訂定「高雄縣五甲國民住宅社區停車場管理辦法」，並送高雄縣議會通過。被告高雄縣政府於制定上開辦法前，既已給予原告等到場陳述意見之機會，且業經代表原告等之國泰里里長及國光里里長到場表示同意，被告實已踐行正當法律程序，原告等事後反悔之舉實不可採。再者，五甲國宅社區八區地下室停車場於八十九年八月十五日正式開放社區住戶停放，共花費建築費、消防設施費用等約一千九百多萬，皆由政府編列預算支付，並未向住戶收取任何費用，且依雙方買賣契約第七條約定，地下室由社區管理站管理使用，故社區管理站為全體住戶之利益，將地下室停車場出租予社區住戶使用，所收取之場地清潔維護費每月約八萬餘元，被告為維護停車場之安全及清潔，遂僱用五名管理員每人每月薪水約一萬七千元，共計八萬五千元，再加上公共水電費、維護費及再加上被告逐年歸墊五甲國宅社區地下室停車場消防設備費一０００仟元（即新台幣一百萬元，因當初地下室建築費，消設施費用共一千九百多萬，先由國宅基金支付，再由被告逐年編預算歸墊），很清楚可以看出被告年年賠錢支應，並且該區地下室停車場僅開放給該社區住戶公共使用，絕無如原告稱開放對外營利收費，嚴重影響原告居住安全之情，更無每一停車場對外收取租金高達六、七十萬元之事。再查，依「雙方之買賣契約第七條」及「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第二條第二項」明文規定地下室建築物應登記為被告所有，並供公共使用，此為原告等於購買該國宅時明知並已同意，自無權再對被告主張租金請求權，今被告完全依前開契約及辦法履行造福全體國宅民眾，倘因此對原告等有給付租金之義務，亦與前開契約及辦法之意旨有違，而原告等無視於先前之約定而提起訴訟，亦有違誠信原則。本件原告等雖舉最高法院八十四年台上字第二七０七號判決為伊請求之依據，然該判決之事實為建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣，致土地與建物所有權人分屬二人之情形，與本案之原因事實完全不同，原告等加以援引，不免誤會。本件原告等人皆於七十六年間購得國宅，並購得該四筆土地之土地所有權，若渠等對被告有請求權（被告否認之），則應於斯時請求租金，乃卻長期沉默，未為主張權利達十四年之久，顯已引起被告之正當信任，以為原告等當不欲使其履行義務，被告更於八十九年間花費一千九百多萬建築地下室之消防設施，耗費甚鉅（被告現仍須逐年編預算歸墊），而今忽貫徹其請求權之行使，致令被告陷於窘境，顯係權利之濫用，有違誠信原則。而原告等主張依高雄縣國民住宅社區管理維護規則第十八條第五項之規定，有權向被告請求給付管理費云云，亦有誤會。蓋該條項規定之適用對象為社區住戶，被告所有之系爭地下室停車場並非住戶，且參諸雙方買賣契約第七條約定：「本社區除未設有公共使用出入口之地下室外，其餘地下室全部登記為本府所有，平時由社區管理站管理使用，戰時作為防空避難使用。」，很明顯得知，被告所有之系爭地下室停車場，應由社區管理站管理使用，並非由原告管理，原告自無權向被告請求管理費等語，資為抗辯。

三、查原告主張原告等前向被告購買五甲國民社區第一期小型商店住宅，並購得座落於高雄縣鳳山市道○○段706之12、766之13、1079之11、1093之26地號等四筆土地之土地所有權，被告所有之四間地下室鳳山市道○○段○七八八五建號建物、○七八八四建號之建物、○七八八九建號建物、○七八八六建號建物分別位於上揭四筆土地之上之事實，業據原告提出土地所有權狀影本四十九份、建物所有權狀影本四份、國宅社區第一期小型商店住宅房地買賣契約書影本一份等為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。

四、本件兩造所爭執厥為原告是否有權請求核定地租並據以請求被告給付地租？原告是否有權向被告請求管理費？

（一）原告應無權請求核定地租並據以請求被告給付地租：

⑴按依國民住宅條例第二條第一項規定「本條例所稱之國民住宅，係指由政府計劃，依左列方式興建，用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅」。再按「本辦法依國民住宅條例第七條第三項訂定之」、「國民住宅社區內之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地，除契約另有約定外，應登記為公有，並供公共使用；國民住宅主管機關得依規定申請免繳房屋稅及地價稅」，國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第一條、第二條分別定有明文。依上開條例及辦法可知，國家為體恤照顧收入較低之家庭，於辦法第二條規定，將地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地，除契約另有約定外，皆登記為公有，以減低國宅承購戶之價金及稅賦負擔，且雖登記為公有，然皆供公共使用，國家並無將之據為己用。

⑵次查，依兩造所簽訂「五甲國宅社區第一期高樓小型商店住宅、商店住宅、辦公廳住宅房地買賣契約」書第七條業已明定：「本社區除未設有公共使用之出入口之地下室外，其於地下室全部登記為甲方（即高雄縣政府）所有。該地下室平時由社區管理站使用，戰時作為防空避難使用。」，及依前開「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法」第二條第二項規定，地下室建築物應登記為被告所有，並供公共使用，此為原告等於購買該國宅時明知並已同意，並有兩造所不爭執之買賣契約附卷足稽，是依前開契約及辦法之意旨，被告應無對原告負擔租金之義務。

⑶另查，本件被告所有之四間地下室，係因社區原規劃地上停車位不敷使用，社區居民要求被告開放地下室供停車使用，以避免汽機車雜亂停放影響行車及居民出入安全，被告高雄縣政府為解決日益嚴重五甲社區六千多戶住戶之停車問題，而於八十九年一月十九日上午九時於五甲社區活動中心，辦理「高雄縣國民住宅社區停車場管理自治條例草案」之公聽會，由高雄縣政府工務局局長陳存聰先生主持，與會者有高雄縣鳳山地區之縣議員、市民代表及五甲社區之里長，其中即包括代表原告等之國泰里里長陳慶華及國光里里長翁振隆，會中並作成地下室作為停車場之結論，被告高雄縣政府並於八十九年六月訂定「高雄縣五甲國民住宅社區停車場管理辦法」，並送高雄縣議會通過，有被告所提出之研商「高雄縣國民住宅社區停車場管理自治條例草案」訂定有關事宜公聽會會議紀錄、及高雄縣政府五甲國民社區停車場管理辦法各一份在卷足餐，足見被告高雄縣政府於制定上開辦法前，亦經代表原告等之國泰里里長及國光里里長到場表示同意，被告應已踐行正當法律程序，原告提起訴訟，顯有違誠信原則。

⑷再者，五甲國宅社區八區地下室停車場於八十九年八月十五日正式開放社區住戶停放，此有被告提出高雄縣政府八九府工宅字第１２９４８５號函在卷可稽，另被告主張建地下室停車場共花費建築費、消防設施費用等約一千九百多萬，皆由政府編列預算支付，並未向住戶收取任何費用，且依前開雙方買賣契約第七條約定，地下室由社區管理站管理使用，故社區管理站為全體住戶之利益，將地下室停車場出租予社區住戶使用，所收取之場地清潔維護費每月約八萬餘元，被告為維護停車場之安全及清潔，遂僱用五名管理員每人每月薪水約一萬七千元，共計八萬五千元，再加上公共水電費、維護費及再加上被告逐年歸墊五甲國宅社區地下室停車場消防設備費一０００仟元（即新台幣一百萬元，因當初地下室建築費，消設施費用共一千九百多萬，先由國宅基金支付，再由被告逐年編預算歸墊），可看出被告年年賠錢支應，並且該區地下室停車場僅開放給該社區住戶公共使用等情，亦經被告提出高雄縣政府營繕工程結算驗收證明書影本、高雄縣政府工程合約影本、九十年九月、十月地下室停車場場地清潔管理費統計表、地下室看車工薪資表影本各一份在卷足參，堪認被告應無如原告稱開放對外營利收費，嚴重影響原告居住安全之情，更無每一停車場對外收取租金高達六、七十萬元之事。

⑸又查，高雄縣政府工務國宅課承辦員黃鼎紘亦到庭證稱：「（問：高雄縣五甲國民住宅社區停車場現是否由高雄縣政府管理？）是的，目前是的，是由高雄縣政府國宅課駐外單位社區管理站在管理，是依據國民住宅管理維護辦法，有庭呈資料一份供法院參酌。」、「（問：該五甲社區停車場是否僅供該社區居民使用？有無對外供其他社區以外的人使用？）僅供該社區的人使用。」、「（問：所收的管理費用是歸誰所有？）所收的費用是供支付停車場清潔、人事費用、停車場公共設施維修費用及水電費用，所餘的錢都歸國民住宅社區管理維護基金。」、「（問：高雄縣政府管理該停車場及收費是否都依照高雄縣五甲國民住宅社區停車場管理辦法？）對的。」、「（問：該停車場是從八十九年由高雄縣政府來管理收費？）是的。」、「（問：八十四年期間該停車場是否由里長管理收費？）我是八十八年八月一日到職，我有調過前案，八十四年間因為要管理停車場，高雄縣政府聘僱清潔人員二十一名，所收的費用不足以支付清潔人員的費用，所以高雄縣政府就在八十四年一月四日就跟社區之國隆、國光、國泰、新富（里長）開協調會，後來就由他們來管理，有庭呈的資料為憑。」、「（問：後來為何改由高雄縣政府來管理該停車場？）八十七年時經社區小型商店住戶陳情地下室停車場沒有消防設備，後來當年底就關閉，高雄縣政府就花了二千多萬元施設消防設備，後來經過消防檢驗通過，就由高雄縣政府來管理。八十四年間該停車場還沒有交里長代管之前，高雄縣政府僱有二十一名停車場之清潔人員專屬停車場之清潔及看護的工作，剛剛原告之訴代說二十一名是從事社區清潔的，是誤解了，因為高雄縣政府另僱有三十三名清潔人員來清潔、管理五甲社區街道及公園。」、「（問：五甲社區是否有地面停車場之設施？地面上的停車場土地所有權歸誰？）有地面停車場土地，所有權歸政府（內政部營建署）所有。」等語明確，足見，系爭五甲社區停車場確僅供該社區居民使用，並無對外供其他社區以外的人使用，且所收的管理費用是供支付停車場清潔、人事費用、停車場公共設施維修費用及水電費用，所餘之款項均歸國民住宅社區管理維護基金。

⑹本件原告等雖舉最高法院八十四年台上字第二七０七號判決為伊請求之依據，然該判決之事實為建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣，致土地與建物所有權人分屬二人之情形，與本案係屬國宅出售之原因事實完全不同，本院自毋庸受前揭判決之拘束自明。

⑺綜上所述，原告等並無權請求核定地租並據以請求被告給付地租，從而其等請求被告就座落於高雄縣鳳山市道○○段706之12、766之13、1079之11、1093之26地號等四筆土地之建物，自八十五年七月二十四日起至八十六年七月二十三日止，應給付之地租各定為九十萬元；及被告應給付原告如附表所示之金額，暨自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

（二）原告亦無權向被告請求管理費：

⑴原告五甲國宅社區小型管理委員會主張其於八十九年十二月三十日，經被告委託辦理「高雄縣國民住宅社區管理維護規則」第十八條規定之各項業務，其中包括住戶應繳管理費之訂定、收取及保管運用，原告五甲國宅社區小型管理委員會成立後，訂立住戶每一戶依坪數須繳納每月一千二百元之管理費，被告所有之四筆地下室建物，既位於原告受委託管理之社區，亦應依原告管理委員會所訂定之管理費予以繳納，依被告所有之四筆地下室之面積總共計有六千九百八十九點五六平方公尺換算，被告應繳納之管理費應為每月五萬九千三百零七元，九十年元月份、二月份之管理費計為十一萬八千六百十四元云云，固非無據。惟查：依「高雄縣國民住宅社區管理維護規則」第十八條係規定：「委員會經國民住宅機關之委託得辦理下列事項：五、國民住宅社區住戶應繳管理費之訂定、收取及保管運用。」，顯見，該條項規定之適用對象為國民住宅社區住戶，而被告所有之系爭地下室停車場並非住戶甚明。又參諸前開雙方買賣契約第七條約定：「本社區除未設有公共使用出入口之地下室外，其餘地下室全部登記為本府所有，平時由社區管理站管理使用，戰時作為防空避難使用。」，益徵，被告所有之系爭地下室停車場，應由社區管理站管理使用，並非由原告管理，原告五甲國宅社區小型管理委員會自無權向被告請求管理費。

⑵綜上所述，原告五甲國宅社區小型管理委員會並無權向被告請求管理費，從而上開原告向被告請求給付九十年元月份、二月份之管理費計為十一萬八千六百十四元，暨自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息，亦無理由，應予駁回。

五、綜據所述，原告主張（一）被告就座落於高雄縣鳳山市道○○段706之12、766之13、1079之11、1093之26地號等四筆土地之建物，自八十五年七月二十四日起至八十六年七月二十三日止，應給付之地租各定為九十萬元。（二）被告應給付原告如附表所示之金額，暨自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息。（三）被告應給付原告甲○○○○○○○○○○理委員會十一萬八千六百十四元，暨自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息，均無由准許，應予駁回。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一加以論述，併此敘明。

七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事庭~B法官　廖家陽

~B法院書記官　周綉美