臺灣高雄地方法院九十一年度訴字第七五五號

臺灣高雄地方法院民事判決　九十一年度訴字第七五五號

原告

甲○○

被告

康庭建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、本件被告均經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。經查本件原告於起訴時，僅列康庭建設股份有限公司（下稱康庭公司）為被告，訴之聲明則為被告應給付原告新臺幣（下同）八十七萬四千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行，訴訟標的係依據不當得利法律關係請求。嗣於起訴狀繕本送達後，原告於民國（下同）九十一年六月二十日提出之追加起訴狀及本院九十一年七月二十三日言詞辯論期日，除願供擔保請准假執行之外，另追加列乙○○為被告，並依據不當得利法律關係或民法第二百五十九條解除契約後回復原狀請求權，請求法院擇一為原告勝訴判決，且變更訴之聲明為⑴被告康庭公司應給付原告六十四萬九千六百六十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息；⑵被告乙○○應給付原告二十二萬四千三百三十三元及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息。但因原告之追加及變更，不會妨礙被告之防禦及本件訴訟之終結且原告請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明，原告之追加及變更應予准許，先此敘明。

三、本件原告起訴主張：原告於八十二年十二月十七日以訂購預售屋方式，向被告康庭公司購買坐落高雄縣鳳山市○○段一八三五、一八三六地號土地上之康庭大未來大樓Ｆ棟九樓之房屋一戶。同時向被告乙○○購買該房屋之基地應有部分，房屋價款為二百一十八萬元、土地價款為三百二十八萬元，總價款共為五百四十六萬元。原告已依序繳納預售款房屋部分七十二萬四千元、土地部分二十五萬元，合計達九十七萬四千元。嗣原告因無資力續繳尾款，雖經被告等以違約為由，於八十五年六月七日通知解除買賣契約，並沒收原告所交之全部價金作為違約金。惟當時社會經濟狀況穩定且系爭房地業經被告重行出售予訴外人吳建男，是被告等所取得之違約金顯屬過高，應以核減至原告繳交之定金十萬元較合理，其餘部分應依不當得利之法律關係或民法第二百五十九條規定請求返還予原告等情。並聲明：⑴被告康庭公司應給付原告六十四萬九千六百六十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息；⑵被告乙○○應給付原告二十二萬四千三百三十三元及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息。

⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。

四、被告則以：被告依兩造間所簽訂之買賣契約書之約定，解除該買賣契約，並沒收原告已繳交之款項充作違約金，自無不當得利或約定之違約金過高之言，且解除契約後，被告將系爭土地及房屋再行出賣與訴外人吳建男，僅得價款四百二十五萬元等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

五、兩造不爭執之事實：原告主張兩造曾於八十二年十二月十七日訂立買賣契約，由原告向被告購買系爭房地，房屋價款為二百一十八萬元、土地價款為三百二十八萬元，總價款共為五百四十六萬元。原告已依序繳納預售款房屋部分七十二萬四千元、土地部分二十五萬元，合計達九十七萬四千元。嗣原告因無資力續繳尾款，雖經被告等以違約為由，於八十五年六月七日通知解除買賣契約，並沒收原告所交之全部價金作為違約金之事實，為被告所不爭執，並經原告提出預定土地買賣契約書、預定房屋買賣契約書、解除契約存證信函、土地付款明細表及統一發票各一份、臺灣土地銀行存款送款簿傳票聯十一份為證，自堪採信為真實。

六、本件兩造所爭執者乃被告所沒收原告上開繳納之價金，充作違約金是否過高及如有過高情事，應否予以核減至若干數額。

㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條（修正後）定有明文。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院五十一臺上第一九號、七十九年臺上字第一九一五號、七十九年臺上字第一六一二號判例參照）。又所謂債權人可得享受之一切利益，自係指依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益者而言。

㈡經查，依兩造訂立之預定土地買賣合約書第十一條第一款，及預定房屋買賣合約書第十九條第一款，均訂定：甲方（即買受人）違約時，同意任由乙方（即出賣人）沒收買受人已繳之各項款全部，作為違約賠償金，此有該買賣契約書附卷可按，該違約金性質上應屬損害賠償總額預定性之違約金。又系爭違約金九十七萬四千元，原告係以繳納價金之意思為給付，已如前述，並非以給付違約金之意思付予被告，自難認原告以履行約定違約金義務而為之任意給付，先予指明。

㈢原告雖提出剪報一份，主張有法院判決沒入之違約金以買受人所繳交之定金數額為適當，有該剪報影本一份在卷足稽。惟查違約金是否過高，應斟酌一般社會客觀事實，經濟狀況及當事人所受損害情形為斷，已如前述，並不得以一固定之百分比或買受人所繳交之定金作為酌定之依據，故原告此一主張尚無足採。

㈣被告復主張其另受有系爭不動產另行出售之折價損失一百二十一萬元之損害云云。然按民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第二百六十條定之。其損害賠償請求權，自債務不履行時起即可行使，其消滅時效，亦自該請求權可行使時起算（最高法院五十五年臺上字第一一八八號判例參照）；又按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。原審依民法第二百五十二條規定，核減兩造約定之違約金額，竟依被上訴人提出之計算表所列，將轉售可能跌價損失，重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失。作為被上訴人之損失依據。而非就債務不履行所生損害而為衡量，自屬可議（八十六年度臺上字第一０八四號判決參照）。是債權人解除契約時，所得併行請求損害賠償，乃係因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，並非因解除契約所生之新賠償請求權，從而債權人所得請求者，回復他方損害發生前之原狀，即以損害發生前為標準填補債權人所受損害及所失利益為限，至於因解除契約後，因其他情事所生之損害，自非因債務不履行所生之損害賠償。故違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，被告以上揭轉售跌價價差費用為據計算其損失，自亦無足採信。

㈤又查，被告出售系爭房地及解除系爭買賣契約時，依財政部核備之營利事業各業所得額及同業利潤標準所示八十四年至八十六年度房屋興建投資業之淨利率均為百分之十四，固可認作原告若能如期履行債務時，被告可得享受之利益參考標準之一，惟原告買受系爭房地後並未依約履行，致遭被告通知解除契約，業經原告陳明在卷。又原告係於八十二年十二月間買受系爭房地，而於八十五年五月間經被告通知解除契約，而衡諸房地產價格自七十八年至八十年間之高峰期以降，近年價格普遍疲軟，甚而有下跌趨勢，此亦為眾所週知之事實。綜上所述，本院斟酌系爭房地之市價，逐年下跌之客觀事實，且原告已付價款九十七萬四千元僅約達系爭買賣契約總價金百分之十七點八三而觀，再斟酌兩造解約時之社會經濟情況、原告尚未占用房屋與被告亦未因原告之繳納部分價金而受有利益等情事，及原告又未能就違約金過高之利己事實，負舉證之責，故認本件之違約金應以房地總價之百分之十七點八三計算即九十七萬四千元為相當，是以被告沒收原告所繳價款九十七萬四千元充作違約金，並無過高情事，原告請求酌減，難謂有據。

七、綜上所述，依據兩造所訂之買賣契約既已約定原告違約時所繳價金，由被告沒收作為違約金，而原告於繳納價款共九十七萬四千元後既已違約未履行，而上開款項業經被告依約沒收充作違約金，均已如前述，且此違約金又無過高情事，故被告沒收該價款九十七萬四千元即無不當得利可言，亦無民法第二百五十九條解除契約後回復原狀之問題，從而，原告依據不當得利法律關係或民法第二百五十九條規定，請求被告康庭公司應返還原告六十四萬九千六百六十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息；被告乙○○應返還原告二十二萬四千三百三十三元及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止加付法定遲延利息，均無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。

八、兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第六庭~B審判長法官　朱玲瑤~B法官　吳文婷~B法官　唐中興

~B法院書記官　張義龍