九十一年度簡上字第三二五號｜民事：給付管理費｜裁判日期：92 年 07 月 16 日

臺灣高雄地方法院民事判決　九十一年度簡上字第三二五號上　訴　人　永堂建設股份有限公司即附帶被上訴人法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　甲○○ 被上訴人　　自然人大廈管理委員會即附帶上訴人訴訟代理人　丁○○ 丙○○ 右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年七月三十一日本院高雄簡易庭九十年度雄簡字第一三二五號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣壹拾玖萬伍仟肆佰肆拾貳元，及自民國九十年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人之上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又簡易程序裁判之上訴，準用之。此觀民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第四百三十六條之一及第四百六十三條規定自明。本件被上訴人原起訴請求上訴人給付新台幣（下同）二十七萬二千零九十七元之本息，經原審就其中七萬五千六百五十五元部分為其勝訴判決，並駁回其餘請求後，上訴人對該敗訴部分不服，提起本件上訴，被上訴人並對其敗訴部分提起附帶上訴，嗣於本院審理中，被上訴人減縮請求金額為二十七萬一千零九十七元之本息（見本院卷九十二年三月四日準備程序筆錄第四頁），依前開規定，核無不合，應予准許，合先敘明。二、被上訴人起訴主張：上訴人為自然人大廈之區分所有權人，依住戶規約及管理委員會決議，負有依各戶面積住家（含空戶）每坪每月繳交新台幣（下同）四十五元，店舖每坪每月繳交十五元，及每一平面車位繳交設備維護費及清潔費一百元之義務，上訴人共積欠民國八十九年十月起至九十年六月止之空戶管理費二十四萬五千五百九十七元，及八十九年六月起至九十年六月止之車位清潔費二萬六千五百元，合計二十七萬二千零九十七元，屢經催討，均置之不理。為此，爰依住戶規約及公寓大廈管理條例提起本件訴訟，求為判決上訴人應給付二十七萬二千一百十四元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（嗣於本院審理中減縮請求為二十七萬一千零九十七元即空戶管理費二十四萬五千五百九十七元，車位清潔費二萬五千五百元）。三、上訴人則以：空戶管理費應依九十年一月十二日協調會會議記錄，以三分之二計收，即伊僅需繳交八十九年十月起至九十年六月止之空戶管理費十六萬三千七百三十一元，及八十九年六月起至九十年六月止之車位清潔費二萬五千五百元，合計十八萬九千二百三十一元，又伊曾代墊該大廈之修繕、維護及保全費用，合計九十八萬五千四百六十一元，已超過上開應繳納之管理費，爰主張抵銷等語，資為抗辯。四、上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分不服為附帶上訴。分別聲明如下：上訴人方面：㈠上訴聲明：原判決不利上訴人部分廢棄。右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈡答辯聲明：附帶上訴駁回。被上訴人方面：㈠答辯聲明：上訴駁回。㈡附帶上訴聲明：原判決不利附帶上訴人部分廢棄。附帶被上訴人應再給付附帶上訴人十九萬五千四百四十二元，及自九十年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。五、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人於八十九年八月三十一日成立，同年九月一日開始運作，九月五日核備，有公寓大廈管理組織報備證明為證（見原審卷第三０頁）。㈡上訴人為自然人大廈之區分所有權人，尚未繳交八十九年十月起至九十年六月止之空戶管理費及八十九年六月起至九十年六月止之未售車位清潔費。㈢上開未售車位清潔費雙方同意以二萬五千五百元計算（見本院卷第六二頁）。㈣上訴人承造及銷售自然人大廈，於八十八年四月間陸續交屋，交屋時，上訴人曾向每位住戶預收：⑴公共基金：二萬元⑵六個月管理費⑶六個月水電費等款項。此部分金額、帳冊明細等尚未移交予被上訴人。六、被上訴人主張上訴人應繳納八十九年十月起至九十年六月止之空戶管理費二十四萬五千五百九十七元及八十九年六月起至九十年六月止未售車位二萬五千五百元之事實，業據其提出、催繳通知單、欠繳明細表、存證信函及住戶規約附卷為證（見原審卷第六至二九頁及本院卷第七六至七七頁、第六二頁），被上訴人除對於應繳納未售車位之清潔費二萬五千五百元部分不爭執外，則以前揭情詞置辯。是本件應審酌之爭點乃：㈠本件空戶管理費是否應以三分之二計收？㈡上訴人主張抵銷有無理由？經查： 本件空戶管理費不應以三分之二計收：㈠上訴人主張空戶管理費應以被上訴人所請求金額之三分之二計收，係以九十年一月十二日兩造公共基金、管理費及公共設施協調會會議記錄之協調結論第二項為依據，然為被上訴人所否認。經查，該次協調會共達成三項協調結論：⑴除【住戶意願書】中四個方案外，委員會同意永堂建設公司再提第五方案，永堂建設公司八十九年九月一日以前之餘屋須交六個月全額管理費予管委會；住戶八十九年九月一日以前進住幾個月，即繳幾個月之管理費，其餘退還。若進住超過六個月，則預繳之管理費全數扣除。⑵八十九年九月一日以後永堂建設公司餘屋管理費繳三分之二，待永堂建設公司研討後，下周再作答覆。⑶如第五方案，雙方達成共識後，永堂建設公司即派員維修公共設施缺失部分，公共基金與管理費俟公共設施維修完成驗收時，一併交與管委會，此有協調會會議紀錄在卷可稽（見本院卷第九頁）。惟依上開紀錄所示，並不足以證明被上訴人已有同意上訴人自八十九年九月一日起，餘屋管理費只要繳交三分之二即可。況協調會當時，上訴人並未當場同意上開三項協調結論，事後亦未答覆或進行協調，則兩造對於八十九年九月一日以後上訴人應如何繳交餘屋管理費並未達成定論，此亦據證人洪世原到庭結證屬實（見本院卷第九十頁），且上訴人並未同意上開結論第一項之第五方案，復未在八十九年九月一日前繳清六個月之全額管理費，亦經上訴人陳明在卷（見本院卷第八四頁），因此，上訴人於本件訴訟進行中主張空戶管理費應以三分之二計收云云，自屬無據。㈡從而，被上訴人主張上訴人應繳交之八十九年十月一日起至九十年六月止之空戶管理費仍應依住戶規約及管理委員會之決議，以二十四萬五千五百九十七元計算，為有理由。 上訴人主張抵銷並無理由：㈠按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。最高法院十八年上字第一七０九號著有判例意旨可資參照。㈡上訴人主張伊曾代墊自然人大廈公共設施修繕、維護及保全費用，合計九十八萬五千四百六十二元（見原審卷第四二至四六頁之附表），爰以該金額抵銷本件應繳納之管理費債務，為被上訴人所否認。經查，上訴人承造及銷售自然人大廈，於八十八年四月間陸續交屋，交屋時，上訴人曾向每位住戶預收：⑴公共基金：二萬元⑵六個月管理費⑶六個月水電費等款項，此部分之金額、帳冊明細均尚未移交予被上訴人等情，為上訴人所不爭執。又依上訴人與住戶所簽定之房屋買賣合約書特約第三條約定：「隨本買賣由賣方向買方預收大樓管理費等，代為轉交大樓管理委員會統籌處理」，住戶管理公約同意書亦載明：「本社區管理事項在本社區管理委員會未正式成立前，本人即買方（效力及於繼承人、讓受人）同意委請貴公司（指上訴人）代為處理各項管理事項，並由貴公司成立臨時管理中心代為管理，預收管理費用，並願遵守後列本社區管理公約，俟本社區管理委員會成立，本公約由貴公司移交住戶管理委員會收執以資遵守」，有房屋買賣合約書及住戶管理公約同意書各一份附於本院九十年度雄小字第二００五號卷第二七至二十九頁可參，並經本院調取上開卷宗核閱屬實。是綜合該買賣合約書特約事項及住戶管理公約內容可知，上訴人與住戶已約定在管理委員會即被上訴人成立之前，由買方預繳管理費及公共基金予上訴人，並由上訴人負責該段期間關於自然人大廈公共設施之維護、修繕及保全管理事項，俟管理委員會成立後，扣除上訴人管理期間之支出，再由上訴人將剩餘之管理費及公共基金等移交被上訴人。因此，上訴人於被上訴人成立運作即八十九年九月一日之前，自應先以其向住戶所預收之公共基金、六個月管理費及水電費等金額支付上開附表編號一至二十八項之自然人大廈公共設施修繕、維護及保全等費用。㈢上訴人雖主張上開預收之費用不足以支付編號一至二十八項之費用，然始終無法提出相關之單據明細資料以實其說，反而自陳已陸續退還個別住戶預繳之費用（見本院卷第八三及一０一頁），並提出本院九十年度雄小字第二００五號確定判決為證，就此而言，顯難證明上訴人確有超墊費用之事實。又上開附表編號一至二十五項費用之支出時間均為八十九年九月一日以前即被上訴人成立之前，此部分上訴人既無法證明其向住戶預收之金額已不足支付，且該部分款項及帳冊均未移交被上訴人，故其主張該部分應由被上訴人負責清償，即無理由。至編號二十六至二十八項為自然人大廈之防蟲處理、外牆防水工程及地下室二樓之消防設備、照明燈及水槌等維護及修繕費用，此部分雖係在被上訴人成立之後始為請款，然其缺失情形在被上訴人成立之前已經存在，為上訴人所不爭執，復有兩造之協調會會議記錄可參（見本院卷第九頁），是上訴人既為該大廈之承造人，且與住戶簽定買賣合約書及住戶管理公約約定在被上訴人成立之前，由其代為管理、修繕及維護該大廈之公共設施部分，則上訴人自負有提供無瑕疵之公共設施供住戶使用之義務，因此，編號二十六至二十八項之費用亦應由上訴人負責。㈣依上所述，被上訴人對附表編號一至二十八之各項費用，均毋庸負責，其對上訴人自不負有任何債務，則上訴人主張之抵銷抗辯，揆諸前開說明，即與抵銷之要件不合，其所為之抵銷抗辯，並不足採。七、綜上所述，被上訴人依住戶規約及公寓大廈管理條例，請求上訴人給付八十九年十月一日起至九十年六月止之空戶管理費二十四萬五千五百九十七元，及八十九年六月起至九十年六月止之未售車位清潔費二萬五千五百元，合計二十七萬一千零九十七元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年六月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，除其中七萬五千六百五十五元及利息部分外，就其餘十九萬五千四百二十二元之本息部分，為被上訴人敗訴之判決，尚有未洽，附帶上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至命上訴人給付之七萬五千六百五十五元本息部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由；被上訴人之附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　七　　　月　　十六　　日臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法官　林紀元 ~B法　　　官　唐照明 ~B法　　　官蘇姿月右為正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　七　　　月　　十六　　日 ~B法院書記官　歐文政附表： ┌──┬────────┬─────────────┬─────────┐ │編號│請款廠商 │支出項目 │金額 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一 │統聯保全公司 │八十九年一月保全服務費 │一萬八千五百四十八│ │ │ │ │元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二 │統聯保全公司 │八十九年二月保全服務費 │二萬三千元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │三 │管理員陸光亞 │八十八年一月至十二月之薪資│十九萬七千元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │四 │管理員陸光亞 │八十九年一月至二月之薪資 │三萬五千元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │五 │管理員陸光亞 │八十九年二月至二月二十四日│一萬九千四百元 │ │ │ │之薪資 │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │六 │漢衛大樓管理公司│八十九年三月十五日起至八十│三萬九千七百四十一│ │ │ │九年三月三十一日之服務費 │元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │七 │漢衛大樓管理公司│八十九年四月服務費 │七萬七千元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │八 │重實大樓管理公司│八十九年五月服務費 │一萬五千五百八十一│ │ │ │ │元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │九 │重實大樓管理公司│八十九年六月服務費 │二萬元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一○│重實大樓管理公司│八十九年七月服務費 │二萬元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一一│重實大樓管理公司│八十九年八月一日至八月十六│九千六百七十八元 │ │ │ │日服務費 │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一二│重實大樓管理公司│八十九年八月二十六日至八月│七千七百四十二元 │ │ │ │三十一日服務費 │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一三│喬邦家具 │大廳家具（定金） │一萬八千元 │ │ │ │（八十七年十二月三十日請款│ │ │ │ │） │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一四│喬邦家具 │洽談桌、沙發、洽談椅 │十六萬四千六百五十│ │ │ │（八十八年一月五日請款） │元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一五│喬大裝潢工程 │大廳裝潢（百葉窗木質） │三萬五千元 │ │ │ │（八十八年二月十日請款） │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一六│良一清潔企業社 │清潔室內七工人 │一萬一千零二十五元│ │ │ │（八十八年三月三十日請款）│ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一七│萬眾有線電視 │第四台 │一萬元 │ │ │ │（八十八年五月五日請款） │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一八│大花園工作室 │玄關花飾 │五千元 │ │ │ │（八十八年六月三十日請款）│ │ │ │ │ │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │一九│清潔工謝彩華 │八十八年八月六日至八月二十│六千元 │ │ │ │七日、九月三日至九月十日共│ │ │ │ │六次 │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二○│清潔工謝彩華 │同上 │一千五百元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二一│臺灣彭記工業 │停車場專用耐磨塗料 │四萬九千九百九十五│ │ │ │（八十八年十一月一日請款）│元 │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二二│黃新松 │停車場塗料人工費用 │三萬三千二百元 │ │ │ │（八十八年十一月一日請款）│ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二三│友順企業社 │地下室漏水清除 │二千八百元 │ │ │ │（八十九年六月十日請款） │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二四│新宇國際企業 │廢棄土清除 │一千五百元 │ │ │ │（八十九年七月十日請款） │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二五│機動清潔工程行 │清洗水塔 │二千四百元 │ │ │ │（八十九年八月二十五日請款│ │ │ │ │） │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二六│笛發有限公司 │防蟲處理 │三千元 │ │ │ │（八十九年九月五日請款） │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二七│燈聖清潔工程行 │外牆防水工程 │五萬七千元 │ │ │ │（九十年三月請款） │ │ ├──┼────────┼─────────────┼─────────┤ │二八│鎮遠水電工程有限│水電工程 │七萬六千二百八十三│ │ │公司 │（九十年三月請款） │元 │ └──┴────────┴─────────────┴─────────┘

臺灣高雄地方法院九十一年度簡上字第三二五號

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