臺灣高雄地方法院九十一年度訴字第三二一八號

臺灣高雄地方法院民事判決　九十一年度訴字第三二一八號

原告

乙○○即長宏不動產仲介經紀企業行

被告

福春化學工業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

曾劍虹律師

右當事人間因請求履行契約事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告福春化學工業股份有限公司於民國九十一年二月五日與伊簽訂「房地產委任代理銷售契約書」（下稱系爭銷售契約書），將其所有坐落於高雄縣永安鄉○○○段一０二七號土地及同段一七一、一七二、一七三、一七四、一七

五、一七六與四００號房屋（下稱系爭房地）委伊出售，期間自九十一年二月五日起至九十一年五月三十一日止，而依銷售契約第十一條之約定，如被告於銷售期間屆滿後三個月內將系爭房地售予伊曾介紹之買主，則視為伊已依約完成委任仲介義務，被告應給付依委售價格百分之三計算之報酬，詎被告在契約屆滿後，於同年七月一日以新台幣（下同）五千三百萬元，將系爭房地售予伊曾居間之訴外人昀辰企業有限公司（下稱昀辰公司），依約視為伊已完成委任義務，被告即應給付按其出售價格百分之三計算之報酬一百五十九萬元，爰依銷售契約之法律關係，聲明求為命：被告應給付原告一百五十九萬元，及自支付命令送達翌日即九十一年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、被告則以：兩造固有簽訂銷售契約，惟原告係以未辦理公司登記之「長宏房屋仲介有限公司」（下稱長宏公司）名義與伊簽約，而非以其個人名義，伊當時認知上是與長宏公司簽約，原告並非契約當事人，嗣伊發覺遭原告假冒公司名義詐騙後，即以存證信函向原告撤銷該簽約之意思表示，況伊是在訴外人許展榮之鼓勵下始出售房地予昀辰公司，與原告先前之仲介無關，且銷售契約第十一條第三款之約定違反公平原則，依消費者保護法第十二條及民法第二百四十七條之一第二、四款之規定，該部分約定無效等語，資為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。

三、原告主張其與被告於九十一年二月五日簽訂銷售契約書，銷售期間自九十一年二月五日起至同年五月三十一日止，銷售契約第十一條約定被告如於銷售期間屆滿後三個月內將房地出售其曾介紹之買主，則視為其已完成受委義務，被告應給付依委售價格（八千五百六十五萬元）百分之三計算之報酬，而被告於銷售期間屆滿未逾三個月內，即於同年七月一日將房地以五千三百萬元售予其曾介紹之昀辰公司之事實，為被告所不爭執，並有系爭房地登記謄本及銷售契約書在卷可稽，堪信為真實。另原告主張其係以本人乙○○即長宏不動產仲介經紀企業行名義與被告簽約乙事，則為被告所否認，並辯稱原告並非契約當事人，且該銷售契約第十一條第三款之約定內容有民法第二百四十七條之一第二、四款及消費者保護法第十二條所定無效之情，而其出售房地與原告仲介行為無涉等語，則本件之爭點應在於：㈠原告是否為系爭銷售契約之當事人？㈡銷售契約書第十一條第三款之約定內容有無違反民法第二百四十七條之一第二、四款及消費者保護法第十二條而無效之情形？㈢原告可否請求被告給付報酬，其金額為何？茲分述之。

（一）原告是否為系爭房地代理銷售契約之當事人？

１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條定有明文；又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院十九年上字第二十八號判例可資參照。

２、查觀之系爭銷售契約書，可知該契約書乃原以訴外人「明展房屋仲介有限公司」名義所印製之契約格式，嗣兩造於九十一年二月五日簽約時將「明展」二字刪除，另以手寫方式改為「長宏」，並於契約首行刪除「明展」處加蓋「長宏房屋仲介企業行」之印章，而契約書末端「委任人」欄下方則載明被告公司，並經被告授權簽約代表人侯文振親自簽名用印，「受任人」欄下方原印有之「明展房屋仲介有限公司」處則刪除「明展」之用語，另行手寫「長宏」二字，並經原告在受任人左側「承辦員」欄位親自簽名用印（該契約書並未印有受任人代理人或代表人簽名之欄位），復於兩造簽名下方加蓋「長宏房屋仲介企業行」之印文，有銷售契約書在卷可稽。被告雖辯稱該契約書上所蓋「長宏房屋仲介企業行」之印文乃原告嗣後另行補蓋，惟查，系爭銷售契約書為一式二份，雙方各執一份為憑，為兩造所不爭執，並據契約書第十五條記載明確，而契約當事人雙方所持之契約所載內容相同乃屬常態，故主張所持契約內容不符者，應就此變態事實負舉證責任，然被告卻以所持契約書業已毀棄為由，而未舉證以實其說，則其上開所辯，自無可採。此外，原告未另在該契約書手寫「長宏房屋仲介有限公司」等文字或加蓋「長宏房屋仲介有限公司」印文之事實，有兩造不爭執為真正之代理房地銷售契約書在卷可稽，堪信為真實。

３、再查，原告於八十八年四月十四日經高雄市政府建設局（下稱建設局）核准設定「長宏房屋仲介企業行」，經營房屋及土地仲介業，嗣因不動產經紀業管理條例施行，原告乃於九十一年一月十七日經建設局核准變更名稱為「長宏不動產仲介經紀企業行」，並繼續經營不動產仲介經紀業乙事，業據本院向建設局函查屬實，有該局九十二年一月十七日高市建二字第０九二００００八八六號函及營利事業統一發證設立變更登記申請書在卷足證。顯見兩造於九十一年二月五日簽訂銷售契約書時，長宏房屋仲介企業行已設立多時，雖原告未以甫變更之長宏不動產仲介經紀企業行名義簽約，但原告既以長宏房屋仲介企業行名義用印，而該商號又確屬合法設立，難認原告有何詐欺行為，且被告又係與原告本人簽約，原告於銷售期間亦以「長宏不動產」名義為系爭房地刊登出售廣告，並偕同被告公司代理人侯文振及業務經理王健群，與昀辰公司代理人鍾金原等人前往勘查系爭房地，並進行議價等情，為兩造所不爭執，並有刊登報紙及鍾金原名片影本在卷足憑，故無論就商洽簽訂銷售契約、刊登出售廣告或偕同買主勘查現場，均是原告以契約當事人角色親自為之，況長宏房屋仲介企業行為一個獨資商號，與原告為同一權利義務主體，無從分割，原告所為之法律行為，其效力及於商號，而被告於代理銷售期間迄至本院核發支付命令前，亦未曾質疑原告非契約當事人，為兩造所不爭執，復有存證信函可證。本院衡諸兩造簽約當時之事實及一切證據資料以為判斷，堪認被告立約時之真意係以原告為其交易對象，至於究係以長宏房屋仲介有限公司、長宏房屋仲介企業行或長宏不動產仲介經濟企業行名義簽約，並非考量之列，被告事後反執此抗辯原告非契約當事人，主張撤銷受詐欺之意思表示，顯屬無據，原告主張其為系爭銷售契約當事人（委任人）乙事，堪信為真實。

（二）銷售契約書第十一條第三款之約定內容，有無違反民法第二百四十七條之一第

二、四款及消費者保護法第十二條而無效之情形？

１、依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：㈡加重他方當事人之責任者；㈣其他於他方當事人有重大不利益者，民法第二百四十七條之一第二、四款定有明文；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：㈠違反平等互惠原則者；㈡條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；㈢契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第十二條亦著有明文。

２、查觀諸內政部八十七年頒行之房地產委託銷售契約書範本，第十一條第一項第三款載明：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之‧‧服務報酬，並應金額一次付予受託人：

㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該名單內之客戶成交者。」，有該銷售契約書範本在卷足憑。按房地代理銷售契約性質上係由仲介業者就客觀之不動產市場提供買賣居間之服務，而仲介業者於代理銷售期間，需就委售標的物刊登銷售廣告，並偕同有意購買者履勘現場，並進行議價磋商，付出一定之勞力、時間與費用成本；而委任人（消費者）與仲介業者簽訂委售契約，於仲介業者居間完成媒介訂約機會時，委任人即可向買受人行使買賣價金給付請求權，其價金請求權既係基於仲介業者付出相當之成本而來，而委任人支付報酬之目的，又是為能順利出售其不動產，增加資產之靈活運用，如任由委託人歸避支付報酬義務而與曾受居間仲介者簽約，受任之仲介業者將徒勞無功，無法取得相對之報酬，故銷售契約為預防委任人有違反誠信之可能，於契約條款載明銷售期滿後一定期間內，如委任人私自將委售標的物售予曾受居間介紹者，則視為受任人已完成受委任之義務，委任人需依約支付報酬，用以防杜違反誠實信用原則之規範條款，並無民法第二百四十七條之一第二、四款所定加重委任人責任或造成重大不利益及消費者保護法第十二條顯失公平之情。

３、查系爭銷售契約第十一條第三款約定：「在委任代理銷售期限內，如有左列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成委任仲介買賣之責任，甲方（被告）仍應依前條約定給付乙方報酬：㈢甲方於本契約期滿後三個月內將委任銷售不動產出售予乙方所曾介紹之買主。」等語，其目的顯在避免被告為歸避報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與第三人另訂買賣契約，故約定被告於契約期滿後三個月內如將房地售予原告所曾介紹之賣主，即視為已完成委任責任，應給付原告委售價額百分之三之報酬，非但未逾越內政部八十七年頒行之房地產委託銷售契約書範本第十一條第一項第三款之規範精神，亦未加重被告契約責任或造成重大不利益及顯失公平之情，被告仍執民法第二百四十七條之一第二、四款及消費者保護法第十二條之規定主張契約無效，籍以免其給付報酬之抗辯，自不足取。

（三）原告可否請求被告給付報酬，其金額為何？

１、按「在委任代理銷售期限內，如有左列情形之一者，均視為乙方（原告）已完成委任仲介買賣之責任，甲方（被告）仍應依前條約定給付乙方報酬：㈢甲方於本契約期滿後三個月內將委任銷售不動產出售予乙方所曾介紹之買主。」，銷售契約第十一條第三款約定甚明，而依契約第二條及第十條之約定，被告應給付原告之服務報酬為委售價格八千五百六十五萬元之百分之三。

２、系爭房地委售期間為自九十一年二月五日起至同年五月三十一日止，惟被告於銷售期間屆滿三個月內，即於同年七月一日以五千三百萬元之價格將房地售予原告曾居間介紹之昀辰公司，並於同年八月六日辦委所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭執，並有土地房屋不動產買賣契約書及土地及建物登記謄本在卷可憑，依約視為原告已完成受任義務。雖被告辯稱其係經由許展榮之鼓勵始出售房地予昀辰公司，與原告先前之仲介無關等語，然查，原告於簽約後，即陸續在報紙刊載系爭房地銷售之廣告，並於同年三月下旬偕同昀辰公司鍾金原及被告代理人侯文振與業務經理王健群等人，共同前往系爭房地勘查廠房，並進行議價，已如前述，雖昀辰公司嗣以低於委售價格買受系爭房地，然此並無礙其曾受原告居間介紹之事實，況依約只要被告所售對象為原告曾介紹之買主，依約即需給付報酬，故被告以其非經由原告居間出售系爭房地，否認原告請求給付報酬之權利，自無可採。原告既因被告違約而視為完成受任義務，依約被告應給付原告按委售價額八千五百六十五萬元百分之三計算之報酬二百五十六萬九千五百元〔計算方式為：00000000×3 ÷100＝0000000〕，然原告僅以被告出售房地實際價格五千三百萬元計算其請求百分之三報酬一百五十九萬元，並未逾越依約可請求之範圍，其所請求之報酬數額，自屬正當。

四、綜上所述，原告既為銷售契約之當事人，該契約第十一條第三款之約定內容亦未違反民法第二百四十七條之一第二、四款及消費者保護法第十二條之規定而無效之情，而被告既於銷售期間屆滿後三個月內，將系爭房地售予原告曾居間之昀辰公司，依銷售契約第十條及十一條之約定，即應給付原告按委售價格百分之三計算之報酬。從而，原告依委任代理銷售契約之法律關係，請求被告給付一百五十九萬元，及自支付命令送達翌日即九十一年九月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法官　唐照明

~B法院書記官　李承悌