臺灣高雄地方法院九十二年訴字第三二○號

臺灣高雄地方法院民事判決　九十二年訴字第三二○號

原告

乙○○○○○○○○○○經紀企業行

被告

昀辰企業有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

複代理人

丁玉雯律師

　　　　　　　　侯永福律師

右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

⑴被告應給付原告新台幣（下同）五十三萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑵訴訟費用由被告負擔。

二、陳述：

⑴訴外人福春化學工業股份有限公司（下稱福春公司）於民國九十一年二月五日委託原告代理銷售坐落高雄縣永安鄉○○段一０二七號土地，及其上建物建號第一七０至第一七六號、第四００號房屋，期間自九十一年二月五日起至九十一年五月三十一日止，其服務報酬則為委售價額之百分之三。

⑵於前開銷售期間，被告先於三月間以電話與原告聯繫，三月底由原告導引被告履勘標的物現場，並約同賣方福春公司洽商買賣價金，往後雙方持續進行議價，均由原告擔任聯絡人，惟終未成交。

⑶詎被告及福春公司於九十一年六月一日在原告與福春公司代理銷售合約期滿日後，二人即簽訂買賣契約，由福春公司以新台幣（下同）五千三百萬元出售予被告，藉此規避被告依商業習慣應給付原告百分之一之報酬。為此依民法第一百八十四條第一項後段請求被告賠償成交價之百分之一即五十三萬元。

三、證據：提出代理銷售契約書、報紙廣告、名片、土地登記謄本、他仲介公司購屋承諾書、內政部地政司規定之不動產仲介經紀業報酬標準為證。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決駁回原告之訴。

二、陳述：

⑴被告承買上開房地時，並未與原告簽訂居間契約，原告向被告起訴請求顯無理由。

⑵被告向訴外人福春公司購買系爭房地，並未與原告簽訂契約，亦未自其獲得利益，實不知有何以違背善良風俗之方法損害原告，原告逕向鈞院起訴，不符訴訟管轄。

⑶原告係受訴外人福春公司委託，被告因看見原告所刊登銷售廣告，縱使曾向原告詢問該買賣案，但僅止於瞭解該房地之地點、價格等資訊，與原告並未達成任何約定，嗣訴外人將系爭房地出售予被告亦告知與仲介公司之關係業已終止，若有仲介費用由其負責，顯見該仲介費用應由訴外人負擔。

⑷又原告陳被告應依商業習慣給付報酬，未見其提出計算依據，另其所稱商業習慣亦無立論根據，實無可採。

三、證據：提出買賣契約書為證。

丙、本院依職權調閱本院九十一年度訴字第三二一八號履行契約全卷。

理由

甲、程序方面：

一、按「因侵權行為涉訟者，得由行為地之法院管轄。」民事訴訟法第十五條第一項定有明文。又按「因侵權行為涉訟者，得由行為地之法院管轄，為民事訴訟法第十五條第一項所明定。所謂行為地，凡為一部實行行為或其一部行為結果發生之地皆屬之。」最高法院五十六年台抗字第三六九號判例足參。本件原告主張本件侵權行為地發生於高雄，是本院有管轄權，惟被告稱與原告並未成立契約，亦不知獲何不法利益，實不知以何方法加損害於原告等語抗辯。查：原告與訴外人福春公司委託買賣之房地係坐落於高雄縣永安鄉○○段，而被告係在訴外人福春公司之廠房外，因原告所為之廣告噴漆而得知此一買賣訊息，並以電話與原告聯繫，嗣後又直接以電話與訴外人福春公司聯絡、簽約，業據被告法定代理人陳明在卷，現原告主張被告私自與訴外人福春公司簽訂契約之行為，有違善良風俗，則被告與訴外人福春公司間之聯絡行為既存於台北、高雄間，則高雄自亦屬實行行為地，是本院自有管轄權，先予敘明。

乙、實體方面：

一、本件原告主張訴外人福春公司於九十一年二月五日委託原告代理銷售坐落高雄縣永安鄉○○段一０二七號土地，及其上建物建號第一七０至第一七六號、第四００號房屋，於銷售期間，被告透過原告導引履勘標的物現場，並洽商買賣價金，詎被告在原告與福春公司代理銷售合約期滿日後，與訴外人福春公司簽訂買賣契約，藉此規避被告依商業習慣應給付原告百分之一之報酬。為此依民法第一百八十四條第一項後段請求被告賠償五十三萬元等語。被告則以：被告承買上開房地時，並未與原告簽訂居間契約，原告係受訴外人福春公司委託，又被告縱使曾向原告詢問該買賣案，但僅止於瞭解該房地之地點、價格等資訊，嗣訴外人將系爭房地出售予被告亦告知與仲介公司之關係業已終止，顯見該仲介費用應由訴外人負擔。再原告陳被告應依商業習慣給付報酬，未見其提出計算依據，另其所稱商業習慣亦無立論根據等語資為抗辯。

二、原告主張訴外人福春公司於九十一年二月五日與原告簽訂代理銷售契約，於銷售期間，被告經原告導引至現場履勘標的物，並與賣方福春公司洽商買賣價金，嗣被告與福春公司於代理銷售合約期滿日後，簽訂買賣契約之事實，為被告所不否認，並據原告提出代理銷售契約為證，是此部份之事實堪信為真，此外，則為被告以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：⑴原告與被告間是否有居間契約之存在？⑵被告所為是否違反善良風俗？經查：

⑴「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」民法第五百六十五條、第五百六十六條分別定有明文。又按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」不動產經紀業管理條例第十九條亦定有明文。是居間契約為諾成契約，其成立方式法無特別規定，應依民法第一百五十三條之規定，須經當事人意思之合致，始能成立，而當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思而言。查本件原告係從事不動產仲介經紀業，有高雄市政府地政處九十一年一月十五日高市地政一字第００００五八０號函足憑，而該行業於一般人之確信上，即係以介紹不動產買賣、收取報酬為業，是揆諸前開說明，凡透過仲介業者介紹買賣、取得買賣資料之人，縱當事人未以書面簽訂居間契約，亦未約定報酬，惟因行為人明知該行業係以介紹買賣收取酬金為業，而仍欲透過仲介業者介紹或取得買賣之資料，則應認有願給付酬金之默示意思表示可明。

⑵本件訴外人福春公司原委託原告代理銷售坐落高雄縣永安鄉○○段一０二七號土地，及其上建物建號第一七０至第一七六號、第四００號房屋，銷售期間係自九十一年二月五日至九十一年五月三十一日止，期間被告因在該廠房外看到原告於該廠房外所為之噴漆廣告，而與原告聯絡，並詢問土地價格、要求原告取得土地謄本、約定與訴外人福春公司見面日期等情，業據被告法定代理人陳明在卷（見本院九十二年五月十六日言詞辯論筆錄），並有代理銷售契約書足憑，雖被告辯稱不知原告係仲介業者云云，惟為原告所否認，稱有告知被告為仲介業者等語，而查：被告前於九十二年四月十六日具狀表示「係看到原告所刊登之廣告而隨即電話聯絡原告，請其安排勘查現場，惟並未委託原告或透過原告向福春公司議價。」後於九十二年五月二日言詞辯論期日具狀並稱「沒有跟原告接洽過，是直接跟福春公司接洽的。」嗣於九十二年五月十六日言詞辯論期日始陳稱：「與原告聯絡過一、二次，後原告打電話跟我講土地價格，並約三月二十七日在福春工地見面。」是被告就有無與原告聯絡、有無透過原告為土地價格之議價，前即為不實之陳述，而一般買賣雙方大致均會互相介紹，以明瞭他方所代表之身分，以為日後聯絡、洽談之用，本件原告與被告第一次見面時，被告亦曾交付名片一張以為自我介紹，業據原告陳明，而被告為仲介業者，為求日後之繼續聯絡，甚而介紹成功以收取報酬，焉有可能不表明自己身分，況依被告與訴外人福春公司所簽訂之買賣契約書特於第十八條其他約定事項表示：「本買賣土地、房屋若涉仲介事宜與買方無涉。」（據被告稱條款係委託律師修改），是若被告不知本件買賣有仲介事宜，何須特別為該約定，故觀諸上開情事，被告與原告聯絡之際，應業經原告自我介紹為仲介業者，而得知此一情事，被告上開所辯，顯無可採。

⑶又按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」民法第一百八十四條第一項定有明文。被告與訴外人福春公司就上開福春公司委託銷售之房地，係於九十一年五月底與訴外人福春公司達成買賣之初步共識，業據被告法定代理人陳稱在卷（見本院九十二年五月十六日言詞辯論筆錄），而依前所述，被告於明知原告係仲介業者之情況下，仍透過原告取得買賣之資料，並進行議價，則若在該委託銷售期間內，被告與訴外人福春公司簽訂買賣契約書，原告本可取得酬金，現被告與訴外人福春公司於委託銷售期間內，先因價格問題表示未能合致，事後卻在未告知原告之情況下，就原談及之價格達成共識，並於委託銷售期間屆滿後之第四日即九十一年六月四日簽訂買賣合約，有該買賣契約書足證，顯係為規避給付酬金之義務，而有違善良風俗，是被告就此即應負損害賠償之責。

⑷再依上開法條規定，居間契約之報酬係以約定為原則，惟若無約定則按價目表所定給付，否則應依習慣為之。而本件兩造對於居間契約之報酬並未有約定，另依內政部於八十九年五月二日以台（八九）內中地字第八九七九０八七號所頒訂之不動產仲介經紀業報酬標準，僅係訂明不動產買賣報酬不得超過實際成交價金百分之六之最高收取標準，並未有一標準收取額數，有該標準表在卷足參，至原告所提他仲介業者之收費標準，係該仲介業與委託人成立契約時所約定之額數，且約定數額亦不一致，亦有該承諾書在卷可證，是在個別買賣個案，仲介業者得向買方當事人收取報酬之數目為何，亦應各別視之，惟大致不超出百分之三，而本件原告於介紹買賣成立之時，本得向賣方請求委售價額之百分之三及超出委售總價部分，有該委任代理銷售契約書足證，原告亦訴請訴外人福春公司給付報酬，並經本院以九十一年度訴字第三二一八號判決命訴外人福春公司給付一百五十九萬元（成交價額之百分之三），有該判決書在卷足憑，是參酌原告曾為被告聯絡買主、議定價格、取得土地謄本等事項，其主張以實際成交價額之百分之一即五十三萬元為計算損害之標準，既尚未超過內政部頒定之最高收費標準，亦未超過他仲介業者一般所收取之費用標準，而應屬相當。

三、綜上所述，本件被告既透過原告取得買賣土地之資料，並由原告代為聯絡訴外人福春公司，且議定價格，事後被告竟在未告知原告之情況下，與訴外人福春公司簽訂買賣契約，規避應給付之報酬，致損害原告本得請求之報酬，則原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償相當於酬金之損害即五十三萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。

四、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地法院民事第二庭~B法官　楊國祥

~B法院書記官　凃光聰