臺灣高雄地方法院九十二年度訴字第八三二號

臺灣高雄地方法院民事判決　九十二年度訴字第八三二號

原告

彥碩國際有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

訴訟代理人

丁○○

送達代收人

丙○○

被告

合鑫開發股份有限公司

被告

設

法定代理人

甲○○ 住

　　　　　　　　　　　　　　送

右當事人間請求返還買賣價金事件，本院九十二年九月四日言詞辯論終結，判決如左

：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國九十一年四月二十八日簽訂房屋預售買賣契約（下稱系爭合約），約定原告以新台幣（下同）四千五百三十萬五千元（含車位價款）向被告購買坐落高雄市○鎮區○○段五一八之三地號土地（位於高雄市○鎮區○○路與成功路交會口，高雄市多功能經貿園區特倉區）上，被告所興建之「經濟部加工出口區高雄軟體科技園區」園區大樓Ａ幢二樓編號Ａ、Ｇ、Ｈ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ號房屋七戶及地下層編號Ｂ２Ａ一四五、一四六、一四七號平面停車位暨其基地之持分（下稱系爭不動產），被告並承諾原告得於九十二年五月間進駐該大樓，原告乃於訂約後依工程進度已繳納二百三十八萬元，但被告目前施工僅至地下二樓頂板完成階段，被告顯無法如期使原告進駐系爭大樓，而構成給付遲延，又依系爭合約第五條第二項之約定：「本房屋建築工程自經濟部加工出口區管理處核准開工日起六百個工作天完工，完工日期以主管建築機關核發使用執照之日期認定之。」，是被告依約應於九十三年五月底前完工，惟目前工程因可歸責於被告之事由致完全陷於停頓，顯見該工程屆期已無法完工，原告乃於九十一年七月十九日以存證信函催告被告履行給付，惟被告竟藉詞拖延，工程進度仍無進展，自應負給付遲延責任，爰以起訴狀繕本送達被告之日解除兩造買賣契約，並請求返還買賣價金等語。於本院聲明：㈠被告應給付原告二百三十八萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭工程於九十年十月二十八日開工，依約應於六百個工作天即九十三年五月底完工，但因銀行融資問題導致工程進度延誤，原告繳納之工程款係至第三期地下二樓筏基及基礎改良階段，而目前工程進度已至第五期地下二樓頂板完成之階段，被告並未超收工程款，被告固曾於兩造簽約後允諾原告於九十二年五月間即得進駐系爭大樓，惟係以銀行融資無問題為條件，今貸款無法順利撥款，條件未成就，被告即不負遲延責任，又依系爭合約第五條第三項之約定，被告逾期未完工時，僅負給付違約金之責，原告並未因此取得解除權，是縱系爭工程屆期未能全部完工，原告亦不得主張解除契約等語置辯。於本院聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、原告主張：兩造於九十一年四月二十八日簽訂系爭合約，約定原告以四千五百三十萬五千元（含車位價款）向被告購買系爭不動產，並於訂約後依工程進度已繳納二百三十八萬元，被告依約應自主管機關核准開工日起六百個工作天即九十三年五月底完工，但目前僅施工至地下二樓頂板完成階段之事實，業據提出房屋預售買賣契約書一份、發票五紙、匯款委託書證明條二紙及支票一紙為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實，惟被告另以前詞置辯，故本件應審究者為：被告是否應負遲延責任？原告主張解除契約是否有理？經查：

（一）按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第二百五十五條固定有明文。惟所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是。所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，換言之，當事人之意思表示非僅在確定履行期日，而且表明非於約定期日履行，不足以達契約之目的，亦即於雙方約定之期日履行契約，債權人始可獲得契約所定特殊利益，依契約意旨已有明確之表示者，始足當之，如定製手工藝品一套，並告以係為本月五日出國贈送親友之用，必須於本月四日交付是，則契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人始得不為催告解除契約（最高法院六十四年台再字第一七七號判例、七十九年度台上字第一七六二號裁判意旨參照），準此而論，非謂凡契約定有履行期者，當事人之一方未依約提出給付，他方即得不為催告逕行解約，合先敘明。

（二）原告固主張被告未依約於九十二年五月間讓伊進駐系爭大樓，應負遲延責任云云，惟本件被告係於系爭合約簽訂後，始口頭允諾原告得於九十二年五月間進駐系爭大樓乙節，既為兩造所不爭執（見本院九十二年九月四日言詞辯論筆錄），則顯見原告於簽約時對於是否能於上開時日進駐系爭大樓並未確定，故原告主張伊係因被告之上開承諾才同意簽訂系爭合約云云，不足採信，又綜觀系爭合約條款，係規範買賣標的、價金、付款方式、完工日期、產權登記、違約及解約之處理、保固期間等內容，並未明文約定原告何時得進駐系爭大樓，雖兩造係於簽約後始口頭約定，但亦僅就進駐時間有所協定，惟並未約定此即為契約之履行期，按原告倘認此為契約重要之點，應可要求增訂列入契約明文，蓋預售房屋之買賣乃重大交易，衡諸市場上之不動產交易實務，均會以書面契約規範買賣內容，以保障雙方之權益，是倘兩造有受拘束之合意，為何未將原告何時得進駐系爭大樓之重要事項列入書面契約？故尚難謂兩造已達成意思表示合致，兩造既未於系爭合約明確表示非於約定期日履行，不足以達契約之目的，是姑不論被告辯稱伊係以銀行融資無問題為條件始口頭允諾原告得於上開時日進駐乙節是否屬實，原告既不能證明被告於事後所為之口頭承諾構成契約之一部分，且兩造復未於系爭合約中明確表示非於上開期日履行，不足以達契約之目的，則被告雖未能讓被告於九十二年五月間進駐系爭大樓，仍難謂已構成給付遲延，原告亦不得執此逕行主張解除契約。

（三）又依系爭合約第三條付款辦法約定：「前條買賣價款甲方（即原告）同意按『房屋分期付款表』中所列各期金額依下列方式如數給付乙方（即被告）：

一、乙方應按工程進度及『房屋分期付款表』所列各期金額通知甲方付款，甲方於接到乙方書面掛號繳款通知單七日內，自行向乙方指定繳款期限、方式、地點，將各該期款項如數以現金或即期支票自行繳付乙方指定之銀行專戶，上項繳款專戶依乙方寄發之繳款通知書指定銀行專戶繳納。」，而依上開房屋分期付款表所示，僅載明工程期別、應繳金額及繳款日期，並未記載各期工程之完工日期，可見兩造並未約定各階段工程之完工日期，被告依約應於各該期工程完成後，再通知原告繳納當期工程款，且由上開房屋分期付款表所載以觀，原告係繳納至第三期「地下二樓筏基及基礎改良」工程，合計二百三十八萬元，惟系爭工程目前已進行至第五期「地下二樓頂板完成」階段，是被告並無溢收工程款情事，此為兩造所不爭，故系爭合約既未約定各期工程完工日期，被告復無溢收工程款情事，則縱使目前工程進行之程度較被告原先計劃遲緩，被告亦不負給付遲延責任。

（四）再依系爭合約第五條第二項約定：「本房屋建築工程自經濟部加工出口區管理處核准開工日起六百個工作天完工，完工日期以主管機關核發使用執照之日期認定之。」，是依兩造之約定，被告應自主管機關核准開工日起六百個工作天完工，被告陳稱系爭工程於九十年十月二十八日經核准開工，依此計算六百個工作天即應於九十三年五月底前完工（扣除因不可抗力造成停工四個月）等語，為原告所不爭執，自堪認被告依約應於九十三年五月底前完工，惟履行期尚未屆至，原告自不得預先主張被告應負遲延責任，況系爭房屋建築工程之六百個工作天完工期限，僅為通常約定完成工程之期限，揆諸首開說明，原與民法第二百五十五條所謂非於一定時期為給付不能達其目的者有間，而依兩造訂立系爭合約之內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，原告預先逕行主張解約，乃於法不合。

四、綜上所述，被告雖未能使原告於九十二年五月間進駐系爭大樓，惟原告既不能證明被告事後所為之口頭承諾構成契約之一部分，即難謂被告已陷於給付遲延，況兩造復未於系爭合約中明確表示非於上開期日履行，不足以達契約之目的，是原告依民法第二百五十五條之規定逕行主張解約，乃有未合，又系爭合約並未約定各期工程完工日期，被告復無溢收工程款情事，則縱使目前工程進行之程度較被告原先計劃遲緩，被告亦不因此負遲延責任，再者，系爭工程之完工期限為自主管機關核准開工日起六百個工作天（即九十三年五月底），然目前履行期尚未屆至，原告自不得預先主張被告陷於遲延而逕行解約，從而，原告以被告應負遲延責任為由主張解除契約，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官　陳嘉惠~B法官 林玉心~B法官　鍾素鳳

~B法院書記官　黃麗緞