臺灣高雄地方法院九十二年度簡上字第一六四號

臺灣高雄地方法院民事判決　九十二年度簡上字第一六四號

上訴人

宗暐科技有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丁○○

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年三月二十日本院九十

一年度雄簡字第四０二三號第一審判決提起上訴，本院九十二年十月二日言詞辯論終

結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：系爭坐落於高雄市○○區○○段二小段一四八八地號土地及其上建物即門牌號碼高雄市新興區○○○路二○○號之房屋（下稱系爭房地），乃被上訴人於民國九十一年八月一日經由鈞院九十年度執字第四三八九四號強制執行程序拍得，並於同年月十二日取得鈞院所核發之權利移轉證書，並於同年九月三日就系爭房地辦理所有權移轉登記完畢，上訴人就系爭房地並無任何租賃或借用契約關係存在，其占有系爭房地顯無合法占有權源，而獲有相當於租金之不當利益，致被上訴人受有損害，上訴人即應返還其所受利益。為此，爰依據不當得利之法律關係，求為（一）上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）八萬四千元。（二）上訴人應自九十一年十二月十四日起至遷讓系爭房地時止，按月給付二萬八千元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。對上訴人於原審抗辯所為之陳述：依民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之規定，係出租人及出租物之所有權人同一情形方足當之，且依同法第二項規定，上訴人所主張之租約已轉為不定期租賃，是無論鈞院除去租賃權之裁定效力如何，上訴人仍不得繼續使用系爭房地等語（原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決）。於本院聲明：上訴駁回。並陳述：上訴人實際占有系爭房地之面積雖少，但因係店面，所以租金較高等語。

二、上訴人則以：上訴人於八十七年二月二十七日與訴外人永舲貿易有限公司（下稱永舲公司）代表人張勝凱就系爭房地訂有租約，約定租期自八十七年三月十五日起至九十年三月十四日止，嗣租期屆滿，永舲公司同意續租並按月向上訴人收取租金，上訴人與永舲公司間已有不定期租賃契約存在，依買賣不破租賃原則，上訴人自非無權占有等語，資為抗辯。於本院聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。並陳述：該租約上記載之出租人雖係永舲公司，但系爭房地之實際所有權人為訴外人林美津，且商議訂定租約、收取租金、核報各類所得扣繳憑單均係由訴外人林美津為之，其為系爭房地之真正出租人，足認訴外人永舲公司僅係出名名義人。又上訴人實際占用系爭房地之面積，扣除公共騎樓及原屋主獨立使用之樓梯等面積，僅有二十平方公尺，故原審租金計算以一樓全部面積核算，與實際情形有極大出入。

三、查被上訴人於九十一年八月一日向本院拍定系爭房地，並於九十一年八月十九日領得本院所核發之權利移轉證書而取得系爭房地所有權，上訴人自九十一年八月十九日起迄今，占用系爭房地經營其公司業務等事實，業據被上訴人提出本院九十一年八月十二日九十一年高貴民春九十執字第四三八九四行不動產權利移轉證書、上訴人公司變更登記事項表及房屋稅籍證明書等各一份為證，並為上訴人所不爭執，復經本院依職權調取本院九十年度執字第四三八九四號民事執行卷審閱無訛，有送達證書一紙附卷可參，信為真實。至於被上訴人主張其係於九十一年八月十二日即取得系爭房地之所有權，依前開證據所示，顯有錯誤，併為敘明。再被上訴人主張上訴人占用系爭房地因無任何權源而屬無權占有一節，為上訴人所否認，並執前開情詞置辯。厥本案爭點乃在：上訴人占有系爭房地是否屬無權占有？經查：

（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，固為民法第四百二十五條第一項所規定。惟依前開規定，租賃契約對受讓人繼續存在，必須讓與租賃物之原出租人為該租賃物之所有權人，始有適用，亦經最高法院著有八十四年度臺上字第一六三號判例意旨可足參照，核先敘明。

（二）上訴人雖於八十七年二月二十七日就系爭房地與訴外人永舲公司訂立租約，約定租期自八十七年三月十五日起至九十年三月十四日止，嗣租期屆滿後，訴外人永舲公司改以不定期租賃方式予以續租，且按期收取租金至九十一年七月十四日止一情，固據上訴人提出其真正為被上訴人所不爭執之房屋租賃契約書一份為證，而信為真實。惟查，系爭房地之所有權人為訴外人林美津而非出租人永舲公司，亦為兩造所不爭執，復經本院依職權調取本院九十年度執字第四三八九九四號執行卷審閱無訛，並有土地暨建物登記簿謄本附前開執行卷可稽。又上訴人於原審已明確陳稱：伊係向訴外人永舲公司承租系爭房地，並非向訴外人林美津承租，出租人為訴外人永舲公司等語（見原審九十二年二月二十日言詞辯論筆錄），是上訴人於本院審理中改稱：訂立租約時伊即知系爭房地之所有權人為訴外人林美津，且伊係與訴外人林美津簽訂契約承租系爭房地，租金亦係由訴外人林美津向伊收取等語，無非係事後臨訟翻異之詞，要非可採。至上訴人雖於本院審理中提出其上載明系爭房屋之租賃所得人為訴外人林美津並為被上訴人所不爭執之九十年度、九十一年度扣繳憑單二紙，以證其上開辯詞，然承前所述，上訴人就系爭房屋之出租人已於原審明確指述係訴外人永舲公司，且於本院審理中亦陳述：當時係應訴外人林美津之要求，始將該扣繳憑單之所得人以訴外人林美津之名義開立等語（見本院九十二年十月二日言詞辯論筆錄），是該扣繳憑單尚不足以佐證系爭房屋之出租人即係訴外人林美津，而本件系爭房地之原出租人為訴外人永舲公司，應堪認定。職是，縱上訴人與訴外人永舲公司就系爭房地間訂有不定期租賃契約為實，然參諸前開說明，因該不定期租賃契約之原出租人為永舲公司而非原所有權人林美津，故上訴人就系爭房地自無不定期租賃契約存在。

（三）據此，上訴人前開主張尚非可採，其占有系爭房地無任何權源，自屬無權占有甚明。

四、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，亦為土地法第九十七條第一項所明文。其中土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價，另建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。另所謂法定地價，依同法第一百四十八條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。查系爭門牌號碼高雄市○○○路二○○號建物坐落於高雄市○○段○○段一四八八地號土地上，面積為五十平方公尺，該土地自八十九年七月一日起迄今，申報地價為每平方公尺四萬四千六百一十六元，另系爭房屋九十二年度之課稅現值為三十五萬七千七百元，有地價謄本及高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書各一份在卷可憑，並為兩造所不爭執。系爭房屋坐落高雄市○○○路上，為三樓透天店舖住宅，臨七賢國小、電信局南區管理局、六合夜市，該區為商業區，交通堪稱便利等情，有鑑價報告書一份附本院九十年度執字第四三八九四號民事執行卷可參，復審酌上訴人所使用樓層為其中一層樓，使用系爭房地之經濟價值為經商所用及上訴人每月所繳納之租金為每月二萬八千元等情（參原審九十二年三月六日言詞辯論筆錄），認每月租金以系爭房地申報總價額年息百分之十應為適當。上訴人雖辯以：伊實際使用系爭房地之範圍僅有二十平方公尺，故原審以該系爭房地一樓五十平方公尺之全部面積計算，並非洽當等語，惟土地法第九十七條第一項所規定計算城市地方房屋之租金，係以土地及其建築物申報總價額合併計算之一定比例以定租金數額，自難以上訴人使用該土地之部分為全部，而使用該建築物之部分為三分之一，而割裂其計算標準，且該建物之前面公共騎樓，衡之常理，亦難認上訴人並未使用該部分之面積，是上訴人上開所辯，亦非可採。本件上訴人已於本院審理中遷讓系爭房地返還被上訴人，此為被上訴人所不爭執，則原審所為之計算方式，即屬正當。

五、從而，原審依據不當得利法律關係，認被上訴人起訴請求上訴人給付二萬七千六百五十八元（九十一年八月十九日起至同年十二月十三日止），及自九十一年十二月十四日起至返還系爭房地之日止，按月給付七千零九十二元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回；暨就被上訴人勝訴部分，依被上訴人陳明願供擔保，聲請宣告假執行，諭知相當擔保金額准許之，而駁回被上訴人其餘假執行之聲請，洵無違誤。上訴人意旨就原審判決准許部分，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官　陳嘉惠~B法官　鍾素鳳~B法官　何悅芳

~B法院書記官　楊明月