臺灣高雄地方法院九十二年度訴字第二九二○號

臺灣高雄地方法院民事判決　九十二年度訴字第二九二○號

原告

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

佛泰建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

被告

東泰造紙股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

右當事人間返還價金事件，經本院於民國九十三年四月十六日言詞辯論終結，判決如

左：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張伊於民國八十六年五月十五日分與被告佛泰建設股份有限公司（下稱佛泰公司）、東泰造紙股份有限公司（下稱東泰公司）簽訂預定建物買賣合約書、預定土地買賣合約書而購買被告佛泰公司於坐落高雄市○○區○○段第七六六地號土地上所興築之「當代五合院」編號第十一加十二樓Ｈ五棟（含停車位）預售房屋乙戶（完成後之門牌編號為高雄市○○區○○路九巷四七號十一樓）及其持分基地，雙方約定房屋及土地之買賣價金各為新台幣（下同）三百萬元、四百五十萬元，簽約後興築中伊並均已依期付款計一百十九萬元（房屋預付部分七十九萬元，土地預付部分四十萬元），惟該房屋於興建過程中乃發生牆、柱、樑等多處嚴重龜裂之瑕疵，伊於發現後即多次向被告反應，並請求其等聘請專業人員勘查鑑定，惟被告竟均置之不理，伊遂於八十八年六月二日發函通知被告於伊收受品質保證切結書且交付無瑕疵之房屋前，將行使同時履行抗辯之權而暫停繼續付款，期間雙方仍多次往來商談，詎被告乃在未經合法解除契約之前，竟擅將上開房地出售予訴外人張震南，並已於九十一年十月二十五日完成所有權之移轉登記，伊於知情後遂於九十二年五月十九日以被告違約為由而寄發存證信函通知被告解除契約且經其等收受，而依兩造契約所定，被告違約時其除將已收款全部無息退還外，並應同時賠償總價款百分之二十之違約金，依此被告佛泰公司自應給付伊已付之價金七十九萬元及六十萬元之違約金，被告東泰公司應給付已付之價金四十萬元及九十萬元之違約金，為此乃依兩造契約所定，請求被告佛泰公司、東泰公司應各給付一百三十九萬元、一百三十萬元及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

二、被告則以原告於簽約買受上開預售房地後，自八十八年一月二十五日「公司優惠付款第二期」起即未依約給付價款，其後各期至第六期止，伊等均限期通知其依約繳納而未果，而原告所指系爭預售房屋存有「嚴重龜裂之瑕疵」者，實係混凝土材料產生水化作用所造成之表面乾縮形成之裂縫，此於將表面裂縫切割後以矽利康填縫再批土補平即可，該諸現象均非結構性之裂縫而不影響於安全，伊等於收受原告同時履行抗辯主張之通知後即已就其所指該諸裂縫修補完成，並迭為通知繳款，惟原告均置之不理，嗣於八十九年四月十九日，伊乃發函限期催告原告應於收受通知後七日內付清先前積欠之三十萬元分期款及尾款六百零三萬元並為交屋，否則即不另通知逕予解除契約並沒收已繳之價金，詎原告於收受後仍未依限給付，系爭房地買賣契約自已經伊合法解除而告消滅，伊等於解約後再將系爭房地出售予他人，自無何違約之情事，況原告先前乃主張瑕疵擔保責任，其自不得再行行使同時履行抗辯權之餘地，系爭契約既早經伊等合法解除，原告嗣後自無再行主張解除之理，其請求返還價金並加倍計付違約金，依法自屬無據，爰聲明求為判決駁回原告之訴。

三、本件原告主張伊於上開時日分與被告佛泰公司、東泰公司簽訂預定建物暨土地買賣合約書而購買被告佛泰公司於前開地號土地上所興築之「當代五合院」編號第十一加十二樓Ｈ五棟（含停車位）預售房屋乙戶及其持分基地，簽約後興築中伊已依約給款房屋預付款七十九萬元，土地預付其四十萬元，後伊乃對被告主張該屋有多處嚴重龜裂之瑕疵而於八十八年六月二日發函通知被告於交付品質保證切結書之前將行使同時履行抗辯而暫停付款，嗣被告乃對伊通知解除契約，並將上開房地出售予訴外人張震南，並已於九十一年十月二十五日完成所有權之移轉登記，伊於知情後遂於九十二年五月十九日以被告違約為由而寄發存證信函通知被告解除契約等情，此有其所提預定建物暨土地賣合約書、照片、存證信函、土地暨建物登記謄本等件在卷可稽，被告於此亦不予爭執而堪信原告此部分之主張為真實，惟其則另以前揭情詞置辯。經查，原告就系爭預售房屋所指之門窗及開口角隅處、非結構性之牆壁天花位置、牆壁內管線經過處及表面粉刷處與柱、樑、牆交接處等業已完成批土修飾之裂縫瑕疵，經本院囑託高雄市建築師公會鑑定結果，該諸裂痕乃「均係混凝土產生水化作用所造成之表面乾縮現象，此種裂痕為一般施工上之瑕疵而非結構性裂縫，並不影響房屋之安全」，此有該會安全鑑定報告書乙件在卷可稽，而原告於繳交上開金額之分期款後，自八十八年一月二十五日起，就契約附件買賣價金分期付款表列第八期即「公司優惠付款第二期」以後各期，於經被告按期通知給付後乃均未為繳納，另系爭預售房屋業於八十八年九月二日經第一次所有權登記完畢乙節，亦有優惠付款繳款通知書、交寄大宗掛號函件存根、建物登記謄本等件在卷可憑，是原告在依約應分期繳納系爭預售房地價款之期間主張該屋有得由其行使同時履行抗辯權拒付價金之出賣人應負擔保責任之上開「瑕疵」者，原僅為混凝土水化作用所造成表面乾縮現象之非結構性裂縫而不影響於房屋之安全，且此無關重要之裂縫並均經被告以矽利康填縫批土修飾完成而已無滅失或減少其價值或通常效用、契約預定效用之瑕疵，原告就此無關重要而不得視為瑕疵之裂縫，自不得對被告主張應負物之瑕疵擔保責任並行使用時履行抗辯之權，原告於應分期繳納價款之期間拒絕給付，自已構成價金之給付遲延，今被告佛泰公司對原告應付之各分期價款及完工後之尾款給付既均已限期催告其履行而未果，被告佛泰公司主張依契約第十六條之規定解除契約自屬適法有效，而被告東泰公司就其預定土地買賣合約部分雖未同時主張解除，惟依該預定土地買賣合約書第十二條第一項之規定【甲方（即原告）承認本件土地持分買賣與地上房屋之買賣不可分離，願意同時簽約訂購本約土地上興建之房屋，並保證與房屋出賣人簽訂之合約絕不會因甲方違約而遭解約，否則即視為甲方亦違反本合約，乙方得不經催告，片面解除本約.... 】，並房屋與基地所有權不得分離之原則，被告東泰公司與原告所訂之預定土地買賣合約於解釋上亦應於被告佛泰公司解除預定房屋買賣合約時併同解除而告消滅，故兩造所訂預定房地買賣契約於八十九年四月間既已經被告合法解除而均告消滅，被告於解約後將系爭房地出售予他人，自無任何違約之情事，原告以被告違約而嗣再對早已不存在之買賣契約再行主張解除契約，依法自屬無據，從而本件原告依已經解除而不存在之契約所定，請求被告佛泰公司、東泰公司應各給付一百三十九萬元、一百三十萬元及其遲延利息，依法洵屬無據，自應予以駁回。至被告解約後沒入以充違約金之已付價金是否過高而應否予以酌減，因原告於本訴未據附帶聲明請求，本院自無從加以斟酌，惟其自得另訴請求之，附此敘明。

四、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

五、據上論結，原告之訴為無理由，合依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第五庭~B法　官　黃　宏　欽

~B法院書記官　史華齡