臺灣高雄地方法院九十三年度簡上字第七九號

臺灣高雄地方法院民事判決　九十三年度簡上字第七九號

上訴人

田圃企業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

柯尊仁律師

被上訴人

新喜股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

許銘春律師

右當事人間給付租金等事件，兩造對於中華民國九十三年三月五日本院高雄簡易庭第

一審簡易判決（九十三年度雄簡字第八一七號）提起上訴，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、本件上訴人起訴主張伊於民國八十六年六月十九日將所有依被上訴人需求而建築完成之門牌編號高雄市○○區○○路一二八號房屋出租予其經營旅館使用，雙方約定租賃期間自同年月一日起至九十四年五月三十一日止，租金自同年八月一日起每月為新台幣（下同）五十五萬元，並以六個月為一期而應於每期前三天簽發一期六個月之即期支票以為給付，該租金之營業稅並由被告負擔。詎被上訴人於承租後，就九十一年十二月一日至九十二年五月十五日之租金（含營業稅）除給付其中之五十七萬七千五百元外，餘之租金竟主張依土地法第九十九條之規定，以其先前所交付之一千五百萬元保證金於扣除二個月房屋租金總額一百十五萬五千元所餘之一千三百八十四萬五千元抵付自九十二年一月份起迄今之租金而拒不給付，惟土地法該條規定應僅限於供住宅用而不包含供營業用之房屋，其主張顯與該條立法意旨相悖，且有違租賃契約之約定，伊乃於九十二年四月十四日委請律師發函限其於函到七日內將積欠之租金一次付清，逾期即以該函併為終止租約之意思表示，詎被上訴人於收受通知後仍未依限給付，兩造所訂之系爭租賃契約自已於同年四月二十三日即告終止，計至終止時其計仍欠有二百十五萬六千元之租金未償，而被上訴人於租約終止後迄仍繼續無權占用系爭租賃房屋，依社會通念其自可能獲得相當於每月應付租金之不當利得，為此乃依兩造租約所訂及不當得利之法律關係，請求判令應給付積欠之租金二百十五萬六千元及自九十二年四月二十四日起至同年五月十五日止之損害金四十二萬一千六百六十六元計二百五十七萬七千六百六十六元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並請依職權為假執行之宣告，詎原審仍認系爭營業房屋仍有土地法第九十九條規定之適用而認被上訴人所繳付之保證金於扣除兩個月之租金額度後仍夠抵付其未繳付之租金而駁回伊之請求，惟土地法第九十七條規定係在保障城市居民租屋生活、居住之權利，依內政部七十一年五月二十二日台內地字第八七一０三號函示及最高法院五十四年度台上字第一五二八號判例、九十二年度台簡上第二十號判決意旨，其應僅限於供住宅用之房屋而不及於因承租房地而享有特殊之商業上利益之營業用房屋承租人，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者更無立法限制租金額之必要，況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意，是與該條同章規定之土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋，類皆指供住宅用之房屋而不包括供營業用之房屋在內，再者，本件租賃係被上訴人承租用以經營旅館，其係供營業用而非供住宅用，與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，並無關公共利益，法律之強行規定並無介入之必要，原審無視於此即逕予認定，其認事用法顯有違誤，爰聲明請求判令原判決廢棄，並命被上訴人給付二百五十七萬七千六百六十六元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，且依職權為假執行之宣告。

二、被上訴人則以系爭房屋係伊承租作為經營旅館之用，簽約時並交付一千五百萬元現款予上訴人所提作為履行租賃契約之擔保，而承租後伊原均依約按期繳納鉅額租金，惟近來因大高雄地區市況持續萎靡，同時又新增大量旅館競爭，伊之營收乃每況愈下，伊鑒於營運日趨艱難，乃多次請求上訴人所酌情調降租金，惟其均未能體恤應允，伊不得已始主張依土地法第九十八條、第九十九條之規定以交付之保證金於超過二個月租金額外之部分抵付迄今之租金，而土地法第九十九條、第一百條並無明文限制僅適用於供居住之房屋，且最高法院五十一年台上字第三七０號判例亦認土地法第一百條所稱之房屋係兼指住屋與供營業用之房屋而言迄未變更，系爭營業用房屋自仍有上開條文之適用而不得予以排除，而內政部七十一年五月二十二日台內地字第八七一０三號函示乃行政機關所為之函釋，法院適用法律本不受其拘束，至上訴人所舉之最高法院九十二年台簡上字第二０號民事判決僅係針對當事人間之爭點即就土地法第九十七條適用之問題所為之個案判斷，其並無一體通用之拘束力，是伊所繳交之保證金既足以抵償歷來之租金有餘，上訴人以伊積欠租金達二個月以上為由而主張終止系爭租賃關係自屬無據，兩造所訂之系爭租賃契約依法自仍有效存在，伊續為使用系爭房屋自無無權占有而得有不當得利之情形，上訴人請求自均無據，原審據此駁回上訴人第一審之訴，其認事用法均無違誤，上訴人所提之本件上訴並無理由，爰聲明駁回上訴人之上訴。

三、本件上訴人主張伊於上開時日將所有依被上訴人需求而建築完成之前開門牌編號房屋出租予其經營旅館使用，雙方約定租賃期間自八十六年六月一日起至九十四年五月三十一日止，租金自同年八月一日起每月為五十五萬元，並以六個月為一期而應於每期前三天簽發即期支票以為給付，其營業稅並應由被告負擔。嗣被上訴人乃通知自九十二年一月份起以先前所交付之一千五百萬元保證金於扣除二個月房屋租金總額所餘之款項抵付租金即未再給付，伊即於九十二年四月十四日發函限其於函到七日內將積欠之租金一次付清，逾期即以該函併為終止租約之意思表示，惟被上訴人於收受通知後並未依限給付，且迄仍占有使用上開房屋而未搬離等情，業據其提出與事實相符之租賃契約書、存證信函暨掛號回執等件在卷可證，被上訴人於此亦不爭執而堪信上訴人之此部分主張為真實，惟其則另以前揭情詞置辯。經查：

⑴、系爭房屋是否有土地法第九十九條規定之適用：按「以現金為租賃擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租」，又「出租人非有因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時之情形，不得收回房屋」，土地法第九十九條、第一百條第三項定有明文。另「土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言」、「出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定，固不得謂有民法第七十一條所舉無效原因，惟本件既應適用土地法第一百條辦理，參照司法院院解字第二四七九號解釋，出租人自不得本於此項特約收回房屋」，又「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，而本院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租與承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，因此約定之租金不受土地法第九十七條房租最高限制之拘束，此與本件上訴人林淑麗單純將房屋之店面租與上訴人順順公司經營證券業務之情形，尚屬有間，仍應有土地法第九十七條之適用」、「上訴人華○大飯店承租系爭房屋，經營飯店，為原審所合法認定之事實，此乃單純將房屋之店面出租於他人營商，與本院五十四年台上字第一五二八號判例，係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示，意謂市場經營者不惟提供攤位於承租人營商，並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持者不同，自不得將本件之情形，排除於土地法第九十七條第一項規定之適用，內政部七十一年五月二十二日台內地字第八七一○三號函釋固以土地法第九十七條所稱房屋，係指供住宅用之房屋而言，系爭房屋為出租供營業使用，自不受土地法第九十七條房租最高限制之拘束等語，惟上開內政部函釋係行政命令，不具法律性質，況上開函釋是否符合土地法第九十七條立法意旨，尚有疑義，本院自不受其拘束」、「土地法第九十七條房屋租金最高額之限制，只有城市與非城市之別，而無營業與否之分，故能否僅以系爭房屋係供營業之用，即謂無土地法第九十七條規定之限制，亦非無研究餘地」，最高法院五十一年台上字第三七０號、四十二年台上字第一０二五號及八十四年度台上字第六九六號、九十一年度台簡上字第十九號與最高行政法院八十三年度判字第一九八五號分別著有判例或判決意旨。是現存有效之最高法院判例既認土地法第一百條所謂之房屋係兼指住屋與供營業用之房屋而言，而土地法第九十七條房屋租金最高額之限制，依上開說明亦只有城市與非城市之別，並無營業與否之分，與該條同列「房屋及基地租用」章節之同法第九十九條規定，其條文內容暨其立法意旨就該「房屋」之語既未限制係僅供居住使用而排除營業用，則依其前後條文之關連及上開判例意旨，土地法第九十九條之規定自應同此範圍而不僅囿於供居住使用之房屋而已，而土地法關於房屋及基地租用有關之規定係為民法債編租賃章節之特別規定，是出租人就供營業用房屋之現金擔保及其收回，自應依土地法之上開規定而為優先適用，且不得以特約加以排除自明。本件上訴人固以系爭房屋係供被上訴人經營旅館營業使用而無土地法第九十九條規定之適用云云，惟依前開說明，供營業用之房屋仍屬該條規定之適用對象，且上訴人亦僅係單純之將系爭房屋出租於被上訴人營商，其並不負責該屋附近商圈之經營管理或其秩序與衛生之維持，自不得援引市場攤位出租之情形而任意排除供營業用房屋適用該條規定之餘地，上訴人主張系系爭房屋出租之現金擔保並不受土地法第九十九條規定之限制云云尚屬無據。

⑵、上訴人主張終止系爭租約是否有據：系爭房屋出租之現金擔保及其收回乃應受土地法第九十九條、第一百條規定之優先適用，且不得以特約加以排除已如上述，而被上訴人於承租系爭房屋時乃曾交付一千五百萬元以為現金擔保，該房屋之租金每月為五十七萬七千五百元（含營業稅）乙節，亦為兩造所是認，是系爭房屋依土地法第九十九條規定，其應擔保金額原應以二個月即一百十五萬五千元為其限度，超過該限度之部分即一千三百八十四萬五千元，承租人之被上訴人原即得以之抵付租金，今被上訴人既通知上訴人自九十二年一月份起以該超過之部分抵付每月應付之租金，則迄於九十二年四月間上訴人限期催告給付租金之時，被上訴人已交付而超過法定現金擔保限度之保證金既仍逾已到期租金額甚多，其於應付租金額自無積欠之情事，上訴人主張其積欠租金已達二個月以上云云自為無據，今被上訴人於上訴人催告斯時既無得終止租約之法定事由存在，上訴人所陳系爭租約業因被上訴人未依限給付租金而已經其合法終止云云自無足採。綜上所述，系爭供被上訴人經營旅館營業使用之房屋乃有土地法第九十九條、第一百條規定之適用，而被上訴人所交付已超過法定現金擔保限度之保證金乃逾已到期之應付租金額甚多而迄無積欠租金之情事，上訴人所為終止租約之意思表示依法並不生其終止之效力，今兩造所訂租賃契約既不因上訴人所為不生效力之終止意思表示而告消滅，被上訴人依現仍有效之租賃契約繼續使用系爭房屋自屬有權占有，其自無積欠租金或得有不當得利之情事，從而本件上訴人依兩造租約所訂及不當得利之法律關係請求被上訴人應給付積欠之租金及損害金計二百五十七萬七千六百六十六元及其遲延利息，於法即屬無據，原審依此駁回其訴，其認事用法均無違誤，自應予以維持，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回其上訴。

四、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。

五、據上論結，本件上訴為無理由，合依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第五庭~B審判長法官　黃宏欽~B法官　何悅芳~B法官　謝雨真

~B法院書記官　史華齡