臺灣高雄地方法院93年度訴字第2669號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第2669號

原告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

長元實業有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

黃清江律師

　　　　　　陳慧錚律師

當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國94年10月27日言詞辯論終

結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄縣梓官鄉○○段644 之36號，面積82平方公尺土地，及同地段644 之47號，面積702 平方公尺，應有部分1/42土地；暨其上門牌號碼高雄縣梓官鄉○○○路94巷43號，建號1156，4 層鋼筋混凝土造透天房屋，及同門牌號碼，建號1412之1 層磚造樓未保存登記建物（下稱系爭房地）原係訴外人丙○○所有。丙○○以系爭房地為擔保，於86 年7月19日設定最高限額抵押權，向訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）借款屆期未清償，經中信銀行聲請拍賣，經本院93年度執字第3907號強制執行，由伊於民國93年10月19日拍定，取得系爭房地之所有權。因丙○○與被告以系爭房地為標的所簽訂之租賃契約（下稱系爭租約），係通謀虛偽意思表示所為，應屬無效。且系爭租約之租期超過5 年，依民法第425 條第1 、2 項之規定，亦屬無效之租約，被告無權占有系爭房地，爰依民法第767 條之規定請求返還系爭房地等語；並聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡以供擔保為條件之假執行宣告。

二、被告則以：系爭房地係因丙○○於86年3 月間向伊法定代理人丁○○借款新台幣（下同）500 萬元未能清償，而由丙○○於86年6 月23日出租予伊抵償上開借款，約定押租金為300 萬元，餘200 萬元以每月1 萬5 千元計算，分23年6 月本利攤還，租期自86年6 月23日起至109 年12月31日止。系爭租約係於86年6 月23日簽訂，依法律不溯及既往原則及民法債篇施行法第1 條後段之意旨，自無現行民法第425 條第2項規定之適用，伊基於租約占有系爭房地，自非無權占有等語，資為抗辯；並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執之事項如下：

㈠、丙○○於86年7 月16日取得系爭房地之所有權，86年7 月19日將系爭房地設定最高限額504 萬元之第1 順位抵押權予中信銀行。同年月26日向中信銀行借用446 萬元，借款期限自86年7 月26日至106 年7 月26日，分240 期平均攤還本息。丙○○於91年6 月23日起未繳納本息，由中信銀行聲請拍賣抵押物，經本院以91年度拍字第5563號裁定准許之。

㈡、中信銀行於93年1 月20日對丙○○聲請強制執行（本院93年度執字第3907號），93年3 月10日及同年3 月15日，現場勘測及查封，丙○○均不在現場，系爭房地外有被告之招牌。93 年9月15日之拍賣公告備註欄記載，系爭房地由被告承租，期間自86年6 月23日至109 年12月31日，每月租金3,500元，押租金300 萬元，拍定後不點交，原告以1,422,800 元拍定，本院於93年10月31日核發不動產權利移轉證書。

四、兩造爭執之事項：系爭租約是否為通謀虛偽意思表示所為？茲分敘如下：

㈠、原告主張其因拍賣取得系爭房地之所有權，有不動產權利移轉證明書、土地及建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第10、66至69頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張系爭租約係通謀虛偽意思表示所為，而為被告所否認。查證人即中信銀行授信人員曾慶輝證稱：系爭房地設定抵押時，伊所拿到之資料不包括租賃契約，丙○○本人來簽訂抵押權設定契約書，亦未提及有租賃等語（見本院卷第270 、271 頁）；另證人即中信銀行法務人員簡慧明證稱：86年7 月26日核貸時，丙○○有提供無租賃切結書，所以才核貸，92年第1 次拍賣時，丙○○始提供租約，之前伊不知有租賃關係等語（見本院卷第273 頁）。上開證人係承辦丙○○以系爭房地設定抵押之銀行人員，與兩造並無利害關係，應無迴護任何一造之必要，所言應堪採信。是依上開證人所言，丙○○提供系爭房地設定抵押，向中信銀行借款時，並未提供系爭租約，亦未提及與被告簽訂租約等情，應可認定。另依證人簡慧明提出、由丙○○於86年7 月26日簽名之同意書記載：「㈠無租賃切結：抵押不動產於提供及辦妥設定抵押權之時，確無任何租賃、借貸關係，及他項權利之存在，亦無被第三人占有等情事，非經貴行同意，絕不將該不動產設定他項權利或出租、出借等予第三人，或為其他足以減少該不動產價值之一切行為，如有不實，致貴行受有損害，願負一切賠償責任。」等語（見本院卷第284 頁），被告亦不否認上開同意書係丙○○所簽（見本院卷第247 頁）。是依上開記載，系爭房地於設定抵押時，並無租賃關係存在，被告抗辯有租賃關係存在，已與上開同意書所載內容不符，而非無疑。

㈡、被告雖抗辯因丙○○積欠其法定代理人丁○○500 萬元無力清償，故由丙○○出租系爭房地予伊抵償借款云云，且證人丙○○證稱：「我是跟長元公司的負責人丁○○借錢借五百萬元，在八十六年三月某日中午的時候，在長元公司山東街跟他借‧‧當時我告訴他急用，兩個月後清償‧‧。」、「‧‧清償期屆至我沒辦法清償，長元公司他們在找服務所，我就提議我那個房子可以租給他們使用，押金三百萬元部分，沒有實際交給我，當作是借款扣抵，每個月租金壹萬五千元，是以其餘兩百萬元借款，年息百分之四點四七五計算，共壹萬五千元，按月扣抵，兩百萬元攤還的時間經過計算是二十三年半，就以這樣當作租期。」（見本院卷第51、52頁）。然經調取本院93年度執字第3907號民事執行卷核閱，證人丙○○先後於86年6 月23日、26日買受系爭土地及建物，並分別於同年7 月16日、19日移轉登記為其所有，因向中信銀行借款，而於86年7 月19日辦理最高限額504 萬元之抵押權登記，此有該土地及建物登記謄本附於民事執行卷可稽。是若證人丙○○於86年3 月間確有向丁○○借款，並約定2月後清償，而屆期未能清償情事，豈有可能於同年6 月尚有資力購買系爭房地？證人丙○○縱有購買系爭房地而向銀行貸款之事，惟依一般銀行貸款慣例，並無以購屋價格全額核貸者。由上以觀，被告所辯證人丙○○積欠其法定代理人借款，而以出租系爭房地方式，抵償該借款云云，顯不合常情，該租賃契約應為虛偽所為至明。

㈢、又就被告與證人丙○○之租賃契約書觀之，其租賃期限為23年6 月，自86年6 月23日起至109 年12月31日止，租金每月為3,500 元，此有該租賃契約書附於上開民事執行卷可憑，已與被告及證人丙○○所述每月租金為15,000元尚有不符。且經本院調取被告86年至92年度營利事業所得稅結算申報之損益表，被告自86年度起至90年度止，每年申報租金支出各為72,000元，91、92年度申報租金支出各為114,000 元，此有財政部高雄市國稅局94年1 月11日財高國稅資字第0940002025號函可參（見本院卷第40至47頁），惟該租金究係承租何處，並未記載，尚難遽認被告有承租系爭房地。且上開租金數額亦與證人丙○○及租賃契約所載均不相符，自不得謂係被告向證人丙○○承租之證明。

㈣、再者，證人丙○○自86年度至90年度均未申報租金所得，迄91年間始補申報乙節，亦有財政部台灣省南區國稅局高雄縣分局94年2 月1 日南區國稅局高縣二字第0940009900號函、財政部台灣省南區國稅局岡山稽徵所94年2 月4 日南區國稅岡山二字第0940002242號函足按（見本院卷第78至112 頁）並為被告所不爭執（本院卷第127 頁反面），參以證人丙○○自91年6 月23日起未依約向中信銀行繳納本息，中信銀行乃向法院聲請拍賣抵押物一情，有本院91年拍字第5563號裁定附於民事執行卷足佐。準此，證人丙○○是否因91年間未能按期繳納銀行貸款，為規避執行，而補行申報租金所得，尚不無可能，故不得因證人丙○○補行申報租金所得，而認其確有出租系爭房地予被告。

㈤、至證人戊○○所稱：86年間丙○○向伊說需要錢，經伊向丁○○提及此事，請丙○○找丁○○借錢等語（見本院卷第58頁），及證人劉桂遐所稱：丙○○確實向丁○○借500 萬元，約定2 個月後清償等語（見本院卷第170 至172 頁）。因上開證人均為被告員工，且分別為被告法定代理人丁○○之弟、妹，與被告及丁○○利害關係一致，所言難免迴護被告，而有偏頗之虞，尚難採信。

五、系爭房地於本院93年度執字第3907號強制執行事件查封時，就系爭建物後方加蓋之建物面積6.8 平方公尺、雨遮面積24.69 平方公尺，一併查封，並編定為高雄縣梓官鄉○○段1412建號拍賣，有高雄縣岡山地政事務所建物測量成果圖（即附圖1）、 建物登記謄本、拍賣公告附於上開執行卷可查。是上開加蓋部分本屬拍賣之範圍，原告因拍定而取得其所有權，應可認定。另按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產之所有人，取得動產所有權，民法第811 條定有明文。查系爭房地另於1 樓後方加蓋雨遮4.84平方公尺、2 樓前方加蓋雨遮3.36平方公尺、3 樓前方加蓋雨遮3.51平方公尺、4 樓前、後方分別加蓋雨遮3.77及23.95 平方公尺，業經本院於94年7 月22日履勘，製有勘驗筆錄、拍攝現場照片3張，並有高雄縣岡山地政事務所複丈成果圖（即附圖2 ）在卷可稽（見本院卷第239 至245 頁），亦為兩造所不爭執，堪信為真實。是上開雨遮既已附合於系爭建物之上，而為重要之成分，依上開規定，原告取得其所有權。從而原告依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告返還系爭房地，洵屬有據。

六、綜上所述，證人丙○○與被告間之租約係通謀虛偽意思表示所為，依民法第87條之規定，應屬無效，被告占有系爭房地，自屬無權占有，從而原告依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告返還系爭房地，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。兩造其餘主張、陳述及證據，於本件之判斷均不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

民事第五庭審判長法 官 魏式璧