臺灣高雄地方法院93年度重訴字第361號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高雄地方法院
• 裁判日期: 94 年 05 月 18 日
• 法官: 沈建興、林玉心、洪珮婷
• 原告: 乙○○
• 被告: 戊○○、日言詞

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 93年度重訴字第361號原　　　告　乙○○
訴訟代理人　林瑑琛律師
被　　　告　戊○○
訴訟代理人　吳剛魁律師
當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國93年5 月4 日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣陸拾柒萬捌仟玖佰捌拾肆元，及自民國九十三年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之九，餘由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾參萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新台幣陸拾柒萬捌仟玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠坐落高雄市三民區○○○段覆鼎金小段279-31、279-42、279-55、279-61、279-63、279-245 、279-246 地號土地（面積共計1165平方公尺，下稱系爭七筆土地）及其上未保存登記建物（下稱系爭建物），係被告及其妻蕭陳秀琴於民國77年4 月8 日售予原告，於77年間陸續辦妥土地移轉登記，並已交付予原告；嗣由被告連同77年6 月1 日向訴外人賴羅和子購買之同地段279-62地號土地併同出租予被告。然兩造於79年11月10日、79年11月30日復簽訂備忘錄及房地租賃契約，就土地部分重新計價，約定系爭七筆土地其中應有部分352 分之290 之價金以被告之前全部欠款抵償，故原告應再給付被告新台幣（下同）12,000,000元之價款購買被告其餘352 分之62部分，並由原告將系爭七筆土地連同279-62地號土地（下稱系爭出租土地）及系爭建物租予被告，租金每月80,000 元 ，租期至89年12月31日，且以原告應支付被告之前開土地價款扣抵租金，待被告搬離後，再由原告依扣抵結果將土地價金餘款給付被告。
㈡該地段於92年間辦理高雄市47期市地重劃，前開出租予被告之土地於重劃後變更為高雄市○○區○○段10地號（面積402.56平方公尺，下稱鼎祥段10地號），系爭建物為原告所有，部分因重劃拆除之拆遷補償費1,520,478 元，卻由被告領取；且兩造間租賃契約已於89年12月31日屆至，應支付被告之12,000,000土地價金亦已於92年5 月10日抵扣完畢，被告現仍無權占有鼎祥段10地號土地及拆除後剩餘之門牌號碼高雄市○○○路631 號建物（下稱系爭現存建物），致原告受有相當於租金之損害；爰依民法第767 條所有物返還請求權、第179 條不當得利之法律關係，聲明求為：㈠被告應將鼎祥段10地號土地及其上門牌號碼高雄市○○○路631 號建物騰空後返還原告，並自92年5 月11日起至返還該土地及建物之日止，按月給付原告80,000元。㈡被告應給付原告1,520,478 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5
％計算之利息。㈢准供擔保宣告假執行之判決。
二、被告則以：77年4 月8 日兩造簽訂之協議書（下稱系爭協議書），係屬共同投資之虧損結算，而將前述七筆土地信託登記予原告；又79年11月10日所簽訂之備忘錄（下稱系爭備忘錄），雖約定將該系爭七筆土地應有部分352 分之62之以12,000, 000 元出賣予原告，然原告至今未為給付，係屬停止條件未成就，且被告亦得行使同時履行抗辯，從而該部分之土地仍屬被告所有，被告占有該土地並非無權占有；況依兩造所訂立之租賃契約，該土地買賣價金尚未扣抵完畢，被告係本於租賃關係而占有，亦非無權占有。另兩造簽訂系爭備忘錄時，買賣之標的並未包括地上建物，且當時土地上並無任何建物存在，系爭建物均為80年後陸續由被告出資興建，均屬被告所有，原告自不得請求被告返還系爭現存建物及已領取之拆遷補償費等語置辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張系爭七筆土地已由被告於77年間陸續移轉登記予原告；又兩造所訂備忘錄，係就該七筆土地重新計價，並約定其中應有部分352 分之290 之價金以被告之前全部欠款抵償，故原告應再給付12,000,000元購買被告其餘應有部分；另高雄市47期市地重劃已將原告出租予被告之土地（含原告向訴外人賴羅和子購買之同地段279-62地號土地）變更為鼎祥段10地號，並拆除部分系爭建物，該拆除之拆遷補償費1,520,478 元，均由被告領取；而鼎祥段10地號土地及系爭現存建物迄今仍為被告占有中之事實，業據原告提出備忘錄（見院卷第26至31頁）、土地登記謄本（見院卷第32頁）、高雄市政府高市府地六字第0920054692號函（見院卷第33頁）、高市地政六字第0930018223號函（見院卷第128 、129 頁）影本各1 份，高雄市土地登記簿（見院卷第12至25頁）影本2 份為證，復為被告所不爭，則此部分堪信為真實。
四、另原告主張伊為系爭建物及鼎祥段10地號土地全部之所有權人，被告占有系爭現存建物及該地皆無正當權源，且受領拆遷補償費亦無法律上原因等情，被告則執前詞予以否認；是以，本件爭點即在於：㈠原告之所有權是否及於系爭建物與鼎祥段10地號土地全部？㈡被告占有該地是否屬於無權占有？㈢因重劃拆除建物之所有權何屬？茲分述如下：
㈠系爭建物及鼎祥段10地號土地所有權全部，均屬於原告所有：
⒈原告主張：被告於77年4 月8 日已將系爭七筆土地及其上系爭未保存登記建物出賣、交付原告，再由原告出租予被告之事實，業據原告提出協議書1 份為證；被告則抗辯該協議書僅為兩造投資虧損結算之結果，係約定將上開土地、建物信託予原告，兩造間並無金錢借貸關係云云。惟查：被告請求傳訊之該協議書見證人丙○○於本院93年12月3 日、94年2 月18日準備程序中，已證述：我當時是擔任兩造共同投資之田園機電股份有限公司、盈州發電機有限公司之負責人，兩造簽訂系爭協議書是因為原告表示不願意再投資，要將資金撤出，兩造才一同結算債權債務，並訂立該協議書；當天有結算出原告對被告有如協議書附件一所示之債權，即37,914,581元；該協議書是由丁○○書寫，並由被告親自在協議書上簽名等語（見院卷第155 、156 、250 、251 頁）；而證人即書寫、見證該協議之丁○○則稱：被告當時是要以土地及地上建物出賣予原告，以價金債權與積欠原告之債務相抵銷等語（見院卷第221
、222 、224 、225 頁），而協議書亦已載明「茲因乙方（被告及其妻）對甲方（原告）負有債務新台幣37,914,581元整，為解決債務，...... 乙 方願提供①....... 土地七筆面積約352 坪含地上建物②高雄市○○○路132 號房屋乙棟，『抵充』所有債務」等語（見院卷第9 至11頁），可見原告主張兩造已簽訂協議書，由被告將系爭七筆土地及系爭建物出賣予原告，係屬可採。
⒉原告主張：被告於簽訂系爭協議書同時，已將系爭七筆土地及系爭建物交付原告，再由原告出租予被告，並間接占有該土地建物，嗣後亦陸續完成七筆土地之所有權移轉登記等情，有記載「甲方...... 同 意將覆鼎金土地及公園路房屋租予乙方繼續營業，租金暫訂為土地每月100,000
元，房屋每月20,000元」之協議書1 份及高雄市土地登記簿（見院卷第12至25頁）影本2 份可證，被告則抗辯兩造間係屬信託關係云云。惟查：被告為以買賣價金抵銷積欠原告債務，而訂立系爭協議書，已如前述；又依據該協議書之內容，並無任何關於兩造間係屬信託關係之記載；且證人丙○○、丁○○亦分別證稱：對於被告抗辯只是將系爭七筆土地信託登記於原告名下，並不知情等語（見院卷第155 頁），及兩造間係買賣關係，被告並非基於信託關係而將系爭七筆土地移轉登記予原告等語（見院卷第221
、225 頁）；被告復無法提出其他佐證以實其說，則空言兩造僅屬信託關係，被告為系爭七筆土地及系爭建物之真正所有權人云云，不足採信。
⒊原告主張：備忘錄之簽訂係因被告爭執土地已增值，故兩造乃就土地部分重新計價另立買賣契約，被告則抗辯系爭備忘錄乃兩造重新結算虧損結果，就系爭七筆土地所定之附停止條件買賣契約，經查：依據兩造所訂備忘錄記載「因事隔時日，所延伸之債務，並依現有土地價值，以易地計算如下：甲方應有持份352 分之290 、乙方應有持份352 分之62」之內容，參以證人丁○○證稱：兩造於79年再訂立備忘錄是因為被告表示鄰地賣價遠比兩造77年間協議時所採的價格為高，希望能重新訂約，原告也同意，所以才重新計算；又經計算結果，原告對被告之債權不足以購買土地全部，差額為土地應有部分352 分之62，應由原告以12,000,000元價補，至於地上建物之所有權，則全部屬於原告所有等語（見院卷第222 至22 5頁）；參以兩造於簽訂前開備忘錄後20日（79年11月30日）隨即訂立之租賃契約書亦載明，原告出租標的包括系爭七筆土地及系爭建物，足見原告主張備忘錄之簽訂僅就之前買賣土地部分重新計價等語，係屬可採；被告辯稱兩造簽訂備忘錄係回復未簽訂協議書之狀態，重新結算虧損結果，且買賣內容已排除系爭建物云云，並非屬實。
⒋至於被告抗辯原告未依備忘錄內容給付被告12,000,000元，係屬買賣所附之停止條件尚未成就，且被告亦得行使同時履行抗辯而拒絕給付云云。然查，系爭備忘錄全文皆未有將12,000,000元價金給付列為該買賣契約停止條件之記載，此有該備忘錄1 份可憑（見院卷第26、27頁）；又該備忘錄第二條第一項雖有：「ａ、雙方同意先將價金交予雙方所認定具公信力之公證人保管，...... 。 ｂ、甲方（原告）交付公證人價金後，應以書面通知乙方（被告）即時搬離，乙方並同意於接獲通知後一個月完全搬離...... 。 」之約定，然兩造嗣後已就前開付款方式另為協議，雙方同意「79年11月10日雙方所簽備忘錄之第二條㈠之ａ及ｂ前段部分，除土地所有權全部持份仍歸甲方外，其餘暫不執行。價金待乙方另行覓地搬遷後，再以12,000,000元中扣除租金結算之。」，此有兩造79年11月30日所立房屋租賃契約書1 份（見院卷第31頁）在卷足稽。況且，被告早於77年間，即將系爭七筆土地交付並將所有權移轉登記予原告，已如前述；而重定系爭備忘錄後，又於同年月向原告承租系爭七筆土地及系爭建物全部，此有前揭房屋租賃契約書可證，顯見被告亦已將買賣標的之土地應有部分352 分之62交付予原告；是以，被告抗辯因原告尚未給付12,000,000元價金，故買賣契約因停止條件未成就而尚未生效、伊得行使同時履行抗辯云云，均不足採。
⒌從而，原告基於有效之買賣契約（系爭協議書及備忘錄），受領被告所交付之土地，及建物之事實上管領力，並已完成土地移轉登記，而擁有系爭七筆土地之所有權全部，自屬系爭建物（包含系爭現存建物，此有院卷第298 、299 頁高雄市稅捐稽徵處三民分處高市稽三密字第0940018583號函1 紙可證）及重劃後鼎祥段10地號土地全部之所有權人，被告抗辯其為土地共有人，買賣標的不包括系爭建物云云，均無足採。
㈡被告係本於不定期租賃而占有，並非無權占有：
⒈兩造訂有租賃契約（下稱第一份租賃契約），約定租金每月80,000元，租期自80年1 月1 日起至89年12月31日止，有房屋租賃契約書1 份（見院卷第28至31頁）可憑，復為兩造所不爭，堪信為真；又被告抗辯兩造嗣後另訂租賃契約（下稱第二份租賃契約），約定租金每月50,000元，租期自85年1 月1 日起至89年12月31日止，亦有房屋租賃契約書1 份（見院卷第78至80頁）在卷；原告雖主張該契約形式上為真正，然實際上係為向板橋市農會貸款，始與被告通謀虛偽意思表示所訂立，應屬無效，並提出板橋市農會不動產調查報告書1 份（見院卷第103 頁）為證。然查，該不動產調查報告書係記載供擔保不動產所在、地號、面積、公告現值、一般時價、管理情形、週邊環境等，主要目的在估計其價值，無從認定該報告書與原告主張兩造係虛偽訂立第二份租賃契約有何關連，更不足以據為有利原告主張之認定。另被告抗辯兩造間復訂有第三份租賃契約，並提出該契約影本1 份（見院卷第81至94頁）為證，然查該契約影本上僅有原告名義之印文，且為原告否認其真正，而被告亦無法提出原本供本院查證，復提不出其他證據方法佐證該契約之真正，實無從認定被告前揭抗辯係屬真實。從而，兩造間租賃關係應依第一份及第二份租賃契約之內容為斷，合先敘明。
⒉按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。而依第一份租賃契約內容所示，租期自80年1 月1 日起至89年12月31日止，租金每月80,000元；又依第二份租賃契約，租期自85年1 月1 日起至89年12月31日止，租金每月50,000元，業如前述；可見兩造約定之租賃期限已於89年12月31日屆滿，原告並未立即為反對之表示，而被告至今仍為租賃物之使用收益，且依前兩份租約計算12,000,000元買賣價金之扣抵情形，該買賣價金尚未全數扣抵完畢，即至94年5 月31日，仍有1,550,000 元餘額；參以，兩造間已有原告無庸先給付12,000,000元價金，待被告覓地搬遷後，再由12,000,000元中扣除租金結算之協議，已如前述。準此，被告於租賃期間屆滿後，繼續為租賃物之使用收益，原告未為反對之意思表示，亦未支付租期屆滿後應支付之剩餘價金，應認係繼續扣抵租金，而視為不定期限租賃；加以尚有1,550,000 元買賣價金未抵扣完畢，則被告占有鼎祥段10地號土地及高雄市○○○路631 號建物，自非無權占有。
㈢因重劃拆除建物，其中鋼鐵建物、加強磚造建物、部分超高鋼鐵建物，係屬原告所有：
⒈兩造間買賣契約包括系爭七筆土地上之系爭未保存登記建物，且該建物自77年間由被告交付並移轉事實上管領處分權予原告後，即由原告出租被告至今，又被告抗辯兩造間實際上屬於信託關係，並無從採信等情，俱如前述。從而，被告辯稱買賣標的不包括系爭建物，該建物之所有權均屬被告所有云云，並非屬實。
⒉至於市地重劃所拆除之建物中，何者屬於77年簽訂協議書時已存在，而為買賣契約之標的者，業經本院提示高雄市政府高市地政六字第0930019673號函所附土地改良物補償調查紀錄表、查估補償清冊、照片、簡圖（見院卷第172
至176 頁），及被告所提出已拆除建物之照片（見院卷第132 頁）供證人辨識，證人丙○○、丁○○均證稱：77年間已存在之建物，包括土地改良物查估補償清冊（見院卷第175 頁）所示之ａ1 超高鋼鐵建物、ａ2 鋼鐵建物、Ｂ加強磚造建物，該建物狀態於77年至79年間均無任何變動等語（見院卷第227 、253 頁），並各自繪有簡圖1 份可參（見院卷第230 、258 頁），且有原告所提出之中國不動產鑑定中心73年1 月16日鑑定報告書影本1 份可佐，堪信為真實。從而，ａ1 超高鋼鐵建物、ａ2 鋼鐵建物、Ｂ加強磚造建物，均屬原告所有，係屬無疑；被告抗辯因重劃而拆除之建物，皆為80年後始由被告出資建造，為被告所有云云，並非屬實；至於，土地改良物查估補償清冊所列其餘Ａ超高鋼鐵建物、Ｃ其他造建物，因無從證明於兩造買賣時已存在，自無從認定亦屬原告所有。
五、綜上，被告既係本於租賃關係占有鼎祥段10地號土地及現存建物，且12,000,000元土地價金亦未全數扣抵完畢，則原告本於所有物返還請求權，主張被告應將該土地及其上建物騰空後返還原告，並自92年5 月11日起至返還該土地及建物之日止，按月給付原告80,000元相當租金之不當得利，即為無理由，應予駁回。又ａ1 超高鋼鐵建物、ａ2 鋼鐵建物、Ｂ加強磚造建物，既屬原告所有並因重劃而拆除之建物，則被告受領該部分之拆遷補償費，係屬無法律上原因而受利益，又因此導致原告無法再向高雄市政府請求，原告自屬受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還所受領ａ1 超高鋼鐵建物拆遷補償費之不當得利585,648 元、ａ2
鋼鐵建物之不當得利62,860元、Ｂ加強磚造建物之不當得利30,476元，合計678,984 元，為有理由，應予准許；然其餘因重劃而拆除之建物，既無從證明係於兩造訂立買賣契約時即已存在，而無從認定屬於原告所有，則原告請求被告返還此部分受領拆遷補償費之不當得利841,494 元，於法無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核本判決原告勝訴部分與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之；又原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所依據，應予駁回。
七、至於被告雖請求傳訊證人甲○○，以證明系爭備忘錄記載：被告擁有系爭七筆土地應有部分352 分之62，及原告應再給付被告該部分價金12,000,000元之緣由；然前開事項業經證人丙○○、丁○○到庭證述明確，並有系爭備忘錄1 份在卷足憑；況且被告之所以不得拒絕交付352 分之62部分之土地，係因嗣後兩造已另立租賃契約，使原告取得系爭七筆土地及系爭建物之間接占有，並以原告日後應得之租金扣抵12,000,000元之買賣價金；換言之，被告已為買賣標的之交付，自無再行使同時履行抗辯權之可能。是以，前開待證事項調查之結果為何，均於本件判決之結果無影響，爰無傳訊前開證人之必要，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　5 　　月　　18　　日民事第一庭 審判長 法　官 沈建興
法　官 林玉心
法 官 洪珮婷
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　5 　　月　　18　　日法院書記官 鍾淑美