臺灣高雄地方法院94年度重訴字第114號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 94年度重訴字第114號

原告

甲○○

訴訟代理人

蘇吉雄律師

訴訟代理人

陳雅娟律師

被告

喬亨企業有限公司

法定代理人

蔡學鴻原名蔡明吉

被告

丙○○

被告

乙○○

被告

前二人共同

訴訟代理人

郭季榮律師

當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國94年9 月30日

言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、本件被告喬亨企業有限公司（下稱喬亨公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，係請求確認就高雄縣岡山鎮○○段215 之6 、同段215 之15地號土地（下稱215 之6 、215 之15地號土地）上如附圖所示B1、B2、C1、C2建物坐落之土地有優先承買權存在；確認被告間就前開土地之買賣關係不存在；塗銷被告間就前開土地之所有權移轉登記；被告喬亨公司於被告丙○○、乙○○（下稱丙○○等人）代位其受領原告給付價金之同時將前開土地移轉登記予原告（見本院卷第3 、4 頁），嗣於本院言詞辯論程序中，查明其尚有如附圖所示B4、B5、B6建物坐落215 之6 地號土地上，故追加此部分之請求（見本院卷第149 、150 頁），係屬擴張應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。

三、次按請求確認法律關係成立或不成立之訴，非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件被告丙○○等人經由拍賣程序取得被告喬亨公司所有之215 之6 、215 之15土地，而原告主張坐落前開土地上如附圖B1、B2、B4、B5、B6、C1、C2所示未辦保存登記建物（下稱系爭建物）為伊所有，伊對於系爭建物所坐落之基地（下稱系爭土地）有法定地上權及擬制租賃權，依土地法規定得優先購買，又前開拍賣程序並未通知伊是否願以同一條件優先購買，則被告間就系爭土地之買賣行為不得對抗伊等語，惟為被告所否認，是以兩造間就原告對系爭土地得否主張優先承買權，及被告間之買賣行為是否得對抗原告既有爭執，該爭執事項又影響系爭土地所有權之歸屬及系爭建物未來之使用狀況，原告私法上地位即有受侵害之危險，此項危險得以判決除去之，揆諸前開說明，原告自有提起本項確認訴訟之法律上利益，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：伊於民國84年5 月2 日向訴外人劉建章購得系爭建物，復於85年5 月4 日經由本院84年度執字第7848號強制執行程序拍賣取得原215 之6 地號（於88年11月30日經分割為現今215 之6 、215 之15地號）土地，再於85年5 月24日將前開土地出賣與被告喬亨公司，嗣因被告喬亨公司積欠債務未清償，其債權人聲請拍賣前開土地，經本院以88年度執字第6031號強制執行程序受理，由被告丙○○等人拍定買受，並於93年1 月7 日獲發權利移轉證書，惟坐落前開土地上之系爭建物為伊所有，伊對於系爭建物所坐落之基地有法定地上權及擬制租賃權之存在，依法得主張優先承買，然本院前開88年度執字第6031號強制執行程序並未通知伊優先購買，則被告間就系爭土地之買賣行為不得對抗伊，爰依土地法第104 條第1 項之規定提起本訴，請求確認伊就系爭土地有優先承買權存在，及確認被告間就系爭土地之買賣關係不存在；又被告間之買賣關係因不得對抗伊而無效，乃訴請塗銷被告間所有權移轉登記；再於塗銷前開所有權移轉登記後，因伊有優先承買權，被告喬亨公司負有依拍賣程序所訂之價額與伊成立買賣契約之義務，爰併訴請被告喬亨公司應於被告丙○○等人代位受領原告給付價金同時將系爭土地移轉登記予原告等語。並聲明：

㈠確認原告就本院88年度執字第6031號強制執行事件拍賣坐落215 之6 地號土地上如附圖所示B2、B4、B5、B6、C2土地有優先承買權存在。

㈡確認原告就前開強制執行事件拍賣215 之15地號土地上如附圖所示B1、C1土地有優先承買權存在。

㈢確認被告喬亨公司與被告丙○○等人就前開強制執行事件拍賣坐落215 之6 、215 之15地號土地上之系爭土地買賣關係不存在。

㈣被告丙○○等人就坐落215之6、215之15地號土地上之系爭土地按二筆土地總面積之比例以拍賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。

㈤被告喬亨公司應於被告丙○○等人代位其受領原告給付新台幣20,649,746元同時，將坐落215之6、215之15地號土地上之系爭土地按二筆土地總面積之比例辦理分割登記，再以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告。

二、被告丙○○等人則以：被告喬亨公司與原告間就系爭土地並無租賃關係存在，且系爭建物為未保存登記之建物，原告僅係系爭建物之買受人，並非原始起造人，對系爭建物無所有權，自不得依土地法規定主張對系爭建物坐落之基地有優先承買權等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、被告喬亨公司未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、兩造不爭執事項及本件爭點：

㈠不爭執事項：

⒈原告於84年5 月2 日向劉建章購得系爭建物，系爭建物並未辦理所有權第一次登記。

⒉原告於85年5 月4 日經由本院84年度執字第7848號強制執行程序拍賣取得原215 之6 地號土地，再於85年5 月24日將前開土地出售予被告喬亨公司。

⒊原215 之6 地號土地於88年11月30日經分割為現今215 之6、215 之15地號土地。

⒋被告喬亨公司之債權人於88年間聲請拍賣原215 之6 地號土地，經本院以88年度執字第6031號強制執行程序受理，由被告丙○○等人拍定買受，並於93年1 月7 日獲發權利移轉證書。

㈡本件爭點：

⒈原告是否為系爭土地之法定地上權人或承租人？

⒉原告就系爭土地有無優先承買權存在？

五、被告是否為系爭土地之法定地上權人？按民法第876條第1項規定法定地上權之成立，須以經抵押權人拍賣抵押物為其要件，最高法院78年度台上字第2123號判決意旨可資參照。查原告於84年5月2日購入系爭建物，再於85年5 月4 日經拍賣取得系爭建物坐落之原215 之6 地號（現分割為215 之6 、215 之15地號）土地，復於同年月24日將前開土地出售予被告喬亨公司等情，俱如前述，是本件系爭建物坐落之基地係由原告自行出售予被告喬亨公司，並非因抵押權人實行抵押權聲請拍賣抵押物而出售，則原告尚無從依民法第876 條第1 項規定，就前開土地取得法定地上權。

六、被告是否為系爭土地之承租人？

㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項定有明文。次按土地與房屋為分別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許承買人繼續使用土地，最高法院48年台上字第1457號判例意旨可資參照。而前揭所謂推定有租賃關係、推斷土地承買人默許承買人繼續使用土地，均限於土地及房屋同屬一人所有之情形，始有適用。

㈡本件系爭建物係原告於84年5 月2 日向劉建章所購得，並未辦理所有權第一次登記，而不動產物權依法律行為而取得者，非經登記，不生效力，系爭建物既未辦理保存登記，原告即無從因買賣取得系爭建物之所有權，從而原告於85年5 月24日出售原215 之6 地號（現分割為215 之6 、215 之15地號）土地予被告喬亨公司時，因坐落前述土地上之系爭建物非同屬原告所有，原告即無從依民法第425 條之1 規定，對系爭建物坐落之基地取得租賃權，佐以原告於本院言詞辯論程序中，亦自認其從未支付租金予被告喬亨公司等語在卷（本院卷第162 頁），由是益徵原告與被告喬亨公司間並無基地租賃關係存在甚明。

七、原告就系爭土地有無優先承買權存在？按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年度台上字第945 號判例意旨可資參照。故房屋與土地如無上述利用關係者，自不得於基地出賣時，主張優先購買。查原告並非系爭土地之法定地上權人，復不能證明其與被告喬亨公司間就系爭土地有基地租賃關係存在，自不得援引土地法第104 條第1 項規定對系爭土地主張優先購買，至為顯然。

八、綜上所述，原告就系爭土地既無優先承買權存在，從而原告依土地法第104條第1項規定，訴請確認其就系爭土地有優先承買權存在；確認被告間就系爭土地之買賣關係不存在；塗銷被告間就系爭土地之所有權移轉登記；及請求被告喬亨公司應於被告丙○○等人代位受領原告給付價金之同時將系爭土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。