臺灣高雄地方法院96年度簡上字第2號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 96年度簡上字第2號

上訴人

丙○○

訴訟代理人

呂郁斌律師

被上訴人

高聖企業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　陳正男律師

　　　　　　朱淑娟律師

　　　　　　侯勝昌律師

上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國95年11月28日本院94年度岡簡字第654 號第一審判決提起上訴，本院於民國96 年12 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人向上訴人租賃門牌號碼高雄縣岡山鎮○○里○○○路7 號房屋（下稱系爭房屋），租期自民國93年7 月7 日起至94年6 月30日止，每月租金新臺幣（下同）3 萬元，押租金24萬元（下稱系爭契約）。嗣雙方合意於94年1 月31日提前終止租賃契約，被上訴人已於同年1 月26日給付該月份之租金予上訴人，並同時將系爭房屋之鑰匙交付予上訴人，現已搬遷完畢。而被上訴人給付鑰匙前，系爭房屋尚無嚴重毀損不堪使用之情形；且系爭房屋於被上訴人承租前，係出租予螺絲酸洗業者，本易造成房屋加速折舊，被上訴人亦未曾於系爭房屋內從事強酸腐蝕業務，故系爭房屋嚴重毀損之狀態應係被上訴人之前一承租人所造成，與被上訴人無涉。被上訴人於交付租金及鑰匙之同時，即已向上訴人請求押租金之返還；詎上訴人以被上訴人之前一承租人積欠水費為由，而拒絕返還，經多次催討，上訴人均置之不理；為此，爰依兩造租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠上訴人應返還押租金24萬元；㈡願供擔保請准宣告假執行。另就上訴人所提起之反訴部分，則以：系爭房屋嚴重毀損之狀態與被上訴人無涉等語，以資抗辯，並聲明請求駁回上訴人之反訴。

二、上訴人則以：被上訴人於88年7 月份起即向上訴人承租系爭房屋，兩造每年換約1 次，系爭房屋於上訴人交付時尚係堪用之完整廠房。嗣兩造雖於94年1 月31日合意終止租賃契約，惟被上訴人遲至同年5 月23日始將系爭房屋之鑰匙交付予上訴人，故兩造間之租賃契約法律關係實質上應係於94年5月份始終止。雖被上訴人有給付押租金24萬元，並約定於租賃關係消滅時，上訴人應返還押租金；惟系爭房屋於被上訴人承租期間，因於廠房內堆置強酸腐蝕性強之物品，且對系爭房屋之使用管理及保養維護有所不當，又未曾自行或通知上訴人進行維修，任其棄置數年致系爭房屋呈現嚴重毀損不堪使用之狀態，並經國稅局認同系爭房屋已達坍塌免稅程度；是被上訴人顯未盡依兩造約定之租賃契約第5 條規定應負之善良管理人注意義務，而造成系爭房屋嚴重毀損，上訴人因此受有拆除費172,800 元、重建費654,360 元，共計827,160 元之損害。被上訴人繳納之押租金並不足以抵銷上開數額，其起訴請求自無理由等語，以資抗辯；並聲明求為判決：駁回被上訴人在原審之訴。並另提起反訴主張：就上訴人所受上開損害827,160 元抵銷被上訴人於本訴所請求之金額24萬元後，依民法第456 條規定，請求損害賠償；並聲明求為判決：被上訴人應給付上訴人587,160 元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、原審經審理結果，判決被上訴人全部勝訴，即上訴人應給付被上訴人24萬元。另對上訴人反訴之請求判決駁回。上訴人就其本、反訴敗訴部分聲明不服，提起上訴，於本院聲明：

㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴駁回；㈢被上訴人應給付上訴人587,160 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回等語。

四、下列事項為兩造所不爭執，並有雙方簽訂之租賃契約書及公證書本（原審卷第8 頁至第10頁）、被上訴人給付予上訴人94年1 月份之租金3 萬元之付款簽收回單（原審卷第11頁）、郵局存證信函（原審卷第12頁）及黑松吊車簽單、統一發票及付款簽收回單各1 紙（二審卷第85頁）等證在卷可稽，堪信為真實：

（一）本件兩造簽訂系爭租約約定之押租金數額為24萬元。

（二）系爭租約經兩造合意提前終止，契約終止日為94年1 月31日。

（三）被上訴人於原審所提出之房屋租賃契約，為兩造所自認為真正。

（四）被上訴人自88年起即承租系爭廠房，兩造約定每年換約1次。

（五）被上訴人曾於94年1 月29日僱用吊車至系爭房屋搬運大槽桶。

五、兩造之爭點：

（一）系爭房屋於何時坍塌毀損？

（二）系爭房屋之鑰匙，被上訴人係於何時返還？

（三）上訴人請求損害賠償之金額，是否有據？

六、本院判斷：

（一）按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（參照最高法院81年度台上字第1630號判決）。本件兩造業已於94年1 月31日合意終止租約，系爭房屋亦已返還予上訴人，則被上訴人得否請求押租金之返還，應視被上訴人有無債務不履行之情事、及押租金是否尚有餘額而定。

（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。上訴人以系爭房屋於租賃期間，因被上訴人未依兩造系爭契約之約定，盡善良管理人之保養維護義務，致系爭房屋陷於坍塌毀損不堪使用之狀態，應以系爭房屋之維修費及拆遷費抵銷被上訴人給付之押租金等語置辯，自應就被上訴人於租賃期間未盡善良管理人注意義務乙節負舉證責任。經查：

㈠系爭房屋經高雄市建築師公會鑑定，雖鑑定之結果認為損害之原因乃：「使用管理及保養維護不當所致。即有小損害時未予妥善整修，小損害變成大損害仍不整修，任其棄置數年，直至今日之情況。至於多年來多次之颱風豪雨及地震等天災，研判應視為目前鑑定標的物（即系爭房屋）毀損之次要原因或毀損後之雪上加霜而已」，有高雄市建築師公會95年9 月14日鑑定案號第0000000 鑑定報告書在卷可稽；然兩造契約既已於94年1 月31日合意終止，被上訴人於契約終止後對系爭房屋即不負善良管理人之注意義務，先予敘明。而上開鑑定報告書係於95年7 月間至系爭房屋會勘，與兩造合意終止契約之時間並非緊密關聯，尚難遽認系爭房屋坍塌毀損之狀態係於被上訴人承租期間所造成。況經證人即94年1 月29日至系爭房屋搬運大槽桶之吊車司機丁○○於本院審理期間，來院證稱：「（問：當時吊東西時，現場屋頂有無損壞？）我們看的時候有腐蝕的現象」、「（問：當時現場屋頂有無如卷內照片所示之崩塌的現象？）沒有」、「（問：你在現場看時，現場屋頂有無破洞？）有腐蝕，有一、兩片石綿瓦有掉下來而有破洞」（見本院卷第105 頁），核與證人即原告之員工李文玉於原審審理時所述：：「94年1 月29日老闆請我將放在現場的大槽桶5 個，調（按：應為「吊」之誤）回我們公司，當時廠房並沒有坍塌的情形，但房屋確實有老舊些」等語（見原審卷第42頁），大致相符，而證人丁○○與兩造均無夙怨及利害關係之情形下，其證詞應可信為真實。足認系爭房屋於94年1 月31日兩造契約終止時，縱有毀損，但尚未達坍塌毀損不堪使用之狀態。

㈡又參諸上開鑑定報告書，系爭房屋之鏽蝕狀態既係歷經數年長久存在，而兩造就系爭契約約定之租賃期間又係自93年7 月7 日起至94年6 月30日止（原審卷第10頁），在無其他證據可供本院參酌之情形下，堪認系爭房屋於本件兩造簽訂系爭契約（即93年7 月7 日）時應即處於相當程度鏽蝕之狀態。而兩造簽訂契約時，系爭房屋既已處於相當程度鏽蝕狀態，且被上訴人於簽約後，僅使用約半年，嗣終止系爭契約時，系爭房屋尚未陷入坍塌毀損之狀態；上訴人復未提出其他事證以證明系爭房屋之坍塌毀損係於被上訴人承租期間所造成，是難認被上訴人就系爭房屋之管理維護有違善良管理人之注意義務，而有債務不履行之情事。從而，被上訴人依兩造之契約關係請求上訴人返還押租金，為有理由，自應准許。

（三）另系爭房屋之坍塌毀損既難認係於被上訴人承租期間所造成，兩造終止系爭契約後被上訴人亦對系爭房屋無善良管理人之注意義務，則系爭房屋之坍塌毀損尚不可歸責於被上訴人；故上訴人提起反訴請求被上訴人賠償因系爭房屋坍塌毀損，致生拆除費與重建費之損害共587,160 元，為無理由，應予駁回。

七、綜上所述，被上訴人本於兩造訂立之系爭契約，請求上訴人應返還押租金24萬元，為有理由，應予准許。上訴人反訴請求被上訴人應賠償587,160 元，為無理由，應予駁回。原審判命上訴人應如數給付，並駁回上訴人損害賠償之請求，並無不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據以及爭點，因兩造既合意提前於94年1 月31日終止系爭租約，而自終止系爭契約後，被上訴人對系爭房屋即不負善良管理人之注意義務，已如前述，是以被上訴人究係何時返還系爭房屋之鑰匙，經審酌與本院前揭判斷不生影響，均毋庸再予審酌論斷，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

民事鳳山分庭審判長法 官　楊富強