97年度訴字第1349號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：98 年 08 月 20 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第1349號原　　　告　乙○○ 被　　　告　丙○○ 當事人間遷讓房屋事件，本院於民國98年8 月6 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：被告向訴外人即原告父親甲○○承租坐落高雄市○○區○○段2376地號土地（下稱系爭土地），並於民國92年12月24日簽立土地租賃契約書（下稱系爭土地租賃契約），租賃期間自93年4 月24日起至98年4 月23日止共5 年，約定第1 、2 年租金每月新台幣（下同）70,000元，第3 、4 年租金每月73,500元，第5 年租金每月77,000元，而系爭土地上同段5435建號即門牌號碼高雄市新興區○○○路21號建物（下稱系爭建物）則為原告所有。嗣被告於系爭土地租期屆滿前以存證信函通知甲○○，表示於96年9 月23日終止系爭土地租賃契約，惟被告迄今仍拒絕遷出系爭建物，無權占用系爭建物，致原告受有每月73,500元相當於租金之損害，則原告既為系爭建物之所有人，爰依民法第767 條之規定請求被告遷讓系爭建物，且依不當得利及損害賠償之規定請求被告按月給付原告73 ,500 元。並聲明：㈠被告應自系爭建物遷出，將系爭建物交還原告。㈡被告應自96年9 月24日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付原告73,500元。二、被告則以：其向甲○○承租系爭土地後，即在其上興建系爭建物經營餐廳，系爭建物為其出資興建，僅當初簽立系爭土地租賃契約時，甲○○要求需以原告名義登記，系爭建物才登記在原告名下，故系爭建物仍屬其所有，嗣因餐廳經營狀況不佳，其乃於系爭土地租期屆滿前向甲○○終止系爭土地租賃契約，並向原告提出和解方案，惟未獲原告同意等語，資為抗辯。其答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項如下：㈠被告向訴外人即原告父親甲○○承租系爭土地，並於民國92年12月24日簽立系爭土地租賃契約，租賃期間自93年4 月24日起至98年4 月23日止共5 年，約定第1 、2 年租金每月新台幣（下同）70,000元，第3 、4 年租金每月73,500元，第5 年租金每月77,000元，而被告向甲○○承租當時系爭土地上並無建物，此有系爭土地租賃契約（本院卷第35至39頁）附卷可稽。㈡系爭建物係於93年8 月24日興建完成，並登記於原告名下，此有系爭建物所有權狀（本院卷第5 頁）及建物登記謄本（本院卷第15頁）附卷可稽。四、原告主張其為系爭建物之所有人，請求被告遷讓返還系爭建物，並按月賠償原告相當於租金之損害等情，為被告以前開前詞否認。是本件爭點為：㈠原告是否為系爭建物之所有人？㈡原告請求被告賠償以每月73,500元計算之損害，是否有據？五、原告是否為系爭建物之所有人？㈠原告主張其為系爭建物之所有人，固以系爭建物所有權狀（本院卷第5 頁）及建物登記謄本（本院卷第15頁）為據。然按「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列。」，此有最高法院41年台上字第1039號判例可資參照，故自己出資興建建築物者，係因法律事實而於登記前取得不動產物權。經查，系爭土地租賃契約由原告代理其父親甲○○（出租人甲方）與被告（承租人乙方）於92年12月24日簽立，訴外人己○○則擔任連帶保證人，並於約定事項第1 條約定「被告（乙方）就租賃物，限供餐飲業、飲酒業、一般買賣業之用，非經甲方同意，不得變更用途」，第15條約定「被告（乙方）應於本契約訂定日起至93年4 月23日前完成租賃基地上建屋工程」，而被告向甲○○承租當時，系爭土地上尚無建物等情，此有系爭土地租賃契約（本院卷第35至39頁）附卷為憑，且為兩造所不爭執；又據被告所稱：承租系爭土地後，即在其上興建系爭建物經營諾亞方舟餐廳等語，並提出己○○與天原企業有限公司（負責人丁○○）所簽立諾亞方舟餐廳工程合約書（本院卷第83至98頁）、諾亞方舟商行（負責人即被告）與承罡空調工程有限公司（負責人戊○○）所簽立諾亞方舟餐廳空調工程合約（本院卷第99至104 頁）、被告與原象設計工程有限公司所簽立室內設計委託合約書（本院卷第113 至115 頁）為憑，嗣經本院通知天原企業有限公司負責人丁○○、承罡空調工程有限公司負責人戊○○、原象設計工程有限公司專案經理陳麗雪到庭證述有關系爭建物興建過程，渠等均證稱：蓋諾亞方舟餐廳、做室內設計，及施作諾亞方舟餐廳空調工程，都是受被告及己○○之委託，也都是與被告及己○○在接洽，由己○○給付工程款等語（本院卷第168 、120 、122 頁），並據證人己○○證稱：當時承租系爭土地時是空地，要在空地上蓋諾亞方舟餐廳，就由伊與被告及訴外人毛振益共同合夥出資開設，當時因為餐廳還未成立，所以三人合夥出資的錢先放在伊的帳戶裡，由伊以個人名義去付款或簽署與諾亞方舟餐廳有關的契約等語（本院卷第167 頁）。則依系爭土地租賃契約所載，系爭土地於被告承租當時既屬空地，且約定由被告在租賃基地上建屋並限於餐飲用途，又原告從未於系爭建物之興建過程中出面與前揭證人洽談，而均由被告及系爭土地租賃契約之連帶保證人己○○與前揭廠商簽立工程合約及給付工程款，是足認系爭建物係由被告原始出資興建，而於登記前已取得該不動產物權。㈡至系爭建物所有權狀（本院卷第5 頁）及建物登記謄本（本院卷第15頁）雖記載原告為系爭建物登記名義人。然查，系爭建物係由被告原始出資興建，業如前述，被告並否認系爭土地租賃契約有約定系爭建物興建完成後即為原告所有，而系爭土地租賃契約除第15條特別約定事項第二點記載「工程興建以甲方（原告父親甲○○）名義請領建造執照」等語外，別無系爭建物為原告所有之約定，是被告所稱：當初與甲○○簽立系爭土地租賃契約時，只是協議將系爭建物登記為原告的名字而已，並非系爭建物為原告所有等語，而為系爭建物僅借名登記於原告名下之抗辯，應屬可採。㈢原告復主張系爭土地之每月租金行情為180,000 元，但只以73 ,000 元出租給被告，此乃考慮到被告還要支出蓋系爭建物的錢，故以便宜之租金出租給被告，而租賃期限屆滿時，系爭建物之所有權就歸原告云云，並提出其自行計算之系爭土地合理租金陳報狀（本院卷第51頁），惟被告否認原告所自行演算之租金計算表，且否認甲○○係以低於行情之租金出租系爭土地。經查，原告所提出之租金計算表（本院卷第51頁），為其個人推估年報酬率所計算得出，並無其他客觀公正資料為佐，自難採信。況本院函詢高雄市不動產仲介經紀商業同業公會，有關系爭土地於93年4 月24日至98年4 月23日間之每月租金市價乙節，經該公會函覆稱：每月租金約80,000元至100,000 元等語，此有該公會98年3 月23日高房七字第0036號函（本院卷第133 頁）附卷可稽；又被告委託天原企業有限公司興建系爭建物，被告已支付如附表所示支票票款共計1,953,400 元之工程款，此有中國信託商業銀行股份有限公司98年6 月10日中信銀字第09822271207415號函暨所附提示人為天原企業有限公司之如附表所示支票（本院卷第209 至212 頁）附卷可稽；且被告委託承罡空調工程有限公司、原象設計工程有限公司分別施作空調工程及室內設計，已各支付600,000 、700,000 元之工程款，亦經承罡空調工程有限公司負責人戊○○、原象設計工程有限公司專案經理陳麗雪到庭證述明確（本院卷第171 、172 頁），是足認被告就系爭建物合計已支出3,253,400元（1,953,400 ＋600,000 ＋70 0,000＝3,253,400）；則以高雄市不動產仲介經紀商業同業公會所函覆系爭土地每月最高100,000 元租金，與系爭土地租賃契約所載每月73,000元租金，其落差為每月27,000元，又系爭土地租賃契約之租賃期間記載為5 年（60個月），設若以租金之優惠攤還被告興建系爭建物之成本，此部分租金優惠充其量僅為1,620,000 元（27,000×60 ＝1,620,000），與被告就系爭建物所支出之前揭工程款差距甚大，益見原告此部分主張，難認為真實。六、原告請求被告遷讓系爭建物，是否有據？原告請求被告賠償以每月73,500元計算之損害，是否有據？原告既如前述並非系爭建物之所有人，其依民法第767 條請求被告遷讓系爭建物，自屬無據；又被告既經本院認定為系爭建物之所有人，其占有使用系爭建物，自無不當得利或侵權行為可言，原告請求被告賠償以每月73,500元計算之損害，亦屬無據。七、綜上所述，原告主張其為系爭建物所有人，請求被告遷讓返還系爭建物，並給付以每月73,500元計算之相當於租金之利益或損害，並無可信；被告抗辯系爭建物為其出資興建，其為系爭建物所有人等語，即屬可採。從而，原告本於民法第767 條之規定請求被告遷讓系爭建物，且依不當得利及損害賠償之規定請求被告按月給付原告73 ,500 元，均無理由，不應准許，均應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法經本院斟酌後認均不影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論述，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 98 年 8 月 20 日民事第一庭審判長法官法官法官上為正本係依原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 98 年 8 月 20 日書記官簡文清附表 ┌──┬──────┬─────┬─────────┐ │編號│票號 │面額 │備註 │ ├──┼──────┼─────┼─────────┤ │1 │N0000000 │828400 │本院卷第209頁 │ ├──┼──────┼─────┼─────────┤ │2 │BN0000000 │600000 │本院卷第210頁 │ ├──┼──────┼─────┼─────────┤ │3 │BN0000000 │300000 │本院卷第211頁 │ ├──┼──────┼─────┼─────────┤ │4 │BN0000000 │225000 │本院卷第212頁 │ └──┴──────┴─────┴─────────┘

臺灣高雄地方法院97年度訴字第1349號

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