臺灣高雄地方法院97年度重訴字第185號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第185號

原告

華達企管有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

蔡文彬律師

被告

甲○○

上當事人間返還租金等事件，本院於民國98年3月26日言詞辯論

終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告前向被告承租門牌高雄市苓雅區○○○路468 號房屋（下稱系爭房屋）做為餐廳營業使用，租期自民國94 年10 月1 日起至99年9 月30日止（下稱系爭租約）。系爭房屋之真正所有權人為訴外人臺灣土地銀行（土銀），被告僅係與土銀訂有租約之承租人，租期至97年3 月31 日止。嗣因土銀表示租約到期不再與被告續約，並於97年4 月7 日將系爭房屋出售他人，致被告有給付不能之事由，原告遂於97年4 月25日發函終止系爭租約。因被告自97年4 月1日起已無法履行出租人之義務，且為可歸責於被告之事由，是被告自應返還押租金新臺幣（下同）108 萬元，並將原告用以預付97年4 月1 日起至97年9 月30日止各期租金，其中如附表所列編號1 、2 號已兌領票款各37萬8,000 元，及編號3 至6 號之支票（下稱系爭支票）返還原告，如系爭支票無法返還，被告應給付同額之票面金額。為此，爰依不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告183 萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告應將系爭支票返還原告，如無法返還時，應給付原告同額之票面金額。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告於言辯論期日未到庭，依其先前陳述，則以：原告於簽訂系爭租約時已知悉被告向土銀系爭房屋多年之事實，並因被告與土銀有不得轉租之約定，故兩造另虛偽簽訂合夥契約以規避土銀之追究。嗣因土銀之租賃政策改變，不再續租系爭房屋，致被告無法繼續履約，此乃屬不可預知之事由，不可歸責於被告，是原告終止系爭租約並不合法。又系爭房屋雖經土銀出售他人，惟與土銀間之租賃關係尚未消滅，已成為不定期租約，效力仍及於後手。且原告於97年4 月25日表示終止系爭租約後，仍繼續使用系爭房屋，並無何損失可言，是原告仍應依約繳納租金等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本件系爭房屋係被告向土銀承租後轉租原告供作餐廳使用，兩造並簽訂系爭租約，租期自94年10月1 日起至99年9 月30日止，被告已收受押租金108 萬元，並已兌現原告用以支付租金如附表所列編號1 、2 號支票款75萬6,000 元，及仍持有系爭支票。嗣被告與土銀間租賃契約存續期間屆滿，系爭房屋於97年4 月7 日經土銀標售，由原告法定代理人乙○○之父黃屘承買取得後，原告迄今仍使用系爭房屋。原告發函向被告表示終止系爭租約，被告於97年4 月25日收受終止系爭租約存證信函等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋租賃契約、土銀拍賣系爭房屋之公告、土銀拍賣系爭房屋結果之網路資料、系爭房屋買賣移轉契約書、系爭房屋建物登記謄本、黃屘之戶籍謄本、該存證信函及回執在卷可參，均堪認屬實。兩造爭點，在於：㈠被告與土銀間就系爭房屋之租約是否已於97年3 月31日屆期而消滅？被告主張已成為不定期租賃是否有據？㈡系爭房屋之出售是否致被告有給付不能之情形？被告有無可歸責之事由？㈢原告終止系爭租約是否合法有據？其請求被告返還押租金、溢領之租金及系爭支票有無理由？

五、本院之判斷：

（一）被告與土銀間就系爭房屋之租約是否已於97年3 月31日屆期而消滅？被告主張已成為不定期租賃是否有據？查被告與土銀間就系爭房屋原訂有租賃契約，其中第2 條明訂：「租賃期間自96年10月1 日起至97年3 月31日止，計6 個月，本契約租期屆滿時，租賃關係即行銷滅，甲方（即土銀）不另通知，乙方（即被告）如有意繼續租用，應於租期屆滿2 個月前，自動向甲方提出申請，經甲方同意後另訂租約，否則甲方視為無意續租。租期屆滿後，乙方未經辦理換約續租仍為使用者，不得以繼續使用或已繳付租金為理由，主張租賃關係繼續存在，並不得主張民法第451 條之適用及其他異議」，此觀之卷附該租賃契約即明（卷第13頁）。而被告亦自陳於96年10月1 日起至97年3 月31日止均有交付租金與土銀，但自97年4 月起因土銀未收取租金，所以未給付等語（卷第44頁），則被告既未依約於租期屆滿前申請續租，亦無繳付租金經土銀收受之事實，該租賃契約業因租期屆滿而歸於消滅，自無疑義。被告辯稱自96年10月1 日起與土銀之租約變成不定期租賃，效力及於後手云云（卷第44頁），不知所憑，殊非可取。

（二）系爭房屋之出售是否致被告有給付不能之情形？被告有無可歸責之事由？

1、被告與土銀間之租賃契約期限屆至前之97年3 月14日，土銀已先將系爭房屋連同坐落土地公告拍賣，並於97年4 月7 日開標日由黃屘標得一情，有97年3 月14日土銀公告函、系爭房屋拍賣結果資料、登記謄本及所有權買賣移轉契約書等在卷可按（卷第14-20 、78-82 頁），復為被告所不爭，應信為真。據此，兩造系爭租約租期係自94年10月1 日起至99年9 月30日止，於租賃期間因系爭房屋遭土銀拍賣出售他人，被告客觀上已不能提供系爭房屋與原告使用收益，而有給付不能之情，已無可疑。可爭執者，乃該給付不能之情形是否可歸責於被告？

2、被告辯稱因被告與土銀有不得轉租之約定，故兩造曾虛偽簽訂合夥契約以規避土銀之追究，故原告對被告與土銀間租賃契約之租期，確實知悉。嗣因土銀之租賃政策改變，不再續租系爭房屋，致被告無法繼續履約，此乃屬不可預知之事由，不可歸責於被告云云，並提出兩造入股協議書為其佐證（卷第116-117 頁）。然查，兩造訂有系爭租約，原告均按月給付被告租金，被告於97年3 月31日前亦提供租賃物供原告使用、收益，雙方就系爭房屋成立租賃之法律關係，並無疑義。而原告承租系爭房屋後，將其裝潢供為餐廳營業使用，原告並同意被告入股投資，核係雙方如何為商業上合作之另一問題，此觀之該入股協議書內容均係有關入股資金、營運負責、經營督導、利潤分配等事宜而為約定，毫無涉及被告所稱虛偽簽訂及規避違約轉租等情節自明。何況該入股協議書係94年10月5 日簽訂，然被告於同年月15日旋即退股，此有原告提出之退股協議書附卷足據（卷第138 之1 頁）。是被告執該入股協議書，辯稱係虛偽合夥，為規避違約轉租而簽訂，故原告知悉被告與土銀間之租賃期間限制云云，顯不可信。從而，原告承租系爭房屋時，並非知悉被告與土銀間之租賃契約另有租期之限制，嗣被告與土銀間因租賃期限屆至，未能續租，被告不能再合法提供系爭房屋供原告使用、收益，係可歸責於被告之事由所致，洵堪認定。

（三）原告終止系爭租約是否合法有據？其請求被告返還押租金、溢領之租金及系爭支票有無理由？

1、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符。茲原告因系爭房屋遭土銀公告拍賣，不能依系爭租約繼續使用、收益，乃寄發存證信函對被告終止系爭租約，並經被告於97年4 月25日收受一節，有該存證信函及掛號郵件收件回執附卷可查（卷第22-24 頁），其終止系爭租約自屬合法有效。

2、系爭租約因可歸責於被告之事由致給付不能，並因原告合法終止而失其效力，原告自無繼續支付租金之義務。被告受領原告預繳之租金及交付被告之支票，及用以擔保租金之給付及租賃債務之履行之押租金，即屬欠缺法律上之原因，自應負返還之責。查被告基於系爭租約，已收受原告支付之押租金108 萬元，並已兌現原告用以預付租金如附表編號1 、2 號之支票款75萬6,000 元，及仍持有預繳租金所用之系爭支票一情，為被告自承在卷，本應如數返還。惟關於租金部分原告係於97年4 月25日始合法終止系爭租約，於終止前仍繼續使用系爭房屋，此為原告所不爭，則原告於97年4 月1 日至同年月25日仍有繳付租金之義務，自不待言。是原告預付97年4 月份租金37萬8,000 元之支票雖遭被告兌領，但僅得請求被告返還其中97年4 月26日至4 月30日之租金，經按比例計算結果，金額為6 萬3,000 元【計算式：378000÷30×5 ＝63000 】。從而，原告起訴請求被告給付押租金108 萬元及溢繳租金44萬1000 元 ，合計152 萬1,000 元【計算式：0000000 ＋378000 ＋63000＝0000000 】，及返還系爭支票，如該支票不能返還，應給付同額之票面金額，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

3、被告雖另辯稱上開押租金有轉付給土銀作為租金云云，然此係被告與土銀間之另一法律關係，不得混為一事，所辯自無可取。至被告於言詞辯論期日經合法通知未到場，本院經一造辯論而審理終結，被告嗣則狀請再開辯論，惟所爭執者，乃有關原告請求之裝潢費用認有再事調查之必要。茲因此部分請求業經原告減縮聲明而不再主張，其餘爭執則經被告為充分之防禦並經本院審認如上，是無再開辯論之必要，均附此敘明。

六、綜上所述，本件原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付152 萬1,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年5 月30 日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並返還系爭支票4 張，如不能返還，應給付同額支票面額，為有理由，應予准許。至逾此部分所為之請求，核屬無據，應予駁回。

七、兩造陳明願供擔保，各聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告之訴遭駁回部分，其假執行之聲請既已失依附，自應併予駁回。

八、本件事證已明，兩造其餘訴訟上攻防，均與判決結論不生影響，無庸逐一論述，併此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。