臺灣高雄地方法院97年度重訴字第68號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　97年度重訴字第68號

原告

庚○○○

原告

辛○○○

共同訴訟代理人

侯重信律師

被告

戊○○ 住高雄市

被告

甲○○ 住同上

被告

丁○○ 住同上

被告

乙○○ 住同上

被告

壬○○○ 住同上

被告

己○○○ 住高雄市

被告

丙○○ 住高雄縣

共同訴訟代理人

郭憲彰律師

居高雄市

上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國97年7月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴訴之聲明求為判決：㈠確認被告就坐落於高雄市○○區○○段第314 地號土地（下稱系爭314 地號土地）內如附圖一所示I 部分面積189平方公尺、K 部分面積223 平方公尺之租賃關係不存在。㈡被告應向租約登記機關高雄市三民區公所將承租系爭314 地號土地面積更正為702.11平方公尺（見本院卷第50頁），嗣於本院審理中就系爭如附圖一所示I 部分面積縮減為如附圖二編號B 部分所示面積118.16平方公尺，變更其訴之聲明為：㈠確認被告就系爭314 地號土地內如附圖二所示B 部分面積118.16平方公尺、如附圖一所示K 部分面積223 平方公尺之租賃關係不存在。㈡被告應向租約登記機關高雄市三民區公所將承租系爭314 地號土地面積更正為772.59平方公尺（見本院卷第294 頁、第300 頁）。核原告所為前開訴之變更係屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸前揭規定，應予准許。

二、原告起訴主張：系爭314 地號土地原為原告之父郭拔山（已於民國94年10月20日去世）與被告依郭拔山應有部分5218/5417、被告每人應有部分199/37919 （即被告之應有部分合計為199/5417）之比例共有，原告之父郭拔山分管之1114.11 平方公尺土地中，除如附圖一所示編號K 部分土地（下稱系爭K 部分土地，面積223 平方公尺）因遭訴外人郭訓昌等人占用，而未出租；附圖二所示編號B 部分土地（下稱系爭B 部分土地，面積118.16平方公尺）因於土地出租前即遭同地段第315 地號土地地主，即訴外人曾金水及其後手曾建智舖設水泥作為道路，供出入通行使用，自始未能交付被告或其先祖使用外，其餘土地均由原告之祖父郭國基（已去世）出租予被告之先祖，嗣於56年間由原告之父郭國基與被告之父吳預（已於83年4 月10日去世）訂立三七五耕地租約（下稱系爭租約）。是以系爭K 部分土地本不屬系爭租約範圍，系爭B 部分土地因係自始客觀給付不能之標的，系爭租約就出租該部分土地之約定，乃自始無效，上開系爭K 、B 部分土地面積均不計入系爭租約租地面積中，惟被告竟未扣除系爭K 、B 部分土地面積，逕依系爭314 地號土地面積登記為系爭租約面積，已屬有誤，並使原告於日後收回系爭314 地號土地時，受有額外支付佃農三七五耕地租約補償金之損害，已然侵害原告之權利，為此爰依民事訴訟法第247 條及民法第184 條第1 項前段、第213 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認被告就系爭314 地號土地內，如附圖二所示B 部分面積118.16平方公尺、如附圖一所示K 部分面積223 平方公尺之租賃關係不存在。㈡被告應向租約登記機關高雄市三民區公所將承租系爭314 地號土地之面積更正為772.59平方公尺。

三、被告則以：系爭B 、K 部分土地確經原告之祖父郭國基將之列入系爭租約之租賃範圍出租予被告之父吳預，並按系爭租約所載面積向被告之父吳預收取租金，其中系爭B 部分土地雖經訴外人曾金水、曾建智舖設水泥供作道路使用，然上開侵害非不能排除，出租人自應為承租人排除侵害，尚難遽謂該部分土地係屬自始客觀不能之標的物；至於系爭K 部分土地乃因原告之祖父郭國基於系爭租約存續期間，將之出售予訴外人郭訓昌、洪長明等人之祖父建屋，始致被告之父吳預無從耕作K 部分土地，自不能倒果為因，遽謂系爭K 部分土地非屬租賃範圍，原告之訴為無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。

四、本件兩造不爭執事項如下：

㈠原告之父郭拔山已於94年10月20日死亡，其就系爭314 地號土地之應有部分5218/5417 由原告等人繼承，原告庚○○○、辛○○○之應有部分各為2609/5417 。

㈡被告之父吳預已於83年4 月10日死亡（見本院卷第274 頁除戶戶籍謄本），其就系爭314 地號土地之應有部分由被告等人繼承，被告戊○○、甲○○、丁○○、乙○○、壬○○○、己○○○、丙○○之應有部分各為199/37979 ，其應有部分總合為199/5417。

㈢系爭租約由原告之祖父郭國基、被告之父吳預於56年間訂立（見本院卷第294 頁、本院84年度重訴字第347 號租佃爭議事件卷，下稱84重訴347 號卷第119 頁）。

㈣系爭B 部分土地（面積118.16平方公尺）現由訴外人曾金水及其後手曾建智舖設水泥供作道路使用。系爭K 部分土地（面積223 平方公尺），現由訴外人郭訓昌、洪長明、鄧有財等人占用，並於其上建屋居住。

五、本件爭點為：㈠系爭K 部分土地是否在系爭耕地租賃契約承租範圍之內？㈡系爭B 部分土地是否係屬自始客觀不能之給付標的，致該部分之租賃契約因而無效？㈢原告依民法第184 條第1 項前段、第213 條規定，請求被告應向主管機關更正系爭租約之出租耕地面積，有無理由（見本院卷第210 頁）？茲分述如下：

㈠系爭K部分土地是否在系爭耕地租賃契約承租範圍之內？

⒈系爭租約係由原告之祖父郭國基與被告之父吳預於56年間訂立，有台灣省高雄市私有耕地租約1 份在卷為憑（見84重訴347 號卷第119 頁）。嗣被告之父吳預於80年間經高雄市三民區公所依高雄市政府地政處80年3 月11日高市地政三字第3116號函准予單獨辦理續訂登記（其中系爭314 地號土地內列為租約面積者為0.1114公頃，租約登載面積取至小數點下第4 位止），再於92年間由被告持最高法院90年台上字第1565號租佃爭議事件確定判決，以吳預繼承人之身分，單獨辦理續訂登記，經高雄市三民區公所依高雄市政府地政處92年4 月29日高市地政一字第0920006719號函准予單獨辦理續訂登記（其中系爭314 地號土地內列為租約面積者為0.111411公頃），亦有高雄市三民區公所97年7 月3 日高市三區民字第0970010949號函附耕地租約變更、續訂登記申請相關文件1 宗在卷可稽（見本院卷第231 頁、第239 頁、第241 頁、第235 頁、第229 頁），堪認真實。

⒉又系爭租約訂立前，訴外人郭訓昌、洪長明、鄧有財已先使用系爭K 部分土地建屋居住乙節，則據證人郭訓昌證稱：當年其透過吳預介紹向郭國基買土地，而於48年至50年間在系爭K 部分土地上興建房屋，當時其係與洪長明、鄧有財一起建屋等語；證人鄧有財則證稱：其係於八七水災後，大約48年間蓋房子等語；證人洪劉蹴（即洪長明之母）則證稱：洪長明約在56年間興建房屋，該房屋後方之部分土地係其丈夫向郭國基購入，但因該土地上有租佃權，因此沒有辦理過戶，惟郭國基有口頭同意渠等使用土地建屋等語（見台灣高等法院高雄分院88年度重上更㈡字第27號租佃爭議事件卷，下稱88重上更㈡字第27號卷第63至64頁、第64頁、第61至62頁），足見原告之祖父郭國基、被告之父吳預於56年間訂立系爭租約時，均已知悉系爭K 部分土地上已經郭訓昌、洪長明、鄧有財等人建屋使用，無從於系爭K 部分土地上耕作。

⒊惟系爭租約訂立時，原告之祖父郭國基、被告之父吳預因系爭K 部分土地面積無從另以單獨地號標示，遂仍記載郭國基就系爭314 地號土地應有部分之全部面積為租賃面積，並依此計算租金一情，則經原告之父郭拔山與被告在另案租佃爭議事件審理中，當庭陳明在卷，有台灣高等法院高雄分院88年度重上更㈡字第27號租佃爭議事件89年5 月25日準備程序筆錄1 份可稽（見88重上更㈡字第27號卷第227 至228 頁），再佐以前揭系爭租約訂立後歷來之續租情狀，確均依初始租約登載之耕地面積逐次轉載，而原告之父郭拔山於前開租佃爭議事件審理中則僅以被告等人或其先祖不自任耕作為由，訴請收回系爭租約所示之各該出租耕地，並非以被告或其先祖未依約繳租訴請終止系爭租約，郭拔山並於前開租佃爭議事件審理中依系爭租約所載租金計算方式，向被告催繳租金，經被告按約定繳租乙情，亦有聲明書、匯款單、雙掛號回執各1 份在卷可證（見88重上更㈡字第27號卷第48頁、第222 頁），堪認立約雙方就承租人應繳納之租金應依系爭租約所載租賃土地面積計算，即系爭K 部分土地面積亦應計入租金計算之土地範圍內，並無爭執，自難謂系爭租約立約雙方有何將系爭K 部分土地排除於系爭租約租賃標的範圍外之意思存在。

⒊從而，本件立約雙方當事人雖明知系爭K 部分土地因遭第三人使用，無從交付承租人耕作，然其就租約面積登載、租金計算均無意排除系爭K 部分土地面積，仍將出租人就系爭314 地號土地應有部分之全部面積列為租賃標的範圍，並據此計算租金之基礎，向承租人收取租金，足見系爭租約立約時雙方之真意為：由承租人按出租人就系爭314 地號土地應有部分之全部面積（含系爭K 部分土地）給付租金，惟承租人免除出租人交付系爭K 部分土地之義務。本件被告辯稱系爭K 部分土地於立約時確有列入租賃範圍內等語，應屬可採。原告主張系爭K 部分土地既經另案租佃爭議事件查明未經出租人交付予承租人使用，即應依實際使用現況更正租約面積云云，核與系爭租約訂立時立約雙方當事人之真意有悖，而不可採，況原告既因繼承而成為系爭租約之出租人，則原告就系爭租約之權利、義務即應受其所繼受之系爭租約效力所拘束，就系爭租約之租賃範圍除經契約雙方當事人合意變更外，尚不得以原告之片面意思表示更動之，附此敘明。

㈡系爭B 部分土地是否係屬自始客觀不能之給付標的，致該部分之租賃契約因而無效？按民法第246 條第1 項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。經查：

⒈系爭B 部分土地自46年起即供作訴外人曾金水所興築之三合院房屋對外出入通行使用之事實，已據訴外人曾建智（即曾金水之繼承人）於本院86年度重訴字第561 號確認地役權不存在事件審理中陳述明確（見86重訴561 號卷第119 頁），復為兩造所不爭執，已如前述，應認真實。

⒉又被告之父吳預在系爭314 地號土地上從事農務，並於附圖一編號C 、F 所示位置上種植果樹，於附圖一編號J 所示位置搭建農舍，而位在F 、J 之間如附圖一編號I 所示空地（即本件系爭B 部分土地），地形並不完整，且臨道路，乃出入農舍（即附圖一編號J） 與農地（即附圖一編號C 、F）間必經之地，亦可供承租人整理農具、堆放農作物之用，是就承租人承租系爭314 地號土地從事農務之整體目的以觀，系爭B 部分土地（即附圖一編號I） 仍可供作附屬農牧行為用地使用，出租人並已交付上開土地，供承租人按其從事農務之目的使用中之事實，有本院84年度重訴字第347 號租佃爭議事件84年11月29日勘驗筆錄、台灣高等法院高雄分院85年度重上字第99號租佃爭議事件85年12月19日勘驗筆錄、88年度重上更㈡字第27號租佃爭議事件89年3 月22日勘驗筆錄各1 份在卷可按（見84重訴347 號卷第184 頁、85重上99號卷第130 至132 頁、88重上更㈡27號卷第204 至207 頁），雖訴外人曾金水及其繼承人曾建智亦使用系爭B 部分土地對外出入通行，惟其通行既無礙於承租人使用系爭B 部分土地之目的、功能之實現，自難認系爭B 部分土地有何自始客觀不能交付供承租人使用之情事存在。原告主張系爭租約將系爭B 部分土地列為租賃標的部分，係以自始客觀不能給付之物為標的云云，核與事實有違，而不可採。

⒊從而，系爭B 部分土地既經出租人交予承租人供作附屬農業用地使用中，則系爭租約將系爭B 部分土地面積列為租賃範圍，自無違誤，原告復未能提出其他證據以證系爭租約就系爭B 部分土地，有何其他部分無效之事由存在，原告主張系爭B 部分土地租約無效云云，自無可採。

㈢原告依民法第184 條第1 項前段、第213 條規定，請求被告應向主管機關更正系爭租約之出租耕地面積（見本院卷第210 頁），有無理由？經查，原告之祖父郭國基與被告之父吳預於56年間訂立系爭租約時，租約所載耕地面積即包括系爭B 部分、K 部分土地面積，已如前述，而系爭租約由被告之父吳預於80年間、由被告於92年間依土地法、耕地三七五減租條例及其他相關法令規定，單獨辦理續約登記，並依原訂系爭租約內容轉裁承租之土地面積，則據高雄市三民區公所97年7 月3 日高市三區民字第0970010949號函附耕地租約變更、續訂登記申請之相關文件1 宗在卷可稽（見本院卷第227 至291 頁），尚難認被告依規定經主管機關許可，單獨辦理續約，並依原租約內容轉載登記之行為有何故意、過失不法情事，原告復未提出其他積極證據以證被告究有何侵權行為情事存在，其主張自屬無據，為無理由，不應准許。

六、綜上所述，本件原告主張：系爭K 部分土地非在系爭租約租賃標的範圍內，其面積應自系爭租約中扣除；系爭租約將系爭B 部分土地列為租賃標的，係以自始客觀不能之給付為契約內容，該部分契約係屬無效，而應更正系爭租約面積云云，均屬無據，應予駁回。

據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。