97年度重訴字第97號｜民事：確認優先購買權｜裁判日期：97 年 05 月 30 日

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　97年度重訴字第97號原　　　告　富茂開發股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　周春米律師被　　　告　隆維投資開發股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　王進勝律師江雍正律師黃淑芬律師當事人間確認優先購買權事件，本院於民國97年5 月21日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。此處所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有民國42年臺上字第1031號判例可資參照。本件原告主張屏東縣高樹鄉○路○段新大路關小段195-183 地號土地（下稱195-183 地號土地）暨其上屏東縣高樹鄉○路○段新大路關小段建號239 建物（下稱系爭239 號建物）及屏東縣高樹鄉○路○段新大路關小段195-186 地號土地（下稱195-186 地號土地）其上興建未附廁所避雷小屋2 間、附廁所避雷小屋1 間、涼亭3 座（下稱系爭球場建物），均係臺灣屏東地方法院（下稱屏東地院）以96年度執字第6214號強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣之標的物，原告依土地法第104 條第1 項規定，對於195-186 地號土地及系爭239 號建物有優先購買之權，然屏東地院民事執行處應通知原告優先購買，竟未通知，致其權益受損，則原告就上開土地及建物之租賃關係及優先購買權存在與否，即有生損害原告權益之危險，且原告得以確認被告就系爭土地之租賃關係及優先購買權存在之判決除去此一危險，是以，原告自有提起本件確認訴訟之法律上利益。二、原告主張：77年間訴外人鳳凰育樂事業股份有限公司（下稱鳳凰公司）向訴外人台鳳股份有限公司（下稱台鳳公司）承租土地，經當時主管機關教育部依高爾夫球場管理規則於77年12月19日發給台（77）體字第61717 號「高爾夫球場設立許可證」後，於195-183 地號土地上出資興建系爭239 號建物，於195-186 地號土地上出資興建系爭球場建物，上開建物均為台鳳高爾夫球場內之建物，其中系爭球場建物則屬未辦理建築物所有權第一次登記之違章建築，所有權人為原始建築人鳳凰公司，而鳳凰公司於81年12月30日將系爭球場建物及台鳳高爾夫球場所有建物設施均出售讓予台鳳公司經營後，該公司因與原告協議移轉「台鳳高爾夫球場經營權」，而於93年3 月間將系爭239 號建物、系爭球場建物及台鳳高爾夫球場所有建物設施全部移轉交付予原告，當時上開建物並未受查封處分，故原告已取得系爭球場建物之事實上處分權。又查，195-183 地號土地、195-18 6地號土地及系爭 239 號建物因訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）實行抵押權而被屏東地院以系爭執行事件查封拍賣，被告於96年8 月9 日分別以新臺幣（下同）16,050,000 元及230,388, 000元拍定系爭239 號建物及195-186 地號土地。由於系爭195-186 地號土地所有權人為台鳳公司，195-186 地號土地上之系爭球場建物又係台鳳公司於93年3 月間讓與交付原告，原告取得事實上處分權，且系爭球場建物非系爭執行事件所查封拍賣之不動產，依民法第425 條之1 第1 項規定，原告與台鳳公司間於系爭球場建物得使用期限內有租賃關係，故原告依土地法第104 條第1 項規定，對於系爭195-18 6地號土地有依被告於96年8 月9 日拍定價格230,388,000 元同樣條件優先購買之權；又房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，原告為系爭19 5-183 地號土地所有權人，故原告依土地法第104 條第1 項對於系爭195-183 地號土地上之系爭239 號建物有依被告於96年8 月9 日之拍定價格16,050,000元同樣條件優先購買之權。本件原告既有優先購買權，屏東地院民事執行處即應通知原告優先購買，惟竟未通知，則拍賣應屬無效，故原告就本件有確認之法律上利益，爰依土地法第104 條規定，聲明：確認原告就195-186 地號土地及系爭239 號建物，均有優先購買權存在。三、被告則以：台鳳公司因積欠國泰世華銀行貸款未償，國泰世華銀行取得執行名義後聲請屏東地院以96年度執字第6214號強制執行，195-183 地號土地、195-186 地號土地、系爭建物暨一切球場內之附屬建物在內之台鳳公司及原告名義下所有台鳳球場之不動產均被查封拍賣，由被告拍定取得權利移轉證書，並已點交完畢。查原告雖於93年3 月26日因信託登記而取得195-183 地號土地所有權，惟195-183 地號土地於台鳳公司所有時，因台鳳公司向國泰世華銀行貸款，而於89年2 月1 日併同系爭239 號建物、195-186 地號土地及球場內所有建物設定最高限額抵押權予國泰世華銀行，故被告嗣後雖因信託而取得系爭195-183 地號土地所有權，惟依民法第867 條及信託法第12條規定，仍為國泰世華銀行抵押權效力所及，系爭239 號建物與其坐落之195-183 地號基地係一同拍賣，同時賣出，並無基地與建物分離出售情形，與土地法第104 條第1 項規定僅基地或地上建物被拍賣之要件不符，原告以上開土地法規定主張有優先購買權實屬無據；且原告管理使用權因影響國泰世華銀行抵押權之行使，業經屏東地院除去拍賣，是原告所據之經營權信託關係既經除去，原告在拍賣前即已失其經營權利，從而其主張對於系爭195-186 地號土地有租賃關係而有優先購買權，亦失所附麗。又原告並未舉證證明195-186 地號土地上有原告指稱之系爭球場建物，及球場建物是否為獨立建物而得為所有權之標的，原告提出之「台鳳高爾夫球場會員權利暨勞工福利保障協議書」僅敘及員工及會員權益，對於台鳳球場產權未為說明，不足證明有系爭球場建物存在及原告對該建物有任何權利；又195-186 地號土地與其上球場建物均同屬台鳳公司所有，則迄至195-186 地號土地被拍賣前，球場建物均仍屬台鳳公司所有，台鳳公司並未將系爭195-186 地號土地及球場建物之所有權同時或先後讓與他人，故不生民法第425 條之1 第1 項規定之情形，故無土地法優先購買權存在，原告既僅取得球場地上物事實上處分權，而非取得所有權，自不得主張民法第425 條之1 第1 項規定之租賃權，故無土地法規定之優先購買權；故原告主張均無理由等語為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項：台鳳公司所有之195-186 地號土地、系爭239 號建物及原屬台鳳公司所有、於93年3 月26日信託登記予原告所有之195-18 3地號土地，因國泰世華銀行行使抵押權，為屏東地院以96年度執字第6214號強制執行事件查封拍賣，被告於96 年8月9 日分別以16,050,000元拍定取得195-183 地號土地及系爭239 號建物，以230,388,000 元拍定取得195-186 地號土地所有權。五、兩造爭執事項：㈠、195-186 地號土地上有無原告主張之球場建物？原告有無取得球場建物之事實上處分權？如有，原告取得球場建物事實上處分權而非所有權，是否適用民法第425 條之1 第1項規定推定有租賃關係？有無土地法第104 條第1 項規定適用？㈡、原告主張系爭239 號建物與195-183 地號土地同時賣出，有無土地法第104 條第1 項規定適用？六、本院得心證理由：㈠、195-186 地號土地上有無原告主張之球場建物？原告有無取得球場建物之事實上處分權？如有，原告取得球場建物事實上處分權而非所有權，是否適用民法第425 條之1 第1項規定推定有租賃關係？有無土地法第104 條第1 項規定適用？ ⒈按土地法第104 第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，有最高法院69年台上字第945 號裁判意旨可參；次按土地法第104 條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用，又如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，有最高法院65年台上字第530 號裁判意旨可資參照；再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是以確認之訴應由主張法律關係存在之當事人，就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證責任。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。本件原告主張其就195-186 地號土地上系爭球場建物有事實上處分權，依民法第425 條之1 第1 項規定認有租賃關係存在，並得據土地法104 條第1 項以行使優先購買權，則揆諸前揭說明，原告首應就其有租賃關係存在之事實負舉證責任。如無法舉證證明，即應受敗訴判決之不利益。 ⒉又按物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設。不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力；民法第757 條、第758 條分別定有明文。原告主張其於93年3 月間因與台鳳公司協議移轉台鳳球場經營權，而由台鳳公司將系爭上開195-186 地號土地上系爭球場建物移轉予原告，而取得其「事實上處分權」等語，固以台鳳公簽訂之「台鳳高爾夫球場會員權利暨勞工福利保障協議書」（下稱系爭協議書，見本院卷第15頁）為據，惟查系爭協議書內容僅敘及員工及會員之權益，並未對於台鳳球場之產權作任何約定，更未敘及系爭球場建物之任何有關法律上權益約定，自不足以證明其就系爭球場建物具有何法律上權源，原告主張其對系爭球場建物具有事實上處分權，自難憑採。況系爭球場建物僅係供球場內遮涼及避雷之用，並不具有獨立經濟效用，應認不生所有權移轉及登記效力之附屬物。從而，原告既無系爭球場建物之源權，自不得依土地法第104 條第1 項係規定於基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權主張對其坐落之基地即上開195 -186地號土地，擁有任何優先購買權之存在。 ⒊末按民法第425 條之1 第1 項規定者，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用，經查，195-186 地號土地係台鳳公司所有，而系爭球場建物未經辦理保全登記，且其不具有獨立所有權，已如所述，則迄至195-18 6地號土地被拍賣前，系爭球場建物應均仍同屬台鳳公司所有，台鳳公司既未將基地即195 -186地號土地及系爭球場建物之所有權同時或先後讓與他人，自不生民法第425 條之1 第1 項規定之情形，從而亦無土地法優先購買權之發生或存在，是原告據此主張有優先購買權云云，自不足採。㈡、原告主張系爭239 號建物與195-183 地號土地同時賣出，有無土地法第104 條第1 項規定適用？不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；民法第866 條第1 、2 　項定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響；民法第867 條亦有明文。再對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。信託法第12條亦有明文規定。經查，台鳳公司將屏東地院系爭執行事件拍賣公告所示土地及建物等不動產，設定最高限額抵押權予國泰世華銀行後，原告於93年3 月26日因信託登記而取得195-183 地號土地所有權，固有土地登記謄本可憑。然查，195-183 地號土地既係因台鳳公司向國泰世華銀行貸款，而於89年2 月1 日併同系爭建號239 建築物，設定最高限額抵押予國泰世華銀行後，始將土地，及地上建物委託原告經管理使用，嗣因經營權信託關係所約定之管理使用權，已經影嚮債權人國泰世華銀行之抵押權行使，而為屏東地院依法裁定除去，並已確定在案，此後，原告雖因信託而取得195 -183地號土地之所有權，惟依上開民法及信託法之規定，仍為國泰世華銀行之抵押權效力所及，執此屏東地院於系爭拍賣公告所示不動產併付強執執行之拍賣程序，原告乃並列為債務人，此有系爭拍賣公告在卷可憑；是原告所據之經營權信託關係，既經法院依法除去並確定，原告既無所有權，在拍賣前相對於債權人即已失其經營之權利，從而，其對系爭239 號建物並不具有地上權、典權或租賃權關係，以之據為主張，對台鳳公司所有基地依第42 5條之1 第1 項而有租賃權或依土地法第104 條規定之優先購買權云云，自屬無據。七、綜上所述，原告主張均不符土地法第104 條所定優先購買權人之要件，則於195-186 地號土地及系爭239 號建物經執行處拍定時，自不得援引土地法規定，主張具有物權效力之優先購買權，是其所辯各節，均不足採。從而，原告依土地法第104 條之法律關係，請求確認原告就系爭195-186 地號土地及系爭239 號建物有優先購買權存在，為無理由，均應予駁回。八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　30　　日民事第六庭法　官　陳銘珠以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　97　　年　　6 　　月　　2 　　日書記官劉音利

臺灣高雄地方法院97年度重訴字第97號

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