臺灣高雄地方法院98年度訴字第2269號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2269號

原告

鼎濠營造有限公司

法定代理人

王獻堂

訴訟代理人

陳俊偉律師

被告

張崑義

訴訟代理人

焦文城律師

　　　　　　施秉慧律師

上列當事人間拆屋還地事件，經本院於民國99年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第3 款及第2 項分別定有明文。本件原告以被告無權占有其所有坐落高雄縣鳥松鄉○○段第374 地號土地（下稱系爭土地），原起訴請求㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部分之地上物拆除，將土地返還原告。並請求㈡被告應自民國98年5 月25日起至返還占用之土地日止，按年給付原告新臺幣（下同）48,000元（見鳳調卷第3 頁）。嗣於99年8 月23日具狀改為請求被告應將如附圖所示Ａ部分（面積94平方公尺）、Ｂ部分（面積128 平方公尺）之地上物拆除，並將土地返還原告，暨自98年6 月24日起至返還占用土地之日止，按年給付原告71,040元（見本院卷第61頁），核原告所為之追加與原起訴請求之基礎事實係屬同一，且其請求拆屋還地之面積及應給付金額均有擴張而核屬擴張應受判決事項之聲明，又被告對於原告所為之追加並無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，原告所為於法相合，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：系爭土地為原告所有，而門牌號碼高雄縣中正路99-8、11、12號之未保存登記建物（下稱系爭未保存登記建物）為被告所有，惟系爭未保存登記建物其中之部分建物如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積94平方公尺、128 平方公尺）業無權占用系爭土地，且原告係因買賣而非拍賣取得系爭土地，並無民法第876 條之法定地上權之適用或類推適用；縱使系爭土地曾為訴外人羅啟華所有，惟被告並無從證明系爭未保存登記建物之所有人亦為羅啟華，即無從抗辯有法定地上權或默示租賃關係；再縱認被告與羅啟華間就系爭土地有使用借貸關係，亦不能由系爭土地之後手李苗及原告繼受，被告並無合法使用土地之權源，爰依所有物返還請求權請求被告拆除該部分之地上物，並將土地返還原告，另依不當得利之法律關係，請求被告給付自原告取得系爭土地所有權之日即98年6 月24日起至返還土地日止，按系爭土地申報地價年息10% 計算之不當得利。並聲明：㈠被告應將如附圖Ａ部分（面積94平方公尺）、Ｂ部分（面積128 平方公尺）之地上物拆除後，將上開土地返還予原告。㈡被告應自98年6 月24日起至返還上開土地日止，按年給付原告71,040元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭土地與同段第374-1 地號土地（下稱第374-1 地號土地）原均設定有抵押權，且所有權人亦皆係羅啟華，又系爭未保存登記建物係坐落於此二筆土地上，亦為羅啟華所有，而被告係於95年2 月3 日之鈞院94年度執字第14705 號執行程序中拍定取得第374-1 地號土地及系爭未保存登記建物，系爭土地則於97年10月3 日自羅啟華讓與訴外人李苗，李苗再於98年6 月24日讓與原告，是縱此二筆土地先後拍賣或買賣而異其所有人，仍不妨法定地上權之成立。且未保存登記建物亦可讓與所有權，強制執行法之拍賣亦屬民法第425 條之1 之「讓與」，故系爭未保存登記建物既已由羅啟華讓與被告，故李苗及原告均為系爭土地之受讓人，依民法第425 條之1 規定，土地受讓人之原告與系爭未保存登記建物受讓人之被告間，推定在系爭未保存登記建物得使用期限內有租賃關係，是兩造間應有民法第876 條之法定地上權或第425 條之1 規定，或類推上開規定之適用或有默示之租賃關係，被告自非無權占有，原告請求並無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地於98年6 月24日，以買賣為原因，登記為原告所有。該土地自96年1 月起之申報地價為每平方公尺3,200 元。

㈡系爭未保存登記建物係坐落第374-1 地號土地及系爭土地上，又第374-1 地號土地及系爭未保存登記建物經本院以94年度執字第14705 號併附拍賣，由被告於95年1 月17日拍定，於95年2 月3 日核發權利移轉證書。

㈢第374-1 地號土地係自系爭土地分割而來。系爭土地與第374-1地號土地曾均為訴外人羅啟華所有。

㈣系爭未保存登記建物占用系爭土地之面積，係如附圖Ａ、Ｂ部分所示面積94平方公尺、128 平方公尺。

㈤若原告主張有理由，兩造同意就地政事務所測量之上開面積計算被告先前占用相當於租金之不當得利之數額。

五、本件爭執事項：

㈠被告是否無權占用系爭土地？原告請求被告拆屋還地，有無理由？

㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？若有，應以若干金額為適當？

六、本院之判斷：

㈠按「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定」，民法第876 條定有明文。又上開法定地上權之規定，必須符合⒈設定抵押權時，建築物須已存在、⒉設定抵押權時，土地及建築物同屬於一人所有、⒊需以土地或建築物為抵押，或以兩者同為抵押、4.需拍賣實行抵押權、⒌拍賣結果致土地及建築物各異所有人等要件方得以主張。經查，系爭土地及第374 -1地號土地於78年間曾設定抵押權，又上開2 筆土地及其上之系爭未保存登記建物均為訴外人羅啟華所有，有異動索引及高雄縣政府稽捐稽徵處函覆系爭未保存登記建物之納稅義務人為羅啟華可參（見本院卷第66至72頁、第76頁），惟觀諸本院以94年度執字第14705 號執行程序，係由債權人即訴外人中華成長三資產管理股份有限公司聲請拍賣羅啟華所有抵押之第374 -1地號土地，並聲請併付拍賣其上之系爭未保存登記建物，然該次拍賣並未包括系爭土地，亦即系爭土地雖曾由羅啟華設定抵押，惟並未於上開執行程序由債權人實行抵押權而進行拍賣，此業據本院調取上開執行卷查核無訛，被告亦自承當時系爭土地非拍賣之標的物，未因拍賣而實施抵押權（見本院卷第65頁反面），則上開拍賣程序結果，系爭未保存登記建物與坐落之大部分基地即第374-1 土地上既均係由被告拍賣取得，其即並未因拍賣而異其所有人，此自無法定地上權之適用，而系爭土地並未因實行抵押權而遭拍賣，致使土地及地上建物之拍定人各異之情，自亦與前開法定地上權之要件不符，且法定地上權係本於法律規定所創設之物權，其權利之發生應嚴守法律規定之要件，故本件自無法定地上權之適用；故被告抗辯其因拍賣買受系爭未保存登記建物，而上開二筆土地因先後拍賣或買賣致異其所有人，其就系爭土地已取得法定地上權云云，顯與法定地上權之要件未合而屬無據。

㈡按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」（最高法院48年台上字第1475號判例參照）。又89年5 月5日施行之民法第425 條之1 第1 項前段規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，雖係將上開法理予以明文規定，惟上開判例限於「買賣」之情形，而民法第425 條之1 第1 項前段則規定為「讓與」，其適用範圍較上開判例為廣。再按，上揭判例意旨係在保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，是前手既然有默許房屋所有人繼續使用土地之適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，其亦有利用該土地之必要。換言之，基於維護社會經濟需求之相同理由，對於其後繼受房屋者，亦應同樣受到上開繼續保護。惟因此係限制土地所有人之所有權能，對於土地繼受者之利用有極大之不利益，故在適用前揭規定時，當審究其現實狀況而採較嚴格之解釋始為公允。而查：系爭未保存登記建物主要均坐落在第374 -1地號土地上（建物總面積1301.97 平方公尺），惟有部分如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積222 平方公尺）係坐落在系爭土地上，有上開卷附地籍圖可稽（見本院卷第18頁、第35頁）。又被告於債權人聲請拍賣第374 -1地號土地及系爭未保存登記建物時，已於本院拍賣公告之記載得悉系爭未保存登記建物占用毗鄰之系爭土地（該建物將來有被訴請拆除之虞），占用之土地不在拍賣範圍，有該公告附卷可稽（見上開執行卷、本院卷第80頁），是被告於95年2 月3 日自上開執行程序中拍定而同時取得第374 -1地號土地及系爭未保存登記建物，就此部分既屬同一人所有，自無民法第425 條之1 之推定租賃關係之適用；而被告於拍賣時既知悉系爭未保存登記建物之部分業占用毗鄰之系爭土地，且不在拍賣範圍，其於該部分之占有自非善意，依惡意不受保護之原則，此自不該妄得法律之衡平保障始符公允，且被告取得系爭未保存登記建物的絕大部分既均坐落於同時取得之第374-1 地號土地之上，而僅有一小部分另落於系爭土地，以民法第425 條之1 規範意旨係為避免土地與建物各異其所有而致建物須遭拆除致妨及社會經濟利益，今被告就系爭未保存登記建物之絕大部分既已同時取得土地而無上開疑慮，其於此之通常使用自無妨礙，以被告就系爭占用部分於拍定前即已悉越界，且該部分亦僅約為全部建物17% ，更僅為半磚造或鐵皮造老舊廠房而無甚經濟價值，於此越界之部分，自不應與一般具重大經濟利益之主建物的保護同視，而認當時之債務人羅啟華有默許系爭未保存登記建物之拍定人即被告有繼續使用毗鄰之系爭土地之情事，本件自無適用民法第425 條之1 之第1 項規定而推定有租賃關係之餘地，被告抗辯兩造間就系爭土地有默示租賃關係或可依民法第425條之1 規定視為有租賃權存在云云自無足採。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767 條前段、第179 條前段定有明文。再按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。本件被告所有系爭未保存登記建物其中如附圖所示Ａ、Ｂ部分既占用系爭土地，已據原告提出土地權狀、謄本、照片及地籍圖為證，並有高雄縣仁武地政事務所函及附圖在卷為稽（見鳳調卷第5 至9 頁、本院卷第39頁），且為兩造所不爭執，而被告占用系爭土地既無合法權源，亦無民法第876 條之法定地上權或默示租賃關係或第425 條之1 規定之適用業如前述，則原告主張被告所有系爭未保存登記建物如附圖所示Ａ、Ｂ部分係屬無權占有，其依法得訴請被告將該占用之地上物拆除並返還基地予原告，及請求相當於租金之不當得利等情，揆諸前開規定，自屬有據。而揆諸前開規定，被告於占用系爭土地期間，因受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害，故原告主張其得依法請求自其取得系爭土地所有權之日即98年6 月24日起，至返還土地日止之占用系爭土地期間相當於租金之不當得利，亦屬有據。

㈣又按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10﹪為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地第97條第1 項及第105 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額，此亦有最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。經查，系爭土地附近多為廠房，係以巷道為出入主要孔道，生活機能普通，有卷附執行勘測筆錄、鑑定報告、現場照片、複丈成果圖附執行卷可稽（見本院90年度執字第8730號卷、94年度執字第14705 號卷、本院卷第81、82頁），又被告之系爭未保存登記建物如附圖所示Ａ、Ｂ部分占用系爭土地之面租為94平方公尺、128 平方公尺，而被告應給付之租金數額自得以此可受利益之範圍為核算基準；再租額之多寡應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息10%計算基準之限制，是本院斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨被告利用該地所受利益等情，認原告就系爭土地請求依法定租金之以土地申報地價年息10% 計算其相當於租金之不當利得尚屬過高，應以5%計算較為適當。又系爭土地自96年1 月起之申報地價為每平方公尺3,200 元，有上開土地登記謄本在卷可稽，是被告占有如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地之日止，每年可獲得相當於租金為35,520元（222 ×3,200 元×5%=35,520 元）。則原告請求被告給付自原告取得系爭土地之98年6 月24日起至返還土地之日止，按年給付35,520元，應屬有據，逾此部分之請求，尚非可採。

㈤又就上開拆屋還地部分，非立時可就，本院衡酌被告占有使用系爭未保存登記建物已有數年等情，爰就被告境況及原告利益酌定履行期間為6 個月，以資兼顧。

七、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地之地上物拆除，將土地騰空並返還予原告，並自原告取得系爭土地之98年6 月24日起至返還土地之日止，按年給付原告35,520元部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。又本院就第1 項所命拆屋還地部分，爰依職權就酌定履行期間如主文第5 項所示。另原告及被告陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。