臺灣高雄地方法院98年度簡上字第170號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第170號

上訴人

美妍舍大廈管理委員會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

丁○○

被上訴人

新東隆開發股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國98年3 月24日本院高雄簡易庭98年度雄簡字第340 號第一審判決提起上訴，本院於97年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：坐落高雄市左營區○○○路313 號之美妍舍大廈（下稱系爭大廈）係由被上訴人所監造銷售，被上訴人依房屋買賣合約書（下稱系爭合約書）約定，於上訴人未成立前，均向承購戶預收6 個月管理費，管理費以建物面積每坪新臺幣（下同）35元計收，建戶同意於第1 戶所有權移轉登記完成時，被上訴人得開始動用管理費支付大廈所需開銷，待大廈管理委員會正式成立即依法交接，上訴人於96年11 月29 日報備成立，被上訴人依法本應將代收之管理費全部移交，惟被上訴人竟將代收之管理費退還區分所有權人及被上訴人，僅移交部分金額，被上訴人就尚未售出之建物部分亦具有區分所有權人之身分，本應繳納管理費，則被上訴人應給付自96年1 月25日起至同年9 月30日止之管理費為816,95 4元，惟被上訴人僅分攤602,334 元，被上訴人尚須給付21 4,620元；另被上訴人就未售出之停車位亦應負擔管理清潔費，被上訴人所有之停車位計76個（含平面停車位25個、機械停車位51個），平面停車位之清潔管理費為300 元，機械停車位為500 元，核計被上訴人就停車位清潔費自96年1 月25日起至同年9 月30日止應繳納之費用計170,687 元，故被上訴人就管理費及停車位清潔管理費部分尚應移交給付上訴人共計385,307 元；另被上訴人因其使用之公共用電較多，於97年2 月16日所召開之協調會議亦允諾補貼上訴人96年2 月至同年10月之每月電費7,000 元，共計補貼電費63,000 元，被上訴人至今仍未給付，爰依公寓大廈管理條例及相關行政函釋，提起本件訴訟，請求被上訴人給付管理費、停車位管理清潔費及補助電費等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人448,283 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被上訴人則以：被上訴人當初與承購戶簽訂系爭合約書，依合約書附件㈡大樓管理規約切結書第1 條第3 項規定「預繳6 個月管理費不足支付時，得再向各區分所有權人收取之。目前管理費每坪以35元計收」，被上訴人係以實收實付之方式收付管理費，向每位承購戶預收6 個月之管理費，管理費係以建物之面積每坪35元計收，最後剩餘未支用之餘額則退還予住戶及被上訴人自己，被上訴人自無須給付上訴人所稱之管理費；有關停車位之清潔管理費部分，登記於被上訴人名下之停車位，僅係未售出之停車位，本無從比照一般住戶收取管理清潔費；被上訴人雖於協調會允諾補助電費63,000元，惟係基於兩造誠意協商方願補貼，被上訴人本無須負擔該筆電費，兩造現既有爭執，被上訴人即不願亦無須給付等語資為抗辯，並聲明：駁回上訴人之訴。

三、原審經審理結果，准上訴人關於停車管理費及補助電費合計233,687 元之請求，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並於本院聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人214,620 元。被上訴人之答辯聲明均為：㈠上訴駁回；㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。（被上訴人敗訴部分未據上訴。）

四、兩造不爭執之事項：

㈠系爭大廈係由被上訴人所監造銷售，被上訴人於銷售房屋時曾向承購戶預收6 個月之管理費，管理費以建物面積每坪35元計算；被上訴人業將收取之收管理費，除其自身部分外之餘額移交予上訴人。

㈡上訴人於96年11月29日報備成立。

㈢被上訴人尚未售出之建物所屬之停車位，平面車位計25個，機械停車位計51個；平面停車位之清潔管理費為300 元，機械停車位為500 元。

㈣被上訴人於97年2 月16日之會議允諾補助上訴人電費63,000元。

五、本件爭點，在於上訴人得否向被上訴人請求管理費214,620元，本院判斷如下：

㈠按起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人，公寓大廈管理條例第28條第3 項訂有明文。經查，系爭大廈為被上訴人所興建起造一事，為兩造所不爭執，是依公寓大廈管理條例第28條第3 項之規定，身為系爭大廈起造人之被上訴人，於上訴人成立前確為系爭大廈之管理負責人無訛。

㈡次按管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會，公寓大廈管理條例第20條第1 項訂有明文。承上所述，被上訴人在上訴人成立前為系爭大廈之管理負責人，其自應於上訴人成立時，將相關帳務文件及餘款移交給上訴人，是此，關於被上訴人自身應繳納之管理費，若屬於上開條文所述之餘款，被上訴人則應移交予上訴人，反之則否。

㈢依上訴人提出之大樓管理規約切結書第1 條規定：「一、本人同意本大廈由賣方（指被上訴人）管理，直至建築物所有權登記之區分所有權人及其區分所權比例達2 分之1 以上者，由賣方召集區分所有權人成立管理委員會接管。二、買方同意於第1 戶所有權登記完成時，開始動用管理費支付大廈所需之開銷，大廈管理支出由全體區分所有權人共同負擔，其計算方式為：當月總支出/ 房屋總坪數＝＝每坪應負擔費用×區分所有權人持有房屋坪數＝＝當月應負擔管理費用。

三、預繳6 個月管理費不足支付時，得再向各區分所有權人收取之。目前管理費，每坪以35元計收」等語。是依上開切結書之內容，被上訴人於銷售系爭大廈時，曾向承購戶收取6 個月管理費，且因收取上開費用之目的是用以支付系爭大廈所需之開銷，本自應由全體區分所有權人按持有之房屋坪數共同負擔，是此，被上訴人斯時既然同為系爭大廈之區分所有權人，則其本應依上開規定繳納6 個月之管理費自明。雖被上訴人抗辯當時伊有與承購戶約定上開預收之6 個月管理費，若有餘額時會將餘額退回給承購戶云云，然此部分為上訴人所否認，自應由被上訴人負責舉證證明，然被上訴人迄今並未提出任何證明以實其說，是被上訴人上述辯解，是否為真，尚有可疑。參以觀之上開切結書，確僅約定若管理費有不足支應系爭大廈所需之開銷時，被上訴人得再向各區分所有權人收取管理費，亦即上開切結書並未約定，若被上訴人預收之管理費有餘款時，會將之退回給住戶等字句，衡情，倘當時被上訴人確實有允諾承購戶會將多餘之管理費退回一事，則承購戶會保障自身之權益，理當會要求被上訴人將上開內容明確載明於切結書內，惟上開切結書並未有上開內容，可認被上訴人上述辯詞，應非實情。

㈣再者，依上訴人提出之系爭大廈第1 屆區分所有權人暨住戶大會會議記錄，其上記載：「案由五：建設公司過戶時，預收住戶半年管理費，建設公司代管期間，其管理費計算標準為何？建設公司王小姐說明：建設公司代管期間管理費計算原則如下：①依住戶過戶日期為管理費起算基準。②管理費每坪計算標準：乃依該月大廈總支出金額除大廈總評數，即得每月管理費金額。③此管理費計算基準，待管委會成立實施新管理費收繳基準後，即停止。停止後，公司將代管時間住戶購屋時，預繳半年管理費作一結算。其計算乃依據各住戶預繳之管理費扣除各住戶此期間應負負擔之管理費後，若住戶尚有剩餘款項則退還於住戶，若有不足；則住戶需於補繳」等語，是依上開會議記錄內容，關於被上訴人待管期間預收住戶之管理費應如何計算及處理等情，被上訴人員工雖有到場說明，然依上開會議記錄內容，召開會議當時並未就此議案作成決議，亦即上訴人當時並未同意被上訴人所稱，若預收之管理費有餘款時會退回住戶乙節，是此，尚難僅依上開會議記錄，認定被上訴人前開辯詞為真。

㈤綜上，既然被上訴人就其有與住戶約定若預收之管理費有餘款時會退回住戶乙節，並未提出證明以實其說，則被上訴人理當將其以管理負責人身份，對伊身為區分所有權人身份應繳納之管理費餘款移交給上訴人自明，從而，上訴人請求被上訴人給付管理費餘款214,620 元，自屬有據。

六、綜上所述，上訴人本於公寓大廈管理條例之規定，本得請求被上訴人給付管理費214,620 元。原審就判決主文第2項 應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，並判決如主文第2 項所示。

七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第450 條、第78條，判決如主文。