臺灣高雄地方法院98年度重訴字第237號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第237號

原告

天美國際開發股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

王叡齡律師

訴訟代理人

陳建誌律師

被告

蔡震仁即仙益企業社

訴訟代理人

乙○○

　　　　　　鍾義律師

當事人間請求遷讓房屋等事件，本院民國99年1 月26日言詞辯論

終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國96年5 月23日與被告簽訂「翡翠山林度假村租賃契約書」（下稱本租約），將附表所示9 筆土地及5 筆建物，含原告已合法登記旅館營業許可證照等出租予被告經營旅館業（渡假村），租期自96年2 月15日起至102年2 月14日止，租金每月新臺幣（下同）50萬元。惟被告自96年11月起即未續繳租金，原告乃於97年4 月1 日發函終止本租約，並獲被告隔日即於同年月2 日函復同意終止（否則以本訴狀繕本送達被告為終止之意思表示）。本租約既已終止，被告自無占用權源，爰依本租約第6 條第1 項規定，訴請被告將如主文第1 項所示3 筆土地（其餘如附表所示土地及建物，因均已遭債權銀行查封拍定予他人所有，原告因而於訴訟中自起所請求被告返還之6 筆土地及2 筆建物減縮為3 筆土地）返還；並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告雖未續付租金，惟已依本租約第3 條第3 項第2 款約定，代原告清償債務共達7,912,790 元，詎原告並未因此相對將附表所示土地及建物設定第2 順位抵押權予被告，被告自得依民法第264 條規定，就未付租金與原告前開未履行抵押權設定主張同時履行抗辯，故原告自不得以被告未付租金為由終止本租約；況原告亦未依約提供合法登記旅館營業許可證照，協助被告辦理營業事業登記申請，致被告迄無法正式營業，亦有權拒絕給付租金。

㈡如認本租約業經合法終止，然被告依本租約第3 條第3 項第2 款約定已支付原告之第2 期保證金600 萬元自應歸還。在原告財產遭債權人執行而顯有減少之際，有難為對待給付返還被告該600 萬元保證金之虞，故被告亦得依民法第265 條規定，拒絕交還所承租如主文所示3 筆土地等語置辯。爰聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請免為假執行宣告。

三、不爭執事項：

㈠兩造於96年5 月23日簽訂本租約（卷10-13 頁），由原告將附表所示土地及建物，含原告已合法登記旅館營業許可證照等出租被告經營旅館業（渡假村），租期自96年2 月15日起至102 年2 月14日止，租金每月50萬元，依依本租約第3 條第3 項約定，被告並應分三期每期600 萬元，共1800萬保證金支付予原告。

㈡被告自96年11月起即未續繳租金，原告乃於97年4 月1 日寄發存證信函（卷85頁）「終止」租約，被告於隔日即同年月2 日函復（卷86頁）同意「解約」，並要求原告應將押租金（即本租約第3 條第3 項之保證金）返還。

㈢被告已依本租約第3 條第3 項第2 款約定（卷10頁本租約反面），代原告返還含積欠國稅局稅款及銀行貸款等債務共達7,912,790 元（卷57頁被告製之附表），而原告卻未依同條款約定，就附表所示土地及建物設定第2 順位抵押權予被告，亦未就被告前已給付之第2 期保證金600 萬元予以歸還，㈣原告出租之附表所示9 筆土地及5 筆建物，除如主文第1 項所示3 筆仍由被告占用外，其餘均遭債權銀行查封拍定予他人（故原告起訴請求從6 筆土地及2 筆建物後，再減縮聲明）。

四、本件爭點：原告以被告未繳租金為由終止本租約是否合法，即被告依民法第264 條（同時履行抗辯）、265 條（不安抗辯）行使抗辯權，並認原告亦未依約協助讓被告得以合法經營等情，故得拒絕給付租金，無由原告擅自終止之理，是否有理由？

五、本院判斷：

㈠依兩造之本租約第6 條第1 款（卷11頁）約定，承租人之被告若逾期二個月未給付租金，出租人之原告得終止租約。本件被告自96年11月起迄今未給付租金，顯已逾二個月，則暫置原告於97年4 月1 日發函「終止」及被告於同年月2 日函復同意「解除」等不爭執之情，是否如原告主張已生終止本租約之效力一節於不論，只依原告主張以本起訴狀繕本送達被告（卷38頁送達回證）之日即98年3 月18日為終止本租約之意思表示，亦屬有據，先予敘明。

㈡被告固以依本租約已代原告償還積欠款共7,912,790 元，而原告竟未依約就附表所示土地及建物設定第2 順位抵押權予被告，故依民法第264 條行使同時履行抗辯，得拒絕給付租金。惟按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，始具有對價關係（最高法院96年度台上字第1415號）。而上揭所謂原告負應設定抵押權予被告之義務，係被告依約代償積欠款作為保證金1800萬元之一部分後（本租約第3 條第3 項第2 款），原告是否應履行之問題，與被告之租金支付並無對價關係，是被告因而執以為同時履行抗辯而絕給付租金，於法不合。

㈢被告又以原告未提供合法登記旅館營業許可證照，協助被告辦理營業事業登記申請，認原告違反本租約第1 條第3 款規定（卷10頁）：「關於本件租賃標的物內全部設施、增建建物、已合法登記旅館營業許可證照…，均在本租賃之範圍。」之義務。然被告係因受都市計畫土地分區使用、建管等有關法令限制未能請領營利事業登記證，故退而求其次，先申請設籍課稅，從而事實上以紫灣VILLA 名義經營渡假村，並申報營利事業所得稅及營業稅之情，有財政部南區國稅局恆春稽徵所98年9 月28日函（卷131 頁）檢附之被告96年2 月12日提出籍課稅之申請書（卷137 頁）、97營所稅申報書（卷133 頁）及紫灣VILLA 廣告2 紙（卷99-100頁）可憑，被告亦不爭執（卷149-150 頁筆錄），可證被告所謂其未能取得營利事業登記，係因原告未能協助之事，與事實不符。再說，被告亦迄未能自行完成依商業登記法之獨資登記（卷139 頁上揭稽徵所函檢附之查詢資料），本來就不可能合法經營中式餐館及旅館之營業項目（卷69頁上揭稽徵所96年2 月14日函復被告設籍課稅之營業登記資料公示查詢單），因此之故，縱原告依觀光旅館業管理規則（卷160 頁）第27條規定，提供其旅館業營業執照予被告去向主管機關申請合法受讓原告出租之如附表所示土地及建物，使被告依法順利承租原告之旅館業經營權，得以合法從事旅館業，亦因被告自己未能合法為商業登記，本來就無從合法經營而枉然。況原告確將其許可經營旅館業之執照懸掛於如附表所示建物之大廳，被告亦不爭執（卷152 頁筆錄），則出租人之原告有何拒絕提供予被告去申請合法經營之理由，是以在被告未能舉證說明其曾向原告提出請求協助遭受拒絕之情況下，徒辯稱謂：「並非將執照放在大廳就表示原告已經提供」（卷168 頁筆錄），顯無是理。從而，被告辯稱原告拒絕協助使其得順利申請營利事業登記，進而得合法經營旅館業，自非可採。被告以此為由，拒絕給付租金，自屬無據。

㈣末，被告認縱本租約已經原告合法終止，然其已依本租約第3 條第3 項第2 款約定支付原告之第2 期保證金600 萬元（即上揭代原告償還7,912,790 元債務作為保證金之事），於終止租約後，原告即應歸還予被告，於未歸還前，被告得拒絕返還現仍占用如主文所示之3 筆承租土地。然依本租約第6 條第1 項（卷11頁）規定，出租人之原告終止本租約後，承租人之被告應將租賃標的物與經營權交還原告，然後原告始於正式交接後壹年內無息返還保證金予被告，至為明確。今被告拒絕將承租標的物返還，本件原告乃訴請返還，被告竟以原告不爭執已收受600 萬元保證金一事，遽援引民法第265 條規定：「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」為不安抗辯，拒絕返還承租之土地。按民法第265 條之規定，乃予先為給付義務人以不安之抗辯權，此項抗辯權，係以他方之財產於訂約後顯形減少，致有難為對待給付之虞為要件（最高法院87年度台上字第2047號判決要旨參照）的意思以觀，顯然見解有誤，不待詳論

六、綜上所述，被告上揭抗辯均無理由。從而原告以本起訴狀繕本送達被告之日終止本租約後，依本租約第6 條規定，請求被告返還如主文第1項所示被告現仍占用之3 筆承租土地，是有理由，應予准許；至該3 筆土地，目前已移轉變更予新所有權人（卷178 、180 及183 頁最新登記謄本），因與本件原告本於出租人地位請求被告返還承租土地是否有理由無涉，故無進一步置論必要，合此敘明。另兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行，核均符法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之（擔保金額參照卷7 頁該3筆土地之公告現值）。

七、又本件最後言詞辯論終結後，被告本人又提答辯狀（卷204頁起）到院，因具狀人之簽章（卷211 頁），與兩造不爭執之本租約（卷13頁）及98年4 月22日之答辯狀上印文章（卷56頁）均明顯不符，是否真實，有待查證，且內容亦不影嚮本院判斷結果，故不予參酌，特再敘明。

八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項及第392 條第2 項規定，判決如主文。