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in判決書

最高法院九十六年度台上字第一四一五號

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最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第一四一五號上　訴　人　丙○○ 4樓 庚○○ 丁○○ 戊○○ 己○○ 樓 余政經（即惠德醫院） 共　　　同 訴訟代理人　張標全律師 楊昌禧律師 上　訴　人　甲○○ 訴訟代理人　蘇吉雄律師 陳雅娟律師 被 上訴 人　乙○○ 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十四年九月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十二年度重上字第七一號），各自提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決關於命（一）丙○○、余政經即惠德醫院遷讓返還附表一編號一至四房屋於乙○○，遷讓返還附表一編號五房屋、返還附表二儀器設備於甲○○；（二）丙○○給付甲○○暨其部分由庚○○、丁○○、戊○○、己○○負連帶給付責任；（三）丙○○、余政經即惠德醫院連帶給付甲○○；（四）駁回甲○○其餘之上訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件上訴人甲○○及被上訴人乙○○主張：對造上訴人丙○○於民國八十八年十一月十日邀同對造上訴人丁○○、戊○○、己○○及庚○○（下稱庚○○四人）為連帶保證人，與甲○○就原判決附表一房屋（編號一至四房屋之所有權人為乙○○即甲○○之配偶，編號五房屋之所有權人為甲○○，下合稱系爭建物）及原判決附表二儀器簽訂租賃契約（下稱系爭契約），租賃期間至九十六年十二月三十一日止，租金約定前二月每月新台幣（下同）八十二萬元，其後第一年每月八十七萬元，第二、三年每月九十七萬元，第四至六年每月一百零七萬元，第七、八年每月一百十二萬元；丙○○並同意聘任甲○○指定之人員四名為其醫院顧問及會計、行政、工務之監督，月薪合計每月七十八萬元，租賃期間內不調整；兩造之真意，係將顧問費做為租金之一部分。嗣丙○○於八十九年四月間要求調降租金，二人復簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定：①自八十九年五月一日起至同年十二月三十一日止，每月租金降為六十七萬元，九十年初起至九十一年底止，每月租金為七十七萬元，九十二年初起至九十四年底止，每月租金為八十七萬元，九十五年初起至九十六年底止，每月租金為九十二萬元；②依租賃契約第十三條聘任由甲○○指定之四名人員，丙○○於租賃期間內不得以任何理由解聘或不發或少發薪水，違者，丙○○願以該等人員之短發薪額加倍轉為各該月之租金給付於甲○○。詎丙○○自九十年二月一日起，即未支付該顧問費，經多次催告未果，迄九十年五月止，已積欠四個月之顧問費計三百十二萬元，逾相當二個月租金數額，甲○○遂於同年五月十四日以存證信函催告丙○○於五日內給付，逾期未付，即以該存證信函作為終止租賃契約之意思表示，丙○○仍置之不理，系爭契約已終止。丙○○於八十九年間起與對造上訴人余政經共同經營惠德醫院，推由余政經擔任惠德醫院之負責醫師，余政經即惠德醫院占有附表一房屋，即屬無權占有，其共同無權占有系爭房屋，應負連帶賠償之責；乙○○自得依所有物返還請求權之規定，請求丙○○、余政經即惠德醫院返還如附表一編號一至四房屋；甲○○得依租賃物返還請求權及所有物返還請求權之規定，請求丙○○、余政經即惠德醫院返還如附表一編號五所示之房屋及如附表二所示相關儀器設備；又依系爭協議書，丙○○應給付甲○○自九十年二月起至九十年五月止之顧問費三百十二萬元之二倍作為租金，庚○○四人為系爭契約丙○○之連帶保證人，應就上開金額即三百十二萬元與丙○○連帶給付之責；甲○○終止租賃契約後，丙○○繼續使用如附表一及二所示之房屋儀器設備，乙○○、甲○○依侵權行為、不當得利規定受有相當於租金之損害，乙○○已將損害賠償請求權讓與甲○○，並於九十二年四月十一日通知對造上訴人由其收受，該債權讓與已生效；庚○○四人為丙○○之連帶保證人，自應負連帶保證責任等情；爰先位聲明求為命：（一）丙○○、余政經即惠德醫院應將如附表一編號一至四所示房屋遷讓交還乙○○。（二）丙○○、余政經即惠德醫院應將如附表一編號五所示房屋遷讓交還甲○○。（三）丙○○、余政經即惠德醫院應將如附表二所示儀器設備交還甲○○。（四）丙○○、余政經即惠德醫院應自九十年二月一日起至九十二年三月十八日止，按月連帶給付甲○○一百五十六萬元，及加付自每月二日起至清償日止法定遲延利息；庚○○四人就上開金額其中按月給付七十八萬元之本息負連帶給付責任。（五）丙○○、余政經即惠德醫院暨庚○○四人應自九十二年三月十九日起至九十四年八月三十一日止，按月連帶給付甲○○、乙○○七十八萬元。（六）丙○○、余政經即惠德醫院暨庚○○四人應自九十四年九月一日起至九十四年十二月三十一日止，按月連帶給付甲○○、乙○○一百六十五萬元。（七）丙○○、余政經即惠德醫院暨庚○○四人應自九十五年一月一日起至交還房屋及儀器設備之日止，按月連帶給付甲○○、乙○○一百七十萬元。（八）余政經即惠德醫院應協同甲○○辦理將惠德醫院變更為杏和綜合醫院，負責醫師變更為康為民之判決。並於原審追加主張，如認系爭契約尚未終止，則備位聲明求為命：（一）丙○○、余政經即惠德醫院應自九十年二月一日起至九十三年十一月三十日止，按月連帶給付甲○○一百五十六萬元，及加付自每月二日起至清償日止法定遲延利息，庚○○四人就上開金額其中按月給付七十八萬元之本息負連帶給付責任。（二）丙○○、余政經即惠德醫院暨庚○○四人應自九十三年十二月一日起至九十六年十二月三十一日（原判決誤載為三日）止，於每月一日，按月連帶給付甲○○七十八萬元。（三）丙○○、余政經即惠德醫院應於九十七年一月一日將附表一編號一至四號所示房屋遷讓交還乙○○。（四）丙○○、余政經即惠德醫院應於九十七年一月一日將附表一編號五所示房屋遷讓交還甲○○。（五）丙○○、余政經即惠德醫院應將附表二編號三、四、十三所示儀器設備返還甲○○。（六）丙○○、余政經即惠德醫院應於九十七年一月一日協同甲○○辦理將惠德醫院負責人名義變更為杏和綜合醫院及負責醫師變更為康為民之判決（甲○○於第一審就租金、相當租金之損害係請求自九十年六月一日起至九十一年十二月三十一日止，每月一百五十五萬元，自九十二年一月一日起至遷出返還房屋及儀器設備之日止，每月一百六十五萬元計；上訴第二審後聲明如前所示，原審認係擴張聲明，惟未為擴張之訴駁回之諭知。原審就乙○○請求連帶賠償部分為其敗訴判決，乙○○上訴第三審後撤回其上訴，已確定）。 上訴人丙○○、余政經即惠德醫院、丁○○、戊○○、己○○、庚○○等則以：系爭契約第十三條約定丙○○每月給付七十八萬元顧問費，係甲○○為規避所得稅之強制規定，濫用契約自由原則，有悖公共秩序而無效，自不能依此約定請求租金；又甲○○交付之系爭房屋係供作醫院使用，包括南棟（即三八九等號大樓）、北棟（即四七○號大樓）房屋，均有漏水等瑕疵，南棟大樓地下室污水處理槽，廢水未進入處理槽，直接排放外洩，違反廢棄物清理法之規定，北棟大樓則完全沒有污水處理設備，消防設備不足，無逃生設備，伊自得主張租賃物修繕之同時履行抗辯權，拒付租金；且依系爭契約第十二條約定甲○○保證得使用之醫療床數為一百十二床，若因法規之限制，致得列為醫療之床數減少時，甲○○同意租金中之二分之一，自當月起依床數減少之比例減少，則減去北棟六十三床，只剩南棟四十九床符合規定，其租金亦應依約按比例減少四十三萬五千九百三十七元，即甲○○僅得請求之租金為一百十一萬四千零六十三元；再系爭契約租金為每年一千八百六十萬元，已逾土地法第九十七條規定之限制；另甲○○與丙○○二人於八十九年四月間自行簽訂系爭協議書時，此係新契約，系爭契約之連帶保證人庚○○四人自該協議成立時起，不應再負連帶給付責任等語，資為抗辯。 原審除就請求協同辦理醫院、負責醫師變更名義部分維持第一審所為甲○○敗訴判決外，將第一審其餘所為甲○○敗訴判決廢棄，改判命丙○○、余政經即惠德醫院應將如附表一編號一至四房屋遷讓交還乙○○；如附表一編號五房屋遷讓，並連同如附表二所示儀器設備交還甲○○。丙○○應給付甲○○二千零七十八萬二千九百八十九元，庚○○四人就上開金額中之一千八百零四萬八千六百九十七元負連帶給付責任。丙○○、余政經即惠德醫院應連帶給付甲○○二千二百四十九萬七千八百七十七元。丙○○、余政經即惠德醫院應自九十四年十月一日起至九十四年十二月卅一日止，按月連帶給付甲○○一百六十五萬元；自九十五年一月一日起至上開交還房屋及儀器設備之日止，按月連帶給付甲○○一百七十萬元；並駁回甲○○其餘之上訴。無非以：丙○○與甲○○於訂立系爭契約後，於八十九年七月間與余政經簽訂合夥契約，並將醫院更名為惠德醫院，負責醫師更名為余政經，且經高雄縣政府衛生局核發開（執）業登記核定書等情，為兩造所不爭；惟依財政部台灣省南區國稅局檢附惠德醫院九十一、九十二年度執行業務暨其他所得業者基本資料表及調查紀錄表所載：惠德醫院係由余政經獨資經營。余政經與丙○○縱有合夥關係，僅係二人內部之關係，依醫療法第十三條、第十五條規定，惠德醫院既以余政經為負責醫師申請准許執業，余政經即得對外以獨資型態為法律行為，甲○○主張以余政經即惠德醫院為當事人，即無不合。查丙○○與甲○○於訂立系爭契約前，曾於八十六年十月十日就系爭建物訂立租賃契約，除依該契約第四條約定給付租金（第一、二年每月租金一百四十五萬元）外，復於第十五條約定：丙○○同意聘任甲○○指定之人為醫院顧問，月薪十五萬元。嗣八十八年十一月十日丙○○與甲○○重新簽訂系爭契約，除租賃期間仍至九十六年十二月三十一日止外，變更連帶保證人及租金給付方式，契約第四條雖約定降低每月租金金額（第一年之第一、二月租金八十二萬元），第十三條則增加甲○○指定之人員四名為丙○○醫院顧問及監督，月薪合計每月七十八萬元。比較前後二份契約，可知丙○○實際給付之金額並未減少，即每月租金加計顧問費，合計均為一百六十萬元。迄八十九年四月間，丙○○要求甲○○調降租金，二人簽訂協議書，開宗明義亦載明：前所訂立之租賃合約書（按：指系爭契約），雙方同意變更租金條件及補充條件如后等文義。系爭協議書除記載租金降低外，重申系爭契約第十三條所約定四名顧問之保障，即丙○○不得以任何理由解聘或減少薪水。違者，以短發薪資加倍轉作租金。參酌系爭協議書，並未如系爭契約明白記載「雙方以後列新約條款為雙方權利義務之依據」等文義，足見系爭協議書，乃系爭契約之補充約定而已，而非兩造重新訂約，用以取代系爭契約。是庚○○等四人並不因甲○○與丙○○另立系爭協議書，而免負連帶保證人之責。但上開第十三條補充約定，乃庚○○等四人擔任原系爭契約之連帶保證人所未有之違約處罰約定，依最高法院四十二年台上字第六二四號判例，庚○○等四人就上述丙○○違約應加倍給付租金新增之約定，自不負連帶保證之責。又系爭契約第十三條賦予甲○○有指定、變更顧問、監督人選之權利，但甲○○並未指定任何人擔任顧問，而四名在惠德醫院掛名醫院顧問、監督，實際上從未至惠德醫院上班，為兩造所不爭執，可知丙○○亦無將此等核心業務交由甲○○指定人員監督、諮詢之意。丙○○於八十九年十二月十三日以存證信函致甲○○亦略載：為雙方能夠繼續維持租賃關係，請應允：房租由每月一百四十萬元調降為一百萬元等情，可見丙○○於簽訂系爭協議書後，仍承認該顧問費為租金之一部分；是系爭契約有關「顧問費」之約定，應係為規避租稅之行為。上開約定其真意為租金之一部，雙方意思仍有合致，依民法第八十七條第二項規定，該「顧問費」，仍屬租金之一部。此規避租稅行為其無效者，僅係該聘任醫院顧問契約，不生出租人在所得稅法上得以免除租金所得課稅之效力，尚不影響當事人間實質為租金約定之效力。且丙○○既同意規避租稅在先，嗣後再執其為脫法行為主張無效，亦有悖於誠信，核非可採。再者，系爭契約固約定甲○○得指定四人為惠德醫院之顧問等職務，但依丙○○之醫院員工匯款明細報表記載：八十九年一月份之薪水，醫院將七十八萬元匯入訴外人莊綉娟、陳淑姬、莊瑋婷、莊鵬飛、莊守、陳黃玉枝、陳麗美（下稱莊綉娟等七人）之帳戶內，已與系爭契約約定之四人有異，丙○○亦未異議；系爭契約又約定甲○○得隨時變更顧問等人選，丙○○不得拒絕，故上開約定之目的，僅係為達甲○○避稅之目的，由丙○○配合之而已，雙方於訂立系爭契約時，並無成立第三人利益契約意思表示之合致，核與利益第三人契約要件有間，丙○○所辯：顧問費之性質屬利益第三人契約，莊綉娟等七人既已受領顧問費，表示享受其利益，系爭協議書第二條約定違反民法第二百六十九條之規定，甲○○據以終止租約為不合法云云，亦無可採。次查系爭契約租金給付之方式為每期開始時支付，即丙○○於九十年一月一日起，於每年一月一日及七月一日各簽發每月一日為發票日之支票六張，一次交予甲○○；而丙○○自九十年二月一日起即未繳納為租金一部分之顧問費每月七十八萬元，甲○○曾於九十年五月十四日以存證信函通知丙○○限於文到五日內給付已到期四個月未付租金，逾期即終止租賃契約，並以該函作為終止租約之意思表示，有存證信函可憑；惟丙○○與甲○○於九十年二月起至九十年五月止之租金為每月一百五十五萬元（即顧問費七十八萬元及原載租金七十七萬元），二個月之租金為三百一十萬元，丙○○迄同年五月固積欠租金三百十二萬元，然九十年四月初因地下室漏水且蓄水池裂開導致地下室淹水，八樓辦公室因漏水嚴重致日常業務無法運作，情況緊急，當日立即搶修，修繕費用為二十一萬六千元，甲○○同意以該修繕費用抵銷，有九十年四月十九日丙○○致甲○○之存證信函、甲○○於九十年五月十五日回覆之存證信函、發票可參，甲○○亦派莊鵬飛會勘無訛，其據以抵銷即無不合，扣除此抵銷數額，餘額為二百九十萬四千元，尚未達積欠租金二個月租額三百十二萬元，不生終止之效力。嗣於九十二年一月十四日言詞辯論期日，甲○○當庭催告丙○○表示限於七日內，依約給付積欠之租金一千七百九十四萬元，否則以之為終止租約之表示，丙○○迄今仍未給付，故系爭契約於九十二年一月二十二日已生終止之效力。查兩造於八十八年十一月間改訂系爭契約時，維持八十六年十月原契約所約定得在不影響結構安全及不違背建管法令下，丙○○得變更現有設計、隔間、或裝潢，於租約屆滿時依其使用現況交還建物。而甲○○將系爭房屋出租予丙○○前，台灣省衛生處於七十九年間准許系爭建物即鳳山市○○○路三八九號曉明綜合醫院（嗣更名為杏和綜合醫院）申請一般病床擴建自八十七床變更為一九五床時，即將同路四七○號大樓納入擴建計劃，准許四七○號大樓設置急性一般病床三十二床、嬰兒床九床。因七十九年擴充四七○號大樓設立許可係於八十二年四月十日水污染防治法公布定義範圍內之列管事業之前，故高雄縣衛生局為兼顧實情仍發給開業執照等情，有高雄縣衛生局九十四年一月五日函可稽。在甲○○出租前，四七○號大樓本係經營婦產科，三八九等號大樓經營內、外科等綜合醫院，均係合於當時之法令規定。丙○○向甲○○承租系爭房屋之目的，亦係經營醫院，其經營之範圍與甲○○出租前經營之科別大致相同。丙○○乃一有經驗之專業醫師，對經營醫院有關之衛生、環保或建築等相關法令，必有相當瞭解。甚至於八十六年十月間在租賃契約生效前，即依約開始依其經營需要，重新整修、裝潢、設備；其當知甲○○所交付二棟大樓之廢水處理設備只有一套，北棟大樓之逃生梯之設置狀況，彼此間應有甲○○只須依當時現狀交付之合意，故甲○○交付南棟有廢水處理設備，北棟無廢棄水處理設備及北棟當時之逃生梯設置狀況予丙○○，於約並無不合，丙○○嗣以北棟無廢水處理設備，北棟大樓之逃生梯之設置狀況違反規定，主張違約，尚非可採。按承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，得不行使民法第四百三十條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權。系爭建物於租賃期間均在丙○○之占有、使用中，迄未有房屋不合醫療使用之情事。直至改為惠德醫院後，始於八十九年十二月十三日以存證信函致甲○○，主張：由於南棟大樓內部年久失修，許多管路不通，處處漏水，影響營業至鉅，雖有廢水處理設備，但廢水未進入處理槽直接排放外洩，已違反廢棄物處理規定，消防設備不足，無逃生梯設備等，違反消防法等項瑕疵，請求整修，逾期將自民國九十年一月起，將暫（緩）繳房租，直到改善為止等語，行使同時履行抗辯權。甲○○未立即為修繕，丙○○自九十年二月一日起僅繳納扣除顧問費七十八萬元以外之租金；復於同年四月十九日再寄發存證信函予甲○○略謂：綜合大樓廢水處理設備未符合標準及婦幼大樓無廢水處理設備，醫院床數限於法令規定減縮至四九床；若未於七日內整修，將自行進行廢水整建工程，其整建費用將以憑證由房租扣抵等語。甲○○亦自承：南棟大樓四棟屋齡均已逾二十五年，因年久而滲、漏水現象，尚為情理之常等語。丙○○主張系爭房屋於上開期間有前揭瑕疵，甲○○未為修繕，行使同時履行抗辯權，拒付租金，雖非無據。惟依丙○○上開兩次存證信函，所主張必須且已為修繕之金額為一百十三萬六千元；丙○○嗣於九十二年三月十一日另提出修繕費用之統一發票八紙計二百十三萬六千元主張抵銷。經核對丙○○先後二次提出修繕工程之統一發票，丙○○實際上僅修繕六項工程。其中鈺寰工程行施作南棟七樓純水製造室漏水修復費十萬元，確屬漏水修繕。中衛公司施作之防漏工程，工程款計一百零二萬六千元，其修繕名稱分別為「防漏工程」、「漏水、壁癌、外牆全面防水（三樓、五樓）」、「抓漏」，其統一發票之買受人均為惠德醫院，甲○○亦派莊鵬飛進行會勘；以上合計一百十二萬六千元工程款，核屬必要修繕費用。至於丙○○所提德歡公司完成污水處理設施改善工程費一百萬元，依丙○○提出之整修相片，拍照日期與整修日期，顛倒記載，二者相差四年餘；且德歡公司出具之統一發票買受人為惠啟股份有限公司，非獨資之惠德醫院，不足以證明德歡公司為惠德醫院施作污水處理工程；至於鈺寰工程行新施作之「捲門」一萬元，並不影響結構安全，非屬甲○○負修繕義務之工程費用。又建築師蘇啟東，為惠德醫院就系爭建物申辦八十九年度防火避難設施與設備安全檢查，業經高雄縣政府工務局准予備查，丙○○於准予備查後，提出立吉安企業有限公司（下稱立吉安公司）出具之逃生用緩降管等物之報價單一百九十九萬四千三百七十元，為甲○○所否認，丙○○復未舉證立吉安已完成施作，故上開報價單不足為丙○○修繕系爭建物之證明。可見系爭二棟大樓有關安全梯之問題，於九十年初高雄縣政府審核蘇啟東安全檢查時，係合於法令規定。丙○○所主張上開瑕疵修繕期間，即九十年四月間迄同年八月間，醫院仍繼續經營中，嗣更增設急診室，故其主張醫院不符醫療用途標準，應非事實。丙○○行使同時履行抗辯權，其相對債權乃係出租人應保持合於約定使用之租賃物之義務。惟丙○○於甲○○未為修繕時，先於八十九年十二月十三日以存證信函主張同時履行抗辯權，嗣於九十年四月十九日再以存證信函主張依自己認定之瑕疵逕為修繕，並將修繕費用抵付租金，共支出一百十二萬六千元，並經兩造會勘無訛，故丙○○於自行修繕完畢後，醫院繼續經營，並增加急診業務，已無租賃物不合於約定之使用狀態可言，其於八十九年十二月十三日存證信函所主張之同時履行抗辯權，已因瑕疵修繕完畢而不復存在。系爭建物經蘇啟東為惠德醫院辦理八十九年度上開安全檢查准予備查後，雖經行政院衛生署委託中華民國建築學會辦理之「老舊醫院建築防火安全調查與評估」，其成果報告列載惠德醫院應改善多項，包括安全梯等問題。惟此乃政府監督機關於系爭契約訂立後，所頒布之新行政管理措施，非二人於訂約時所得預見，上開應予改善項目之瑕疵，固不能歸責於甲○○，但系爭建物從來之目的，均係供醫療事業使用，丙○○為配合主管機關新施行之法令，而為修繕，所支出之修繕費用，乃係保存占有物所支出之必要費用，應由甲○○負責償還，甲○○未為之，而由丙○○提出九十二年底至九十三年底建築物公共安全檢查申報改善工程費用表，計一百二十二萬九千二百二十元，其施作均係為符合上開檢查而施作，固屬必要之修繕費用。惟丙○○支出上開費用之時間，已在甲○○於九十二年一月二十二日合法終止系爭契約之後，依上開說明，丙○○不得主張同時履行抗辯權。又丙○○主張於九十四年四月十九日存證信函通知甲○○修繕，亦係在甲○○終止系爭合約之後，依上開說明，仍不生同時履行抗辯之效力。高雄縣政府環保局於九十年九月二十一日在惠德醫院之放流口處採樣送驗結果，未符合放流水標準（化學需氧量：172mg/ L，放流水標準限值化學需氧量：100mg/ L），經告發並限期改善在案，有高雄縣政府九十四年三月二十五日函附水質檢驗報告可考。丙○○雖辯以南棟大樓地下室空有污水處理槽，廢污水根本未進入處理槽，直接排放外洩所致。惟查系爭房屋於租賃期間均在丙○○之占用中，高雄縣政府該函示僅在放流口採樣，並未言及廢水未入處理槽，直接排放外洩。況甲○○於系爭契約生效時，將廢水處理槽點交時，丙○○未異議該廢水處理槽無法運作，故丙○○之抗辯，核非可採。至消防及逃生設備之缺失，於蘇啟東建築師安全檢查時為合格並經准予備查，可知甲○○迄九十年一月間准予備查時，仍提供合於租賃契約要求之租賃物予丙○○使用，直至上開建築學會辦理「老舊醫院建築防火安全調查與評估」後，但此係因非可歸責兩造之事由致租賃物不符合規定。而丙○○之修繕已在甲○○終止系爭契約之後，亦不足以之為同時履行抗辯之事由。兩造於九十四年二月二十一日會同勘驗系爭房屋時，固有諸多瑕疵，勘驗時間已在甲○○終止合約之後二年多，距丙○○承租系爭房屋亦已七年餘，此期間系爭大樓在丙○○占有管理中，醫院所有管路係由丙○○改裝重新設計施作修繕、裝潢，應係丙○○未依正常使用方式維護所致，且丙○○迄系爭契約終止前，未再以承租建物有瑕疵為由，主張同時履行抗辯權；其於契約終止後，始為同時履行抗辯之主張，亦非可採。契約既經終止，惠德醫院雖由余政經擔任獨資之負責醫師，但醫院併由丙○○實際占有中。甲○○等主張終止租約後，丙○○、余政經即惠德醫院仍占用系爭房屋、設備，即非有權占有，依所有物返還請求權規定，請求丙○○、余政經即惠德醫院應將如附表一編號一至四房屋遷讓交還所有權人乙○○；應將如附表一編號五房屋遷讓交還所有權人甲○○；丙○○應將如附表二所示儀器設備交還所有權人甲○○，即屬有據。至於甲○○基於契約終止後之回復原狀請求權，請求：「余政經即惠德醫院應協同甲○○辦理將惠德醫院變更為杏和綜合醫院，負責醫師變更為康為民」部分，余政經即惠德醫院並非丙○○與甲○○訂立系爭契約之當事人，甲○○主張余政經即惠德醫院係加入甲○○與丙○○之租賃契約，成為租賃契約之當事人云云，惟余政經只是受同意而有權使用而已，並不因此變為租用人，余政經即惠德醫院自無回復原狀之義務。甲○○請求其協同辦理醫院、負責醫師變更名義，即屬無據，不應准許。甲○○依約請求丙○○給付自九十年二月一日起迄九十二年一月二十二日租約終止前，每月均短付七十八萬元之租金，核屬有據；其並請求庚○○四人與丙○○負連帶給付責任，亦無不合。至余政經即惠德醫院非租約之當事人，不負給付租金之義務，甲○○請求其與丙○○連帶給付租金，不應准許。又租約終止後丙○○、惠德醫院既負共同侵權行為責任，且乙○○已將債權讓與甲○○。甲○○請求丙○○、余政經即惠德醫院自九十二年三月十九日起至九十四年九月三十日止按月連帶給付七十八萬元，及自每月二日（按：每月一日為約定租金給付日）起至清償日止，加付法定遲延利息，亦無不合，應予准許。至庚○○四人於租約終止後，即無須負連帶保證責任，即不負連帶給付之責，此部分請求，不應准許。另甲○○請求自九十四年九月三十日（原審判決日）後，自次月一日起至九十四年十二月三十一日止，按月給付與原租約每月租金相同數額之一百六十五萬元相當租金損害；及丙○○、余政經即惠德醫院自九十五年一月一日（原約租金自是日起調整為一百七十萬元）起至九十六年十二月三十一日系爭契約原約定期滿之日止，按月給付與原租約每月租金相同數額之一百七十萬元相當租金損害，雖屬將來因侵權所生之相當租金損害債權，惟基於丙○○已積欠多年租金，應予准許。又系爭契約所約定租金並未違反土地法第九十七條規定租金上限，且系爭協議書第二條亦未違反強行規定或公序良俗，該條約定性質為違約金，綜合審酌上情，甲○○請求每月給付七十八萬元，核屬過高，應以十萬元為適當；逾此範圍之請求，不應准許。丙○○依系爭契約第十二條請求減少租金尚非有據，其以已支付之修繕費共一百十二萬六千元，及建築物公共安全改善工程費用，計一百二十二萬九千二百二十元，據以抵銷，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。次按事業、污水下水道系統或建築物污水處理設施，排放廢（污）水於地面水體者，應符合放流水標準。八十九年四月二十六日修正公布水污染防治法第七條定有明文。又事業或污水下水道系統排放廢（污）水，違反第七條第一項或第八條規定者，處新台幣六萬元以上六十萬元以下罰鍰，並通知限期改善，屆期仍未完成改善者，按日連續處罰；情節重大者，得命其停工或停業，必要時，並得撤銷其排放許可證或勒令歇業，同法第三十八條亦有明文。是廢水排放是否合乎標準，廢水處理設備是否合乎法令，與醫院、醫療事業休戚相關。系爭租賃契約既保證丙○○得經營使用醫療床數達一百十二位之醫療業務，理應具備此等廢水處理設備方能符合租賃契約目的。查高雄縣政府環保局於九十年九月二十一日在惠德醫院放流口處採樣送驗結果，未符合放流水標準，業經告發並限期改善逾期將連續處罰在案，有高雄縣政府函附水質檢驗報告可參（見原審卷（三）第一四至一九頁）。而丙○○於八十九年十二月十三日以存證信函致甲○○時即曾主張：雖有廢水處理設備，但廢水未進入處理槽直接排放外洩，已違反廢棄物處理規定，消防設備不足，無逃生梯設備等，違反消防法，上列事項攸關建築安全及醫院設置之標準，非屬設計、隔間、裝潢事項，請依約整修、設置。若不整修，兩棟建築物已無法作為醫療用途，因為不符醫療用途標準，已違反合約租賃規定，自民國九十年一月起，將暫（緩）繳房租，直到改善為止等語（見第一審卷（一）第七七至七九頁），載明其行使同時履行抗辯權，拒付租金至改善為止。又九十年四月初因地下室漏水，蓄水池裂開地下室淹水，八樓辦公室漏水等事故，甲○○曾派莊鵬飛會勘，會勘結果：地下室廢水處理設備中之蓄水池漏水已修好，「廢水處理管路系統不清楚設備」等情，有會勘紀錄可按（見第一審卷（二）第二○頁），是廢水處理管路系統當時似尚未修繕；果爾，丙○○所辯：南棟大樓地下室空有污水處理槽，廢污水根本未進入處理槽，直接排放外洩所致等語，尚非全然無稽，原審未詳為調查審認，遽為不利於丙○○之認定，尚嫌速斷。且原審一方面認為：九十年四月該次修繕費用僅為二十一萬六千元，有發票可參（見第一審卷（一）第八七至九六頁），並未含廢水處理設備修繕費用；至丙○○所主張德歡公司完成污水處理設施改善工程，工程費一百萬元，因該統一發票買受人為第三人惠啟股份有限公司，非獨資之惠德醫院，不足以證明惠德醫院已施作污水處理修繕工程。一方面略謂：甲○○雖未為修繕，丙○○於修繕完畢經兩造會勘後，醫院繼續經營，並增加急診業務，其自行修繕完畢行為，使承租之標的物合於租賃契約之使用狀態，其於八十九年十二月十三日存證信函所主張之同時履行抗辯權，已因瑕疵修繕完畢而不復存在；其所持理由顯然前後矛盾。次查行政院衛生署委託中華民國建築學會辦理之「老舊醫院建築防火安全調查與評估」成果報告，惠德醫院應改善者多項，包括直通樓梯、避難逃生設備等項；高雄縣政府衛生局曾檢附該成果報告，及有關惠德醫院建築防火安全調查缺失改善明細乙份（附有九十年十一月現況照片），責令惠德醫院應依限（九十二年四月三十日前）立即改善陳報列管，逾期將停止使用該部分之處分（見第一審卷（三）第二八○至二八三頁）。此等安全設施與丙○○能否圓滿合於租賃契約目的之使用租賃標的物，所關至切，丙○○於八十九年十二月十三日存證信函中主張消防設備不足，無逃生梯設備等情，違反消防法令，並據以主張同時履行抗辯權，似非全然無據；上開建築學會成果報告列載：直通樓梯、防火區劃、避難出入口等項均有待改善，而建築師蘇啟東為惠德醫院就系爭建物申辦八十九年度防火避難設施與設備安全檢查，此三項卻均合格，明顯有所出入。原審亦認丙○○提出九十二年底至九十三年底建築物公共安全檢查申報改善工程費用表（防火區劃及防火隔間工程），計一百二十二萬九千二百二十元，其施作均係為符合上開建築學會安全檢查而施作，而屬必要之修繕費用（見原審卷（三）第七二至八一頁）。若然，則能否僅以建築師蘇啟東為惠德醫院辦理八十九年度防火避難設施與設備安全檢查申報業經高雄縣政府准予備查，即謂甲○○提供之租賃標的物合於租賃契約目的？而認丙○○主張同時履行抗辯權已不存在？亦有再研析之餘地。原審未為調查釐清，逕為不利於丙○○之判斷，亦嫌疏略。末查依國稅局資料表及紀錄表所載惠德醫院固係由余政經獨資經營，惟丙○○與余政經並不否認其間合夥契約（見第一審卷（三）第二六七頁），且丙○○與余政經所簽訂合夥契約書，載明由余政經取得經營權，原醫院之債權債物（應係「務」之誤植）由雙方共同承受等語（見原審卷（三）第一四九頁），惠德醫院亦依約將顧問費匯款入莊綉娟等七人之銀行帳戶（匯款通知單見原審證物外放），余政經且於其致甲○○存證信函中自承向甲○○承租系爭建物（見原審卷（一）第二三九頁），原審復認余政經即惠德醫院實際占用系爭建物，甲○○於原審亦主張余政經加入租賃契約為當事人（原審卷（一）第一九五頁），究竟惠德醫院係單純由余政經獨資經營？或合夥（含隱名合夥）？或已加入為債務人，而與原債務人丙○○就同一債務各負全部給付之責任者（即學說上稱為重疊的債務承擔，本院二十三年上字第一三七七號判例參照）？事涉余政經是否有租金給付義務？再者，原審一面認余政經即惠德醫院僅係受同意而使用系爭建物，就醫院登記名義回復等請求不負回復原狀之義務，另一方面認為丙○○與余政經即惠德醫院共同占用系爭建物，均應負遷讓返還義務，似有齟齬；亦涉余政經、丙○○何人為直接占有人？若非直接占有人能否履行遷讓義務？均猶待詳為調查審認釐清。又先位聲明部分既尚待事實審調查審認，則備位聲明部分自屬無可維持，應並予廢棄。兩造上訴論旨，各自指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，均非無理由。 據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　九十六　年　　六　　月　二十八　日最高法院民事第七庭 審判長法官 劉　延　村 法官 劉　福　來 法官 黃　秀　得 法官 吳　謀　焰 法官 李　寶　堂 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中　　華　　民　　國　九十六　年　　七　　月　　九　　日Ａ